ETW in der Zwangsversteigerung - kaufen ?

[BarneyGumble2]

OK, dann habe ich das etwas falsch verstanden...

Wie lange wohnt denn die Mieterin schon in der Wohnung?
Da könnten sich sonst noch einige Monate Kündigungsfrist anschließen gem. § 573 c BGB...

[peters]

erst seit ca. einem Jahr...also alles noch im Ramen, so dass sich die Kündigungsfrist nicht verlängert

Ich dachte eigentlich immer, dassman bei ZVG ein Sonderkündigungsrecht hat, aber wie ich erfahren habe stimmt dies nicht. Ausser der Eigentümer bewohnt die Immo selber.

Grüße und eine gute nacht!

Morgen werde ich endlich mal Teile aus dem Gutachten hier preisgeben und hoffe auf Stellungnahmen von euch

[BarneyGumble2]

Hier ist der § 57 a ZVG zu nennen, damit steht dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht zu...
Allerdings verweist der eigentlich nur auf die Bedigungen im BGB (§§ 573 BGB ff.)!
Eine Eigenbedarfskündigung dürfte also ein genauso großes Risiko (vor allem finanziell) darstellen wie nach einem normalen Erwerb einer ETW...

[peters]

hallo zusammen,

hier nun ein paar Zitate aus dem Gutachten:

"Konstruktion
Das Objekt ist in Massivbauweise errichtet. Die Wände bestehen aus Mauerwerk.
Die Decken sind Stahlbetondecken. Die Geschosstreppen bestehen aus Stahlbeton.
Das Dach ist als Mansarddach straßenseitig errichtet.
Die Konstruktion des Daches ist eine Holzkonstruktion. Die Dacheindeckung besteht
aus Ziegeln auf Lattung und Unterpappe. Die Entwässerung erfolgt über vorgehängte
Zinkrinnen mit Zinkfallrohren.
Die Kamine sind mit Faserzementplatten verkleidet.
Die straßenseitige Mansardfläche ist mit Naturschiefer verkleidet.
Fassade:
Die Straßenfassade ist über drei Geschosse geputzt.
Das 4. Obergeschoss bildet die Mansardfläche.
Der Sockel des Gebäudes, Keller/Eingangsniveau, besteht aus Sichtziegelmauerwerk.
Zwei Garagen sind vorhanden. Die Garagen haben Stahltore als Drehflügeltore.
Der Hauseingang liegt zwei Stufen über demStraßenniveau. Die Hauseingangsstufen
sind mit Naturstein, Blaustein verkleidet.
Die Haustüre ist mit einem Vordach als Stahlbetonkragplatte überdeckt. Die oberseitige
Abdichtung besteht aus Zinkblech.
Die Haustüre ist eine Holzrahmentüre mit kassettenförmigen Glasausschnitten.
In den Keller gelangt man von der Straße aus über eine geschlossene Stahltüre.
Die Fenster sind Kunststofffenster mit Isolierglas.
Das Gesims besteht aus Stahlbeton. Fassade und Gesims sind gestrichen.

Der Bereich des Erdgeschosses, 1. und 2. Obergeschoss ist geputzt und gestrichen.
Die Fassade des 3. Obergeschosses besteht aus Ziegelmauerwerk als Sichtmauerwerk.
Die Fenster der Wohnung mit der lfd. Nummer 6 des Aufteilungsplanes sind
Kunststofffenster mit Isolierverglasung.

Die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss haben jeweils einen Balkon/Loggia.
Die Konstruktion ist eine Stahlbetonplatte, die mit Zinkanschlüssen und Bitumenpappe
eingedichtet ist. Die Balkongeländer sind Stahlgeländer aus Edelstahl mit
Brüstungsplatten aus Kunststoff.

Technischer Innenausbau:
Sanitärinstallation:
Soweit im Keller ersichtlich bestehen die Wasserleitungen aus verzinktem Eisenrohr.
Die Gasleitungen bestehen aus Eisenrohr. Acht Gaszähler sind vorhanden.
Die Ausstattungsgegenstände werden in der Wohnungsbeschreibung dargestellt.
Heizung:
Die Wohnung des Sondereigentums mit der lfd. Nummer 6 ist mit einer Gas-
Etagenheizung ausgestattet. DerWärmeentwickler ist eine Kombi-Therme für Heizung
und Warmwasser. Die Heizkörper sind Stahlradiatoren mit Oberflächenbehandlung.
Elektroinstallation:
ImKeller ist ein Zählerschrank mit Unterverteilung vorhanden. Es sind insgesamt zehn
Zählerplätze vorgesehen, neun Zähler sind installiert. Drei Zähler sind Drehstromzähler,
die übrigen Zähler sind Wechselstromzähler.
Die Elektroinstallation im Kellergeschoss ist eine Aufputzinstallation.
Die Elektroinstallation im Treppenhaus ist unter Putz.
In der Wohnung sind alle Elektroleitungen unter Putz.
Eine ausreichende Anzahl von Stromkreise, Steckdosen und Brennstellen, ist
vorhanden.
Eine Klingelanlage mit Türsprechanlage ist vorhanden.
Eine Modernisierung des Elektronetzes hat stattgefunden. Für dieWohnungmit der lfd.
Nummer 6 des Aufteilungsplanes kann nicht festgestellt werden, ob neue Zuleitungen
vom Keller in die Wohnung vorhanden sind.
Wohnungsbeschreibung:
Die Wohnung besteht aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad. Die Räume Küche und
Badezimmer sowie ein Schlafraum sind auf der Gartenseite, die restlichen Räume
liegen auf der Straßenseite.
Diele:
Decke und Wände sind geputzt und mit Rauhfaser und Anstrich versehen. Der
Fußboden hat einen Laminatbelag. Alle Türen sind Holztüren mit Holzfutter und
Bekleidung, oberflächenlackiert. Die Wohnungseingangstüre ist eine Holztüre mit
Holzfutter und Bekleidung. Die Wohnungstüre hat einen Glasausschnitt.
Vom Flur ist ein Einbauschrank, Spind vorhanden.
Küche:
Decke und Wände sind geputzt und mit Rauhfaser und Anstrich versehen. Der
Fußboden ist gefliest. Die Installationswand ist gefliest. In der Küche ist der
Wärmeentwickler als wandhängende Therme installiert. Die Küche ist mit einem
Stahlradiator, oberflächenbehandelt, ausgestattet. Die Fenster sind Kunststofffenster
mit Isolierverglasung.
Unter dem Küchenfenster ist ein Einbauschrank aus Holz vorhanden.
Die Innenfensterbänke bestehen aus Naturstein.
Badezimmerie Decke ist abgehängt. Decke und Oberwände sind verputzt und gestrichen. Die
Wände sind allseitig auf Sockelhöhe von ca. 1,70 mgefliest. Der Fußboden ist gefliest.
Eine Einbauwanne mit Batterie und Schlauchbrause und Thermostatbatterie ist
vorhanden. Ein Stand-WC mit Kunststoffspülkasten, Waschtisch und Batterie ist
vorhanden. Ein Heizkörper als Stahlheizkörper ist vorhanden.
Schlafzimmer:
Decke und Wände sind geputzt. Die Decke ist gestrichen, die Wände sind tapeziert.
Der Fußboden hat einen Laminatbelag.
Unter dem Fenster befindet sich ein Einbauschrank aus Holz wie in der Küche.
Zur Beheizung ist ein Gussheizkörper aus der Innenwand installiert.
Wohnzimmer:
Decke und Wände sind verputzt und mit Rauhfaser und Anstrich versehen.
Kunststofffenster mit Isolierverglasung sind vorhanden. Die Innenfensterbänke
bestehen aus Naturstein. Der Fußboden hat einen Laminatbelag. Zur Beheizung ist ein
Gussradiator, oberflächenbehandelt, vorhanden.
Arbeitszimmer (Straßenseite):
Decke und Wände sind verputzt und mit Rauhfaser und Anstrich versehen. Der
Fußboden hat einen Laminatbelag. Zur Beheizung ist ein Gussheizkörper vorhanden.
Die Fenster sind Kunststofffenster mit Isolierverglasung.
Balkon:
Vom Schlafzimmer und der Küche aus gelangt man jeweils auf den Balkon.
Der Balkon ist gefliest. Der Balkon hat ein Edelstahlgeländer mit Brüstungsplatten.

Zustand des Objektes
Der Zustand der Zinkrinnen und Zinkfallrohre auf der Hofseite und auf der Straßenseite
ist schlecht.
Die Dacheindeckung ist mäßig.
Die Schieferverkleidung der straßenseitigen Mansardfläche macht einen in die Jahre
gekommenen Eindruck.
Der Keller hat in den Außenwandbereichen Feuchtigkeitsschäden.
Das Gesamtobjekt entspricht imWesentlichen dem Baujahr.
Die Wohnungen sind modernisiert und haben Gas-Etagenheizungen erhalten.
Die Heizkörper sind z. T. alte Gussheizkörper.
Die Lage der Heizkörper ist im Schlafzimmer auf der Innenwand schlecht.
Das Badezimmer ist modernisiert.
Die Wohnung ist insgesamt in gutem Zustand und gepflegt.
Das Gesamtgebäude ist gut gepflegt.
Die Außenanlage ist instand und gepflegt.
Laut Auskunft des WEG-Verwalters wird derzeit in der Eigentümergemeinschaft eine
Dachsanierung mitWärmedämmung diskutiert. Ein Beschluss zur Durchführung dieser
Maßnahmen gibt es noch nicht.
Die Instandhaltungsrücklagen des Gesamtobjektes liegen lt. Auskunft des WEGVerwalters
bei 5.000,00 €."

Ich weiß das es sehr viel ist, aber wollte nichts evtl wichtiges wegkürzen.

Wenn jemand was zu der Wohnung sagen würde wäre super

[BarneyGumble2]

Du bist bei einer ETW nunmal von den Entscheidungen, wann und wie etwas repariert bzw. saniert wird abhängig!

Ohne je ein Bild davon gesehen zu haben, gehe ich von Investitionen weit über 100.000 € in den nächsten 10 Jahren aus.
Geteilt durch die Parteien kommst Du dann auf den Betrag, der MINDESTENS auf Dich zukommt.
Hast Du das Geld?
Falls ja, wovon ich jedoch nicht ausgehe, dann würde ich mir den Kauf trotzdem sehr gut überlegen.

[peters]

naja selbst wenn der Aufwand wirklich 100.000,- betragen sollte, geteilt durch 8 Parteien die dort Eigentümer sind, sind das 12.500 für jeden. Also im Jahr (wenn man 10 Jahren ausgeht 1250,-- €

das is zwar einiges an geld, aber ich denke so viel wird da nicht auf mich zukommen. Gemacht werden muss ein Teil vom Dach (Dachgaube) Was ich auf ca. 6000,-- schätze. und ein bisschen was an Rücklagen gibt es ja wenigstens..

Was genau an dem Feuchtigkeitsschaden im Keller dran ist, weiß ich leider nicht und bei der verwaltng sagte man mir dazu, dass da auch erstmal nix beschlossen ist/wurde.

Aber diese Gefahr des Untergangs hat man doch bei jeder Immo... und an sich ist das Haus schon gepflegt...

[BarneyGumble2]

Ich schrieb weit über 100.000 €....
Das können ach 150.000-200.000 € sein.
Und innerhalb von 10 Jahren kann auch nächsten Monat sein...

Wie gesagt, Du entscheidest nur zu 1/8, wann, wie etwas am Haus gemacht wird und was es kosten darf!

[peters]

hmm, da hast du natürlich Recht. Aber wie gesagt, dieses Risiko beteht immer und wer nicht wagt...

Das Haus ist jakeine Bruchbude, aber ich werde mir das Gutachten nochmal durchlesen und versuchen eine eigentümerin aus dem haus anzusprechen und evtlö was interessantes zu erfahren.

[BarneyGumble2]

Was mir aufgefallen ist, ist der Satz:"Das Gesamtobjekt entspricht im Wesentlichen dem Baujahr."

Könnte darauf hindeuten, dass bislang keine Sanierungen durchgeführt wurden, oder irre ich mich da?

Gibt es denn Bilder bzw. kann man das Gutachten im ZVG-Portal.de einsehen?

[lostcontrol]

ich will dich ja nicht frustrieren, aber:

Original von peters
Also im Jahr (wenn man 10 Jahren ausgeht 1250,-- €

DAS ist eine absolute milchmädchenrechnung.
du rechnest das was grad ansteht auf 10 jahre, vergisst aber völlig das, was vielleicht nächstes jahr ansteht oder übernächstes.
bei einem haus dieser grösse musst du damit rechnen, dass allein für die nicht zu wohnungen gehörenden dinge jährlich 10.000 minimum anfallen.
also so sachen wie fassade, dach, keller, neue haustüre, kellerfenster, usw. (ich könnte stundenlang aufzählen....)
vollwärmeschutz gibt's ja offensichtlich nicht, auf jeden fall nicht im obergeschoss.
und der satz, dass das haus im wesentlichen dem jahrgang entspricht, da stellt sich mir alles auf. mein privathäusle ist jünger (1932), von einem architekten für sich selbst gebaut und ein einfamilienhaus, es ist im grossen ganzen von der bausubstanz her prima, aber das jahr, in dem da nicht einige tausend für instandhaltung anfallen (und ich rede NICHT vom sanierungsstau von 20 jahren, den hab ich nämlich schon abgearbeitet), auf das jahr werde ich wohl bis an mein lebensende warten können...
glaub mir: bei so alten häusern ist immer was, und damit meine ich NICHT deine wohnung sondern alles was sonst noch so dazu gehört.

Original von peters
Gemacht werden muss ein Teil vom Dach (Dachgaube) Was ich auf ca. 6000,-- schätze. und ein bisschen was an Rücklagen gibt es ja wenigstens..

wie, nur die dachgaube?
im gutachten steht doch klar drin dass das dach gemacht werden sollte, und dass es nicht isoliert ist. sorry, aber ein kaltdach kann man sich heute nicht mehr erlauben wenn man vermieten möchte, denk doch nur mal an den energiepass!
(vom wärmeschutzgesetz will ich jetzt garnicht erst anfangen...)

mal ganz abgesehen davon dass ich aus erfahrung weiss, dass so 'ne dachgaube, wenn man's vernünftig machen will, deutlich mehr als 6.000 euro kosten kann.

Original von peters
Was genau an dem Feuchtigkeitsschaden im Keller dran ist, weiß ich leider nicht und bei der verwaltng sagte man mir dazu, dass da auch erstmal nix beschlossen ist/wurde.

so ein feuchtigkeitschaden im keller ist immer dann besonders nett, wenn die feuchtigkeit dann durch kapillarwirkung in den wänden hochsteigt, und bei einem haus dieses baujahrs musst du damit rechnen, dass die entsprechende sperre fehlt.
da würde ich an deiner stelle schon noch mal genau nachhaken.

Original von peters
Aber diese Gefahr des Untergangs hat man doch bei jeder Immo... und an sich ist das Haus schon gepflegt...

die gefahr des untergangs hast du nur dann, wenn du in sachen instandhaltung nicht dran bleibst bzw. das ganze schon so kaputt ist, dass du keine chance mehr hast es in den griff zu bekommen.

und "gepflegt" heisst erstmal garnix.
"gepflegt" sieht's auch aus, wenn man schimmel nur mal eben abschrubbt und schön drüberpinselt. dass die mauer dahinter völlig im eimer ist merkst du dann je nachdem eventuell erst zwei, drei jahre später...
ich wär da wirklich vorsichtig.

und obwohl ich nun wirklich hinter unseren altbauten stehe und auch gerne die irrwitzigen summen, die nötig sind, um sie in schuss zu halten investiere - ich würde wirklich niemandem empfehlen sich altbau zuzulegen, wenn das ganze effektiv wirtschaftlich sein soll. da ist man mit neubau deutlich besser dran, da kann man viel besser kalkulieren.

[peters]

Danke für die Antworten.

Das Gutachten und auch Bilder (aber leider nur von aussen) kann man unter www.zvg-portal.de einsehen:

1. wewewe.zvg-portal.de
2. dann links auf "Termin suchen"
3. Bundesland "NRW"
4. Unten bei Adresse "Eupener" bei Straße und bei Ort "Aachen"
5. dann haste die Wohnung. Da findest du dann das Gutachten und alles weitere.

Und auch halt Bilder vom Haus!

Aber wie soll ich im Vorfeld der Versteigerung noch so viel über das Haus rausfinden?

Die Eigentümerin der Wohnung ist irgendwo unauffindbar in Deutschland unterwegs und die Verwaltung ist auch nich sehr gesprächig...?!

[lostcontrol]

es geht also um eine der dachwohnungen?
dann würde ich mich an deiner stelle mal schleunigst schlau machen, wie das mit der dachisolierung geplant ist! wenn die anderen eigentümer da nicht mitspielen (und warum sollten sie, wenn ihnen eine der wohnungen darunter gehört), wird da womöglich nie was passieren bzw. du darfst das dann alleine zahlen.

meine erfahrung mit nicht-isolierten dachwohnungen: im winter deutlich höhere heizkosten, im sommer brütende hitze...

[peters]

hallo,

nein ich dachgeschossliegt die wohnung nicht! sondern 2.OG

Wenn man die Bilder auf der zvg portal homepage anguckt, sieht es auch wie 3. Og weil das erdgeschoss sich in hochparterre befindet.

Aber über der wohnung sind noch welche!

Asldo ich werde diese Woche versuchen mit anderen Bewohnern im Haus zu reden und was zu erfahren...und vlt komm ich auch nochmal in die ETW.

Sicherheitsleistung habe ich soeben überwiesen..(muss sagen, dass ich schon etwas aufgeregt bin

[frenchberlin]

Bei all' Deiner Begeisterung würde ich die Finger davon lassen, aber Du scheinst sie unbedingt haben zu wollen, wenn Du nun das Geld schon überwiesen hast?

Du fixistierst Dich total auf das Dach und den Keller - gerade so, als ob es die einzigen Probleme wären...

Ich war bei drei versteigerungen und habe mich dann dagegen entschieden. Schnäppchen waren keine dabei, aber jede Menge aufgeregte Leute :tuschel

WIr haben das letzte Mal verkauft, genau dann, als eine Sanierung anstand, denn die kann trotz Kostenvoranschlag auch mal schnell teurer werden. - Im Dach kann es übrigens auch Schwamm geben und es kann eben beim Altbau im Keller dann auch richtig fiesen Hausschwamm geben und dann geht's nicht nur um "trockenlegen".

Aber mir wär das mit der Eigenbedarfskündigung auch nicht ganz trivial ...
Hast Du den Mietvertrag geprüft? :Blumen