ETW in der Zwangsversteigerung - kaufen ?

[peters]

hallo zusammen,

ich bin derzeit auf der suche mach einer ETW. eine gute zwangsversteigerung habe ich gefunden.

in knapp 2 wochen ist der zvg termin.

die etw ist derzeit vermietet, die mieterin hat mich letztens ganz kurz einen blick in die wohnung werfenlassen.

alles sah gepflegt aus, bad relativ modern und laminat verlegt. bj. ursprünglich 1920, im krieg großteils zerstört und in den 50 ern wieder aufebaut. 75 m², 3 zimmer, isloierverglaste kunststofffenster, gasetgenheizung

Im gutachten habe ich gelesen, dass es im keller feuchtigkeitsschäden gibt und demnächst das dach evtl. erneuert werden soll.

jetzt meine frage, ob man ungefähr abschätzen was das für kosten sind?!

bei bedarf kann ich euch auch gerne das gutachten zeigen.

es wäre mein erster immokauf und da möchte ich natürlich nichts flsch machen und mich direkt in den bankrott reißen.

ich danke euch jetzt schon.(wenn ich mehr infos braucht einfach schreiben)

Grüße

[pragmatiker]

sorry, baer bei soviel naivität würde ich nicht in 2 wochen mitsteigern. gehen sie öfter mal hin und sehen sich das prozedere an.
dann sollten sie sich in internet und buchhandlung kundig machen über die kosten, die als eigentümer auf sie zukommen. sie müssen bei einer ETW wissen, wie hoch die rücklage ist, welche arbeiten für die zukunft beschlossen sind und auch eine vorstellung davon haben, was arbeiten kosten. dach ist grundsätzlich sehr teuer, aber die kosten schwanken enorm je nach stadt und dachdecker.
ein wirtschaftsplan sollte eingesehen werden und die protokolle der letzten versammlungen und die beschlusssammlung.
machen sie sich ein bild vom verwalter und den miteigentümern.
wenn sie unerfahren sind,ist eine zwangsversteigerung vielleicht nicht der richtige einstieg ins eigentum, schon gar nicht in 2 wochen.

[peters]

also ganz unerfahren würde ich mich nicht bezeichnen... mache zur zeit eine Ausbildung zum Immokaufmann.

Die Wohnung würde ich in Zukunft dangerne selber bewohnen, die mieter also kündigen mit der normalen frist vonknapp 3 monaten.

den verwalter habe ich schon kontaktiert allerdings ist dieser nicht sehr hilfsbereit. er meinte immer daswürde alles unter datenschutz fallen.

wegen den nebenkosten wollte ich diese woche die mieterin nochmal ansprechen... protokolle der versammlungen wird schwer zu bekommen. aber evtl. kann ich den verwalter irgendwie überzeugen. ode rhabe ich da einen anspruch drauf, wenn ich ersthaftes interesse an der wohnung habe?

ach und die eigentümer habe ich bereits versucht zu erreichen, habe diese besitzt kein telefonund ist auch sonst nicht ausfindig zu machen..leider!

[MarQi]

also ganz unerfahren würde ich mich nicht bezeichnen... mache zur zeit eine Ausbildung zum Immokaufmann.

na das ist doch immerhin etwas. vielleicht kannst du ja deinen ausbilder oder einen erfahrenen kollegen um hilfe bitten?

den verwalter habe ich schon kontaktiert allerdings ist dieser nicht sehr hilfsbereit. er meinte immer daswürde alles unter datenschutz fallen.

was genau soll unter datenschutz fallen?

wegen den nebenkosten wollte ich diese woche die mieterin nochmal ansprechen... protokolle der versammlungen wird schwer zu bekommen. aber evtl. kann ich den verwalter irgendwie überzeugen. ode rhabe ich da einen anspruch drauf, wenn ich ersthaftes interesse an der wohnung habe?

liegt denn beim gutachten ein wirtschaftsplan bei? verstehe jetzt nicht, warum der verwalter dir keine unterlagen aushändigen will. ich war auch mal an einer zwangsversteigerung dran und der verwalter hat mir gegen eine kopierpauschale wirtschaftsplan, eigentümerprotokolle, grundriss usw. ausgehändigt. ist ja auch in seinem interesse, dass die wohnung möglichst schnell und problemlos versteigert wird.

kleiner tipp: versuch doch mal herauszufinden, wer die gläubigerbank ist und rufe da einfach mal an! manchmal steht das im gutachten drin. die sind in der regel ganz heiß darauf, dir alle fragen zu beantworten und freuen sich sehr über dein erscheinen bei der zwangsversteigerung hast du denn genug rücklagen? bei feuchtigkeit im keller kann es schnell notwendig werden, dass ne ganze hauswand ausgebaggert und freigelegt werden muss. wenn die rücklagen niedrig sind kann da auch mal eine sonderumlage fällig werden. warst du schonmal auf einer zwangsversteigerung? geh auf jeden fall mal zu einer hin und schau dir das procedere an bevor er "ernst" wird.

[peters]

danke für deine antwort!

dann versuche ich demnächst nochmal mit zu einer versteigerung zu gehen.

Die Rücklagen der Gemeinschaft liegen leider nur bei 5.000,-€ also relativ wenig!
Und wegen meinen persönlichen Rücklagen: will die ETW mit meiner Freundin kaufen und zu Beginn wollen wir nicht an unser Erspartes ran, sondern den größten Teil über die Bank. (dann halt die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbren)

wer die gläubiger sind weiß ich: an 1. Stelle die BHW Bank und an 2. Stelle eine privat Person.

Bei dem Gutachten sind leider keine weiteren Unterlagen vorhanden, oder hat das Amtsgericht noch mehr unterlagen, als das was beim zvg-portal im Internet hinterlegt ist?

gleich morgen werde ich den Verwalter nochmal anrufen und um die Unterlagen bitten.

Habe ich den ein Recht auf Einsicht der Unterlagen? Weil dann wäre es auf jeden Fall einfacher ihn zu überreden / überzeugen

[Otto]

ich habe meine Wohnung auch aus der Zwangsversteigerung, innerhalb 2 Wochen wird das nix ! Kreditantrag, Prüfung usw.
Wende dich mit deinen Fraggen zum Objekt an die BHW die werden dir alles beantworten

[peters]

die finanzierung prüfen lassen dauert ca. 2 Tage. das dürfte also nicht das problem sein und die bezahlung findet ja eh erst im anschluss der versteigerung statt.

die bhw ist nicht der betreibende gläubiger, also weißich nicht genau ob ich bei denen weiter komme. und unterlagen wie wirtschaftsplan und protokolle werden die wohl auch nicht haben. aber ich rufe mal an und frage nach...

[RMHV]

Original von MarQi
verstehe jetzt nicht, warum der verwalter dir keine unterlagen aushändigen will.

Der Grund dürfte sehr einfach sein: die Angelegenheiten der Gemeinschaft sind nun mal nicht öffentlich und der Verwalter ist eigentlich auch befugt diese Unterlagen jedem Neugierigen offen zu legen.

Auch wenn es sich vielleicht boshaft anhört: Interesse vorheucheln kann jeder.

Original von MarQi
ich war auch mal an einer zwangsversteigerung dran und der verwalter hat mir gegen eine kopierpauschale wirtschaftsplan, eigentümerprotokolle, grundriss usw. ausgehändigt. ist ja auch in seinem interesse, dass die wohnung möglichst schnell und problemlos versteigert wird.

Das Interesse macht die Handlung aber noch nicht rechtmäßig.

Original von MarQi
kleiner tipp: versuch doch mal herauszufinden, wer die gläubigerbank ist und rufe da einfach mal an! manchmal steht das im gutachten drin. die sind in der regel ganz heiß darauf, dir alle fragen zu beantworten und freuen sich sehr über dein erscheinen bei der zwangsversteigerung

Wenn die Bank über die gewünschten Unterlagen verfügen sollte, wird sie sicher gerne Einsicht gewähren.

Grundsätzlich ist ein Erwerb in der Zwangsversteigerung immer mit einem Risiko verbunden. Das ist der "Preis", den man für einen (möglicherweise) niedrigen Kaufpreis zu zahlen hat.

[Otto]

Original von peters
die finanzierung prüfen lassen dauert ca. 2 Tage. das dürfte also nicht das problem sein und die bezahlung findet ja eh erst im anschluss der versteigerung statt.

die bhw ist nicht der betreibende gläubiger, also weißich nicht genau ob ich bei denen weiter komme. und unterlagen wie wirtschaftsplan und protokolle werden die wohl auch nicht haben. aber ich rufe mal an und frage nach...

Da hast du recht, aber es kann dann trotzdem in letzter Konsequenz noch zu Problemen mit der Finanzierung kommen und das kann bei einer Versteigerung sehr schnell teuer werden, hast du durch Zufall Probleme mit der Finanzierung und das Geld kommt nicht Rechtzeitig wird eine Zwangshypothek eingetragen, das kostet dann dein Geld ! Ich hatte mehr Zeit und konnte mich gut über das Objekt informieren trotzdem lief nicht alles glatt , konnte aber Folgekosten abwenden.

[peters]

danke für deine infos!

ich werde also morgen erstmal die bank anrufen und dann evtl. die verwaltung. hoffe die sind kooperativ.

Heizkosten und nebenkosten könnte ich janoch über die mieterin rausbekommen. und als notlösung muss ich eine andere(n) eigentümer(in) im Haus höflich um die Einsicht in diese Unterlagen bitten

ansonsten wüsste ich leider keine andere alternative mehr...


undich hoffe das der Vorteil der ZVG (der Preis) auch wirklich bestehen bleibt, weil ich gehe stark davon aus, dass die Nachfrage nach dieser Wohnung sehr groß sein wird.

[lostcontrol]

Original von peters
Die Wohnung würde ich in Zukunft dangerne selber bewohnen, die mieter also kündigen mit der normalen frist vonknapp 3 monaten.

eigenbedarfskündigung? mit 3 monaten frist?
bist du sicher dass du da nur 3 monate frist hast?

abgesehen davon:
ich halte das für ziemlich riskant.

dach ist sehr teuer, eigentlich immer. mit 5.000 euro kommst du da nicht weit, da wirst du wohl (je nach zahl der parteien) sicherlich noch ein vielfaches davon einzahlen müssen.

feuchter keller? steht denn die ursache fest? da gibt's nämlich 'ne menge möglichkeiten von einigermassen billig (aber auch schon über 5.000 euro kostend) bis hin zum 10fachen (bzw. nach oben keine grenzen).
da solltest du dich erkundigen ob das schon geklärt ist, was da los ist.

[peters]

vermuten würde ich das der feuchte Keller auf die alten regenrohre zurück zu führen ist..ich kopier gleich mal teile aus dem gutachten hier hin.
also feucht ekeller sind beialtbauten ja sehr häufig...

die niedriegen rücklagen sind in der tat mist...diesbezüglich muss ich auch nochmal denverwalter sprechen.

und mit der normalen kündigungsfrist bin ich mir ziemlich sicher. die mieterin wohnt erst gut ein jahr da drin und hat auch keinen zeitmietvertrag oder ähnliches.

[lostcontrol]

Original von peters
vermuten würde ich das der feuchte Keller auf die alten regenrohre zurück zu führen ist..

regenrohre (du meinst vermutlich fallrohre) sind schnell ausgetauscht, das kann's nicht sein (zumal die ja nicht in den keller führen sondern in die kanalisation).
wenn's wirklich aus der richtung kommt, dann wird's wohl eher ein kanalisations-problem sein.

Original von peters
also feucht ekeller sind beialtbauten ja sehr häufig...

wieso, wie alt ist das haus denn?
und: du musst unterscheiden zwischen der ganz normalen grundfeuchtigkeit in gewölbekellern, die durchaus gewollt und geplant ist und einer unerwünschten feuchtigkeit in "normalen" kellerräumen, die nicht gewollt und geplant ist.
da die "entfeuchtung" ja schon geplant ist, wird sich's wohl NICHT um die gewollte feuchtigkeit in einem gewölbekeller handeln sondern um etwas ungewolltes.
denn es ist keinesfalls so, dass feuchtigkeit in altbauten etwas normales wäre - das ist (sofern es sich nicht um den erwähnten fall grundfeuchtigkeit in gewölbekellern handelt) auch im altbau ein zeichen von schäden.

hat das haus 'ne "weisse wanne"? wie ist das fundament gemacht? ist das haus unterirdisch nach aussen isoliert oder nicht (sind altbauten ja leider öfter mal nicht).

Original von peters
die niedriegen rücklagen sind in der tat mist...diesbezüglich muss ich auch nochmal denverwalter sprechen.

wieso, glaubst du der verwalter stockt dann auf oder wie?
da wirst du reinbuttern müssen, soviel ist auf jeden fall klar. und nicht zu knapp.
das geht durchaus in den 6-stelligen bereich.

[peters]

also ob an dem Feuchtigkeitsschaden was geam,cht werden soll weiß ich nich. Im gutachten stand nur das in der letzten Versammlung die Dachsanierung angesprochen wurde.

hier der link vom gutachten:
http://www.zvg-portal.de/index.php?b...2&zvg_id=43659

[helaba]

Der Link funktioniert nicht.

Das Gutachten im ZVG-Portal ist nur ein kleiner Ausschnitt, das komplette Gutachten kannst Du beim Amtsgericht einsehen. Dort dürfte wohl auch mehr zu den anstehenden Sanierungen eingegangen werden.

Warum sollte die BHW nicht die betreibende Gläubigern sein ?

Denke auch an die Sicherheitsleistung, die Du beim Bieten normalerweise abgeben musst !

Und zu guter Letzt: Schnäppchen kann man bei ZVs kaum noch machen. Für die guten Objekte werden gerne auch mal Preise über dem Schätzwert gezahlt. Den Schrott will keiner haben und das hat auch seinen Grund.

[peters]

hmm seltsam. weiß nicht genau wie ich den link von einer pdf datei dann kopieren soll...

Habe letzte woche mit einer dame vom Amtsgericht gesprochenund die meinte, alles was sie hätte würde auch im Internet auf der zvg seite zu finden sein. (das gutachten hat 16 seiten und ich wüsste nicht was da noch fehlen könnte!?)

Und das die BHW nicht die ZVG betreibt, weiß ich von der Vertretung des privaten Gläubigers, der an 2. Stelle steht.

Die Sicherheitleistung beträgt 10 % vom Verkehrswert oder?

[helaba]

Frag doch mal beim AG an, wer die ZV betreibt.

Die Gutachten, die ich kenne, umfassen so 40 und mehr Seiten, weiß aber nicht ob das immer so sein muss. Bei uns jedenfalls ist nie das gesamte Gutachten im Portal.

Das mit den 10% ist korrekt.

[peters]

wer die zv betreibt weiß ich doch. der private gläubiger an rang 2.

und das AG werde ich morgen auch nochmal anrufen und fragen ob die mehr unterlagen haben als im netz...

danach rufe ich die bhw an und frage die nach unterlagen und ob die mir die restliche forderungshöhe nennen können.

danach den verwalter um den nach Unterlagen zu fragen..

danach bin ich hoffentlich ein stück weiter und glücklich

[BarneyGumble2]

Original von peters
also ganz unerfahren würde ich mich nicht bezeichnen... mache zur zeit eine Ausbildung zum Immokaufmann.

Die Wohnung würde ich in Zukunft dangerne selber bewohnen, die mieter also kündigen mit der normalen frist vonknapp 3 monaten.

Ich gehe mal davon aus, dass Du die Ausbildung erst angefangen hast, oder?

Ich habe noch nie von einer "normalen" Frist von "knapp" 3 Monaten gehört!
Schon gar nicht im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung!

[peters]

... die normale frist heisst:

bis zum 3. werktag eines monats zum ablauf des übernächsten...umgangssprachlich sagt man auch 3 monate.

was soll daran falsch sein?