Mist ETW über Versteigerung erworben

[Insolvenzprofi]

gott sei dank nicht ich aber ein Kunde von uns hat eine Wohnung in Düsseldorf über die Versteigerung erworben - nun ist es so, dass der Mieter mit dem Eigentümer verwandt ist - dieser hat ein unkündbaren Mietvertrag geschlossen, dessen miete gerade mal warm bei 50 eur liegt, die miete ist gemäß vereinbarung nicht erhöhbar

die heizkosten soll ausschließlich der vermieter tragen, ferner äre eine fristrlose kündigung gemäß vereinbarung erst innerhalb von 2 jahren mietrückstand möglich. das sonderkündigungsrecht wurde ausgeschlossen

das hausgeld beträgt allerdings schon 320 eur, der kunde wandte sich nun an mich wg. einer lösung, ich sagte gleich wie man so blauäugig sein kann, 174000 eur zu bieten ohne zu wissen, wie hoch die kosten sind und mit welchen ertrag man rechnen kann

habt ihr eine idee wie man den mieter da rausbekommen kann? der mieter will selbst für 20000 eur ablöse nicht ausziehen.

der kunde ist in einer absoluten notsituation, seine finanzierung läuft nun, er ist nach wie vor mieter, weil er nicht dort einziehen kann und miete muss er nun auch zahlen, mit anderen worten bei ihm droht die insolvenz, ich wäre um hilfreiche antworten sehr dankbar, ich habe leider keine ideen

der kunde sagte, die mieterin sei ein messi und die etw muss total saniert werden, gibt es dahingehen vielleicht möglichkeiten?

[Annika1975]

Fachanwalt für Mietrecht einschalten. Dieser Vertrag dürfte nach § 138 BGB, alternativ § 242 BGB nichtig sein.

[lostcontrol]

im prinzip ist das doch dasselbe wie ein "lebenslanges wohnrecht", nur mit einer alibi-mietzahlung, oder? ob das wirklich nichtig ist? keine ahnung. lebenslanges wohnrecht ist ja auch rechtsgültig...

ich muss sagen, mir tut der erwerber dieser wohnung nicht wirklich leid.
ganz offensichtlich hat er sich nicht ausreichend informiert, die wohnung nicht mal angesehen bevor er sie erworben hat. selbst das "messie-argument" wird da wenig helfen (da gabs tatsächlich in letzter zeit mal ein urteil, ich müsste aber suchen ums zu finden), das würde vermutlich darauf rauslaufen dass der vermieter sanieren muss und die mieterin sowie ihr hab und gut zwischenzeitlich auf seine kosten anderweitig unterbringen muss und sie danach wieder in die wohnung lassen muss.
diese "katze im sack" ist wirklich extrem schäbig und wird einem kaum mäuse fangen, dafür aber die haare vom kopf fressen.

schnellstmöglich weiterverkaufen würd ich sagen - und dabei darauf hoffen dass man einen anderen dummen findet, der genauso blöd (sorry) ist sich nicht ausreichend zu informieren...

[Michael_62]

Also Lostcontrol, nur um die Seiten vollzuschreiben, sollte man nicht posten.

Der Vertrag ist generell als Sittenwiedrig anfechtbar und hat sofern nicht Mindestanforderungen eingehalten sind, so oder so keinen Bestand, wie Anika schon geschrieben hat.

Im Gegensatz zu einem ansatzweise gültigem Mietvertrag kann die Nichtigkeit vom Versteigerungsgericht sofort festgestellt werden. Dann kann ganz kurzfristig geräumt werden.
Wenn der Ersteigerer das verpasst hat, oder es im Wertgutachten nicht erwähnt ist, dann zum Rechtspfleger.

Diese "ich habe 10 Jahre vorausgezahlt" Masche kennt jeder Rechtspfleger und auch die Auflösung.

Sollte eine ortsübliche Miete mit Nebenkosten für einen längeren Zeitraum vorausgezahlt sein, dann wird hier eine Nachprüfung über das Finanzamt, insbesondere die Steuerfahndungsstelle, an solchen Verträgen schnell rütteln können.

In der Zwischenzeit hilfsweise wegen Eigenbedarfs kündigen.

[RMHV]

Original von Michael_62
Der Vertrag ist generell als Sittenwiedrig anfechtbar und hat sofern nicht Mindestanforderungen eingehalten sind, so oder so keinen Bestand, wie Anika schon geschrieben hat.

Fragt sich nur noch, warum das so sein soll...
Warum sollte die Vermietung an einen Verwandten, auch wenn sie zu Traumkonditionen erfolgt sein soll, wohl gegen die guten Sitten verstoßen? Ich denke, der Fall wird nicht auf diesem Weg lösbar sein.

Original von Michael_62
Diese "ich habe 10 Jahre vorausgezahlt" Masche kennt jeder Rechtspfleger und auch die Auflösung.

Die Auflösung wird im BGB nachzulesen sein. Nach § 566c ist eine Mietzahlung dem Erwerber gegenüber nur für den laufenden Monat bzw. sofern der Mieter erst nach dem 15. eines Monats vom Eigentumsübergang Kenntnis erlangt, auch für den folgenden Monat wirksam.

Original von Michael_62
Sollte eine ortsübliche Miete mit Nebenkosten für einen längeren Zeitraum vorausgezahlt sein, dann wird hier eine Nachprüfung über das Finanzamt, insbesondere die Steuerfahndungsstelle, an solchen Verträgen schnell rütteln können.

Das Finanzamt wird dem Erwerber kaum helfen. Zum einen dürfte es bei einer Zwangsversteigerung am Interesse fehlen, gegen den früheren Eigentümer zu ermitteln und darüber hinaus stünde das Steuergeheimnis einer Weitergabe irgendwelcher Ermittlungsergebnisse an den Erwerber entgegen. Ganz abgesehen davon, dass irgendwelche Erkenntnisse des Finanzamts keinerlei Auswirkungen auf einen Vertrag haben.

[lostcontrol]

Original von RMHV
Fragt sich nur noch, warum das so sein soll...
Warum sollte die Vermietung an einen Verwandten, auch wenn sie zu Traumkonditionen erfolgt sein soll, wohl gegen die guten Sitten verstoßen? Ich denke, der Fall wird nicht auf diesem Weg lösbar sein.

das würd mich wirklich auch interessieren.
dann wären all diese geschichten mit "wohnrecht auf lebenszeit" etc. doch auch sittenwidrig?

[nobrett]

Wie wäre es mit Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57 a ZVG?

Ich würde wenn es um so viel Geld geht dringend meinen Anwalt fragen und nicht in Foren.

Ansonsten: Stichwort "polnische Räumung".

So ein Objekt weiterzuverkaufen dürfte ja wohl nahezu unmöglich sein, zumindest solange man nicht zu horrenden Abschlägen bereit ist.

Wohnrechte sind alles andere als sittenwidrig, werden als persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und im Gegensatz zu einem eventuell bestehenden Mietvertrag daher bei der Zwangsversteigerung für alle Beteiligten leicht festzustellen.

[Insolvenzprofi]

Original von lostcontrol

Original von RMHV
Fragt sich nur noch, warum das so sein soll...
Warum sollte die Vermietung an einen Verwandten, auch wenn sie zu Traumkonditionen erfolgt sein soll, wohl gegen die guten Sitten verstoßen? Ich denke, der Fall wird nicht auf diesem Weg lösbar sein.

das würd mich wirklich auch interessieren.
dann wären all diese geschichten mit "wohnrecht auf lebenszeit" etc. doch auch sittenwidrig?

danke für eure postings, es gibt neuigkeiten - ich habe mich mal beim IVD Anwalt erkundigt, er sagte, man kann da nichts machen, der Vertrag ist wirksam. Selbst Gläubigerbenachteiligung ist ausgeschlossen, da der wohl vor der ZV geschlossen worden ist (kann ja einfach unter denen zurückdatiert werden)

Besichtigungen will die oma nicht zulassen. Kündigen kann man den vertrag auch nicht, weil man alles zu lasten des vermieters aber nicht zu lasten des mieters vereinbaren kann. anwalt meinte, keine chance außer man kauft sie frei. ich sprach mit der oma, sie will da aber nicht raus, weil ihre beste freundin im haus wohnt

nun steht der erwerber vor einem großen problem, ich sagte ihm gleich, wie man so blauäugig sein kann, ich hab ihm gesagt, dass ich keine lösung habe, denn kaufen tut das kein schwein und dafür gebe ich mich auch nicht her (soll nciht arrogant klingen, aber so ein honk ist unverk., er will ja mind. 10t eur mehr rausholen)

er will mit hilfe eines anwalts den verkauf nun selbst anstreben, zwangsversteigerungen will er wohl nicht mehr ankaufen

edit: das war wohl ein schuss in den ofen

[lostcontrol]

Original von Insolvenzprofi
Besichtigungen will die oma nicht zulassen.

rein rechtlich MUSS sie besichtigungen zulassen, das sollte also das kleinere problem sein. aber dafür ist es ja ohnehin zu spät.

[Insolvenzprofi]

oh das hatte ich vergessen zu erwähnen, im mietvertrag wurde das besichtigungsrecht für den anzustrebenden verkauf ausgeschlossen, für schäden oder modernisierung wurde dieses allerdings gesatttet.

ist doch wahnsinn!!! der staat muss die leute einfach besser auflklären oder gar nicht erst privatleute mitbieten lassen, wenn die gefahr besteht, dass man sich selbst dadurch kaputt macht

[lostcontrol]

Original von Insolvenzprofi
oh das hatte ich vergessen zu erwähnen, im mietvertrag wurde das besichtigungsrecht für den anzustrebenden verkauf ausgeschlossen, für schäden oder modernisierung wurde dieses allerdings gesatttet.

bitte was? und das soll rechtsgültig sein?
das mit dem besichtigungsrecht ist doch allgemeines mietrecht - das kann man doch nicht so einfach per vertrag aushebeln?

Original von Insolvenzprofi
ist doch wahnsinn!!! der staat muss die leute einfach besser auflklären oder gar nicht erst privatleute mitbieten lassen, wenn die gefahr besteht, dass man sich selbst dadurch kaputt macht

man könnte auch sagen: "man sollte volldeppen nicht zuviel geld in die hand geben" (sorry, ist halt so 'n spruch bei uns).
ich denke mal die leute sind für ihre entscheidungen selbst verantwortlich.
ich sähe es nur äusserst ungerne, wenn der staat meinen würde, mir da entscheidungen abnehmen zu müssen. dann dürfte man irgendwann auch nicht mehr autofahren oder bungee-jumpen und so gut wie alle genussmittel würden verboten...

[Michael_62]

Original von RMHV
Fragt sich nur noch, warum das so sein soll...
Warum sollte die Vermietung an einen Verwandten, auch wenn sie zu Traumkonditionen erfolgt sein soll, wohl gegen die guten Sitten verstoßen? Ich denke, der Fall wird nicht auf diesem Weg lösbar sein.

Klauselerteilung trotz Vorlage eines Mietvertrages, wenn dieser offenkundig Scheinvereinbarung ist:
LG Köln, 09.10.1995 - 12 T 214/95, Rpfleger 1996, 121

Klauselerteilung trotz Vorlage eines Mietvertrages, der wegen mangelnder Ernsthaftigkeit unwirksam ist:
OLG Frankfurt am Main, 31.07.1987 - 20 W 251/87, Rpfleger 1989, 209

Klauselerteilung trotz Vorlage eines (kurz vor Zuschlag datierenden) Mietvertrages, der ein Mietverhältnis nicht hinreichend ausweist:
LG Wuppertal, 14.09.1992 - 6 T 693/92, Rpfleger 1993, 81

Ein Mietvertrag zwischen Angehörigen gegen Zahlung der ortsüblichen Miete ist selbst dann nicht sittenwidrig, wenn sein alleiniger Zweck die Ausschaltung des § 93 ZVG ist:
OLG Düsseldorf, 22.01.1996 - 9 U 115/95, NJW-RR 1996, 720

Letzteres ist der Tenor: Wenn ortsüblich oder grosser Prozentsatz davon vereinbart ist, hält das dem Drittvergleich statt.
Ansonsten Vertrag zu Lasten Dritter (Gläubiger) -> Sittenwidrig.

rmhv

Das Finanzamt wird dem Erwerber kaum helfen. Zum einen dürfte es bei einer Zwangsversteigerung am Interesse fehlen, gegen den früheren Eigentümer zu ermitteln und darüber hinaus stünde das Steuergeheimnis einer Weitergabe irgendwelcher Ermittlungsergebnisse an den Erwerber entgegen. Ganz abgesehen davon, dass irgendwelche Erkenntnisse des Finanzamts keinerlei Auswirkungen auf einen Vertrag haben.

Alleine der Hinweis darauf reicht in vielen Fällen, da dort in den meisten Fällen dann auch Insolvenzstraftaten involviert sind.
Das führt zu Bewegung in der Sache.

[nobrett]

Original von Insolvenzprofi
ist doch wahnsinn!!! der staat muss die leute einfach besser auflklären oder gar nicht erst privatleute mitbieten lassen, wenn die gefahr besteht, dass man sich selbst dadurch kaputt macht

Klar. Der Staat soll Deppen vor sich selber schützen und als Preis dafür verlieren wir alle die Freiheit unsere Entscheidungen selber zu treffen.

Sorry, aber so geht das nicht. Wasgeht das den Staat an? Wer geschäftsfähig ist muss auch für die Geschäfte die er macht einstehen und nicht nach dem Staat schreien. Das geht sonst voll in die Richtung "Gewinne privatisieren, Verluste sozialisieren" und das habe ich zuletzt im Zusammenhang mit den bösen Bankern gelesen und alle waren dagegen - mit gutem Grund.

[Insolvenzprofi]

[quote]Original von Michael_62

Klauselerteilung trotz Vorlage eines Mietvertrages, wenn dieser offenkundig Scheinvereinbarung ist:
LG Köln, 09.10.1995 - 12 T 214/95, Rpfleger 1996, 121

Klauselerteilung trotz Vorlage eines Mietvertrages, der wegen mangelnder Ernsthaftigkeit unwirksam ist:
OLG Frankfurt am Main, 31.07.1987 - 20 W 251/87, Rpfleger 1989, 209

Klauselerteilung trotz Vorlage eines (kurz vor Zuschlag datierenden) Mietvertrages, der ein Mietverhältnis nicht hinreichend ausweist:
LG Wuppertal, 14.09.1992 - 6 T 693/92, Rpfleger 1993, 81

Ein Mietvertrag zwischen Angehörigen gegen Zahlung der ortsüblichen Miete ist selbst dann nicht sittenwidrig, wenn sein alleiniger Zweck die Ausschaltung des § 93 ZVG ist:
OLG Düsseldorf, 22.01.1996 - 9 U 115/95, NJW-RR 1996, 720

Letzteres ist der Tenor: Wenn ortsüblich oder grosser Prozentsatz davon vereinbart ist, hält das dem Drittvergleich statt.
Ansonsten Vertrag zu Lasten Dritter (Gläubiger) -> Sittenwidrig.

rmhv

zu jedem urteil gibts 10 gegenurteile, absoluter schwachsinn, hab mich anwaltlich informiert, man kann nichts machen, der anwalt meinte auch, der erbwer über die versteigerung ist nicht der regelfall für gerichte, man hat eben keinerlei gewährleistung, man kauft nicht im schuldverhältnis

Original von Michael_62

Alleine der Hinweis darauf reicht in vielen Fällen, da dort in den meisten Fällen dann auch Insolvenzstraftaten involviert sind.
Das führt zu Bewegung in der Sache.

stimmt nicht, die machen nix, beim voreigent. ist nix zu holen, und schließlich freuen die sich, dass es einen neuen zahlungsfäh. erwerber gibt, schließlich ist dieser nun der gebeutelte

[Michael_62]

Lass dich nicht runterkriegen. Ich habe selbst einen Prozess dazu durch. Es geht mit "sittenwidrig". Geh zum Rechtspfleger. Sprech es durch, dann erst Anwalt.