Neuwahl Verwaltungsbeirat

[immotiger]

Hallo zusammen,

bei unserer letzten ETV stand das Thema "Neuwahl Verwaltungsbeirat" auf der Tagesordnung.
Es waren (und sind noch immer) zwei Verwaltungsbeiräte seit vielen Jahren im Amt.
Als der TOP zur Sprache kam, hat der Verwalter diesen TOP in den TOP "Soll der Verwaltungsbeirat neu gewählt werden" umgemünzt. Über diesen Punkt wurde dann abgestimmt.
Der Verwaltungsbeirat hat zugleich gesagt, dass ein weiteres Mitglied im Verwaltungsbeirat stören würde (nach Teilungserklärung sollen drei Verwaltungsbeiräte gewählt werden).
Es wurde von der Eigentümergemeinschaft gegen eine Wahl angestimmt.

Ist dies so korrekt ?
Falls nein, welche Handhabe hat man gegen diese (nach meinem Gefühl nicht korrekte) Handhabung ?
Muss der Verwaltungsbeirat regelmäßig neu gewählt / bestätigt werden ?

Danke für eure Antworten

[RMHV]

Original von immotiger
Es wurde von der Eigentümergemeinschaft gegen eine Wahl angestimmt.

Ist dies so korrekt ?
Falls nein, welche Handhabe hat man gegen diese (nach meinem Gefühl nicht korrekte) Handhabung ?
Muss der Verwaltungsbeirat regelmäßig neu gewählt / bestätigt werden ?

Gegen die Beschlussfassung gibt es m.E. im Grundsatz nichts einzuwenden. Mit dem Tagesordnungspunkt "Neuwahl des Verwaltungsbeirats" ist der Gegenstand der Beschlussfassung ausreichend beschrieben. Der Wortlaut des Beschlusses kann durch die Tagesordnung nicht festgelegt werden. Mit dem genannten Beschluss haben die Eigentümer entschieden, dass es keinen neuen Verwaltungsbeirat geben und der bisherige Beirat weiter tätig sein soll.

Für den Verwaltungsbeirat gibt es keine feste Amtszeit. Ein Beirat ist gewählt, bis er abgewählt wird oder selbst zurück tritt. Eine regelmäßige Wahl oder Bestätigung ist nicht vorgesehen.

Ein anderes Thema ist allerdings die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats, die offensichtlich mit 2 Personen nicht den Vereinbarungen der Eigentümer entspricht. Unter diesem Aspekt könnte der Beschluss mit Aussicht auf Erfolg anfechtbar sein.

[Martens]

moin,

der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Mitgliedern, nicht mehr und nicht weniger.

Es werden oftmals abweichende Regelungen getroffen, die sind jedoch im Zweifelsfalle nicht gültig.

Da diesmal aber kein Beschluß bzw. ein Negativbeschluß gefaßt wurde, wirst Du diesen nicht anfechten können.

Die Umwandlung des TOPs von Neuwahl in "sollen wir denn jetzt wählen" dürfte nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Da hat der Verwalter gepatzt.

Zwei Personen sind sowieso kein Beirat, egal ob sie letztes Jahr oder dieses Jahr gewählt wurden. Das würde ich mal mit dem Verwalter diskutieren.

Es wäre weiterhin zu prüfen, was der Beirat denn treibt und ob dies für die Gemeinschaft zum Nachteil ist.

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens

[immotiger]

Hallo Christian,

danke erst einmal für diesen Hinweis.
Mit dem Verwalter zu diskutieren, ist leider etwas müßig. Dieser ist über die rührigen Verwaltungsbeiräte, die ansonsten (für ihn) kein Schaden sind, nicht unzufrieden und wird mit Sicherheit nichts ändern wollen.
Anders wäre der von ihm (nicht den Beiräten) kurzerhand umformulierte TOP nicht zustande gekommen.
Die Beiräte halten sich für allmächtig, wissen natürlich alles besser als (insbesondere) die Eigentümer, wenn irgendwelche Fragen aufkommen und widersprechen dem Verwalter eigentlich nicht wirklich.
Hier ist in meinen Augen nicht der Beirat das große Problem, sodnern der Verwalter. Dieser nutzt die Situation gerne dadurch aus, dass er sich Arbeiten gerne vorab genehmigen läßt. Dies geschieht dann immer auf Basis eines ersten Angebotes. Dieses stammt immer von einer Firma, die Mitglied in der Bauunion ist, deren Geschäftsführer der Verwalter ist. Natürlich wird uns zugesichert, dass dann noch weitere Angebote eingeholt werden. Gesehen habe ich bislang davon keines und erstaunlicherweise war die Ausführung der Arbeiten auch nie preiswerter. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt.

Ein Beschluss zum (geänderten) TOP wurde übrigens gefasst: "Es soll kein neuer Beirat gewählt werden". Den genauen Wortlaut des TOP muss ich erst noch abwarten, das Protokoll liegt mir noch nicht vor.

Aus dieser Situation sehe ich daher kein Entkommen. Es sei denn, dass der von Dir angesprochene Punkt des "zwei sind kein Beirat" irgendwie durchsetzbar ist und damit eine Neuwahl möglich und notwendig wird. Und das dürfte wohl leider nur über entsprechende harte Wege (Hinweise auf Gesetze und Konsequenzen) gehen. Und es wird noch ein weiteres Jahr in's Land gehen, bevor der Verwalter durch einen etwas weniger gefügigen Beirat etwas besser überwacht wird.

@RMHV:
Ich denke, dass in diesem Fall nicht nur der Text des TOP geändert wurde, sondern ein völlig anderer TOP statt dessen angesetzt wurde.
Es ist ja doch ein kleiner Unterschied, ob ich (wie einst Robert Lembke) frage, "welches Schweinderl hätten Sie gern" oder frage, "wolen Sie denn ein überhaupt Schweinderl (wechseln)" - dies insbesondere im Hinblick darauf, dass der Beirat nicht vollständig ist.
Das Beibehalten des alten Beirates hätte die WEG ja auch durch eine entsprechende Abstimmung erreichen können.

[Martens]

moin Tiger,

Original von immotiger
Die Beiräte halten sich für allmächtig, wissen natürlich alles besser als (insbesondere) die Eigentümer, wenn irgendwelche Fragen aufkommen und widersprechen dem Verwalter eigentlich nicht wirklich.

hach ist das schön, wo kann ich mich um die Verwaltung dieser WEG bewerben?

@RMHV:
Ich denke, dass in diesem Fall nicht nur der Text des TOP geändert wurde, sondern ein völlig anderer TOP statt dessen angesetzt wurde.

Ja, so sehe ich das auch.
Man könnte also den Beschluß anfechten, hätte dann aber letztlich keine Änderung der Situation, da ja kein Beirat gewählt wurde...

Also im nächsten Jahr, wenn es denn solange Zeit hat, rechtzeitig vorarbeiten und dann "gnadenlos zuschlagen" oder so.

viel Erfolg,
Christian Martens

[immotiger]

Original von Martens
hach ist das schön, wo kann ich mich um die Verwaltung dieser WEG bewerben?

450 km südlich in Mittelfranken. Da der Vertrag mit dem Verwalter aber noch einige Jahre dauert, leider nicht sofort

Damit muss ich abschließend wohl feststellen, dass der Verwalter und der Beirat zwar nicht im Recht sind, ich aber mein Recht nicht richtig durchsetzen kann. Und da die WEG auch lieber keinen Ärger möchte, ist von dort auch mit keiner großen Unterstützung zu rechnen.
Das gefällt mir überhaupt nicht, aber ...

Welche Möglichkeiten hätte ich denn, im nächsten Jahr "zuzuschlagen" ? Der Versuch einer Neuwahl des Beirats hat ja versagt (es war übrigens der erste seit Urzeiten) und er wird wohl auch im nächsten Jahr auf diese Art wieder vom Tisch gewischt werden. Oder kann ich mich dann (wenn ja wie) auf eine vernünftige Art wehren ? Reicht es den Verwalter sowie den Beirat offiziiell (schriftlich) zu informieren, dass wir momentan eine nicht korrekte Situation haben ?
Für mich bleiben weiterhin noch viele Fragen offen.

Vielen Dank für Deine Hinweise

[RMHV]

Original von Martens
moin,

der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Mitgliedern, nicht mehr und nicht weniger.

Drei Mitglieder steht im WEG... Nicht mehr und nicht weniger ist dort allerdings nicht zu finden.

Es werden oftmals abweichende Regelungen getroffen, die sind jedoch im Zweifelsfalle nicht gültig.

Von Gesetz abweichende Vereinbarungen sind keineswegs selten und von Ausnahmen abgesehen auch zulässig. Es bedarf also einer Begründung, warum eine Vereinbarung über eine vom Gesetz abweichende Zusammensetzung eines Verwaltungsbeirats unzulässig sein sollte.

Da diesmal aber kein Beschluß bzw. ein Negativbeschluß gefaßt wurde, wirst Du diesen nicht anfechten können.

Auch ein Negativbeschluss ist anfechtbar. Ohne (erfolgreiche) Anfechtung bleibt der Beschluss gültig.

Die Umwandlung des TOPs von Neuwahl in "sollen wir denn jetzt wählen" dürfte nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Da hat der Verwalter gepatzt.

Die Entscheidung wird letzlich der Richter treffen müssen...

Zwei Personen sind sowieso kein Beirat, egal ob sie letztes Jahr oder dieses Jahr gewählt wurden. Das würde ich mal mit dem Verwalter diskutieren.

Wenn die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss gefasst hat, ist dieser Beschluss gültig und kann nur durch das Gericht nach Anfechtung aufgehoben werden. Gründe für eine Nichtigkeit eines objektiv zweifellos fehlerhaften Beschlusses kann ich nicht erkennen. Beschlusskompetenz liegt zweifellos vor. Ein Beirat wurde also wirksam gewählt.

Es wäre weiterhin zu prüfen, was der Beirat denn treibt und ob dies für die Gemeinschaft zum Nachteil ist.

Es ist häufig zu beobachten, dass Beiräte ihre Aufgaben und vor allem ihre Kompetenzen nicht kennen. Ein kritischer Blick auf die Aktivitäten von Beiräten kann also niemals schaden ;-)

[Martens]

moin RMHV,

ich schätze Deine Art zu argumentieren und Deinen juristischen Sachverstand, ich habe auch kein Problem damit, Fehler oder Lücken zuzugeben, aber hier verstehe ich Dich nicht mehr.

Original von RMHV

Original von Martens
moin,

der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Mitgliedern, nicht mehr und nicht weniger.

Drei Mitglieder steht im WEG... Nicht mehr und nicht weniger ist dort allerdings nicht zu finden.

Das kann doch nicht sein?!?
Wenn der Gesetzgeber DREI schreibt, dann meint er DREI und nicht ungefähr drei, oder möglichst drei, oder mal zwei und mal vier - er meint drei, da muß dann auch weiter nichts stehen, die Aussage ist eindeutig.

also mal in den Kommentar geschaut:

Bärmann/Pick/Merle 9. Auflage zu §29 WEG:
Der Verwaltungsbeirat besteht nach §29 Abs. 1 Satz 2 aus drei Mitgliedern. Die Anzahl der Mitglieder kann durch Vereinbarung vermindert oder erhöht werden.

In diesem Tenor geht es weiter, wenn eine Vereinbarung über eine vom Gesetz abweichende Anzahl von Beiräten getroffen wurde, DANN hat die WEG die Beschlußkompetenz, diese Zahl von Beiräten zu wählen.
Sonst aber nicht.

Eine Vereinbarung ist etwas anderes als ein "einfacher" Beschluß, es müssen sich nämlich alle Eigentümer über die vom Gesetz abweichende Regelung einig sein, was im vorliegenden Falle nicht gegeben ist.

Klar ist auch, daß ein Beschluß, der nicht nichtig ist - wie im vorliegenden Falle gegeben - gültig bleibt, bis er letztinstanzlich aufgehoben wird, trotzdem ist ein Zweierbeirat eben kein Beirat im Sinne des WEG. Das sollte man dem Verwalter und dem "Beirat" unter die Nase reiben.

Natürlich kann man auch Negativbeschlüsse erfolgreich anfechten - nur hat man im Ergebnis nichts davon. Ein aufgehobener Negativbeschluß führt nicht dazu, daß rückwirkend das Gegenteil als beschlossen gilt.

Also ist es nur begrenzt sinnvoll, Negativbeschlüsse anzufechten, da man außer Kosten und Aufwand kein praktisches Ergebnis bekommt.

Ficht man an, um dem Verwalter / der WEG zu beweisen, daß deren Auffassung falsch war, hat man seinen Erfolg, man kann die Gemeinschaft aber über Beschlußanfechtungen nicht zwingen, einen Beschluß nach individuellem Gusto zu fällen.

bis denn,
Christian Martens

[RMHV]

[quote]Original von Martens
Wenn der Gesetzgeber DREI schreibt, dann meint er DREI und nicht ungefähr drei, oder möglichst drei, oder mal zwei und mal vier - er meint drei, da muß dann auch weiter nichts stehen, die Aussage ist eindeutig.

also mal in den Kommentar geschaut:

Bärmann/Pick/Merle 9. Auflage zu §29 WEG:
Der Verwaltungsbeirat besteht nach §29 Abs. 1 Satz 2 aus drei Mitgliedern. Die Anzahl der Mitglieder kann durch Vereinbarung vermindert oder erhöht werden.

Dass der Gesetzgeber mit drei auch drei meint, möchte ich nicht bestreiten. Wie sich aus dem Kommentar schon ergibt, ist diese Zahl - auch wenn es einer Vereinbarung bedarf - nicht unabänderlich. In diesem Sinn war meine Bemerkung zu "nicht mehr und nicht weniger" gemeint.

In diesem Tenor geht es weiter, wenn eine Vereinbarung über eine vom Gesetz abweichende Anzahl von Beiräten getroffen wurde, DANN hat die WEG die Beschlußkompetenz, diese Zahl von Beiräten zu wählen.
Sonst aber nicht.
...
Klar ist auch, daß ein Beschluß, der nicht nichtig ist - wie im vorliegenden Falle gegeben - gültig bleibt, bis er letztinstanzlich aufgehoben wird, trotzdem ist ein Zweierbeirat eben kein Beirat im Sinne des WEG. Das sollte man dem Verwalter und dem "Beirat" unter die Nase reiben.

Hier möchte ich widersprechen. Die Gemeinschaft hat die Beschlusskompetenz zur Wahl eines Beirats. Wird ein Beirat gewählt, ist der Beschluss auch dann gültig, wenn die Zahl der Mitglieder nicht korrekt ist. Der Beschluss ist anfechtbar, aber nicht nichtig. Ohne Anfechtung gibt es also auch dann einen Beirat, wenn nur 2 Mitglieder gewählt wurden.

Natürlich kann man auch Negativbeschlüsse erfolgreich anfechten - nur hat man im Ergebnis nichts davon. Ein aufgehobener Negativbeschluß führt nicht dazu, daß rückwirkend das Gegenteil als beschlossen gilt.

Also ist es nur begrenzt sinnvoll, Negativbeschlüsse anzufechten, da man außer Kosten und Aufwand kein praktisches Ergebnis bekommt.

Ficht man an, um dem Verwalter / der WEG zu beweisen, daß deren Auffassung falsch war, hat man seinen Erfolg, man kann die Gemeinschaft aber über Beschlußanfechtungen nicht zwingen, einen Beschluß nach individuellem Gusto zu fällen.

Das ist in den allermeisten Fällen zweifellos zutreffend.
Trotzdem hat das Gericht zumindest im Grundsatz die Möglichkeit einen Negativbeschluss durch eine ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Entscheidung zu ersetzen.
Ob ein derartiger Versuch nun im Zusammenhang mit einer fehlerhaften Besetzung des Beirats erfolgreich sein könnte, wird vom zuständigen Richter abhängen und kaum vorhersehbar sein. Nach § 21 Abs. 4 WEG hat jeder Eigentümer Anspruch auf Einhaltung der bestehenden Vereinbarungen. Es wäre m.E. wegen § 21 Abs. 4 WEG nicht ausgeschlossen, dass das WEG-Gericht den Negativbeschluss aufhebt und die Eigentümer anweist einen Beirat zu wählen, dessen Zusammensetzung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

[Martens]

wir werden jetzt sehr spitzfindig...

Die Eigentümerversammlung hat keine Beschlußkompetenz, mit einem Mehrheitsbeschluß die Anzahl der Beiräte festzulegen. Darin sind wir uns einig, auch, wenn Du es nicht so schreibst.

Du hast in den letzten Tagen in einem anderen thread gerade über die Unmöglichkeit geschrieben, mit einem Mehrheitsbeschluß gegen Vereinbarungen "anzustinken", das gilt vermutlich auch hier als Deine Ansicht.

In Anbetracht der juristischen Kompetenzen eines Beirates, die oftmals als viel zu hoch eingeschätzt werden, dürfte ein Richter kaum eine Verpflichtung zur Wahl eines ordentlichen Beirates in den Beschluß schreiben und falls doch, würde kein Eigentümer diese Verpflichtung mit Hilfe des Beschlusses umsetzen können.
Zwangsmaßnahmen wegen nicht-ordnungsgemäßer Beiratswahl?
Zwangsgelder, weil sich nur ein Eigentümer dafür zur Verfügung stellt?

Wenn die Versammlung nur zwei Beiräte wählen will, oder sich nur zwei Eigentümer für das Amt zur Verfügung stellen - dann kann der Richter vermutlich Kopfstand machen.

Da Du aber sehr sehr vorsichtig formulierst:

Es wäre m.E. wegen § 21 Abs. 4 WEG nicht ausgeschlossen

werde ich dem nicht widersprechen.

Wir haben hier soetwas zwar bisher noch nicht erlebt - aber ausgeschlossen ist es selbstverfreilich nicht. arty

bis denn,
Christian Martens

[immotiger]

Original von Martens
Wenn die Versammlung nur zwei Beiräte wählen will, oder sich nur zwei Eigentümer für das Amt zur Verfügung stellen - dann kann der Richter vermutlich Kopfstand machen.

Ich möchte diese für mich sehr informative Diskussion jetzt nicht abwürgen, aber in dem geschilderten Fall hatten wir ja nicht das Problem, dass zuwenig Kandidaten als Beirat fungieren wollten und daher der Beirat zu wenig Mitglieder hat.
Es gab ja noch einen weiteren Kandiaten für den Beirat.
Nur aufgrund der Meinung des Beirats, dass ein drittes Beiratsmitglied die Arbeit behindern würde, wurde durch den Verwalter der TOP umformuliert "soll eine Neuwahl stattfinden" (m.E. ein neuer TOP eingebracht) und darüber abgestimmt. Die eigentliche Wahl fand damit nicht mehr statt...

Nachtrag

Den genauen Wortlaut des TOP muss ich erst noch abwarten, das Protokoll liegt mir noch nicht vor.

Jetzt liegt auch das Protokoll vor.
Der TOP wird jetzt ganz anders dargestellt:
TOP 7: Neuwahl des VBR
Herr immotiger stellte sich als 3. VBR zur Wahl. Die WEG diskutierte über die Wahl eines 3. VBR, was gemäß Teilungserkläsung und WEG möglich wäre.
Die jetzigen 2 Beiräte erlärten sich bereit, ihre Ämter weietrhin auszuführen. Eine komplette Neuwahl wurde nun von niemandem mehr gewünscht. Es wurde zunächst darüber abgestimmt, ob der VBR auf 3 Mitglieder aufgestockt werden soll.
Beschluss: Eine vergrößerung des BVR wurde mit 0 zu 10 Stimemn abgelehnt (Hinweis: Es waren 12 Stimmen vertreten)
Der VBR besteht somit weiterhin aus Herr A und Herr B. Die Wahl des 3. Beirats stand somit nicht mehr zur Diskussion

Ich denke, da hat der Verwalter zum einen nicht ganz gewusst, wie er sich aus dem Problem herauslavieren kann. Aber damit hat er sich m.E. wohl eher mehr Probleme eingehandelt.
Ich denk, dass dieser TOP zunächst einmal nichtig ist. Eine Verkleinerung des VBR kann nur mit den Stimmen aller Eigentümer beschlossen werden. Die Wahl des VBR (selbst bei einem Beirat mit 2 Mitgliedern) erfolgte nicht. Daraus würde ich schließen, dass wir momentan keinen Beirat haben.

[Dorle]

Hallo zusammen,
ich weiß nicht, ob mein Vorgehen (Frage zu vorhandenem Thema) richtig ist. Wenn nicht, bitte sagt mir, wie's geht.
Sachverhalt. Es sind 2 Beiräte (BR) vorhanden. einen Vorsitzenden gibt es nicht. Eigentümervers. mit TOP: "Nachwahl von BR-Mitgliedern. Es haben sich 4 Eigentümer (Namen) zur Verfügung gestellt."
Fragen: 1.:Wo die Namen herkommen ist unbekannt. Möglichkeit 1: Der Verwalter hat eine Umfrage gemacht, aber nur 'Ausgewählte' befragt. Möglichkeit 2. Eine der vorgeschlagenen Personen hat sich und die anderen 3 dem Verwalter vorgeschla-gen. Andere Eigentümer, die Interesse hätten, wurden nicht gefragt. Ist das zulässig?
Frage 2.: Einer der Vorgeschlagenen war nicht anwesend. Kann er gewählt werden?
Frage 3.: Es ist wahrscheinlich, daß diese Person an keiner BR-Sitzung teilnimmt
sondern stets einen anderen BR bevollmächtigt. Ist das zulässig?
Frage 4.: Muß zeitgleich mit der BR-Wahl ein Vorsitzender gewählt werden oder kann das dr BR später machen?
Danke
Dorle