Frage zur Aufteilung eines Hauses in Wohneigentum

[Pe-Ra]

Hallo!
Wir haben vor zwei Jahren ein Haus mit vier Wohnungen gekauft.
Also vier Wohnungen, zwei Eigentümer.
Jetzt wollen wir in Eigentumswohnungen aufteilen wobei wir die Wohnungen nicht verkaufen wollen.
Jeder soll zwei Wohnungen besitzen, meine beiden sind vermietet,
der Freund mit dem ich das Haus besitze wohnt in einer Wohnung und eine ist vermietet.

So weit so gut.
Wir haben einen Aufteilungsplan, die Pläne sind vom Bauamt genehmigt.
Waren auch beim Notar und haben eine Teilungserklärung beantragt.

Jetzt sagt die Mitarbeiterin dort außer der Teilungserklärung müßen wir eine Übertragung des jeweiligen Eigentums zusätzlich beantragen?
Sie meint im Moment gehört von dem Haus jedem von uns die Hälfte, wenn wir eine Teilungserklärung haben gehört dann jedem von jeder Wohnung die Hälfte und erst nach der Übertragung gehören die Wohnungen uns jeweils ganz.
Komplizierter Juristenkram der mir egal sein kann?? Oder was muß ich dabei noch beachten?

Müßen wir dann wieder neue Grunderwerbssteuer zahlen wenn wir uns gegenseitig die Anteile die uns noch nicht gehören "verkaufen"?

Ist dann womöglich noch Spekulationssteuer zu zahlen weil wir wieder was aneinander verkaufen was wir erst vor zwei Jahren gekauft haben?

Ich dachte alles ist klar aber nach den Aussagen dieser Frau steig ich mal wieder nicht durch.

Danke für alle Erklärungen die euch dazu einfallen.

[Christian]

Hallo Pe-Ra,

damit man das Gesamtbild besser einschätzen kann, könntest du ja vielleicht noch kurz erklären, warum es nicht so wie in den letzten 2 Jahren weiterlaufen kann.
Mag sein, daß das belanglos für dein Problem ist, mich würde es aber trotzdem (aus reiner neugierde ) interessieren.

Gruß,
Christian

[Pe-Ra]

Hallo Christian,
klar, kein Problem.

Wir sind gute Freunde und im Moment klappt alles gut, was aber wenn wir uns mal streiten? Dann ist es besser wenn geregelt ist wem was gehört und wer wo wann wozu eine Entscheidung treffen kann.

Wenn einer von uns mal in Not ist und das Geld braucht kann er eine Wohnung oder beide verkaufen, der andere kann aber seinen Anteil behalten. Das wäre nicht möglich bei der Form die wir im Moment haben.

Wir haben beide alte Elternteile, wenn da jemand in die Pflege kommt und wir das mit bezahlen müßen dann kann es sein daß wir mit unserem Eigentum aufkommen müßen. Dann ist es auch gut wenn wir einen Anteil haben mit dem wir das dann auffangen ohne daß der Miteigentümer mit betroffen ist.

Der Freund mit dem ich das Haus besitze hat leider schon schlechte Erfahrungen gemacht, hatte schon mal ein Haus mit seiner Freundin die dann plötzlich auswandern wollte und sonstige Motten im Kopf hatte. Und er mußte dann deshalb "sein" Haus verkaufen. Das soll ihm nicht noch mal passieren.

Und wir fühlen uns einfach besser wenn wir wissen, das ist deine Wohnung und das ist meine.

[Martens]

Die Schilderung des Notariats ist zutreffend, jetzt gehört Euch das Gesamthaus jeweils zur Hälfte, nach der Aufteilung gehört Euch jede einzelne Wohnung jeweils zur Hälfte.

Ein Vertrag zur Übertragung der Eigentumsanteile zwischen den Wohnungen ist nötig und wird zusätzlich Geld für Notar und Grundbuchamt kosten.

Die Frage, welche Steuern bei der Übertragung zu zahlen sind, sollte ein Steuerberater beantworten können.

Christian Martens

[RMHV]

Jetzt sagt die Mitarbeiterin dort außer der Teilungserklärung müßen wir eine Übertragung des jeweiligen Eigentums zusätzlich beantragen?
Sie meint im Moment gehört von dem Haus jedem von uns die Hälfte, wenn wir eine Teilungserklärung haben gehört dann jedem von jeder Wohnung die Hälfte und erst nach der Übertragung gehören die Wohnungen uns jeweils ganz.

Das trifft selbstverständlich zu...

Komplizierter Juristenkram der mir egal sein kann?? Oder was muß ich dabei noch beachten?

Gar nicht kompliziert, sondern eine Frage der Vernunft...
Mit der Teilungserklärung wird "nur" Wohnungseigentum gebildet. Damit gibt es Eigentum an definierten Teilen des Gebäudes. Der Eigentümer ändert sich dadurch aber nicht.
Wenn mal will, kann man die Angelegenheit ignorieren. Dann bleiben eben beide Person gemeinsam Eigentümer jeder einzelnen Wohnung. So lange sich die beiden Bruchteilseigentümer einig sind, ist das alles kein Problem. Allerdings hätte man sich dann auch den gesamten Aufwand sparen können.

Wenn die Wohnungen nicht verkauft werden sollen wäre es wohl ziemlich unsinnig, erst Wohnungseigentum zu bilden und dann doch die Bruchteilsgemeinschaft weiter bestehen zu lassen.

Müßen wir dann wieder neue Grunderwerbssteuer zahlen wenn wir uns gegenseitig die Anteile die uns noch nicht gehören "verkaufen"?

Die Aufteilung sollte nach § 7 GrEStG zumindest dann und soweit von der Steuer befreit sein, wie der Wert der Wohnungen dem Anteil am Wert des Gesamtgrunstücks entspricht.
Ganz sicher bin ich mir dabei allerdings nicht. Ein Steuerberater wird dazu sicher zuverlässigere Auskunft geben können.

Ist dann womöglich noch Spekulationssteuer zu zahlen weil wir wieder was aneinander verkaufen was wir erst vor zwei Jahren gekauft haben?

Im Grundsatz schon, aber der steuerpflichtige Gewinn wird Null sein. Auch dabei wäre eine Beratung durch einen Steuerberater sicher angebracht.

[Pe-Ra]

Vielen Dank für die beiden Antworten!!
Das hilft mir weiter!

Und ja, wir werden dann noch den Steuerberater fragen was wir noch zu beachten haben aus steuerrechtlichen Gesichtspunkten.

[Poxleitner]

Die Teilungserklärung muss im Grundbuch vollzogen werden, sonst ist sie
nach außen nicht gültig.

Eine Grundwerbssteuer fällt nicht an, da kein Eigentümerwechsel anfällt.

Hausverwaltung Renate Poxleitner.
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[lostcontrol]

Eine Grundwerbssteuer fällt nicht an, da kein Eigentümerwechsel anfällt.

aber es findet doch ein eigentümerwechsel statt: immer jeweils bezogen auf eine halbe wohnung.