Wohnung ersteigert,und der Ärger fängt an

[Unregistriert]

Hallo Gemeinde
Ich habe im Februar eine vermietete 50m² Eigentumswohnung als Kapitalanlage ersteigert.Der Vorbesitzer zahlte weder Wohngeld noch sonstige kosten.Auch der Mieter wurde durch falsche Quadratmeter angabe, und angeblichem Strom inklusive getäuscht.Im Vorgedruckten Mietvertrag steht nur die Miete beträgt 450,- unter der Rubrik Nebenkosten ist ein Querstrich.Die Abrechnungsspitze, der Nebenkostenabrechnung 01.01.2010 - 31.12.2010, für welche ich haftbar bin beträgt stolze 2229,- Eur, verursacht durch völlig falsches Heizen, des Mieters. Meine frage ist nun:Kann ich die kosten auf den Mieter umlegen, oder muss ich die aus eigener Tasche zahlen, da ja im vorhandenen Mietvertrag, vom Vorbesitzer keine Nebenkosten aufgeführt sind.
Für Antworten danke ich im Vorraus.

[Berny]

"unter der Rubrik Nebenkosten ist ein Querstrich."
Somit fallen sie zu Deinen Lasten. Den Mietvertrag wirst Du ohne Zustimmung des Mieters nicht ändern können.

Meine Meinung, keine Beratung.

[Baghira]

In den meisten fällen gillt das, was laut Mietvertrag vereinbart wurde.

Von daher gillt der Vertrag, und du "sitzt" leider auf den Kosten fest.

Ist es denn Befristeter MV oder ein Un befristeter ?

Wenn Befristet, dann kannst du einen Neuen Mietvertrag ausmachen. (hierzu die Laufzeit beachten)
Wenn er unbefristet ist, dann hast du sehr schlechte Karten.

Das ist meine Meinung hierzu, keine RB..

Dies sind lediglich "eigene" erfahrungen, da wir im augenblick ähnliche
probs. haben, allerdings aus "Mieter" sicht gegenüber dem VM.

[hans2010]

Die Abrechnung von 2010 geht Sie nichts an die wird dem Vorbesitzer in Rechnung gestellt

[Martens]

mal ein paar Einwürfe:

So wie es aussieht, wurde eine Bruttomiete vereinbart. Auch diese kann man erhöhen, wenn sich die Betriebskosten oder die Netto-Vergleichsmieten erhöht haben.
Das notwendige Prozedere ist nur etwas aufwendiger, als bei einer Netto-Kaltmiete.

Die WEG-Abrechnung gilt immer für oder gegen den Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlußfassung im Grundbuch eingetragen ist. Eine Abgrenzung nach Zeitanteilen o.ä. hat nicht stattzufinden.

Bei einer Ersteigerung wird man jedoch mit dem Zuschlag und somit unabhängig von der grundbuchlichen Umschreibung sofort Eigentümer.

Die Abrechnung 2010, über die naturgemäß frühestens 2011 zu beschließen ist, trifft also mit der Abrechnungsspitze den Erwerber und nicht den ehemaligen Eigentümer.

Geklärt werden sollte, ob bei der Abrechnung alle Vorauszahlungen als bezahlt angerechnet wurden. Der Erwerber haftet nämlich wirklich nur für die Abrechnungsspitze und nicht für mögliche Zahlungsausfälle des vorigen Eigentümers.

Hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens

[Unregistriert]

Danke Martens für die kompetente Antworten hier und woanders.
Endlich mal jemand, der nicht irgendwelche Mutmaßungen und eigene Ansichten ins Netz stellt (und dadurch nur noch mehr Verwirrung schafft), sondern einer, der nur aussagt, was stimmt weil es belegbar ist.

Gruß
Karin S.

[hans2010]

Danke Martens für die kompetente Antworten hier und woanders.
Endlich mal jemand, der nicht irgendwelche Mutmaßungen und eigene Ansichten ins Netz stellt (und dadurch nur noch mehr Verwirrung schafft), sondern einer, der nur aussagt, was stimmt weil es belegbar ist.

Gruß
Karin S.

leider ist die Antwort von Martens falsch

die abrechnung vor dem zuschlag betrifft den ersteigerer nicht
die kosten muss die weg beim amtsgericht anmelden und bekommt die vom erlös ausgezahlt
max 5% vom vehkehrswert

[Heizer]

Also was die Heizkosten angeht, so gilt auch in diesem Fall die Heizkostenverordnung. Da ist es unerheblich was im Mietvertrag steht.

Strittig kann nur sein welche Höhe der "Bruttomiete" ggf. als Vorauszahlung anzusehen ist.

So oder so bist Du zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten nach HKVO verpflichtet. Mit der Abrechnung darf natürlich die Vorauszahlung angepasst werden.

Im übrigen kann der Mieter behaupten was er will. Alles was nicht im Mietvertrag vereinbart wurde, wurde halt nicht vereinbart. Mündliche Nebenabsprachen werden sehr schwer nachzuweisen sein.

[hans2010]

tja dazu kann man nur sagen bei versteigerungen sowas mit einplanen und den preis anpassen

[Martens]

Die WEG-Abrechnung gilt immer für oder gegen den Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlußfassung im Grundbuch eingetragen ist. Eine Abgrenzung nach Zeitanteilen o.ä. hat nicht stattzufinden.

Bei einer Ersteigerung wird man jedoch mit dem Zuschlag und somit unabhängig von der grundbuchlichen Umschreibung sofort Eigentümer.

leider ist die Antwort von Martens falsch

die abrechnung vor dem zuschlag betrifft den ersteigerer nicht

Wo ist jetzt der Widerspruch in unseren Aussagen?

Christian Martens

[hans2010]

Wo ist jetzt der Widerspruch in unseren Aussagen?

Christian Martens

die weg Abrechnung geht bis zum Zuschlag auf den AE danach auf den neuen Eigentümer
Die WEG erstellt ZWEI Abrechnungen
hoffe nun haben es alle kapiert

[Martens]

die weg Abrechnung geht bis zum Zuschlag auf den AE danach auf den neuen Eigentümer
Die WEG erstellt ZWEI Abrechnungen

Interessant, worauf gründet sich diese Art der Abrechnung?

Christian Martens

p.s. wir hatten das Thema jüngst hier

[hans2010]

Interessant, worauf gründet sich diese Art der Abrechnung?

Christian Martens

p.s. wir hatten das Thema jüngst hier

Ich kaufe oft von Versteigerungen mit WEG

[Martens]

moin Hans,

Ich kaufe oft von Versteigerungen mit WEG

Ich wollte nicht wissen, wo und wie Du Wohnungen kaufst, sondern wo die rechtliche Grundlage für eine zeitanteilige Abrechnung für die Eigentümer ist.
Würdest Du mir bitte diese Frage beantworten?

Christian Martens

[hans2010]

moin Hans,



Ich wollte nicht wissen, wo und wie Du Wohnungen kaufst, sondern wo die rechtliche Grundlage für eine zeitanteilige Abrechnung für die Eigentümer ist.
Würdest Du mir bitte diese Frage beantworten?

Christian Martens

bei ZVG wird in 99% lastenfrei versteigert d.h. forderungen bis zum zuschlag betreffen den neuen eigentümer nicht
diese forderungen gehen an den AE bzw an die WEG (noch mit AE)
das einziger was passieren kann beim zuschlag das die WEG z.b. eine Sonderumlage beschliest (noch mit AE) aber die zahlung erst nach zuschlag fällig wird
dies hat aber nichts mit nebenkostenabrechnung zu tun
wie gesagt wir rden hier von eigentümerwechsel nach ZVG
dies mag bei normalen verkauf völlig anderst sein

[RMHV]

bei ZVG wird in 99% lastenfrei versteigert d.h. forderungen bis zum zuschlag betreffen den neuen eigentümer nicht
diese forderungen gehen an den AE bzw an die WEG (noch mit AE)
das einziger was passieren kann beim zuschlag das die WEG z.b. eine Sonderumlage beschliest (noch mit AE) aber die zahlung erst nach zuschlag fällig wird
dies hat aber nichts mit nebenkostenabrechnung zu tun
wie gesagt wir rden hier von eigentümerwechsel nach ZVG
dies mag bei normalen verkauf völlig anderst sein

Forderungen, die vor dem Zuschlag entstanden sind, betreffen - soweit richtig - den neuen Eigentümer nicht. Dabei ist es völlig irrelevant, ob der Eigentumsübergang durch Zuschlag in der Zwangsversteigerun erfolgt oder durch einen freien Verkauf.
Das ändert aber nichts daran, dass die Aussage...

Die WEG erstellt ZWEI Abrechnungen

...schlicht und einfach falsch ist. Es gibt immer genau eine einzige Abrechnung mit dem jeweiligen Eigentümer. Zu zahlen hat immer derjenige, der bei Fälligkeit der Zahlung Eigentümer ist.

Einzige Besonderheit bei einem Eigentumsübergang ist, dass dem neuen Eigentümer in der Abrechnung das Vorauszahlungssoll des Vorgängers unabhängig vom Zahlungseingang gutzuschreiben ist, der Erwerber also nur mit der sog. Abrechnungsspitze belastet werden darf.

Es gibt dabei keinerlei Unterschied zwischen Jahresabrechungen und Sonderumlagen.

[Heizer]

...schlicht und einfach falsch ist. Es gibt immer genau eine einzige Abrechnung mit dem jeweiligen Eigentümer. Zu zahlen hat immer derjenige, der bei Fälligkeit der Zahlung Eigentümer ist.

Dann frage ich mich warum bei uns immer viele WEGs Zwischenabrechnungen abfordern bei Eigentümerwechsel. Uns solls egal sein. Macht ja auch Umsatz

[Martens]

Dann frage ich mich warum bei uns immer viele WEGs Zwischenabrechnungen abfordern bei Eigentümerwechsel. Uns solls egal sein. Macht ja auch Umsatz

Diese Diskussion habe ich mit meinem Softwarehersteller auch schon gehabt, der meinte, da hätte sich noch nie jemand beschwert (WinCasa 2011 ist aktuell nicht in der Lage, einen Eigentümerwechsel korrekt abzurechnen, man will das aber ändern, immerhin).

Es scheint also so zu sein, daß viele der Kollegen aus Unwissenheit oder um den Eigentümern einen Gefallen zu tun zeitanteilig abrechnen - obwohl es definitiv falsch ist.
Im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber mag es sinnvoll sein, die Heizkosten abzugrenzen, da in den Verträgen oftmals ein Ausgleich zum Stichtag vereinbart ist. Für die WEG jedoch ist es mehr als flüssig.

Christian Martens

[RMHV]

Dann frage ich mich warum bei uns immer viele WEGs Zwischenabrechnungen abfordern bei Eigentümerwechsel. Uns solls egal sein. Macht ja auch Umsatz

Diese Diskussion habe ich mit meinem Softwarehersteller auch schon gehabt, der meinte, da hätte sich noch nie jemand beschwert (WinCasa 2011 ist aktuell nicht in der Lage, einen Eigentümerwechsel korrekt abzurechnen, man will das aber ändern, immerhin).

Es scheint also so zu sein, daß viele der Kollegen aus Unwissenheit oder um den Eigentümern einen Gefallen zu tun zeitanteilig abrechnen - obwohl es definitiv falsch ist.
Im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber mag es sinnvoll sein, die Heizkosten abzugrenzen, da in den Verträgen oftmals ein Ausgleich zum Stichtag vereinbart ist. Für die WEG jedoch ist es mehr als flüssig.

Genau so ist es... getrennte Abrechnungen kann man nur als Service für die Eigentümer ansehen.

Es gibt übrigens durchaus Software, mit der serienmäßig nach beiden Varianten abgerechnet werden kann. ;-)

[Pompfe]

Bei jeder Zwangsversteigerung wird v o r Beginn bekanntgegeben, ob und was mit dem
Zuschlag mitübernommen werden muß, und in welcher Reihenfolge Gläubiger bedient werden. Wenn, wie wohl hier, die WEG keine Forderungen gestellt hat, bleibt sie auf dem Minus sitzen. Hier ist es ein bißchen anders, als wenn ich eine Immobilie "privat " erwerbe.
Jedoch der Mieter wurde bewußt übernommen, aber nicht gekümmert.
Ein Fehler war es sicher, nicht gleich den Mietvertrag zu begutachten, fachrechtlichen Rat zu holen, ob und wie der Vertrag geändert werden kann. Bei Warmmiete würde ich auch mollig warm heizen, im Winter mind. 3mal die Woche baden. Ich bin auch der Meinung, daß die Nebenkosten, sofern sie den Mieter betreffen, übernommen werden müssen. Diese WEG scheint insgesamt mindestens etwas träge zu sein, wieso kommt Ende 2011 erst die Rechnung für 2010? Für WEG's sehr ungewöhnlich. Wieso unsaubere Qm-Angaben, wieso Stromtäuschung?
Mein Beitrag hilft nicht weiter, hätte seinerzeit auch gerne eine ETW erworben, aber nach Einsicht der Protokolle der WEG, hab ich die Finger davon gelassen.
Grüße Pommpfe