Wie können Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung angefochten werden?

[Musthaves]

Wir hatten vor 3 Wochen unsere jährliche WE-Versammlung (am Rande bemerkt: unser Verwalter hatte in 2010 vergessen seinen Vertrag zu verlängern - evtl. hat das ja auch Auswirkungen). Es wurden diverse Beschlüsse gefasst. Nun erhalte ich heute eine Einladung zur a. o. WE-Versammlung zum einen w/Verwaltervertrag, der zu verlängern ist, zum anderen, weil ein Eigentümer den vor 3 Wochen gefassten Beschluss überprüfen lassen will, da er anscheinend die Tragweite nicht gekannt hat.

Frage: 1. Wie sind WE-Beschlüsse überhaupt nochmal anzufechten
2. War die WE-Versammlung ohne gültigen Verwaltervertrag überhaupt gültig
3. Wieso formuliert der Verwalter bei der Einberufung der a. o. WE-Versammlung wegen seiner Vertragsverlängerung auch den Punkt der weiteren Beschlussfassung über den Punkt, der bereits vor 3 Wochen beschlossen wurde (Siehe Frage 1)
4. Ein Wohnungseigentümer und der Verwalter "klüngeln" - was kann ich dagegen tun?

Die Sache eilt - vielen, lieben Dank.

[peewee]

WoEigG - nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

[Unregistriert]

§ 27 Abs 3 WEG ...Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen.

[Tisha]

mmmh Die Gemeinschaft ist verwalterlos. Dies problematisch, da z. B. eine Eigentümersammlung nur noch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates einberufen werden kann. Wird die Eigentümerversammlung durch den sogenannten Scheinverwalter einberufen, sind die gefassten Beschlüsse zumindest anfechtbar. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates sollte deshalb unverzüglich eine außerordentliche Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt Verwalterbestellung einberufen.

Der Verwalter hat jedoch seither keinen Beschluss über eine Wiederbestellung herbeigeführt. Das heißt, die WEG hat zwar einen ungekündigten Vertrag mit dem Verwalter, der Verwalter hat jedoch keine gültige Bestellung. Verwalter arbeitet weiterhin für die WEG und nimmt natürlich auch seine Gebühr vom Eigentümer-Konto.

Könnte die WEG somit sagen: Verwalter hat nicht rechtzeitig seine Wiederbestellung beantragt, deshalb ist die Gemeinschaft somit "vertragslos" und könnte jetzt ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist den Vertrag aufkündigen? Bestellung und Vertrag sind ja zwei paar Stiefel.

Es gibt einige führende Rechtskommentatoren die der Ansicht sind, dass ein Verwalter nach Ablauf der Bestellzeit und lediglich einem Beschluss über die Verlängerung des Verwaltervertrages durch eben diesem Beschluss konkludent auch weiterhin bestellt ist.

Im hier vorliegenden Fall dürfte der V. wohl nicht mehr weiter bestellt sein, die Gleichsetzung der Vertragsverlängerung mit konkludenter Bestellungsverlängerung, die auch durch automatische Verlängerung nicht umgangen werden kann.

Da der Vertrag rein gar nichts mit der Bestellung zutun hat hat der Verwalter Ansprüche finanzieller Natur gegen die Gemeinschaft solange der Vertrag nicht gekündigt wird - was heisst : Kein ordentlicher Verwalter, aber bezahlen müssen.

[Musthaves]

Vielen lieben Dank für rasche Antworten. Ich habe leider noch einige Fragen:

1. Situation im Moment, dass der Verwalter mit in 2010 abgelaufenem Vertrag (keiner hat es bemerkt - erst auf der letzten WEG-Versammlung im Juli 2011) konkludent gehandelt hat
2. Was ist mit der Rechtsgültigkeit der letzten WEG-Versammlung im Juli 2011
3. Um die Vertragsverlängerung mit dem Verwalter zu beschließen, kann da nur der Beirat einladen? Der Verwalter kann ja nicht selbst einladen, um seinen Vertrag zu verlängern - hat er aber gestern getan
4. Kann ein Antrag auf Beschluss eines einzelnen Eigentümers gegen einen Beschluss aus der letzten WEG-Versammlung im Juli, auf diese a. o. Einladung wegen Verwaltervertrag, als TOP gesetzt werden?
5. Verwalter und ein Eigentümer klüngeln

Vorgang eilt - vielen lieben Dank.

[PHinske]

ZU 1.
Wichtiger als der Vertrag ist die Bestellung des Verwalters.
Wie sieht es damit aus?
Die Gemeinschaft beschließt über die Bestellung eines Verwalters. Entweder dieses Verwalters hier oder über einen neuen.

ZU 2.
Solange keiner die Beschlüsse der Versammlung angefochten hat und solange diese nicht gerichtlich und rechtskräftig ungültig erklärt sind, behalten sie Wirkung.

ZU 3.
Man könnte versuchen, dem Scheinverwalter die Abhaltung der Eigentümerversammlung per Einstweiliger Verfügung untersagen zu lassen, denn als nicht bestellter Verwalter hat er nicht das Recht einzuladen. Würde ich aber nur mit Rechtsschutzversicherung empfehlen. Ausgang ist ungewiss.
Meldungen von TOPs aus der Eigentümerschaft muss der Verwalter in der Regel aufnehmen. Die TOP-Meldung zu platzieren, wenn die Einladung schon angekommen ist, wäre für die kommende Versammlung aber fast immer zu spät.
Wenn man sich gegen einen Beschluss wehren will, ist der vorgezeichnete Weg immer der zum Amtsgericht.

ZU 4.
Gegen das Kungeln ist wohl ein Kraut noch nicht gewachsen.
Pack sie bei ihren Fehlern.....smile.

MfG, PHinske

[Musthaves]

ZU 1.
Wichtiger als der Vertrag ist die Bestellung des Verwalters.
Wie sieht es damit aus?
Die Gemeinschaft beschließt über die Bestellung eines Verwalters. Entweder dieses Verwalters hier oder über einen neuen.

ZU 2.
Solange keiner die Beschlüsse der Versammlung angefochten hat und solange diese nicht gerichtlich und rechtskräftig ungültig erklärt sind, behalten sie Wirkung.

ZU 3.
Man könnte versuchen, dem Scheinverwalter die Abhaltung der Eigentümerversammlung per Einstweiliger Verfügung untersagen zu lassen, denn als nicht bestellter Verwalter hat er nicht das Recht einzuladen. Würde ich aber nur mit Rechtsschutzversicherung empfehlen. Ausgang ist ungewiss.
Meldungen von TOPs aus der Eigentümerschaft muss der Verwalter in der Regel aufnehmen. Die TOP-Meldung zu platzieren, wenn die Einladung schon angekommen ist, wäre für die kommende Versammlung aber fast immer zu spät.
Wenn man sich gegen einen Beschluss wehren will, ist der vorgezeichnete Weg immer der zum Amtsgericht.

ZU 4.
Gegen das Kungeln ist wohl ein Kraut noch nicht gewachsen.
Pack sie bei ihren Fehlern.....smile.

MfG, PHinske

Vielen lieben Dank für Ihre rasche Nachricht. Eine abschließende Frage:

Auf der jährlichen Eigentümerversammlung am 28.Juli 2011 wurde ein kosteneinsparender Beschluss gefasst (Putzhilfe soll eingespart werden). Nun möchte ein Eigentümer (der eben gegen diesen Beschluss gestimmt hat) auf der a. o. Versammlung am 18.8.2011 einen Beschlussantrag stellen, der den Beschluss vom 28. Juli 2011 aufhebt. So laut TOP für die anstehende a. o. Eigentümerversammlung, die nur wegen des nicht verlängerten Verwaltervertrages stattfindet (auch die Einladung stammt nicht vom Beirat, sondern vom Scheinverwalter). Meine Frage nun: Sehe ich es richtig, dass dieser auf der am 28. Juli 2011 gefasste Beschluss nur beim Amtsgericht innerhalb von 4 Wochen angefochten werden kann und solange Gültigkeit hat, bis das Amtsgericht entscheidet. Denn aufheben (so wie als TOP zur Einladung der a. o. Versammlung definiert, kann man einen Beschluss nicht. Das wäre ja auch noch schöner, da hätte ich ja jede Woche wieder neue "Aufhebungen." Bitte korrigieren Sie mich, wenn ich da falsch denke.

Vielen Dank und sonnige Grüße aus Stuttgart

[Tisha]

Einen Beschlußantrag stellen der den alten Beschluß aufhebt... jaja wenn das so ginge :-)
Also in der Einladung müssen alle die TOPs gelistet sein. Nur darüber kann auch abgestimmt werden. Jeder kann den einen oder anderen "hirnrissigen" Antrag stellen, darüber kann man dann auch trefflich reden...wenns passt auch stundenlang.
Ob die nicht Weiterbeschäftigung einer Putzkraft wirklich "sparsam" ist ?? Ich gehe mal davon aus, dass die Reinigung nun von wem? übernommen wird?
Er hätte gegen den Beschluß im Zweifel angehen müssen.

[Musthaves]

Einen Beschlußantrag stellen der den alten Beschluß aufhebt... jaja wenn das so ginge :-)
Also in der Einladung müssen alle die TOPs gelistet sein. Nur darüber kann auch abgestimmt werden. Jeder kann den einen oder anderen "hirnrissigen" Antrag stellen, darüber kann man dann auch trefflich reden...wenns passt auch stundenlang.
Ob die nicht Weiterbeschäftigung einer Putzkraft wirklich "sparsam" ist ?? Ich gehe mal davon aus, dass die Reinigung nun von wem? übernommen wird?
Er hätte gegen den Beschluß im Zweifel angehen müssen.

Vielen Dank - bitte meine Frage nochmal lesen - Antwort passt nicht - sorry!

[PHinske]

Der Beschluss vom 28.07. kann bis zum 29.08.2011 beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden.
Die Frist beträgt nach § 46 WEG nicht 4 Wochen, sondern 1 Monat.

Ich sehe es so, dass die Gemeinschaft auch nach so kurzer Zeit schon wieder eine neue Regelung desselben Sachverhalts neu regeln kann.

Ob der einzelne Eigentümer mit seinem Antrag durchkommt, dürfte in den Sternen stehen.
Wenn nicht, bleibt es eben beim Beschluss vom 28.07.
Wenn ja, gilt ab sofort die dann getroffene Regelung.

MfG, PHinske

[Musthaves]

Lieber Forumuser,

vielen Dank für die rasche Antwort. Aber es kann doch nicht sein, dass ein vor 3 Wochen abgestimmter Beschluss nun auf der a. o. Eigentümerversammlung, die wiederrechtlich am Montag (ohne 2-Wochen-Frist) vom Verwalter einberufen wurde (weil er vergessen hatte den Vertrag zu verlängern; ich dürfte diese a. o. Versammlung als Beirat einberufen, aber nicht der Schweinverwalter) als TOP erscheint und erneut zur Abstimmung kommt. Diesen neuen Antrag stellt derjenige, der dagegen gestimmt hat. Außerdem hat der Verwalter auch in seinem Einladungsschreiben zur a. o. Sitzung nicht erwähnt, dass alle Eigentümer gerne weitere TOPs nennen können. Es gibt also auch einige Formfehler.

Trotzdem die Fragen:

1. Wann darf eine a. o. Versammlung überhaupt einberufen werden.
2. Ein vor 3 Wochen gefällter Beschluss kann doch nicht von demjenigen, der dagegen gestimmt hat wieder als TOP aufgegriffen werden und der Beschluss gekippt werden? Das geht doch nur per Anfechtung beim Amtsgericht. Das wäre ja noch schöner, da hätte ich ja jede Woche eine neue Sitzung. Man stelle sich größere Wohneinheiten vor - unvorstellbar!

Vielen lieben Dank.

[Martens]

Der Verwalter - sofern es einen gibt - kann bei Bedarf jederzeit zu einer Eigentümerversammlung laden.

Der Verwalter muß nicht darauf hinweisen, daß Eigentümer irgendwelche Rechte haben, dies sollt den Eigentümern bekannt sein. Ich sage "meinen" Eigentümern immer, sie haben gut 300 Tage im Jahr Zeit, Beschlußvorschläge oder -anträge einzubringen, das sollte doch reichen.

Sofern die Gemeinschaft über einen Sachverhalt beschlossen hat, darf diese Angelegenheit nur erneut beschlossen werden, wenn es dafür zwingende sachliche Gründe gibt.
Beispiel: Fassadensanierung wird für x Euro beschlossen, läßt sich dann aber nur für x +20% realisieren. Erneute Versammlung, Diskussion, Beschluß.

Christian Martens

[RMHV]

Sofern die Gemeinschaft über einen Sachverhalt beschlossen hat, darf diese Angelegenheit nur erneut beschlossen werden, wenn es dafür zwingende sachliche Gründe gibt.

Das ändert aber nichts daran, dass ein erneuter Beschluss gültig ist, bis das zuständige Gericht die Ungültigkeit durch rechtskräftiges Urteil festgestellt hat.
Auch ein Einladungsmangel macht Beschlüsse lediglich anfechtbar, keinesfalls aber nichtig.

[PHinske]

Hallo Musthaves,

ich kann dir wirklich nichts anderes sagen!

Vielleicht hat der Verwalter auch erkannt, dass der vor 3 Wochen getroffene Beschluss nichts taugt?

DAS wäre dann zB der Fall, wenn abgestimmt wurde, dass die Eigentümer nunmehr selbst Hand anlegen sollen und dieser Beschluss nicht allstimmig war. (Eigentümer müssen zahlen, können aber nicht gegen ihren Willen zur Arbeit durch Mehrheitsbeschluss verdonnert werden.

Wie der Beschluss genau aussieht, hast du ja doch noch gar nicht geschrieben?

Wenn die Putzhilfe eingespart ist, putzt also niemand mehr den Hausflur oder sonstwas?

MfG, PHinske

Viele Grüße,
PHinske