Wohnflächenberechnung strittig

[nasstaucher1972]

Hallo zusammen
ich bin zum ersten mal seit langem hier und hoffe angesichts der angeregten und fachkundigen DIskussionen, dass jemand auch einen Tipp für meinen etwas verzwickten Fall hat. Es geht um zwei widersprüchliche Gutachteraussagen zur Wohnfläche:

Im Juni 2003 habe ich die Wohnung gekauft und in dem Zuge ein SV-Gutachten anfertigen lassen, Wohnfläche wird mit Referenz auf die II.Berechnunsgverordnung (BV) mit 79 m2 angegeben. Die Wohnung liegt im EG (2 Zi, Küche) und UG (Zi, Bad). Das UG wurde zu dem Zweck ausgebaut, Raumhöhe betrögt etwa 2,20m, kleine Klappfenster im oberen Bereich.

Nun ist die Wohnung seit 2007 neu vermietet, seitdem keine Probleme gehabt. Bis ich vor kurzem einen anderen Sachverständigen auf Mieterwunsch hin beauftragt habe auf einen eventuellen Schimmelbefall zu prüfen. Zum Schimmelthema konnte der SV wenig beitragen, lässt sich aber ausführlich dazu aus dass der Raum im UG wegen geringer Raumhöhe und Fensterfläche NICHT als Wohnfläche gerechnet werden darf nach Landesbauordnung in BW. Mieter bittet nun natürlich um Mietnachlass.

Nun meine Frage (unabhängig von dem Schimmelthema was sicher auch geklärt werden muss):
Kann es sein dass die II.BV auf die der SV in 2003 verweist und die LBO BW, Referenz des neuen Gutachtens zu unterschiedlichen Wohnflächen führen und kann ich dann auf dem 2003er-Gutachten und der "ca 79m2" Angabe im Vetrag bestehen?
In der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche von Ende 2003 git es darüber hinaus eine Überleitungsvorschrift (§5), der besagt dass abweichende Wohnflächen weiterhin Gültigkeit behalten wenn sie auf Basis der alten Regelung errechnt wurden (ja laut SV) und es seitdem keine baulichen Veränderungen gab (auch zutreffend).

Hoffe der Fall ist so nachvollziehbar, vielen Dank im voraus für Eure Meinungen!

[Carsten Stemmer]

Hallo, was die Landesbauordnung sagt, hat mit Ihrem Mietvertrag erst mal wenig zu tun. Wenn der UG-Raum von seiner Beschaffenheit nicht als Wohnfläche dienen kann (gem. LBO), können Sie ihn ja auch als "Abstellraum" vermieten. Das wäre dann in Ordnung. Entscheidend ist, daß es diese Fläche gibt (haben Sie im MV den Raum explizit als Wohnraum bezeichnet?). Ich kenne natürlich nicht den Wortlaut Ihres Mietvertrages und auch nicht die baurechtliche Situation (ist die Wohnung genehmigt?), empfehle Ihnen aber zunächst den Dialog mit Ihrem Mieter zu suchen. Offenbar kümmern Sie sich ja auch sonst um dessen Belange (Schimmel). Diesen Artikel habe ich zum Thema Mietflächenberechnung verfasst - vieleicht hilft er Ihnen: http://www.bonusmieter.de/Wohnflaech...chnen_201.aspx / Und hier finden Sie Tipps zum Umgang mit Konflikten: http://www.bonusmieter.de/Umgang-mit-Konflikten_6.aspx Gruß,CS

[nasstaucher]

Hallo,

vielen Dank für die Antwort. Der SV hat die gleiche Aussage getroffen, dass es sich zwar um keine Wohnfläche handlelt (wegen LBO, s.o.) aber durchaus als Hobbyraum o.ä. Eingang vermietet werden kann.

Im Mietvertrag ist von "ca 79 m2 Wohnfläche" die Rede. Müsste diese Formulierung geändert werden um den betroffenen Raum nun als Hobbyraum zu vermieten? ( Wenn ja wird der MIeter wahrscheinlich nicht bereit sein dieser Vertragsänderung zuzustimmen)

Mir ist ganz klar an einer gütlichen Einigung gelegen, trotzdem möchte ich meine Anspruchsgrundlage genau kennen. In dem Zusammenhang stellt sich für mich auch die Frage, ob eine mitvermieteter "Hobbyraum" zum gleichen Mietzins gemäß Mietspiegel bewertet wird oder eventuell zu einem reduzierten M2-Satz?

Viele Grüße

P.S. Vielen Dnak für den Link zum interessanten Artikel, Ihren Tipp im Mietvertrag keine M2 zu nennen werde ich sicher ab jetzt beherzigen http://cdn.vermieter-forum.com/images/icons/icon3.png !

[Carsten Stemmer]

Hallo. Der Mietspiegel ist ein Durchschnittswert. Keiner kann daher festlegen, wie groß z.B. die Badezimmer im Verhältnis zur Wohnung sein müssen. Dies vorausgesetzt spricht nichts gegen die Auslegung, den Kellerraum ebenfalls mit der Durchschnittsmiete zu rechnen. Es gibt ja auch keine "Durchschnittsmietpreis" für Hobbyräume. Für neue Mietverträge im preisungebunden Markt können Sie ihren Mietzins zudem frei über dem Mietspiegel festlegen.

In Ihrem Fall hilft das nicht. Daher nochmal mein Hinweis den Dialog zu suchen. Ihr Mieter war ja vorher auch zufrieden und die Fläche der Wohnung hat sich nicht geändert. Im schlimmsten Fall können Sie den Raum theoretisch verschliessen (oder zumauern) und die Miete entsprechend anpassen. Das wäre eine saubere Lösung - hilft ihrem Mieter aber auch nicht. Schlagen Sie das doch mal vor. Gruß, CS

[Carsten Stemmer]

Hallo, bin heute über folgenden Artikel gestolpert: Recht & Soziales: Teilungserklrung entscheidet ber Raumnutzung