Wohnfläche Zeitungsannonce / tatsächliche Wohnfläche

[Kitzblitz]

Nachdem ich hier schon einiges darüber gelesen habe, dass man im Mietvertrag tunlichst keine Wohnflächenangabe festhält, ist mir eine Fragestellung aufgekommen, die rein theoretischer Natur, aber sicherlich nicht ganz uninterressant ist.

Gesetzt den Fall, jemand hat eine Wohnung zu vermieten und möchte zu diesem Zweck eine Zeitungsannonce oder neumodisch auch eine Miet-Offerte ins "www" stellen.

Welche Angaben gehöhren in eine solche Anzeige ? - Üblich ist wohl folgendes:

1. Besonderheit der Wohnung als "Aufreißer"
2. Ortsangabe
3. Wohnfläche
4. Anzahl der Zimmer
5. Angabe zum frühesten Mietzeitpunkt
6. Miete
7. Kontaktmöglichkeit

Alles wichtige Kriteriem, um mögliche Mietinterressenten anzusprechen.

Nun im Mietvertrag lässt man - wie hier empfohlen - die Wohnflächenangabe kurzerhand weg.

Der Mieter stellt nun nach Bezug fest, dass die Angabe in der Annonce falsch ist. Die Wohnung (damit es jetzt keine Auslegungsmöglichkeiten gibt, hat die Wohnung weder Balkon noch Terrasse - die ja zwischen 25% und 50% ihrer Grundfläche in die Wohnflächenberechnung eingehen können) ist tatsächlich 12 % kleiner als in der Annonce angegeben.

Kann der Vermieter nun Mietminderung durchsetzen ?
Oder anders gefragt - werden die Angaben der Annonce vielleicht zum Vertragsbestandteil ?

Ihr sollt natürlich auch wissen, wie mir so eine Fragestellung überhaupt entstanden ist. Beim Verkauf eines Autos muss man ja auch extrem aufpassen. Ein Bekanter hatte bei mobile.de eine Pagode (Mercedes Benz SL) inseriert. Neben der Beschreibung hatte er auch vermerkt, dass dieses Fahrzeug originalgetreu restauriert sei.

Die Käufer hatten die Pagode ausgiebig begutachtet (neben Lackstärenmessungen, Kompressionstest und ausgiebiger Probefahrt auch Einsicht in die Restaurierungsunterlagen genommen). Der Kaufvertrag wurde unterzeichnet. Mein Bekannter hat im Kaufvertrag den Zusatz originalgetreu weggelassen (er hatte den Wagen teilrestauriert gekauft und wusste nicht genau, was der verstorbene Vorbesitzer wirklich gemacht hatte).

Der Käufer hat den Kaufpreis übergeben und ist mit Auto und Papieren davon. 2 Wochen später bekommt mein Bekannter einen Brief von einem Rechtsanwalt, der eine Kaufpreisminderung in Höhe von 4.000 EUR verlangt, weil unter den verschweißten Vorderkotflügeln zwei kleine Versteifungsbleche gefehlt hatten (die bei fast allen Pagoden nicht mehr vorhanden, weil weggerostet und nicht mehr ersetzt worden sind). Der Fall ging vor Gericht. Mein Bekannter hatte in zweiter Instanz verloren und einen Vergleich angenommen (Kosten bei Einsatz seiner Stammwerkstatt waren um ca. 1.500 EUR geringer). Das was in der Verkaufsanzeige stand, wurde vom Gericht als Vertragsbestandteil angesehen.

Dieses Urteil aus dem Oldtimerbereich passt meines Erachtens auch ganz gut zum Wohnflächenproblem, weil es viele Parallelen gibt.

Begutachtung Fahrzeug = prüfen der Wohnfläche durch den Mieter vor Vertragsabschluss.

Anzeigentext "originalgetreu restauriert" = Wohnflächenangabe in Annonce

Die Wohnflächenangabe ist für einen Mietinterressenten eine wichtige Entscheidungsgröße, um die Miethöhe einschätzen zu können.

Bin gespannt auf Eure Meinungen oder gar schon Erfahrungen zu diesem Thema.

[Immorecht]

Die Wohnung im Internet stellt ein Angebot da.

Das Angebot wird mit Annahme bzw. mit Unterzeichnung des Mietvertrages rechtsgültig abgeschlossen.

Gemietet wie besichtet. (Volksmund)

Sonst messen Sie einfach die Wohnung anhand der Wohnflächenverordung auf, dann gibt es in dieser Hinsicht keine Probleme mehr.

http://bundesrecht.juris.de/woflv/index.html

[Capo]

@Kitzblitz

Das sehe ich anders. Die Anzeige ist eine unverbindliche Anzeige. In etwa so, wie die Werbung eines Discounters. Dessen Angaben müssen nicht stimmen. (so sind auch die Fotos mit "Original ähnlich" möglich)

Die Miethöhe wird mit der Kaltmiete und der Nennung der Nebenkosten (die drinstehen müssen) bestimmt. Wird Provision fällig, muss das auch ersichtlich sein.

Erst wenn die qm in der NK-Abrechnung angegeben wird, ist das verbindlich geworden.

[Immorecht]

Ich sehe da zwischen Ihren Beitrag keinen Unterschied zu meinen.

[Capo]

Das liegt daran, dass beide Meinung gleich sind und zudem noch gleichzeitig gepostet wurden. (Auch wenn ich später fertig war)

[Christian]

Meine Meinung dazu:

Wenn ein Mieter meine Wohnung mieten möchte, kann er die Wohnung als "Ganzes" mieten. Wenn er einzelne Quadratmeter (oder zufällig gerade die Gesamtanzahl an Quadratmetern) mieten will, muss er trotzdem die Wohnung mieten, so wie sie ist.

Wäre ein "ca. XXm²" vielleicht besser gewesen? Ich weiß es nicht.

[Kitzblitz]

Ich bin mir nicht sicher, ob ihr meine Fragestellung tatsächlich aufgegriffen habt.

Steht in der Vermietanzeige eine Wohnflächenangabe, so wird damit eine wesentliche Eigenschaft der Wohnung beschrieben, anhand der potentielle Mieter z.B. seine Entscheidung über die Preiswürdigkeit der Wohnung im Vergleich zu anderen trifft.

Auch wenn es sich hier um ein augenscheinlich unverbindliches Angebot handelt, ist die Wohnflächenangabe in der Anzeige eine wesentliche Angabe.

Der Vergleich mit dem Oldtimerverkauf passst da m.E. ziemlich gut zu, da dort mit dem Begriff "originalgetreu" auch eine wesentliche Eigenschaft beschrieben wurde. Im Automobil-Kaufvertrag wird auch kein Bezug auf die Verkaufsanzeige genommen - insofern liegt die Vermutung nahe, dass die Anzeige genauso unverbindlich ist wie die Vermietanzeige. Der Autokäufer hatte auch Gelegenheit, sich vor Kaufvertragsabschluss von der Originalität des Autos zu überzeugen. Im Automobil-Kaufvertrag findet sich standardmäßig auch der Hinweis "gekauft wie gesehen".

Hat hier tatsächlich noch kein Mieter versucht, sich die Wohnflächenangabe der Vermietanzeige in Bezug auf Mietminderung zu Nutzen zu machen ?

[Capo]

Auch wenn es sich hier um ein augenscheinlich unverbindliches Angebot handelt, ist die Wohnflächenangabe in der Anzeige eine wesentliche Angabe.

... die aber nicht verbindlich ist. wie gesagt: erst durch die Angabe in der Nk-Abrechnung wird die Anzeigenangabe verbindlich.

Wenn ein Mieter sich nun auf die Angabe in der Anzeige beruft und dadurch eine Neuberechnung der Miete bewirken will, braucht er eine weitere Angabe zB aus der Nk-Abrechnung, um die qm-Angabe in der Anzeige als Beweis heranziehen zu können.

Das ist wie beim Makler. gibt ein Makler eine falsche Angabe in der Anzeige an, so hat das keinerlei Bedeutung, sofern es im Expose dann richtig ist. Stimmen die angaben in Anzeige und Expose überein, sind jedoch falsch, dann ist der Vertrag anfechtbar.

Der Vergleich mit dem Oldtimer passt nicht, da das ein versteckter Mangel war. Das ist so, als wenn ein Vermieter den Todesfall der Vormieter verschweigt.

[Kitzblitz]

Original von Capo
...Der Vergleich mit dem Oldtimer passt nicht, da das ein versteckter Mangel war. Das ist so, als wenn ein Vermieter den Todesfall der Vormieter verschweigt.

Mit dem Begriff "versteckter Mangel" bringst du einen neuen Aspekt in den Vergleich. Der Richter hat sich aber nicht auf den Mangel, sondern auf die "zugesicherte Eigenschaft" bezogen. Wäre in der Anzeige nicht "originalgetreu" gestanden, wäre die Klage übrigens abgewiesen worden, da gekauft wie gesehen.

Versteckt war der Mangel übrigens keineswegs - man hätte nur hinschauen müssen, wenn man schon solche Besonderheiten weiß. Bei über 98 % der Pagoden fehlen diese Bleche - weil weggerostet und mangels Wirksamkeit auch bei Restaurierungen nicht mehr eingeschweißt.

Ich denke mal, dass wir das Thema ruhen lassen sollten, denn die Argumentationen drehen sich im Kreis. Wenn jemand ein diesbezügliches Urteil weiß, wäre eine Info hierzu schön, um tatsächlich zu einem Ergebnis zu kommen.

[lostcontrol]

also ich schreib in meine anzeigen immer einen circa-wert rein. gerundet (ca. 72,6 klingt ja auch irgendwie seltsam). ich kenne ja den echten wert, spätestens für die betriebskosten brauch ich ihn ja.

ärger gab's bei mir deswegen noch nie - zumal die mieter die wohnung ja besichtigen können und ich sie nicht davon abhalte alles auszumessen wenn sie wollen.

ich denke auch dass der begriff "versteckt" da wichtig sein könnte - was beim oldtimer versteckt war, ist ja bei einer wohnung völlig offensichtlich und kann jederzeit kontrolliert werden.

ich setze in die anzeigen übrigens auch immer den grundriss der wohnungen mit rein.

[Christian]

Hallo Losti,

manchmal gehts auch ganz ohne Quadratmeterzahl, auch in den Betriebskostenabrechnungen:
Meine und die darüberliegende vermietete Wohnung sind gleich groß.

[lostcontrol]

Original von Christian
manchmal gehts auch ganz ohne Quadratmeterzahl, auch in den Betriebskostenabrechnungen:
Meine und die darüberliegende vermietete Wohnung sind gleich groß.

tja, bei uns haben keine zwei wohnungen die gleiche grösse.
aber soweit ich weiss könnte man selbst dann auf die quadratmeterzahl bei den betriebskosten verzichten, oder ist die umlage z.b. der grundsteuer zwingend nach quadratmetern vorzunehmen?
sobald man halt irgendwas nach quadratmetern umlegt, müssen diese quadratmeter natürlich auch klar sein. im verteiler den der mieter sieht, steht dann aber im normalfall auch nur eine prozentangabe und keine quadratmeterangabe.

[Thomas76]

Also ich schreibe auch immer circa-Angaben in die Anzeigen, das scheint mir sicherer.

Original von Immorecht
Die Wohnung im Internet stellt ein Angebot da.

Das Angebot wird mit Annahme bzw. mit Unterzeichnung des Mietvertrages rechtsgültig abgeschlossen.

Gemietet wie besichtet. (Volksmund)

Ja was denn nun ? Gemietet wie besehen hieße ja, das die Angaben in der Anzeige keinen verbindlichen Charakter haben, da das "besehen" vorrang hat.

Original von capo In etwa so, wie die Werbung eines Discounters. Dessen Angaben müssen nicht stimmen. (so sind auch die Fotos mit "Original ähnlich" möglich)

Das ist aber eher ein schlechtes Beispiel.Gerade Werbeanzeigen müssen in den konkreten Angaben schon stimmig sein, insbesondere beim Preis.

Original von capoDer Vergleich mit dem Oldtimer passt nicht, da das ein versteckter Mangel war. Das ist so, als wenn ein Vermieter den Todesfall der Vormieter verschweigt.

Das wäre in Mangel ? Aber doch nur, wenn von dem Tot der Vormieterin noch irgendwas zu bemerken wäre, oder ? Ansonsten ist es doch unerheblich, warum die Wohnung nun frei ist.