Falsche Quadratmeterangabe im MV gemacht

[Franz_Mann]

Hallo

hab mich hier jetzt fleissig durchgelesen, möchte aber gern asap Eure Tipps bzw Hilfe haben zu meiner Situation.

Ich bin Vermieter eine DG-Wohnung in welcher seit 4 Jahren ein junger Mann lebt. Bislang gab es keine Probleme und man hat sich gut verstanden.

Nun hat er eine Freundin, will mit Ihr zusammen ziehen und hat die Wohnung gekündigt auf Ende Februar gekündigt obwohl er schon Mitte Januar einziehen wird.

Die beiden haben kürzlich die Wohnung nachgemessen weil in Bekannter da schlechte Erfahrungen gemacht hat...nun zu meinem Problem.

Die Wohnfläche im Vertrag ist mit ca. 62 m² angegeben. Ich weiss heut nicht mehr wie ich die ganz genau damals berechnet hatte, meine aber ich hab die Architektenpläne zur Hand genommen vom Umbau und entsprechend auch die 2m Höhe betrachet wg. 100%-50%-0%....

So nun kam er auf mich zu und meinte, dass da was nicht stimmen würde. Sie hätten nachgerechnet und kämen auf 54,8 m².

Jetzt hab ich auch von der 10%-Abweichungs-Regelung gelesen...

Meine Fragen:

1) kann der Mieter somit rückwirkend auf die vergangenen 4 jahre die 11,5% zuviel gezahlte Miete sowie die entsprechenden NK zurückfordern ?

2) Im Einheitsmietvertrag steht bei der Wohnflächenangabe:" Ausweislich der Pläne beträgt die Wohnfläche ca. 62 m². Eine Zusicherung der Wohnfläche findet nicht statt. Sollte sich ebei einer Neuvermessung eine geringere Wohnfläche ergeben, hat dies keinen EInfluß auf die vertraglich vereinbare Miete. Minderung ist aus diesem Grund ausgeschlossen."

Hilft mir das irgendwie ?

Was ist mit der 10% Regelung - greift die für den Mieter dennoch ?

Ich habe mit einem Lasermesser vor Ort nachgemessen und rumgerechnet und komme zu meinem Ärgerniss auf fast dieselbe Zahl wie er...

Welche Möglichkeiten habe ich denn jetzt als Vermieter ?

Bitte helft mir schnellstens weiter

Danke

Franz

[F-14 Tomcat]

Original von Franz_Mann
Hallo

Hallo

Original von Franz_Mann
"Eine Zusicherung der Wohnfläche findet nicht statt. Sollte sich ebei einer Neuvermessung eine geringere Wohnfläche ergeben, hat dies keinen EInfluß auf die vertraglich vereinbare Miete. Minderung ist aus diesem Grund ausgeschlossen."

dank diesen Zusatz sind sie aus dem Schneider :hase

[Franz_Mann]

Original von Franz_Mann
"Eine Zusicherung der Wohnfläche findet nicht statt. Sollte sich ebei einer Neuvermessung eine geringere Wohnfläche ergeben, hat dies keinen EInfluß auf die vertraglich vereinbare Miete. Minderung ist aus diesem Grund ausgeschlossen."

dank diesen Zusatz sind sie aus dem Schneider :hase[/quote]

Danke mal für das Feedback, aber heisst das, daß mit diesem Zusatz die 10% Regelung nicht zutrifft und der Mieter keine Handhabe hat Mietrückzahlung bzw. Erstattung zu hoher Nebenkosten zu fordern ?

Auf was beruht dieses Aussage ?

Sehen das die anderen ebenso ?

[Capo]

Damit ist gemeint, dass die qm-Angabe sozusagen "ohne Gewähr" ist und der Mieter sich auf diese angabe nicht berufen kann. Es muss also noch eine andere qm-Angabe geben, die der Mieter bemängeln kann und die wird sich höhstens in der Abrechnung finden. Somit kann er nur die Nk-Abrechnung-Korrektur fordern. Also wenn es wirklich ganz doof läuft, darfst du die letzten 3 Abrechnungen neu erstellen. Aber nur der Verteilerschlüssel wird geändert.

Mit anderen Worten: die anderen Mieter müssten nachzahlen und er würde etwas bekommen. (Jenachdem wieviele Bk auf qm laufen).

eine Mietminderung ist aber mit diesem Satz sehr unwahrscheinlich.

btw: Bei Architektenplänen zieht man nochmal 3% von der errechneten Fläche ab. Das ist die "Putzminderung". Die Architektenpläne sind Rohbaumaße ohne Putz. Dieser kommt aber noch auf die Wand und mindert die Wohnfläche.
Das aber nur am Rande, falls noch mehr Wohnflächen zu berechnen sind und immer die rohbaumaße genommen werden (bzw die Pläne).

[Franz_Mann]

Hallo,

Bin ich somit wirklich auf der sicheren Seite mit meiner Fomulierung aus dem Einheitsvertrag?

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Und dass ich wohl jetzt die auf m² berechneten Nebenkosten der letzten Jahre nachrechnen muss und statt der 62 eben die niedrigere Fläche ansetzen muss...naja, damit muss ich leben. Dann bekomt er eben eine Rückerstattung.


Hat er denn trotzdem das Recht auf außerordentliche Kündigung wg. der Abweichung > 10 % ???

[Capo]

Nein hat er nicht. Die Angabe im MV ist weder ein Kü Grund, noch ist sie in irgendeiner Weise relevant (wegen dem Satz im MV).

Nimm einfach an, die Angabe im Mv würde nicht existieren. Was würde dann noch bleiben?

[Franz_Mann]

also quasi nur Anspruch auf NK rückerstattung und mehr nicht....richtig ?

Darf ich als vermieter einen in 2007 vergessenen NK-Posten in diesem Jahr eigentlich noch nachberechnen oder ist das verjährt ?

[F-14 Tomcat]

Original von Capo
Es muss also noch eine andere qm-Angabe geben, die der Mieter bemängeln kann und die wird sich höhstens in der Abrechnung finden. Somit kann er nur die Nk-Abrechnung-Korrektur fordern. Also wenn es wirklich ganz doof läuft, darfst du die letzten 3 Abrechnungen neu erstellen. Aber nur der Verteilerschlüssel wird geändert.

Hilf mir mal auf die Sprünge

warum die letzten 3 Abrechnungen ?

§ 556 Abs 3 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten

Zitat

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen


PS die Nebenkosten aus 2007 sind verjährt außer der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten Z.B. weil die Gemeinde Geschlampt hat

[Franz_Mann]

@ F-14 Tomcat:

also nix mit 2007 nachfordern...ok

aber was ist mit Mietminderung, AO-Kündigung etc... ?

Siehst du es auch so, dass er nur die Nebenkosten einfordern darf ?
Und falls ja, für wie lange rückwirkend ?

[F-14 Tomcat]

Original von Franz_Mann
aber was ist mit Mietminderung, AO-Kündigung etc... ?

der Mieter wird keine Kündigung oder Mietminderung wegen den falschen m² durchsetzen können

Original von Franz_Mann
Siehst du es auch so, dass er nur die Nebenkosten einfordern darf ?
Und falls ja, für wie lange rückwirkend ?

der Mieter kann nur die Einwendung erheben wenn die Nebenkostenabrechnung noch nicht verjährt ist

die Einwendung gegen die Nebenkostenabrechnung verjährt 12 Monate nach Erhalt

also kann der Mieter wohl für eine (oder auch keine) eine Neuberechnung verlangen

[Capo]

die Einwendung gegen die Nebenkostenabrechnung verjährt 12 Monate nach Erhalt

wird das nicht nach BGB (3 Jahre) gehandhabt? Ist es nicht so, dass der Vermieter 3 Jahre fordern kann?

[Franz_Mann]

Also der Mieter hatte heut ein Gespräch mit mir und kommt auf eine zuviel bezahlte Miete nebst Nebenkosten von knapp 2.000 EUR über den Zeitraum...

Der Vorschlag seinerseits sieht so aus, dass er die letzten Monatsmieten sowie die anstehenden NK-Nachzahlungen erlassen bekommt. Zudem sollen wir auch die Kosten für den Maler auf unsere Kappe nehmen. Wenn wir dem zustimmen, wären wir in etwa +/- 0

Wenn wir damit nicht einverstanden wären, würde er von der 10% Regelung Gebrauch machen und vor Gericht gehen um den Betrag komplett einzuklagen.
Sie sagt, dass auch bei einem Einheitsmietvertrag trotz der o.g. Klausel mit Zusicherung etc... die 10% Regelung greifen würde und deswegen der Anspruch bestehe auf Nachforderung für den o.g. Zeitraum.

Man hatte immer ein gutes Verhältnis, aber wenn es um 2000 EUR geht ist das ja nicht gerade wenig...

Ich weiss langsam auch nicht mehr weiter...muss ich jetzt zum Anwalt ?

Gibt es sowas wie den Vermieterbund oder hat man wie so oft als Vermieter die A-Karte gezogen ?

Was würdet ihr an meiner Stelle tun ?

[Capo]

Definitv anwaltlichen Rat einholen (zB beim Haus&Grund Verein nachfragen).
Es geht mE darum, ob dieser Satz nun maßgebend ist, oder nicht.

Ich würde sagen, dass das Gewäsch vom Mieter bezügl der 10& Regel nicht zutreffend ist und daas darauf ankommen lassen, dass ich (oder der Mieter) die Anwaltkosten übernehmen muss...

[Christian]

Hallo,

ich würde dem Mieter sagen, daß im Vertrag steht, daß die qm-Zahl nicht zugesichert wurde und zusätzlich dort "ca." steht.
Mehr nicht.

Wenn der Mieter dann meint, das gerichtlich klären zu lassen, soll er es halt versuchen.

Über die NK-Abrechnungen würde ich mir erst Gedanken machen, wenn der Mieter die NK-Abrechnung(en) beanstandet.

[Franz_Mann]

Hallo

nun...es wurde ja inzwischen beides beanstandet...

Und zwar dass x% der monatl. Miete x Anzahl der Monate wo er schon Mieter ist als Rückzahlung zu erfolgen hat, sowie die aufgrund der zu hohen m²-Angabe zuviel berechneten Nebenkosten.


was tun sprach Zeus ?

[Christian]

Nebenkostenabrechnungen, soweit noch nciht verjährt, korrigieren/ändern, und das wegen der Miete zurückweisen.

So würde ich es jedenfalls machen.

[F-14 Tomcat]

Original von Franz_Mann
Hallo

Hallo ²

Original von Franz_Mann
Und zwar dass x% der monatl. Miete x Anzahl der Monate wo er schon Mieter ist als Rückzahlung zu erfolgen hat

sag dem Mieter er soll die bunten Pillen weglegen und das rauchen erstmal einstellen wenn er mit dir redet

1. es gibt keine 10%Regelung
es gibt ein Urteil des BGH (VIII ZR 192/03 ) in dem wird dem Mieter zugesprochen eine mietminderung durchzuführen da die wohnung um (ich glaub es waren12%) abweicht und das Gericht ab 10% zugesicherter Wohnfläche einen Mangel annimmt den der Mieter nicht mehr beweisen muss
2 Hast du keine genaue Angabe gemacht sonder ein ca. verwendet
3 hast du die Wohnfläche nicht zugesichert
4 wurde die Wohnfläche nur grob ausgemessen genau kann das nur ein gutachter

Original von Franz_Mann
sowie die aufgrund der zu hohen m²-Angabe zuviel berechneten Nebenkosten.

ich nehme an der Abrechnungszeitraum ist von 01.01-31.12

1.wenn du also den Zugang der Nebenkostenabrechnung vor dem 01.11.08 beweisen kannst ist keine einwand mehr zulässig

2.kommt es nicht auf die genauen m² an
wenn sich die m² angaben Abweichung bei allen Wohnungen im Haus wiederfindet ist nur der Umlageschlüssel falsch
wenn alle Wohnungen z.b. um 11,4878% abweichen würde bei einer Neuberechnung der selbe Endebetrag rauskommen

[Franz_Mann]

Hallo

ja Abrechnungszeitraum entspricht dem Kalenderjahr...

also die NK-Abrechnung von 2007 ging im Juli 2008 zu
und die NK-Abrechnung 2008 ging im Februar 2009 zu.

Beides bestätigt durch Unterschrift des Mieters.

Hat also wer Anspruch oder nicht ?
------------------------

und nun zum Thema 10% - ich zitiere:

"sag dem Mieter er soll die bunten Pillen weglegen und das rauchen erstmal einstellen wenn er mit dir redet"

1. es gibt keine 10%Regelung es gibt ein Urteil des BGH (VIII ZR 192/03 ) in dem wird dem Mieter zugesprochen eine mietminderung durchzuführen da die wohnung um (ich glaub es waren12%) abweicht und das Gericht ab 10% zugesicherter Wohnfläche einen Mangel annimmt den der Mieter nicht mehr beweisen muss
Aber stehen da nicht die Chancen schlecht, dass ein anderes Gericht sich daran anlehnt - zumal das Thema ja immer wieder heiss diskutiert wird ?
Außerdem ist der Mieter doch ganz oft der Gute und wir Vermieter die Bösen...

2 Hast du keine genaue Angabe gemacht sonder ein ca. verwendet
Jipp !

3 hast du die Wohnfläche nicht zugesichert
Zumindest steht es so im Vordruck des Einheitsmietvertrags, was laut Anwältin aber keine Rolle spielen soll wg. 10% Urteil

4 wurde die Wohnfläche nur grob ausgemessen genau kann das nur ein gutachter
Das stimmt sicherlich, aber der wird wohl kaum 0,75m² herzaubern können um die 10% Hürde zu knacken :-)

Nochmals die Frage was ihr an meiner Stelle tun würdet, nen Rechtschutz dafür hab ich leider nicht abgeschlossen :-(

[F-14 Tomcat]

Original von Franz_Mann
Hallo

Hallo³

Original von Franz_Mann
und die NK-Abrechnung 2008 ging im Februar 2009 zu.
Beides bestätigt durch Unterschrift des Mieters.
Hat also wer Anspruch oder nicht ?

dann müsstest du die Abrechnung nochmal machen
außer die anderen Wohnungen im Haus haben dieselbe Abweichung in der Nebenkostenabrechnung

Original von Franz_Mann
Aber stehen da nicht die Chancen schlecht, dass ein anderes Gericht sich daran anlehnt - zumal das Thema ja immer wieder heiss diskutiert wird ?
Außerdem ist der Mieter doch ganz oft der Gute und wir Vermieter die Bösen...

die anderen Gerichte müssen sich an diesen Urteil Orientiren es wurde vom obersten zivilgericht Deutschlands gesprochen

Original von Franz_Mann
Zumindest steht es so im Vordruck des Einheitsmietvertrags, was laut Anwältin aber keine Rolle spielen soll wg. 10% Urteil

das spielt sogar die Größte rolle ohne eine Zusicherung gibt es keinen Mangel
ohne Mangel keine mietminderung

allerdings wenn ich der Mieter wäre und meine anwältin das zu geben würde würde ich sie verklagen

Original von Franz_Mann
Das stimmt sicherlich, aber der wird wohl kaum 0,75m² herzaubern können um die 10% Hürde zu knacken

wie bitte 0,75m²

manche gutachter bringen 2%

hast du die Türöffnungen mit einberechnet

Original von Franz_Mann
Nochmals die Frage was ihr an meiner Stelle tun würdet, nen Rechtschutz dafür hab ich leider nicht abgeschlossen

ich würde zu Haus und Grund gehen Mitglied werden und den nächsten Mietvertrag von ihnen machen lassen

anschließend würde ich überprüfen ob die anderen nebenkostenabrechnungen auch dieselbe abweichung haben und wenn nicht neu abrechnen
anschließend würde ich ne Flasche Wein aufmachen und nicht über den Mieter lustig machen und es ihn auch zeigen

[Franz_Mann]

Bzgl. Nebenkosten: In dem Haus wohnen nur wir und besagter Mieter

"das spielt sogar die Größte rolle ohne eine Zusicherung gibt es keinen Mangel ohne Mangel keine mietminderung"
Das heisst mit der Klausel bin ich auf der sicheren Seite ?
Hast Du selber Erfahrung gemacht damit?

Zum Gutachter: Klar wäre toll wenn er mir die 0,75m² rausholen würde. Was würde ein solcher denn kosten ? 300 EUR ? Ist das absetzbar ?

Hilft Haus und Grund auch bei meinem Problem mit nem Fachmann ?
Was kostet denn die Mitgliedschaft bei Haus und Grund ?
Sehen deren Mietverträge wesentlich anders aus als der Einheitsmietvertrag ?