Unterschied bei der Vermessung durch den Architekten und von mir

[Wanda1]

Hallo,

uns liegt ein Wohnungsplan eines Architekten vor, der unsere im EG gelegene Wohnung auf 130qm gemessen hat - Dachschrägen sind also keine vorhanden. Nun haben wir sie nach gemessen, kommen auf 115qm und sind zu dem Schluss gelangt, dass er offenbar sogar die Heizungsnischen, Zimmerdurchgänge und Pfeiler mitgerechnet hat. Dennoch kommen wir nicht auf 130qm.

Was soll ich nun dem potentiellen Mieter an sich nennen? Denn danach bemißt sich ja der Mietpreis und 15qm stellen durchaus einen gewissen Unterschied dar.

Herzlichen Dank für Euere Antworten!

LG

Wanda

[BarneyGumble2]

Wenn es sich um eine EG-Wohnung handelt, könnte die evtl. vorhandene Terasse des Rätsels Lösung darstellen?!

Falls Ihr die nicht mit eingeplant habt, könnt Ihr die Fläche bis 50 % zur Wohnfläche dazuzählen.
Falls Ihr Heizung per m² abrechnet, müsst Ihr die Terasse allerdings wieder zur Heizkostenberechnung abziehen!

[Wanda1]

Hi,

danke für die Antwort.

Nein, eine Terrasse ist nicht dabei und die Heizkosten sollen mit Hilfe dieser Zähler an den Heizungen abgerechnet werden.

Auf die Quadratmeterzahl werde ich wohl im Mietvertrag verzichten. Bei der Berechnung der Miete liegt aber durchaus ein finanzieller Unterschied vor und ich will einfach für jede Eventualität gewappnet sein.

LG

Wanda

[lostcontrol]

Original von Wanda1
Denn danach bemißt sich ja der Mietpreis und 15qm stellen durchaus einen gewissen Unterschied dar.

wer sagt das?
also dass der mietpreis sich nach den quadratmetern berechnen würde?
ich wüsste nicht dass das irgendwo in irgendeiner weise vorgegeben wäre...

[Kitzblitz]

Original von lostcontrol

Original von Wanda1
Denn danach bemißt sich ja der Mietpreis und 15qm stellen durchaus einen gewissen Unterschied dar.

wer sagt das?
also dass der mietpreis sich nach den quadratmetern berechnen würde?
ich wüsste nicht dass das irgendwo in irgendeiner weise vorgegeben wäre...

Der Mietpreis ergibt sich auch aus den Quadratmetern - neben Lage, Lage, Lage, Ausstattung der Wohnung, Ausstattung des Gebäudes, ....

Spätestens bei der nächsten Mieterhöhung unter Zuhilfenahme des örtlich anzuwendenden Mietspiegels musst du die Quadratmeter der Wohnung preisgeben.

Beim Verteilerschlüssel der Nebenkostenabrechnung tauchen die "qm" auch wieder auf.

Was macht der Mietinteressent, wenn er sich zwischen zwei Wohnungen entscheiden muss ? - Richtig, er fragt auch nach der Wohnfläche, denn das ist für den Mietinteressten ein wichtiges Entscheidungskriterium zur Bewertung des Mietpreises.

@ Wanda1: Schau' mal da rein - Wohnflächenverordnung - und prüfe, ob der Architekt / du die Vorgaben eingehalten ha(s)t. Die größten Differenzen ergeben sich i.d.R. in der Bewertung der Terrassen/Balkone (Bandbreite: 25% bis 50% der tatsächlichen Fläche).

[lostcontrol]

Original von Kitzblitz
Beim Verteilerschlüssel der Nebenkostenabrechnung tauchen die "qm" auch wieder auf.

darin sehe ich das hauptproblem, wenn keine korrekte messung vorhanden ist...

Original von Kitzblitz
Was macht der Mietinteressent, wenn er sich zwischen zwei Wohnungen entscheiden muss ? - Richtig, er fragt auch nach der Wohnfläche, denn das ist für den Mietinteressten ein wichtiges Entscheidungskriterium zur Bewertung des Mietpreises.

klar, keine frage - wobei es natürlich auch enorm wichtig ist wie der schnitt der wohnung ist - eine 2-zimmer wohnung mit durchgangszimmer oder "eingesperrtem" zimmer ist für die meisten weniger interessant als eine mit zwei getrennten zimmern, selbst wenn die erstere grösser ist.

aber klar - natürlich braucht man 'ne korrekte angabe (spätetens zur berechnung der betriebskosten), man muss sie aber nicht direkt dem mieter auf die nase binden.

[Berny]

Original von lostcontrol
aber klar - natürlich braucht man 'ne korrekte angabe (spätetens zur berechnung der betriebskosten), man muss sie aber nicht direkt dem mieter auf die nase binden.

Jein. Im MV ist schon eine Flächenangabe zur Berechnung der BK erforderlich (wenn diese (auch mglw. nur teils) nach m² berechnet werden).
Einer Flächenangabe als zugesicherte Eigenschaft der Wohnung bedarf es jedoch nicht.

[lostcontrol]

Original von Berny
Jein. Im MV ist schon eine Flächenangabe zur Berechnung der BK erforderlich (wenn diese (auch mglw. nur teils) nach m² berechnet werden).

nein. im mietvertrag ist KEINE flächenangabe erforderlich. dazu gibt's massenhaft urteile.
wenn man posten nach quadratmetern umlegt, dann braucht man die daten natürlich, aber deswegen muss es noch lange keine flächenangabe im mietvertrag geben, auch in den betriebskostenabrechnungen nicht.

[Berny]

Original von lostcontrol:

"nein. im mietvertrag ist KEINE flächenangabe erforderlich. dazu gibt's massenhaft urteile."
Richtig. Anderes wurde auch nicht behauptet.

"wenn man posten nach quadratmetern umlegt, dann braucht man die daten natürlich,"
Das hast Du, scharfsinnig wie Du nun mal bist, glasklar erkannt.

"aber deswegen muss es noch lange keine flächenangabe im mietvertrag geben,"
Richtig. Darüber schliesst man dann einen Extra-Betriebsosten-Quoten-Abrechnungs-Vertrag ab...

"auch in den betriebskostenabrechnungen nicht."
Aha: "Smarte" Vermieter geben dann wohl für den Mieter kaum nachvollziehbare prozentuale Mietflächenanteile an???

[lostcontrol]

Original von Berny
Aha: "Smarte" Vermieter geben dann wohl für den Mieter kaum nachvollziehbare prozentuale Mietflächenanteile an???

richtig. dreisatz ist übrigens stoff der 7. klasse in deutschland. wir vermieten an erwachsene.

[Berny]

Original von lostcontrol

Original von Berny
Aha: "Smarte" Vermieter geben dann wohl für den Mieter kaum nachvollziehbare prozentuale Mietflächenanteile an???

richtig. dreisatz ist übrigens stoff der 7. klasse in deutschland. wir vermieten an erwachsene.

War doch nur ein Satz von mir - zählen müsste man können... ts ts ts.

[malloy]

Original von lostcontrol
richtig. dreisatz ist übrigens stoff der 7. klasse in deutschland. wir vermieten an erwachsene.

Touché! Ich liege hier gekrümmt vor Lachen - YMMD :hase

[Christian]

"auch in den betriebskostenabrechnungen nicht." Aha: "Smarte" Vermieter geben dann wohl für den Mieter kaum nachvollziehbare prozentuale Mietflächenanteile an???

Hallo Berny,

ich bewohne eine Wohnung in einem 2-Parteien-Haus. In diesem Haus sind die beiden Wohnungen exakt identisch, sowohl der Grundriss als auch die Fläche. In der Betriebskostenabrechnung verwende ich (sofern nach Fläche umgelegt wird) den Verteiler-Schlüssel 50:50.
In diesem Fall ist also eine Quadratmeter-Angabe nicht zwingend erforderlich.

Im MV ist schon eine Flächenangabe zur Berechnung der BK erforderlich (wenn diese (auch mglw. nur teils) nach m² berechnet werden).

Wie Lostcontrol bereits geschrieben hat, stimmt deine oben zitierte Aussage so nicht.
Ob in der Betriebskostenabrechnung Prozentwerte oder absolute Flächen angegeben werden, ist davon unabhängig.
Auch eine Angabe von Prozentwerten (statt qm-Zahlen) ist in der Betriebskostenabrechnung m.E. zulässig. Ob es sinnvoll ist, mag was anderes sein, aber erlaubt ist es m.E. durchaus.

Berny, warum zitierst du nicht über die Zitat-Funktion? Ich finde, daß das deine Beiträge deutlich lesbarer machen würde.

[lostcontrol]

Original von Christian
Ob in der Betriebskostenabrechnung Prozentwerte oder absolute Flächen angegeben werden, ist davon unabhängig.
Auch eine Angabe von Prozentwerten (statt qm-Zahlen) ist in der Betriebskostenabrechnung m.E. zulässig. Ob es sinnvoll ist, mag was anderes sein, aber erlaubt ist es m.E. durchaus.

also nur um's nochmal klarzustellen: bei uns ist das per anwalt abgenickt dass prozentuale anteile in der betriebskostenabrechnung stehen.
und das ist durchaus in einigen fällen sehr sinnvoll, denn die summe der quadratmeterzahlen der wohnungs-grundflächen muss ja nicht übereinstimmen mit der gesamt-quadratmeterzahl. irgendwo hier im forum wurde das auch mal genau erläutert wie das eigentlich mit treppenhäusern, kellern, gemeinschaftsräumen usw. ist. bezüglich heizung mag das vielleicht irrelevant sein, bezüglich grundsteuer ist es das aber nicht.

[Berny]

Original von Christian
ich bewohne eine Wohnung in einem 2-Parteien-Haus. In diesem Haus sind die beiden Wohnungen exakt identisch, sowohl der Grundriss als auch die Fläche. In der Betriebskostenabrechnung verwende ich (sofern nach Fläche umgelegt wird) den Verteiler-Schlüssel 50:50.
In diesem Fall ist also eine Quadratmeter-Angabe nicht zwingend erforderlich.

Wie Lostcontrol bereits geschrieben hat, stimmt deine oben zitierte Aussage so nicht.
Ob in der Betriebskostenabrechnung Prozentwerte oder absolute Flächen angegeben werden, ist davon unabhängig.
Auch eine Angabe von Prozentwerten (statt qm-Zahlen) ist in der Betriebskostenabrechnung m.E. zulässig. Ob es sinnvoll ist, mag was anderes sein, aber erlaubt ist es m.E. durchaus.

Hallo Christian,

wenn eine Aufteilung von 50/50 für beide Parteien vereinbart ist, ist das doch i.O. (meine auch ich).

In dem von mir verwalteten MFH gibt es bei den BK-Abrechnungen Verteilerschlüssel nach Flächenanteilen (m², ähem, also prozentual oder Dreisatz [hallo LC - gibbet hier keinen smile-Smiley???]) , errrechneten Einzelverbräuchen und Nutzern.

[RMHV]

Original von lostcontrol
... und das ist durchaus in einigen fällen sehr sinnvoll, denn die summe der quadratmeterzahlen der wohnungs-grundflächen muss ja nicht übereinstimmen mit der gesamt-quadratmeterzahl.

Ob die Angabe eines Anteils in Prozent ausreichend ist, wird von der dazu gegebenen Erläuterung abhängen. Grundsätzlich ist das durchaus machbar, allerdings völlig sinnfrei.

Die hier gelieferte Rechtfertigung ist einfach nur Unsinn. Wenn der Umlageschlüssel "Wohnfläche" gebildet wird, kann es keine Differenz zwischen der Summe der Wohnflächen aller Wohnungen und der Gesamtwohnfläche geben.

Original von lostcontrol
irgendwo hier im forum wurde das auch mal genau erläutert wie das eigentlich mit treppenhäusern, kellern, gemeinschaftsräumen usw. ist. bezüglich heizung mag das vielleicht irrelevant sein, bezüglich grundsteuer ist es das aber nicht.

Wie um alles in der Welt mag man bei so viel Ahnungslosigkeit wohl jemals eine korrekte Abrechnung erstellt haben?
Seit wann gehen gemeinschaftlich genutzte Flächen oder die Flächen von Nebenräumen außerhalb der Wohnung denn in die Wohnfläche ein? Was um alles in der Welt soll bei der Umlage der Grundsteuer anders sein als bei irgendeiner anderen Kostenart?

[lostcontrol]

Original von RMHV
Die hier gelieferte Rechtfertigung ist einfach nur Unsinn. Wenn der Umlageschlüssel "Wohnfläche" gebildet wird, kann es keine Differenz zwischen der Summe der Wohnflächen aller Wohnungen und der Gesamtwohnfläche geben.

RMHV - ich habe nicht von gesamt-wohnfläche geredet.

Original von RMHV
Was um alles in der Welt soll bei der Umlage der Grundsteuer anders sein als bei irgendeiner anderen Kostenart?

man muss keinen posten zwingend nach quadratmetern umlegen.

[Berny]

Original von RMHV

Original von lostcontrol
... und das ist durchaus in einigen fällen sehr sinnvoll, denn die summe der quadratmeterzahlen der wohnungs-grundflächen muss ja nicht übereinstimmen mit der gesamt-quadratmeterzahl.

Wenn der Umlageschlüssel "Wohnfläche" gebildet wird, kann es keine Differenz zwischen der Summe der Wohnflächen aller Wohnungen und der Gesamtwohnfläche geben.

Bei uns gibt es explizit keine "Wohnflächen".
Nach dem Motto "Warum kompliziert, wenn es auch einfach (und rechtssicher) geht", gibt es bei uns ausschliesslich Mietflächen für Wohnungen und Gewerbe (bspw. Büros, Änderungsschneiderei u.ä.).

[Christian1982]

Hallo Wanda1,

ich hab Deinen Beitrag erst jetzt gelesen und wahrscheinlich hast Du Dein Objekt schon längst vermietet, trotzdem möchte ich kurz noch meine Meinung dazu äußern, vielleicht auch vor dem Hintergrund möglicher ähnlich gelagerter Fälle:

Wenn Du kein Ärger mit dem zukünftigen Mieter willst, nenne ihm 115 qm. Alles andere wäre unehrlich, denn Du weißt ja jetzt, dass die Wohnung nur so groß ist und würdest Deine zukünftigen Bewohner mit der Nennung von 130 qm also bewusst anlügen, denn Heizungsnischen, die weniger als 1 m hoch sind, und die Flächen unter den Türrahmen gehören nun mal nicht zur Wohnfläche. Architektenpläne sind für die Bestimmung der Wohnfläche in der Regel sowieso ungeeignet, da dort konstruktive Fragestellungen im Vordergrund stehen und nicht die Frage, wie groß die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung ist, also wirst Du Dich im Streitfall auch nicht auf diesen Plan berufen können. Mit Sicherheit wirst Du auf dem Architektenplan das Wort „Wohnfläche“ auch nicht finden. Und wenn der Mieter dann mal nachmisst, ist Ärger vorprogrammiert, da es nicht gerade ein kleiner Unterschied ist und ein etwaiger Rechtstreit könnte dann zu Deinen Ungunsten ausgehen, selbst wenn Du die Wohnungsgröße nicht in den Mietvertrag aufnimmst, was man sowieso nie tun sollte.

Nun hast Du natürlich Recht, dass Du für eine 115 qm große Wohnung zum Preis x tendenziell weniger Interessenten findest, als für eine 130 qm große Wohnung zum Preis x, nur ich würde dann lieber etwas länger inserieren oder ein bisschen mit dem Preis runtergehen anstatt die ganze Zeit Angst haben zu müssen, dass der Mieter irgendwann mal nachmisst und die Bombe dann platzt.

Viele Grüße
Christian

[mandarinkaputze]

Nun hast Du natürlich Recht, dass Du für eine 115 qm große Wohnung zum Preis x tendenziell weniger Interessenten findest, als für eine 130 qm große Wohnung zum Preis x, nur ich würde dann lieber etwas länger inserieren oder ein bisschen mit dem Preis runtergehen anstatt die ganze Zeit Angst haben zu müssen, dass der Mieter irgendwann mal nachmisst und die Bombe dann platzt.

Ich schtimme Christian zu.
Ich, als eine Person, die was vermieten will, würde mich wirklich ärgern, wenn ich mehr Geld für kleinere, als ich gedacht habe, Wohnung zahlen muss.
Besser ehrlich zu sein, als dann später Probleme mit den tollwütigen Mieter zu haben.