Mieter hält NAchzahlung aus Betriebskostenabrechnung wegen Mängeln zurück

[Soontir]

Hallo,

einer meiner Mieter hält seine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung wegen Mängeln zurück.

Ist das zulässig?

Dann mal noch was zur Geschichte, nachdem ich den Mieter angemahnt hatte und dort mit rechtlichen Schritten gedroht hatte, bekam ich Post vom Anwalt des Mieters. In diesem wurde meine Forderung zurückgewiesen mit dem Hinweis, dass sich der Mieter bereits vor einer Woche schriftlich bei mir über zwei defekte Heizkörperventile beschwert hat.
In dem Schreiben hies es weiter, dass die Abrechnung an sich anerkannt wird, aber solange der Mangel besteht, die Forderung nicht beglichen wird.
Sollte ich den Mangel nicht bis in einer Woche abstellen, würde der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen und die Rechnung mit meiner Forderung verrechnen.

Besagte Schreiben vom Mieter habe ich nie erhalten.
Am selben Tag des Erhalts des Anwaltsschreibens, beauftragte ich eine Heizungsfirma, die defekten Heizkörperventile auszuwechseln, welches auch Ende November geschah.
Eine Zahlung meiner Forderung erfolgte nicht.
Ein paar Tage später erhielt ich einen Anruf der Heizungsbaufirma, dass es im Objekt Probleme mit der Heizungspumoe gibt. Ein Heizkörper des Mieters wird nicht mehr durchgängig warm, die Pumpe müsste ausgetauscht werden.
Ich vergab den Auftrag sofort, die Ausführung erfolgte am 09.12.2011 ( mit den Problemen, die ich in einem anderen Threat beschrieben habe).
Einen Mängelanzeige wegen der Pumpe habe ich vom Mieter nie erhalten.

Den Anwalt habe ich nun am 12.12.2011 angeschrieben und ihm berichtet, dass die Ventile instandgesetzt wurden und habe für meine Forderung eine Frist bis Freitag 16.12.2011 gesetzt.

Heute bekam ich nun ein Schreiben, das die Forderung wieder abgelehnt wird, da die Pumpe ja defekt sei und am Montag ja die Heizung ausgefallen sei (Ein anderer Mieter rief an und berichtete, dass die Heizung nicht warm wird, sofort Heizungsbauer informiert und zwei Stunden später selber hingefahren und nachgeschaut. Als ich dort ankam lief die Heizung schon wieder). Auch wieder von diesem Mieter keine Mängelanzeige.

Kann es sein, dass der Mieter die Zahlung meiner Forderung immer weiter rausschiebt, denn es könnte ja sein dass die Heizung wieder ausfäll(denn so liestt sich das Anwaltsanschreiben)?

Gruß

Soontir

PS. Sry is ein bissl lang geworden

[Berny]

Hallo Soontir,
eine mangelhaft arbeitende Heizungsanlage hat mit der Nachforderung aus einer BK-Abrechnung nichts zu tun.
Ich würde ein Mahnverfahren einleiten.
PS: Ich würde mir zusammen mit dem Heizungsbauer mal die Anlage ansehen.

[Papabär]

Hallo Soontir,

eine Aufrechnung durch den Mieter wegen Mängeln ist gem. §556b (2) BGB zwar grundsätzlich möglich, aber maximal eben mit bestehenden Forderungen (z.B. aufgrund einer Minderung).

Ein Recht des Mieters, die komplette BK-Nachzahlung deswegen zurückzuhalten erkenne ich daraus nicht.

Die Frage, die sich mir gerade stellt ist, woher der Mieter überhaupt Kenntnis von einer defekten Pumpe hat/haben soll. So eine Pumpe befindet sich ja für gewöhnlich nahe der Heizanlage im Keller ... wird dadurch denn der Wohnwert der Mietsache beeinträchtigt? Als Mieter würde ich meinem Vermieter doch eigentlich eher mitteilen, daß die Heizkörper defekt sind/nicht warm werden ... wenn ein Mieter die Ursache bereits so genau kennt, dann zwängt sich einem doch der Verdacht auf, daß da nachgeholfen wurden, oder nicht?

Dem Handwerker würde ich wahrscheinlich mal einen zarten Hinweis - sowie meine Bitte um ein schriftliches Statement - hierzu geben.

Die Nachzahlung weiterhin zu verweigern scheint mir eine reine Zeitschinderei zu sein, frei nach dem Motto: Hat einmal funktioniert ... probiern´wa gleich nochmal. Dagegen hilft für gewöhnlich ein Mahnbescheid oder ein zartes Schreiben des eigenen Anwaltes nebst der entsprechenden Kostennote.

[Soontir]

Thx Ihr beiden.

Die Vermutung habe ich auch schon gehabt. Werde dann mal meinen Anwalt anrufen und einen Termin ausmachen.

@ Papa

Dass die Pumpe hinüber war, weis der Mieter vermutlich vom Handwerker. In der Wohnung wurden zwei Heizkörperventile ausgetauscht. Nach dem Tausch wurde einer der beiden Heizkörper nur noch zur Hälfte warm.
Die Heizungsfirma sagte dann wohl dem Mieter dass es wohl an der Heizungspumpe liegt und diese ausgetauscht werden muss.

Gruß

Soontir

[Papabär]

Ja, ... jetzt habe ich Deinen anderen Thread mittlerweile auch gefunden.

[Berny]

Soontir:
"Dass die Pumpe hinüber war, weis der Mieter vermutlich vom Handwerker."
Klar doch, der tauscht doch lieber die Pumpe aus als einfach mal das Heizungssystem zu entlüften.
(Zu sehr) entlüften (sprich: sabotieren) kann der Mieter ja auch...
Notfalls kann er auch unten am Heizkörperausgang das unter einer Schraubkappe versteckte Ventil schliessen, dann wird der HK auch nicht warm... *teufelgrins*

"In der Wohnung wurden zwei Heizkörperventile ausgetauscht. Nach dem Tausch wurde einer der beiden Heizkörper nur noch zur Hälfte warm."
Und die Thermostatregler wurden (nicht) überprüft? HK auch nicht entlüftet und folglich an der Heizungsanlage auch kein fehlendes Wasser nachgefüllt?

"Die Heizungsfirma sagte dann wohl dem Mieter dass es wohl an der Heizungspumpe liegt und diese ausgetauscht werden muss."
Jooojooo, muss mich nicht wiederholen...

In mein Haus kommt kein Handwerker ohne dass ich im blauen Kittel dabei bin. Wir haben kein Geld wegzuschmeissen.

[Papabär]

... ohne dass ich im blauen Kittel dabei bin. ...

Ooch nöö ... jetzt hab´ ich Kopfkino ... felht nur noch der Dackel.

Aber von der Sache her ist das natürlich richtig ... der Handwerker will Geld verdienen, und mit Kleinaufträge geht das nunmal nicht so gut.

[Heizer]

Ich würde überhaupt nicht mit dem Anwalt kommunizieren. Hat der wenigestens schon eine Vertretungsvollmacht vorgelegt?

Allen Schriftverkehr hat ausschließlich an den Vertragspartner adressiert zu werden. Da könnte ja jeder kommen.

Unabhängig was davon was jetzt mit der Heizung herauskommt, Mahnbescheid beantragen. Zur Güte kannst Du dem Mieter ja mal noch ne Mahnung schicken. Ne Mahnung an den Anwalt hat keinen Sinn.

[BarneyGumble2]

Wundert mich, dass die Pumpe das vorher geschafft hat, nach der Reparatur wird der HK aber nur noch zur Hälfte warm und die Pumpe soll schuld sein.

Ist die Betreffende Wohnung am weitesten vom Heizungskeller entfernt?
Falls nicht und der letzte Heizkörper am Strang wurde dennoch problemlos warm, war die Pumpe vermutlich wohl doch nicht defekt...

Ich dachte eigentlich auch immer, bei einer Pumpe gäbe es nur "geht" oder "geht nicht"?

[Soontir]

Soontir:
"Dass die Pumpe hinüber war, weis der Mieter vermutlich vom Handwerker."
Klar doch, der tauscht doch lieber die Pumpe aus als einfach mal das Heizungssystem zu entlüften.
(Zu sehr) entlüften (sprich: sabotieren) kann der Mieter ja auch...
Notfalls kann er auch unten am Heizkörperausgang das unter einer Schraubkappe versteckte Ventil schliessen, dann wird der HK auch nicht warm... *teufelgrins*

"In der Wohnung wurden zwei Heizkörperventile ausgetauscht. Nach dem Tausch wurde einer der beiden Heizkörper nur noch zur Hälfte warm."
Und die Thermostatregler wurden (nicht) überprüft? HK auch nicht entlüftet und folglich an der Heizungsanlage auch kein fehlendes Wasser nachgefüllt?

"Die Heizungsfirma sagte dann wohl dem Mieter dass es wohl an der Heizungspumpe liegt und diese ausgetauscht werden muss."
Jooojooo, muss mich nicht wiederholen...

In mein Haus kommt kein Handwerker ohne dass ich im blauen Kittel dabei bin. Wir haben kein Geld wegzuschmeissen.

Hallo Berny,

für ganz doof halten brauchst du mich nicht. Ich wage zu bezweifeln, dass der Mieter weis wo die Rücklaufabsperrungen bei einem Heizkörper sind, geschweige wie man diese bedient.

Mit den Ventilen wurden auch die Thermostate ausgetauscht, da die alten schon etwas in die Jahre gekommen sind.
Wasser fehlt keins in der Anlage, hab ich nachgeprüft.

UNd wenn du Zeit hast mit jedem Handwerker die Reparatur gemeinsam auszuführen, schön für Dich.
Da ich aber so nebenbei noch arbeiten gehen muss, funktioniert das bei mir nicht.

[Papabär]

... Ich wage zu bezweifeln, dass der Mieter weis wo die Rücklaufabsperrungen bei einem Heizkörper sind, ...

Ach ... sowas gibt es?

... UNd wenn du Zeit hast mit jedem Handwerker die Reparatur gemeinsam auszuführen, schön für Dich.
Da ich aber so nebenbei noch arbeiten gehen muss, funktioniert das bei mir nicht.

Ich glaube nicht, das Berny das jetzt auf Dich im speziellen gemünzt hatte ... bei mir funzt das ja z.B. auch nicht - würde erstens auch nichts nützen (mangels blauem Ki... ähm, techn. Fachkenntnissen) und zweitens dürfte das bei rd. 600 WE´s (über mehrere Bundesländer verteilt) auch ein logistisches Problem geben - zumindest solange die Beamtechnologie noch nicht ausgereift ist..

Aber vom Grundsatz gebe ich ihm natürlich Recht, das man jedem Handwerker über die Schulter schauen müsste.

[Soontir]

Ach ... sowas gibt es?

Ob das jetzt der richtige Fachausdruck war weis ich nicht, aber die gibt es. Zumindest bei neurern Installationen.

Durch diese Absperrventile kannst du den Heizkörper austauschen ohne die ganze Anlage zu entleeren.

Die Ventile befinden sich direkt unten am Rücklauf des Heizkörpers. Haben meistens nen Schraubverschluss obern drauf (oft aus Messing) und darunter ist dann das Ventil, welches man mit einem Imbussschlüssel schliessen kann.

So nach Rückfrage beim Heizungsbauer läuft die Anlage jetzt Störungsfrei und es liegen weder ihm noch mir weitere Mängelanzeigen vor. Dann werd ich mal einen Mahnbescheid beantragen.

Wobei... der Heizungsbauer erzählte mir dass der Mieter die Funktion von Thermostatventilen wohl nicht so ganz kapiert.

Mal schauen wie es weitergeht.

[Soontir]

So hier mal ein kleines Update, die Mieterin weigert sich immer noch zu zahlen.
Dem Mahnbescheid hat sie wie erwartet widersprochen, Klage am AG ist erhoben.

Gestern kam die Klageerwiderung des gegnerischen Anwalts. Dort behauptet der dass die Heizung immer noch nicht funktioniert. Nur seltsam dass von den 6 weiteren Mietern sich keiner bei mir beschwert hat.
Und auch seine Mandantin es nicht für nötig hält, hier was zu sagen.

[Pfeifdireins]

Hallo Soontir,

handelt es sich immer noch um dieses "Symptom" ?

...
Ein Heizkörper des Mieters wird nicht mehr durchgängig warm
...

Das ein Heizkörper durchgängig warm sein muss, ist mir nicht bekannt (ich erinnere nur noch mal an den hydraulischen Abgleich...)
Der Raum muss m.E. 22° (oder so) erreichen können innerhalb einiger Stunden (wieviele?).

Gruss,
P.

[Papabär]

Ich hab´ grad so einen Fall, da meinte der Monteur es könnte möglich sein, daß der Heizkörper sich von innen zugesetzt habe (mit was auch immer). Von der Symtomatik ähnlich wie hier - lässt sich die Sache wohl mit durchspülen relativ preiswert beheben.

Bitte frágt mich jetzt nicht, wo in einem eigentlich geschlossenem Kreislauf irgendwelche größeren Ablagerungen herkommen sollen ... ich höre sowas auch zum ersten Mal.

[Soontir]

Hallo Soontir,

handelt es sich immer noch um dieses "Symptom" ?



Das ein Heizkörper durchgängig warm sein muss, ist mir nicht bekannt (ich erinnere nur noch mal an den hydraulischen Abgleich...)
Der Raum muss m.E. 22° (oder so) erreichen können innerhalb einiger Stunden (wieviele?).

Gruss,
P.

Hallo,

nein der Anwalt bemängelt, dass es der Mieterin nicht mmöglich sei den Heizkörper stufenlos zu regulieren. Er gibt es wäre bei Stufe 1 eiskalt und bei Stufe 4 wird der Heizkörper knalle heis und dies wäre nicht wirtschaftlich.
Er führt das darufhin zurück dass die Wärmepumpe nict für das Objekt ausgelegt und zu schwach sei.

Nur seltsam dass ich gar keine Wärmepumpe habe sondern es sich um eine Ölheizung handelt. Er meint wahrscheinlich die Heizungspumpe. Dies wurde aber ja gegen eine elektronisch geregelte ausgetauscht.

Weder die Mieterin noch deren Anwalt haben das Funktionsprinzip eines Thermostatventils kapiert.

Na schauen wir mal was der Richter zu dem ganzen sagt.

[Christian]

Bitte fragt mich jetzt nicht, wo in einem eigentlich geschlossenem Kreislauf irgendwelche größeren Ablagerungen herkommen sollen ... ich höre sowas auch zum ersten Mal.

Ich hab mal ein 1/2-Zoll-Wasserleitungsrohr gesehen, das sich direkt hinter einer Winkelverschraubung (also an einer kleinen Stelle) quasi komplett zugesetzt hat. Da war ungelogen nur noch ein Loch in Stecknadelkopfgröße, durch das das Wasser in einem feinen Strahl rauskam (nachdem der Winkel abgeschraubt war).

Beim ersten Hingucken waren alle Beteiligten der Meinung, daß das komplett zu war - aber warum kam dann noch Wasser an? Also den Haupthahn wieder aufgedreht: Es war doch nicht zu.

Es war nur die eine Stelle, an der sich vermutlich Kalk o.ä. abgelagert hat, der Rest des Rohres sah gut aus.


Ein Heizungssystem ist zwar ein geschlossener Kreislauf, aber das Wasser darin kam ja irgendwann mal aus dem Wassernetz da rein. Und wenn man nachfüllt, kommt ja auch jedes mal ein bisschen Kalk u.Ä. mit in das geschlossene System.

[immodream]

Hallo Soontir,
ich hatte das Problem eines zusitzenden Heizkörpers in meinem Einfamilienhaus.
Selbst beim ausgebauten Heizkörper konnte ich mit dem normalen Leitungswasserdruck den Heizkörper nicht durchspülen.
Erst nach Beaufschlagung mit Druckluft löste sich der Schlamm und wurde ausgespült.
Es kann also durchaus richtig sein, das der Heizkörper verschlamt ist.
Alle anderen Heizköper im Hause hatten keine Probleme.
Viel Erfolg
Peter

[Pfeifdireins]

...
es wäre bei Stufe 1 eiskalt und bei Stufe 4 wird der Heizkörper knalle heis und dies wäre nicht wirtschaftlich.
...

Hm, auf erstes Lesen klingt es, als seien die alle doof. Ok, mag sein, in dem Fall wirst du letzlich einen Gerichtsstreit (hoffentlich) gewinnen.
Da der Heizkörper ja knallheiß wird, wenn man ihn aufdreht, würde ich die Verschlammung als unwahrscheinlich einschätzen.
Nochmal: Im modernen Heizungskreislauf haben wir eine elektronisch geregelte Pumpe in einem hydraulisch abgeglichenen Netz. Sind im Abgleich fehlerhafte Einstellungen am Ventil vorgenommen worden, kann es zu scheinbar extremen Ausschlägen kommen.
Ich würde schauen, was ist für eine Einstellung drauf (einstellbares Ventil).
Heimeier hat werkseitig 4 (am Thermostatventil, nicht am Thermostatkopf).
Stell mal auf 2 oder 3, probiers aus, wobei das jetzt im Sommer mehr als schwierig wird.
Da braucht man einen Spezialschlüssel vom Werk.
Bei Danfoss gehts auch ohne Spezialwerkzeug.
Der Thermostatkopf Heimeier Typ K schliesst bei Einstellung 1 bei 12 C°
Laut Mieterverein ist das aber die Grenze zur sachgemässen Benutzung einer Wohnung !!!
Welche Temperatur stellt sich ein, wenn am Th.-Kopf "3" eingestellt wird ???
Gruss,
P.