Mieter zahlt Kaution, Nebenkosten nicht. Jetzt auch noch Miete nicht und hat gekündig

[faehe]

Hallo, wer weiß Rat??
Fakten:
Einzug des Mieters 8/2009 in der 1. Etage unseres Hauses.
Thema Kaution: bis heute auf mehrmals angesprochen, anfangs "habe meine Kaution vom alten Vermieter noch nicht zurück, wenn ich die habe kümmere ich mich darum, dann können wir auch das mit dem Übergabeprotokoll machen."
Bis heute ist nichts passiert, haben ein paarmal nachgefragt aber keinen großen Druck gemacht, da der Mieter bis vor einem Vierteljahr absolut verträglich war. Übergabeprotokoll ist auch noch nicht erfolgt. Dass war dumm von uns fürchte ich, denn jetzt fängt der Hund an am Boden zu kratzen (Parkett)
Im August 2011 hat er die Nebenkostenabrechnung 2010 erhalten mit Nachzahlungsbetrag über knapp 600 €. Nebenkosten sind noch nicht bezahlt bis heute, Gespräche, eine schriftliche Mahnung haben zu nichts geführt.
Freistellung des Mieters vom Job seit September bis Ende 2011. Bis heute ist er jeden Tag zuhause.
November Renovierung des Bades wegen Wasserschaden. Mieter verlangt Nebenkostenreduzierung wegen Bauarbeiten. Vereinbaren eine Reduktion von 100 € in der Hoffnung dass er dann zahlt. Bezahlt aber nicht, obwohl er das schon mehrfach gesagt hat. Er lügt uns also an.
Jetzt kommt auch die Miete nicht oder verspätet, das werden wir morgen sehen.
Zum 31.1. überreicht er uns die Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt, weil er mit seiner Freundin zusammenziehen will und die Wohnung für 5 Leute zu klein ist.
Wir wissen nicht wie wir jetzt reagieren sollen, wie die Wohnung oben im Detail aussieht, uff mir raucht der Kopf und wir sind stinksauer auf ihn und auf uns selber.
Welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir um nicht auf allem sitzen zu bleiben??
Danke für ernstgemeinte Tipps!!

[Pharao]

faehe

Was liest du eigentlich aus dem Wort "Übergabeprotokoll" raus ? Macht sehr viel Sinn, wenn der Mieter schon x Monate in der Wohnung wohnt, dann noch eins zu erstellen. Sorry, aber wie der Name schon sagt, ein Protokoll bei der Übergabe der Wohnung.

Das solltest du umgehend nachholen ! Allerdings wird es schon schwer werden, jetzige Mängel dem Mieter anzulasten, denn der wird wahrscheinlich sagen: "das war schon bei Einzug drin"

Und zur Kaution: Wo steht den bitte im Mietvertrag, das die Kaution erst bezahlt wird, wenn man die alte Kaution wieder bekommt ??? Fordere die Kaution ein und zwar schriftlich. Wie der Mieter das zahlt, das ist nicht dein Problem ! Allerdings hast du zu einfordern max 3 Jahre zeit, aber solange würde ich nicht warten, denn eine Kaution hat ja auch einen Sinn & Zweck.

Wegen den Nebenkosten: Gehe ggf zu einem Inkassobüro und falls das auch keine Wirkung zeigt, dann musst du das wohl oder übel einklagen.

Mieter verlangt Nebenkostenreduzierung wegen Bauarbeiten

Das gibt es nicht. Wenn dann wäre das ein Mietmangel und das betrifft meines Wissen nicht die Nebenkosten.

Vereinbaren eine Reduktion von 100 € in der Hoffnung dass er dann zahlt

Sorry, aber sowas ist völlig naiv !

Er lügt uns also an.

Wäre ich jetzt nicht drauf gekommen, schliesslich wohnt er ja erst seit 2009 bei euch ..... Zb die alte Kaution müsste schon längst ausbezahlt sein .....

Zum 31.1. überreicht er uns die Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt, weil er mit seiner Freundin zusammenziehen will und die Wohnung für 5 Leute zu klein ist.

Ach wäre es jetzt schön, wenn man eine Kaution als Sicherheit hätte ......

Welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir um nicht auf allem sitzen zu bleiben??

Ich empfehle euch gleich den Gang zu einem Anwalt. Ich glaube nämlich nicht das euer Mieter von heut auf morgen zur Einsicht kommt. Ob wegen Geldmangel oder was für Gründe auch immer da vorliegen, ich denke ihr habt euch lange genug auf der Nase rum tanzen lassen !

[Papabär]

Manmanman ... faehe, das gesparte Geld für eine rechtzeitige anwaltliche Beratung oder eine professionelle Hausverwaltung habt Ihr ja gut angelegt. Habt Ihr eigentlich irgendeinen Fallstrick ausgelassen?

Die allgemeinen Verjährungsfristen gelten auch für Kautionen, d.h. bis zum 31.12.2012 könntet Ihr hier die Kaution noch geltend machen ... (grundsätzlich auch danach, die Einrede der Verjährung muss ja vom Schuldner erst mal vorgebracht werden)

Allerdings sehe ich keinen Sinn darin die Kaution jetzt noch einzufordern, denn ohne Übergabeprotokoll werdet ihr kaum belegen können, welche Schäden die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht hatte. Und ob man dem Mieter einen Mahnbescheid wegen offener Miet-/BK-Abrechnungsforderungen zuschickt, oder die Auffüllung der Kaution einklagt um selbige sogleich mit Zahlungsrückständen zu verrechnen, macht IMHO wenig Unterschied.

Natürlich kannst Du versuchen, jetzt schnell noch ein Übergabeprotokoll zu erstellen und vom Mieter unterschreiben zu lassen ... aber ganz ehrlich - der Mieter müsste ja mit Dummheit gestraft sein, wenn er das unterschreibt.

Ich würde mich - bis zur Abnahme der Wohnung - jetzt erst einmal ganz still verhalten. Legst Du Dich jetzt mit dem Mieter an, riskierst Du lediglich, daß er Dir noch eine reinwürgt ... insbesondere in punkto Wohnungszustand bei Abnahme.

Erst nach erfolgter Wohnungsabnahme gehst Du pronto & endlich mal zu einem Fachanwalt für Mietrecht. Da der sich auch um die Mahnbescheide usw. kümmert, kannst Du Dir das Inkassobüro erst mal klemmen.

Der Rechtsanwalt kann u.U. auch eine Auskunft aus dem Schuldnerregister ziehen (online). Das kostet zwar ´ne Kleinigkeit, hilft aber ungemein bei der Einschätzung der Bonität - also bei der Frage, ob sich eine Klage überhaupt lohnt, oder ob hier eh´ nichts zu holen ist. ("Fass mal ´nem nackten Mann in die Tasche")

Ach ja, nochwas: Je früher der Mieter auszieht, desto besser für Dich! Falls der Mieter also von jetzt auf gleich ausziehen will, KANN man (& Frau) natürlich auf die Kündigungsfrist bestehen ... vorher denken wäre aber unter Umständen sinnvoller.