1 Monatsmiete + Kaution im Rueckstand - Kuendigung moeglich ?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Koenig Arthur, 02.02.2014.

  1. #1 Koenig Arthur, 02.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 02.02.2014
    Koenig Arthur

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    Es sei ein Mieter mit genau
    ==> einer Monatsmiete nach dem 3. Werktag (Zahlungsfaelligkeit)
    ==> und ausserdem mit der Kaution, in Hoehe _einer_ Nettokaltmiete, im Rueckstand ... .

    Kann ich dann sofort fristlos kuendigen ... (am 4. Werktag) ? Der Mieter kann dann wohl noch nachbessern ? Oder kann ich dem vorbeugen ?
    ==> Ab wann hat der Mieter dann sein Recht veloren ? Wie ist vorzugehen damit das so bald als moeglich eintritt ?

    Hintergrund: Vor einem Jahr war der Mieter schon einmal im Rueckstand, und ich musste damals mittels einer Mahnung (aussergerichtlich) auf die Tube druecken, damit sich was tat ... - hat er dadurch schon das Recht auf Nachbesserung ("Heilung") verwirkt ? Dre Reuckstand hatte damals ca. 3 MM betragen ... ...

    Leider zahlt das Amt nun schon beim 2. Mieter nicht ; sie haben wohl gemerkt dass ich nicht gleich jemanden rausschmeisse ... ... ; vllt. hats auch Mieter Nr. 2 gemerkt ... und bessert jetzt sein Einkommen ebenfalls aus der Miete auf ...
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    Hallo Profi,

    Wurde vor einem Jahr außerordentlich fristlos gekündigt?

    Vg Syker
     
  4. #3 Koenig Arthur, 03.02.2014
    Koenig Arthur

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    Ah ja, das war das Kriterium: Fristlos kuendigen .... ; nein ... : Es wurde nur streng gemahnt ... , danach lief sofort alles wie am Schnuerchen ... bis jetzt ...
     
  5. Syker

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    Dann könnte der M immer noch eine evtl. fristlose Kündigung heilen in dem er alle Rückstände ausgleicht.

    Um das zu verhindern wird regelmäßig gleichzeitig hilfsweise ordentlich gekündigt. Für eine solche Kündigung ist m.E. auch bei Zahlungsverzug mindestens eine Abmahnung nötig.

    VG Syker
     
  6. #5 Koenig Arthur, 03.02.2014
    Koenig Arthur

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    Ah ja: Normalerweise ist ja eine ordentliche Kuendigung nicht moeglich ... ; bei Zahlungsverzug aber schon ? Der Mieter verliert seinen umfangreichen Kuendigungsschutz ?


    Oder nicht ?
     
  7. Syker

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    Zahlungsverzug ist kein direkter Kündigungsgrund nach §573 BGB, sondern ein vertragswidriges Verhalten.

    In der Regel ist der M anhand einer Abmahnung auf dieses vertragswidriges Verhalten hinzuweisen um dem M die Chance zu geben sein Verhalten zu ändern.

    Erst wenn der M sein Verhalten nicht ändert ist eine ordentliche Kündigung möglich.

    Anders sieht das bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus. Hier reicht es wenn 2 MM offen sind oder über 2 Termine 1 MM + 1 ct.

    Da wie gesagt diese außerordentliche Kündigung "geheilt" werden kann wird i.d.R hilfsweise ordentlich gekündigt und hierfür ist dann die Abmahnung direkt nach dem ersten Zahlungsverzug nötig/hilfreich.

    Seit letztem Jahr zählt auch die Kaution zu den Kündigungsgründen fur eine außerordentliche fristlose Kündigung. Ob hier jetzt 1 MM + 1 Kautionsrate in Höhe von ebenfalls 1 MM für eine außerordentliche fristlose Kündigung ausreicht ist bisher noch umstritten.

    VG Syker
     
  8. #7 Koenig Arthur, 04.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.02.2014
    Koenig Arthur

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    Klar, 90% von Deinem Post sind wohl allgemein anerkannt. Du schreibst aber auch von der hilfsweisen ordentlichen Kuendigung, die zur ausserordentlichen fristlosen "normalerweise" in solch einem Fall des Zahlungsverzugs hinzugegeben wird.

    Nun ist es ja aber wohl so, dass die ordentliche Kuendigung normalerweise nur wirksam gueltig ist, wenn sie vom Mieter ausgespochen wird ; der Vermieter kann normnalerweise nicht einfach so ordentlich kuendigen, stimmts ?

    Daher wiederhole ich nochmal die Frage, leicht abgewandelt: Hat die von Dir genannte _ordentliche_ Kuendigung seitens des Vermieters in dem speziellen Kontext des Zahlungsverzugs auf einmal, anders als sonst, doch eine rechtliche Wirkung ?
     
  9. #8 Pharao, 04.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.02.2014
    Pharao

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    Hi,

    der Mieter kann jederzeit ohne Angaben von Gründen ordentlich kündigen. Der Vermieter benötigt dazu i.d.R. einen gültigen Kündigungsgrund, wenn er ordentlich Kündigen will. Zum Beispiel kann ständiges zu spätes zahlen der Miete ein ordentlicher Kündigungsgrund sein. D.h. wenn der Vermieter einen gültigen Grund hat, kann er genauso leicht dem Mieter ordentlich kündigen.

    Wenn man jemanden fristlos kündigt, dann schiebt man gerne (wenn möglich) die Hilfs- bzw. Ersatzweise ordentliche Kündigung hinterher, denn die fristlose wegen zB 2 MM Rückstand kann der Mieter heilen, die ordentliche dagegen nicht.

    Warum schreibst du hier "es sei ein Mieter" oder ist das ein frei erfundenes Beispiel :?

    Mündlich oder schriftlich ? Ich mein, es ist immer Sinnvoll so was schriftlich zu machen, damit man später auch was in der Hand hat. Zumal einem das ggf. auch später evtl. helfen kann, wenn man Ersatzweise ordentlich kündigen will und man sich dann ggf. darauf berufen kann, das man den Mieter ja vorab schon öfters zb wegen verspäteter Mietzahlung abgemahnt hat.
     
  10. #9 Koenig Arthur, 04.02.2014
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    Es wurde schriftlich gemahnt, ich glaube mit Einschreiben oder gar mit OGV als Zusteller. Man braucht potentiell auch bei dieser Form der Kuendigung eine Raeumungsklage ... . ?
     
  11. #10 Aktionär, 04.02.2014
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    Wenn der Gekündigte nicht das Feld räumt: JA.
     
  12. #11 Koenig Arthur, 04.02.2014
    Koenig Arthur

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    Gut. Dass eine ordentliche Kuendigung durch den Vermieter auch geht ist ja eine erfreuliche Sache.
    ==> Eigentlich hat ja fast jeder Mieter irgendwie "Hoerner" ... bei denen man ihn dann evtl. packen koennte.

    Was gibts denn so fuer Faelle in denen das geht ?
     
  13. Syker

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    Liest im BGB §573 wird dich erleuchten ...

    VG Syker
     
  14. #13 Koenig Arthur, 05.02.2014
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    Naja, sag ich doch ; was da steht wird von selbsternannten Mieterschuetzern immer so ausgelegt als ob der Vermieter _gar_ nicht kuendigen koenne ... .

    Naja: Werde bei Gelegenheit mal "Rechtsprechung, 573 BGB" googeln ...
     
  15. #14 Aktionär, 05.02.2014
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    Solltest Du aufgrund von wiederholt verspäteter Zahlungen kündigen wollen kann ich Dir aus eigener Erfahrung sagen, dass Du ein Minimum von 3 Abmahnungen in der Sache vorweisen musst, wenn Du Chancen in einem Verfahren haben willst.
     
  16. #15 Koenig Arthur, 05.02.2014
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    Dafuer reichen 3 Einwurfeinschreiben ? Oder ist 3 Mal der Mahnbescheid erforderlich ?
    ==> Den koennte ich ja wohl bereits jeweils am 4. Werktag veranlassen ...
     
  17. #16 Aktionär, 05.02.2014
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    Drei von Dir an den Mieter geschriebene (Ab)Mahnungen. Keine beim AG beantragten Mahbescheide. Denen kann der Mieter nämlich innerhalb von zwei Wochen nach Zugang widersprechen und dann bist Du automatisch auf dem Klageweg unterwegs.
     
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