1. Nebenkostenabrechn. seit 12/2000

[dryman111]

hallo liebes forum,

ich hab folgendes anliegen: Wer kann mir Hilfe, bzw. einen tip geben?

wir wohnen seit 12/2000 in einer 120qm großen whg. heute habe ich meine allerserste nebenkostenabrechnung bekommen. für 2004 + 2005. insg. eine nachzahlung von round-about 200.- € (150.- in 2004 u. 50.-€ in 2005)
werden die gesetzl. fristen gewahrt? hab irgendwo was aufgeschnappt mit 12mon. nach abrechn.-zeitraum oder so...

zum anderen bewohnen wir ein gemischt bewohntes/genutzes haus. 2 whg. 1 gewerbebetrieb auf 2 etagen und 4 garagen und gr. garagenhof.

der umlegungsschlüssel beträgt bei den meisten nebenkostenpunkten 1/4..
is das so korrekt?
da der gewerbebetrieb ca. 8 monteure + ca. 4 büroangestellte beschäfftigt, die den gemeinschaftsstrom, die müllabfuhr, viell. auch noch andere allg. kosten belasten.

weiß jemand rat?
hat einen tip für mich?

dank & grüße

 

[Martens]

moin,

ersteinmal ist zu klären, warum Du erst jetzt Betriebskostenabrechnungen erhältst. Ist im Mietvertrag geregelt, daß Du Vorauszahlungen leistest, über die dann abzurechnen ist? Falls ja, haben sowohl Vermieter als auch Mieter geschlafen...

Gehen wir im folgenden davon aus, daß eine Abrechnung vereinbart ist.
Du solltest die Abrechnung 2003 anfordern, sofort und schriftlich. Vermutlich hast Du daraus einen Rückzahlungsanspruch.

Nachzahlungsforderungen des Vermieters verjähren nach 12 Monaten, 2004 kann er sich also an die Wand hängen...

Rückzahlungsansprüche des Mieters verjähren aber erst nach drei Jahren, also 2003 anfordern.

Dann ist das Ganze inhaltlich zu prüfen, 1/4 der Kosten, soso, was ist denn im Mietvertrag vereinbart und wie sind die Verhältnisse (Flächen) zueinander?

Abzurechnen ist nach dem Buchstaben des Gesetzes und nicht nach Gerechtigkeitsempfinden, tut mir ja auch leid, ist aber eben so.

hoffe geholfen zu haben
Christian Martens

 

[dryman111]

Original von Martens
moin,

ersteinmal ist zu klären, warum Du erst jetzt Betriebskostenabrechnungen erhältst. Ist im Mietvertrag geregelt, daß Du Vorauszahlungen leistest, über die dann abzurechnen ist? Falls ja, haben sowohl Vermieter als auch Mieter geschlafen...

ja, habe eine monatliche nebenkostenvorrauszahlung von 85.-€

Original von Martens
Gehen wir im folgenden davon aus, daß eine Abrechnung vereinbart ist.
Du solltest die Abrechnung 2003 anfordern, sofort und schriftlich. Vermutlich hast Du daraus einen Rückzahlungsanspruch.

is vereinbart! ja ich werde sofort mal 2003 anfordern!

Original von Martens
Nachzahlungsforderungen des Vermieters verjähren nach 12 Monaten, 2004 kann er sich also an die Wand hängen...

Supi!!!

Original von Martens
Rückzahlungsansprüche des Mieters verjähren aber erst nach drei Jahren, also 2003 anfordern.

is vereinbart! ja ich werde sofort mal 2003 anfordern!

Original von Martens
Dann ist das Ganze inhaltlich zu prüfen, 1/4 der Kosten, soso, was ist denn im Mietvertrag vereinbart und wie sind die Verhältnisse (Flächen) zueinander?

im Vertrag vereinbart : die Verteilung der kosten erfolgt nach wahl des vermieters es können verbrauchsbedingte BK nach Personenzahl und verbrauchsunabhängige BK nach qm.

insgesamte abgerechnete Wohnfläche 492qm
2 Whg á 120qm ( eine davon z.zt. nicht bewohnt!)
1 whg-genutzt als büro 120qm
EG ca. 120qm werkstatt für monteure u. lager
+5 garagen und Garagenhof ca. 100qm
zusätlich kellerräume
einer zu meiner whg gehörig
der größte teil wird von dem gewerbebetrieb genutzt im keller (kl. Lager)

Original von Martens
Abzurechnen ist nach dem Buchstaben des Gesetzes und nicht nach Gerechtigkeitsempfinden, tut mir ja auch leid, ist aber eben so.

Was mich auch noch ein wenig wundert, auf welcher Grundlage werden die nach 5 jahren abgelesenen Kubikmeter Wasser auf die einzelnen Jahresverbrauchswerte umgerechnet???

Gesamtsumme geteilt durch gesamten wasserverbrauch???
also 2000-2005 ca. 500 kubikmeter Wasser
heißt das 100 Kubikmeter/anno ???

Original von Martens
hoffe geholfen zu haben

---> HAST DU!!! ERSTEINMAL VIELEN DANK FÜR DIE SCHNELLE STELLUNGNAHME !!! THX!!!!

 

[Martens]

moin,

im Vertrag vereinbart : die Verteilung der kosten erfolgt nach wahl des vermieters es können verbrauchsbedingte BK nach Personenzahl und verbrauchsunabhängige BK nach qm.

Gut, damit ist eine Regelung getroffen.
Also muß der Vermieter die verbrauchsabhängigen Kosten wie
Wasser, Müll, Strom etc. nach Personen
und die verbrauchsunabhängigen wie
Versicherungen, Grundsteuer, Hausreinigung etc. nach Fläche abrechnen.

Das Zustandekommen der Verteiler (Personen insgesamt / Ihr Anteil) sowie der Flächen ist zu erläutern, zumindest beim ersten mal.

Wenn, wie nach Deiner Aufstellung ersichtlich, das Haus aus vier praktisch gleich großen Einheiten besteht, beträgt Dein Anteil bei den Kosten nach Fläche eben ca. 1/4, das ist schon in Ordnung.

Spannend wird es beim Gewerbe und der Abrechnung nach Personen, wie wird dort aufgeteilt?

Was mich auch noch ein wenig wundert, auf welcher Grundlage werden die nach 5 jahren abgelesenen Kubikmeter Wasser auf die einzelnen Jahresverbrauchswerte umgerechnet???

Gibt es keine Wasseruhren in den Einheiten, werden die Kosten, die im abzurechnenden Jahr angefallen sind, auf die Mieter verteilt, hier dann also nach Personen.

Üblicherweise gibt es ein paar Abschlagsrechnungen von den Wasserbetrieben, dann lesen die ab (oder lassen ablesen), erstellen eine Abrechnung mit einem Abrechnungsbetrag (plus oder minus) und setzen bis zur nächsten Ablesung / Abrechnung neue Abschläge fest.

Die Jahreskosten ergeben sich dann aus der Summe der Abschläge alt, Abrechnungsbetrag und Abschläge neu, die in dem abzurechnenden Jahr bezahlt wurden (Flußprinzip).

Gibt es Wasseruhren in den Einheiten werden die nach o.g. Muster ermittelten Kosten eben nicht nach Personen (oder Fläche) verteilt, sondern nach verbrauchten Kubikmetern jeder Einheit.

hoffe geholfen zu haben
Christian Martens

 

[dryman111]

WOW!!! du bist ganz schön fix mit deinen antworten zu meinen Probs. --THX!!!

Original von Martens
moin,

im Vertrag vereinbart : die Verteilung der kosten erfolgt nach wahl des vermieters es können verbrauchsbedingte BK nach Personenzahl und verbrauchsunabhängige BK nach qm.

Gut, damit ist eine Regelung getroffen.
Also muß der Vermieter die verbrauchsabhängigen Kosten wie
Wasser, Müll, Strom etc. nach Personen

was ist, wenn die 2. mietwohnung nicht bewohnt ist z.zt.
wieviel personen werden denn dann zu grunde gelegt???
werden alle mitarbeiter des gewerbebetriebes als "verbraucher" Müll, allg.-strom usw. gerechnet?

Original von Martens
und die verbrauchsunabhängigen wie
Versicherungen, Grundsteuer, Hausreinigung etc. nach Fläche abrechnen.

Das Zustandekommen der Verteiler (Personen insgesamt / Ihr Anteil) sowie der Flächen ist zu erläutern, zumindest beim ersten mal.

Wenn, wie nach Deiner Aufstellung ersichtlich, das Haus aus vier praktisch gleich großen Einheiten besteht, beträgt Dein Anteil bei den Kosten nach Fläche eben ca. 1/4, das ist schon in Ordnung.
auch bei mischgenußten Mietwhg. / Gewerbe?

Spannend wird es beim Gewerbe und der Abrechnung nach Personen, wie wird dort aufgeteilt?

Was mich auch noch ein wenig wundert, auf welcher Grundlage werden die nach 5 jahren abgelesenen Kubikmeter Wasser auf die einzelnen Jahresverbrauchswerte umgerechnet???

Gibt es keine Wasseruhren in den Einheiten, werden die Kosten, die im abzurechnenden Jahr angefallen sind, auf die Mieter verteilt, hier dann also nach Personen.

ich habe 2 kaltwasseruhren in der whg. wurden das erste mal vor ca. 1 mon. abgelesen und ausgetauscht, da der "eich-TÜV" seit ca. 2 jahren abgelaufen war.

wie gesagt: über einen zeitraum von 5 jahren haben wir insgesamt 500 kubikmeter wasser verbraucht.
nochmals die frage:
da 5 jahre nicht abgerechnet wurde, weiß ich ja auch nicht wieviel wasser ich in den einzelnen jahren verbraucht habe. es ist ja möglich, daß ich in 2000-2003 480 kubikmeter verbraucht habe und in 2004-2006 "nur" 20 kubikmeter. hintergrund der frage wer sagt mir, was ich in 2005 verbraucht habe? da ab 2004 die 12 monatsfrist greift!!!

Original von Martens
Üblicherweise gibt es ein paar Abschlagsrechnungen von den Wasserbetrieben, dann lesen die ab (oder lassen ablesen), erstellen eine Abrechnung mit einem Abrechnungsbetrag (plus oder minus) und setzen bis zur nächsten Ablesung / Abrechnung neue Abschläge fest.

Die Jahreskosten ergeben sich dann aus der Summe der Abschläge alt, Abrechnungsbetrag und Abschläge neu, die in dem abzurechnenden Jahr bezahlt wurden (Flußprinzip).

Gibt es Wasseruhren in den Einheiten werden die nach o.g. Muster ermittelten Kosten eben nicht nach Personen (oder Fläche) verteilt, sondern nach verbrauchten Kubikmetern jeder Einheit.

hoffe geholfen zu haben
Christian Martens

NOCHMALS DANKE!!!

 

[Martens]

moin,

Original von dryman111
WOW!!! du bist ganz schön fix mit deinen antworten zu meinen Probs. --THX!!!

ja, aber das mit dem richtigen Quoten solltest Du bitte üben, das kann ja kein Mensch auseinanderhalten, was von Dir und was von mir ist...

Also bitte nicht einfach in den ganzen Text hineinschreiben, ja?
Heute morgen hat vermutlich capo Deinen Text schnell in Form gebracht, aber das kann ja nicht der Normalfall sein, meine ich.

was ist, wenn die 2. mietwohnung nicht bewohnt ist z.zt.
wieviel personen werden denn dann zu grunde gelegt???
werden alle mitarbeiter des gewerbebetriebes als "verbraucher" Müll, allg.-strom usw. gerechnet?

Kosten des Leerstandes trägt der Vermieter, also auch die Betriebskosten, die auf die leere Wohnung entfallen.

Sagte ich schon, daß ich die Abrechnung nach Personen hasse? Nein? Dann sag ich es jetzt.

Bei Verbrauchsabhängigen Kosten kann man 0 Personen annehmen, sofern die Wohnung leer war und auch ansonsten (für Renovierung, Umbau etc.) nicht genutzt wurde.

Bei der Gewerbeeinheit...
Ich weiß es wirklich nicht, könnte jetzt mir jetzt etwas aus den Fingern saugen, damit ist Dir nicht geholfen. Vielleicht sagt Dipl.-Hausi etwas dazu?

Ansonsten: Der Vermieter muß den Verteilerschlüssel erläutern, lehn' Dich zurück und frage IHN, wie er es angesetzt hat, dann können wir uns noch immer Gedanken darüber machen, ob das so richtig ist oder nicht...

Wenn, wie nach Deiner Aufstellung ersichtlich, das Haus aus vier praktisch gleich großen Einheiten besteht, beträgt Dein Anteil bei den Kosten nach Fläche eben ca. 1/4, das ist schon in Ordnung.

auch bei mischgenußten Mietwhg. / Gewerbe?

solange hier keine direkt zuzuordnenden Kosten anfallen (evtl. unterschiedliche Hebesätze bei der Grundsteuer): JA.

wie gesagt: über einen zeitraum von 5 jahren haben wir insgesamt 500 kubikmeter wasser verbraucht.

Nochmal: was interessieren und die Verbäuche der letzten fünf Jahre? Nüscht.
Entscheidend sind die Kosten gem. Rechnungen der Wasserbetriebe für jedes Jahr, insbesondere für 2003-2005. Wie die jährlichen Kosten zustandekommen, habe ich schon erläutert, die Zeiträume vor 2003 interessieren nur noch den Historiker, da verjährt.

Ansonsten gilt auch hier: Der Vermieter muß das Zustandekommen der abgerechneten Kosten erläutern, frage ihn...

hoffe geholfen zu haben
Christian Martens

 

[RMHV]

Original von Martens
Kosten des Leerstandes trägt der Vermieter, also auch die Betriebskosten, die auf die leere Wohnung entfallen.
...
Bei Verbrauchsabhängigen Kosten kann man 0 Personen annehmen, sofern die Wohnung leer war und auch ansonsten (für Renovierung, Umbau etc.) nicht genutzt wurde.

Es gibt durchaus Urteile, dass Leerstand bei einer Abrechnung nach Personenzahl mit einer Person angerechnet werden müsste. Wirklich überzeugt haben mich die Begründungen allerdings nicht. Nachvollziehbar ist dies allenfalls im Hinblick auf eventuell anfallende Grundgebühren.

Bei der Gewerbeeinheit...
Ich weiß es wirklich nicht, könnte jetzt mir jetzt etwas aus den Fingern saugen, damit ist Dir nicht geholfen. Vielleicht sagt Dipl.-Hausi etwas dazu?

Das ist ein echtes Problem. Personenzahl als gemeinsamer Umlageschlüssel für Wohn- und Gewerbeeinheiten wird in aller regel ungeeignet sein. In diesem Fall wären die auf den Gewerbebereich entfallenden Kosten vorab von den Kosten für dei Wohnungen zu trennen. Da dies mangels Erfassung aber nur als Schätzung möglich möglich ist, dürfte dieser Punkt Gelegenheit zu endlosen Streitereien bieten.

Ansonsten: Der Vermieter muß den Verteilerschlüssel erläutern, lehn' Dich zurück und frage IHN, wie er es angesetzt hat, dann können wir uns noch immer Gedanken darüber machen, ob das so richtig ist oder nicht...

Es ist sicher richtig, dass der Umlageschlüssel erläutert werden muss. Die Anforderungen an eine Erläuterung darf man allerdings auch nicht überziehen. WEnn als Umlageschlüssel z.B. Wohnfläche angegeben ist, wird man keine wissenschaftliche Abhandlung über die Berechnung von Wohnflächen erwarten können. Ich würde sogar behaupten, dass "Wohnfläche" bereits mit dem Begriff und der Angabe der Werte für die Wohnung und der Gesamtfläche ausreichend erläutert ist.

 

[Martens]

Original von RMHV
Es gibt durchaus Urteile, dass Leerstand bei einer Abrechnung nach Personenzahl mit einer Person angerechnet werden müsste. Wirklich überzeugt haben mich die Begründungen allerdings nicht. Nachvollziehbar ist dies allenfalls im Hinblick auf eventuell anfallende Grundgebühren.

ja, ich hatte mal eine WEG-Teilungserklärung, da stand auch "mindestens eine Person"... Es ist halt ein Problem.

Das ist ein echtes Problem. Personenzahl als gemeinsamer Umlageschlüssel für Wohn- und Gewerbeeinheiten wird in aller regel ungeeignet sein. In diesem Fall wären die auf den Gewerbebereich entfallenden Kosten vorab von den Kosten für dei Wohnungen zu trennen. Da dies mangels Erfassung aber nur als Schätzung möglich möglich ist, dürfte dieser Punkt Gelegenheit zu endlosen Streitereien bieten.

Schätzen? tja, blos wie?
Also etwa so: 2 kaufmännische Angestellte für 38 Stunden die Woche = 1 Wohnraummieter?
Gewerbliche Angestellte (die abends duschen) 1:1?
Wie Du schreibst, das IST ein Problem.

Es ist sicher richtig, dass der Umlageschlüssel erläutert werden muss. Die Anforderungen an eine Erläuterung darf man allerdings auch nicht überziehen. WEnn als Umlageschlüssel z.B. Wohnfläche angegeben ist, wird man keine wissenschaftliche Abhandlung über die Berechnung von Wohnflächen erwarten können. Ich würde sogar behaupten, dass "Wohnfläche" bereits mit dem Begriff und der Angabe der Werte für die Wohnung und der Gesamtfläche ausreichend erläutert ist.

Ich bin halt ein Freund von Erläuterungen, viele Dinge sind erläutert viel besser zu verstehen - und auch als Kosten besser zu akzeptieren - wenn sie erläutert werden.

Klar, Wohnfläche ist ein Terminus und gut. Die Nennung der Gesamtfläche und der der abzurechnenden Einheit sollte reichen, ja.

Aber bei "Personen" sollte der Vermieter schon erläutern, wie die Gesamtsumme zustandekommt, die sich ja auch jedes Jahr ändern kann und wo es bei der Berechnung / Schätzung oder dem Vorabzug für die Gewerbeeinheit darauf ankommt, eine Lösung zu finden, mit der die Wohnungsmieter leben können.

Den gravierenden Fehler hat der Vermieter schon gemacht, als er OHNE weitere Erläuterung die Kosten der vergangenen fünf Jahr in Rechnung stellte, verlorenes Vertrauen zurückzuholen ist sehr teuer.

bin gespannt, wie es weitergeht.
Christian Martens