1. Nebenkostenabrechnung nach Kauf einer Immobilie

Dieses Thema im Forum "Fristen" wurde erstellt von dealer-744, 30.08.2007.

  1. #1 dealer-744, 30.08.2007
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    Hallo,

    vielen dank schon mal im Voraus für eure Antworten.

    Ich habe mir eine Immobilie am 01.08. gekauft. In diesem Haus befinden sich 3 Wohneinheiten. Eine möchte ich selber nutzen, die anderen bleiben weiter vermiete.

    Wie ist es für mich und dem Verkäufer am einfachsten eine Nebenkostenabrechnung zu machen? Soweit ich weiß wurde seit länger als 1 Jahre keine Nebenkostenabrechnung gemacht.

    Bitte Helft mir!!! :guru
     
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  3. #2 Vermieterheini1, 31.08.2007
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    Als ich das las war mein erster Gedanke:
    Am einfachsten wäre es für den Fragenden keine Nebenkostenabrechnungen zu machen.

    Das ist ja so, als ob eine Firma 3 LKW´s teuer kauft, um dann verwundert festzustellen
    - uih ich habe ja keinen der die LKW´s fahren kann
    - uih ich weis gar nicht was ich mit den LKW´s transportieren soll
    - uih ich weis gar nicht wozu ich die LKW´s gebrauchen kann


    Lasse den VERkäufer die Nebenkostenabrechnung für die laufende Abrechnungsperioden machen.
    Ansonsten die Immobilie sofort wieder verkaufen oder einen professionellen WEG-Verwalter bezahlen UND den mit der kompletten Vermietung beauftragen.

    Wegen dem supertollen Vor-VERmieter, genauer den dadurch zu erwartenden (Langzeit)Schäden wurde der Kaufpreis für die Immobilie doch sicher um mindestens 40.000€ reduziert. Oder etwa nicht?

    Wann bitteschön hat der Immobilienkäufer mit dem Vermieter-Studium begonnen?
    Wie hat sich der Immobilienkäufer auf seinen neuen Beruf Vermieter vorbereitet?

    Wenn im Notarvertrag nicht mindestens 15 Seiten zur Vermietung drinnstehen, dann taugt der Notar nichts!
     
  4. #3 dealer-744, 31.08.2007
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    Das keine Nebenkostenabrechnung gemacht wurde lag daran das der Vermieter verstorben ist und sein Sohn, dass Haus geerbt hat. Der hat aber von nichts ne Ahnung hat.

    Im Kaufvertrag wurde vereinbart dass die Nebenkosten Abrechnung für dieses Jahr gemeinsam gemacht wird.

    Und außerdem, warum sollte ich das Haus verkaufen. Ich habe doch nichts mit den Nebenkostenabrechnung der Letzten Jahre nichts zu tun.
     
  5. #4 Vermieterheini1, 31.08.2007
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    Wenn gleich bei der ersten Fragestellung der Sachverhalt umfassend um im Zusammenhang dargestellt wird, ist das sicher von Vorteil für den Fragenden.

    "Ich habe doch nichts mit den Nebenkostenabrechnung der letzten Jahre nichts zu tun."
    Bist du dir da so sicher?

    In jedem Fall büßt der Immobilienkäufer für alle Vermieterfehler der Vorgänger lebenslänglich!

    "Im Kaufvertrag wurde vereinbart dass die Nebenkostenabrechnung für dieses Jahr gemeinsam gemacht wird."
    Das ist sehr gut. So vermeidet man Fehler gegenüber den Mietern. Der Mieter erhält eine einzige Betriebs- u nd Nebenkostenanrechnung für die Abrechungsperiode, in der der Verkauf liegt.


    Was steht denn alles im Notarvertrag bezüglich der Vermietung drinn?
    Bitte vollständig anschreiben.
     
  6. #5 dealer-744, 31.08.2007
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    Habe jetzt den Kaufvertrag nicht hier.

    Langzeit Schäden konnten auch nicht entstehen, weil der eine Mieter noch nicht mal ein Jahr dort wohnt.

    Währe es nicht sinnvoll das die Nebenkostenabrechnung bis zu 01.09., der Verkäufer übernimmt und ab diesem Zeitpunkt dann ich mit der Nebenkostenabrechung beginne?

    Nach einer Beglichen Nebenkostenabrechnung, hat man sich doch bereit erklärt dass sie korrekt war.
    Und ich kann auch nicht verlangen, wenn ich im Haus 10 Jahre drin wohne und noch nie eine Nebenkostenabrechnung bekommen hab, plötzlich auf die Idee komme für alle 10 Jahre eine zubekommen, vor allem wo der Vermieter ja noch nicht mal die Rechnung der letzten Jahre hat.

    Ich als Vermieter kann ja auch nicht nach 5 Jahren sagen, so jetzt hole ich die letzten Jahre wieder ein. Da sagt der Mieter mir doch ätsch, das ist doch alles schon verjährt.
     
  7. #6 Vermieterheini1, 31.08.2007
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    Währe es nicht sinnvoll das die Nebenkostenabrechnung bis zu 01.09., der Verkäufer übernimmt und ab diesem Zeitpunkt dann ich mit der Nebenkostenabrechung beginne?
    <= Nein, das ist viel zu kompliziert und damit unnötig fehleranfällig!
    Die Verdunsterröhrchen z.B. sind auf eine Ablesung nach 12 Monaten bezüglich Genauigkeit, Kaltverdustung, usw. ausgelegt. Zwischenablesungen nach kurzer Zeit sind ungenau und damit angreifbar.
    Viele Kosten sind erst nach Ende der ganzen Abrechnungsperiode bekannt.
    Bedenke der Mieter erwartet zu Recht EINE korrekte, übersichtliche und leicht nachvollziehbare Betriebs- und Nebenkostenabrechnung. Der Eigentümer- = Vermieterwechsel interressiert den Mieter nicht. Wenn was nicht stimmt bist immer du als neuer Vermieter der Sündenbock.

    Nach einer beglichen Nebenkostenabrechnung, hat man sich doch bereit erklärt dass sie korrekt war.
    <= Nein das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Bezahlt heist nicht anerkannt - zumindest nicht beim Mieter!
    Im Mietrecht gelten oft andere "Spielregeln", Verjährungsfristen, usw., meist zu Ungunsten des Vermieters - und das solltest du als Vermieter genauestens wissen!

    Und ich kann auch nicht verlangen, wenn ich im Haus 10 Jahre drin wohne und noch nie eine Nebenkostenabrechnung bekommen hab, plötzlich auf die Idee komme für alle 10 Jahre eine zu bekommen ....
    <= Doch, das kann der Mieter (zumindest innerhalb der Verjährungsfristen) UND noch vieles mehr - und das solltest du als Vermieter genauestens wissen!

    ... vor allem wo der Vermieter ja noch nicht mal die Rechnung der letzten JahrE hat
    <= um so schlimmer - oh weh!

    Ich als Vermieter kann ja auch nicht nach 5 Jahren sagen, so jetzt hole ich die letzten Jahre wieder ein. Da sagt der Mieter mir doch ätsch, das ist doch alles schon verjährt.
    <= Richtig - und genau des ist der KLEINE Unterschied zwischen VERmieter und Mieter!
     
  8. #7 dealer-744, 31.08.2007
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    Ich habe keine Rechungen beglichen und keine Miete bezogen, warum sollte ich eine Nebenkostenabrechnung machen. Dann müsste man mir ja auch die Miete der letzen Jahre zahlen.

    Im welchem Gesetz steht sowas überhaupt?


    Achtung:
    Bei Ansprüchen des Mieters auf Auszahlung des Nebenkostenguthabens ist allerdings zu beachten, dass Rückforderungsansprüche grundsätzlich bereits dann nicht mehr geltend gemacht werden können, wenn der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung, von denen er wissen konnte, nicht innerhalb von 12 Monaten nach Erteilung der Abrechnung geltend gemacht hat.


    Wichtig:
    Der Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung verjährt dagegen in 3 Jahren.
     
  9. #8 Suzuki650, 31.08.2007
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  10. #9 dealer-744, 31.08.2007
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    Danke Suzuki650, dass wollte ich wissen.

    Da ja vereinbart wurde dass wir sie gemseinsam machen müssen, ist ja alles ok.

    Bin ich wirklich verpflichtet auch Nebenkostenabrechnung der anderen Jahre zumachen, falls keine gemacht wurden?.
    Laut dem Artikel den du mir geschickt hast, kann ich die Mieter ja auf den Verkäufer verweisen.

    ___________________________________________________________________
    Sie wurden am 1.2.2004 als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Über die Betriebskosten für Januar bis Dezember 2003 wurde noch nicht abgerechnet. Für diese Abrechnung ist der Verkäufer zuständig.

    Fordert Ihr neuer Mieter die Abrechnung oder sogar einen Guthabenbetrag von Ihnen, können Sie ihn an seinen bisherigen Vermieter verweisen.
     
  11. #10 Suzuki650, 31.08.2007
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    Hi dealer-744,

    ich bin auch noch dabei zu lernen. Daher kann ich auch nicht so alles aus dem ff.

    Ich würde, aufgrund deiner bisherigen Aussagen, mir erstmal folgende Gedanken machen:

    Also 2 Whg. stehen derzeit leer und eine ist vermietet?
    Seit wann stehen die Wohg. leer?
    Seit wann ist vermietet?
    Hast du Einsicht in die MV bzw. was dort vereinbart wurde an NK.?
    Gibt es Zählerstände die jährlich abgelesen wurden?

    Guck mal HIER. Da stehen die Verjährungsfristen.

    Suzi
     
  12. #11 dealer-744, 31.08.2007
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    Zwei Wohnung sind vermietet und die dritte möchte ich selber nutzten.

    Mietverträge habe ich auch, wurden letztes und vorletztes Jahr erstellt.
    Eine Wohnung ist seit letztem Jahr September vermietet, die andere Wohnung schon wesentlich länger, aber es wurde ein neuer Mietvertrag vorletzte Jahr aufgesetzt.

    Die Nebenkosten sind wie in anderen Mietverträgen geregelt, es gibt eine Vorauszahlung und am Ende des Jahres eine Nebenkostenabrechnung.



    Das mit den Zählerständen müsste ich noch nachfragen, dass blöde ist nur das der Vater des Verkäufers dem das Haus gehörte im Februar dieses Jahres verstarb. Und der Sohn kein gutes Verhältnis zu seinem Vater hatte, wenn er überhaupt eins hatte.
     
  13. #12 Suzuki650, 31.08.2007
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    Hi dealer-744,

    Abrechnungszeitraum ist das lfd. Kalenderjahr; (für Heizkosten meistens 1.5.-31.4.)
    Es muß also bis zum 31.12.2007 abgerechnet werden. Zusammen mit deinem Verkäufer.
    Das gleiche gilt dann auch wieder für das lfd. Jahr => Abrechnung erstellen im nächsten Jahr mit Verkäufer.


    Wie sich das jetzt mit dem neuen MV verhält weiß ich nicht, da die sich daraus ergebenden Unterschiede hier nicht bekannt sind.

    Ansonsten würde ich sagen, genauso wie oben beschrieben, und zusätzlich die Jahre 03, 04 und 05 abrechnen.

    Guck dazu auch mal § 556 BGB :vertrag


    Gut, also keine Pauschale.


    Zu beachten wäre unbedingt folgendes:
    Ergeben sich bei der Abrechnung für 03 -05, Nachzahlungen zu Gunsten des Verkäufers, die sind verjährt... Guthaben sind hingegen schnellstmöglich auszuzahlen (vom Verkäufer, nehme ich mal an).

    Wichtig, ich denke insbesondere an den Verkäufer, Mieter können die NK-Abrechnung der letzten 3 Jahre verlangen, sprich auch einklagen. M.E. ist er der Rechtsnachfolger durch Erbe.

    Inwiefern du jetzt Rechtsnachfolger bist (für die Jahre 03-05), durch den Kauf, weiß ich leider nicht. Aber ich denke dazu werden sich hier noch einige melden.

    Suzi

    Ps. Jetzt hoffe ich nur noch das mein Geschreibsel einigermaßen richtig ist. :gehtnicht
     
  14. #13 dealer-744, 31.08.2007
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    Ich frage heute bei der einen Mieterin nach, wann die letzte Nebenkostenabrechnung gemacht wurde.

    Morgen kommt der Verkäufer, mit hoffentlich allen Unterlagen. Dann klär sich das mit den Nebenkostenabrechungen der letzten Jahre, hoffentlich ist da alles korrekt, oder mindestens keine Fehler die dem Mieter schaden könnten.

    Noch eine Frage habe ich!

    Kann es sein, dass man im Haus kein Zähler für Warmwasser hat?


    Für meine vielen und teilweise dummen Fragen, möchte ich mich entschuldigen.
     
  15. #14 Suzuki650, 31.08.2007
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    Ja.

    Nur durch fragen kann man lernen........ :zwinker

    Suzi :wink
     
  16. #15 Vermieterheini1, 03.09.2007
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    Der Vermieter kann die Abrechnungsperiode unabhängig vom Mietbeginn festlegen.
    Ein intelligenter Vermieter hat für ein Haus / Häuserblock / Wohnanlage immer eine einheitlich Abrechnungsperiode für alle Kosten!
    Die Abrechnungsperiode legt man so wie es von der Abrechnung, genauer gesagt den (Ab)Rechnungen/Zahlungen am günstigsten ist.

    Ein intelligenter Vermieter stellt die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung bis allerspätestens 6 Monate nach der Abrechnungsperiode zu. Dann hat man noch genug Zeit zum Reagieren.
    Bei Problemmietern immer gerichtsbeweisbar.

    Sollten (Ab)Rechnungen für eine oder wenige Positionen fehlen, so macht man eine vorläufige Betriebs- und Nebenkostenabrechnung, bei der die Kosten für das "nicht Abrechenbare" realistisch geschätzt werden.
    Es ist Aufgabe des Vermieters dafür zu sorgen, dass alle Rechnungen für die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung zeitnah zum Ende der Abrechnungsperiode vorliegen. Mit allen Versorgern und Rechnungstellern kann man reden, dass deren Abrechnung bzw. Rechnungstellung terminlich passt. Notfalls eine einmalige Anpassung deren Abrechnungsperioden an die Bedürfnisse des Vermieters.



    Bei Alt-Mietverträgen kann man (in Abstimmung mit den Mietern) die Abrechnungsperiode einmalig so verkürzen, dass künftig alle Abrechnungsperioden im Haus / Häuserblock / Wohnanlage identisch sind.
    Da mit der einmaligen "Verschiebung" der Abrechnungsperiode keinerlei Nachteile für die Mieter verbunden sind, kann man das in der Praxis immer durchsetzten!

    Achtung:
    Wird die Abrechnung von einem WEG-Verwalter durchgeführt oder dessen WEG-Abrechnung als Basis für die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung genutzt, muss man unbedingt mit dem WEG-Verwalter rechtsgültig vereinbaren, dass dessen (WEG)Abrechnung zu 100% mit dem Mietrecht "übereinstimmen" muss.
    WEG-Abrechnungen entsprechen so gut wie nie den gesetzlichen Vorgaben für die Mieterabrechnung!
     
  17. RMHV

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    Viele Probleme lassen sich durch ein klein wenig nachdenken schon vor der Entstehung lösen...

    Der WEG-Verwalter hat die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft vorzulegen. Über die Abrechnung beschließen aber die Eigentümer. Der Verwalter hat keinerlei Kompetenz darüber zu befinden, ob die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft nach mietrechtlichen Vorschriften erstellt wird. Er hat vielmehr die Abrechnung nach Gesetz, bestehenden Vereinbarungen und Beschlüssen der Eignetümer zu erstellen.

    Ich bin mir sicher, dass jeder Verwalter mit jedem Eigentümer gerne einen Vertrag über beliebige Leistungen abschließen wird. Ein solcher Vertrag würde allerdings auch mit Sicherheit eine Vergütungsvereinbarung enthalten. Das ist dann allerdings mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit der Punkt, an dem der Vertragsabschluss scheitert. :help
     
  18. #17 dealer-744, 04.09.2007
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    So jetzt habe ich noch einige Fragen.

    Mein Heizöltank befindet sich im Garten (unterirdisch), leider habe ich keine Messgerät am Tank, womit ich am Jahresende bestimmen kann wie viel öl im Tank noch tatsächlich drin ist.
    Ein Stab hab ich schon rein gehalten, jetzt weis ich das da öl drin ist, aber ich habe keine Abmaße vom Tank H+L+B, wie soll ich das bitteschön raus finden?

    Wenn ich die Heiznebenkostenabrechung eine Firma machen lasen, an welche kann ich mich wenden (Lippstadt)?
     
  19. #18 Suzuki650, 04.09.2007
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  20. #19 dealer-744, 05.09.2007
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    Und mir ist noch eine Frage eingefallen.

    Das Haus das ich gekauft habe ist Altbau. Und somit wurden alle alten Heizungen in meiner Wohnung gewechselt, dabei ist mir aufgefallen das nicht jede Heizung ein Wärmezähler (Verdunströhrchen) hatte. Wie will die Ablesefirma das bitteschön machen, wird ja nie im leben genau.

    Kann ich die anderen Heizungen wegwerfen, weil sie viel Platz wegnehmen?

    Muss ich nicht sowieso die Differenz der Heizkosten bezahlen, dann brauche ich ja bei mir auch keine zu installieren?
     
  21. #20 Martens, 05.09.2007
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    Sodom und Gomorrha!

    Dealer,

    Im Verhältnis zum Mieter bist Du verpflichtet die Abrechnungen zu erstellen und auch entstehende Nachzahlungen der Vorjahre - soweit nicht verjährt - auszuzahlen.

    Für die Heizkostenabrechnung gilt die HeizKV (siehe links), also alle Heizkörper mit Erfassungsgeräten ausrüsten lassen. Da gibt es Firmen, die soetwas machen, die großen wurden schon genannt, ich würde mich jedoch lokal bei kleinen Firmen umsehen.

    Die Abrechnungsperioden lassen sich unabhängig vom Kalenderjahr vereinbaren, wurde schon gesagt, also in den Mietvertrag sehen, was vereinbart wurde.
    Das gilt, sonst nichts, auch wenn es unüblich zu sein scheint.

    Für den Tank gibt es ebenfalls Firmen, die reinigen das Dingens (könnte sinnvoll sein) und finden ggfs. das Typenschild. Ansonsten auspumpen und vollmachen, dann weißt Du, wie groß er ist.
    Näherungsweise - mehr nicht - kannst Du Dich an alten Ölrechnungen orientieren, wenn dort immer so 8000-9000 Liter getankt wurde, dürfte der Tank ca. 10000 Liter fassen.

    Der Stab ist schon mal gut, wenn Du aber weder Form noch Abmaße des Tanks kennst, hilft das nur begrenzt. Ölbestand zum Jahresende: 134,6 cm - das ist sicherlich nicht verwertbar.

    Einen WEG-Verwalter würde ich hier nicht nehmen, es handelt sich ja um ein Miethaus.
    Allerdings scheint mir der Gang zu einem Berater durchaus hilfreich, es gibt viele Fallen, von denen Du bisher nur wenige entdeckt hast.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
Thema: 1. Nebenkostenabrechnung nach Kauf einer Immobilie
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