1. nicht selbst genutzte Immobilie aus ZGV - Meinungen

Diskutiere 1. nicht selbst genutzte Immobilie aus ZGV - Meinungen im Versteigerung Forum im Bereich Immobilien Forum; Liebes Forum, ich spiele mit dem Gedanken meine 1. nicht selbst genutzte Immobilie zu erwerben. Eckdaten der Immo: - Größe: 31 m² - Lage ist...

  1. #1 Anleger89, 29.11.2020
    Anleger89

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    Liebes Forum,

    ich spiele mit dem Gedanken meine 1. nicht selbst genutzte Immobilie zu erwerben.

    Eckdaten der Immo:
    - Größe: 31 m²
    - Lage ist aus meiner Sicht iO (ich wohne in der Nähe)
    - Zustand natürlich fraglich, da Zwangsvollstreckung (habe eine handwerkliche Ausbildung und renoviere gerne - Risiko bleibt natürlich trotzdem)
    - Wohngeld: 150 € pro Monat - zu hoch?
    - angestrebte Nutzung als Studentenappartement

    Im Expose steht zum Thema Kündigungsschutz: "Aufgrund der Eigennutzung kommt der besondere Kündigungsschutz nach § 577a BGB nicht in Betracht (Verstehe ich das richtig, dass der Eigentümer selbst darin wohnt und es somit keinen Mietvertrag gibt?, Heißt das in der Theorie, dass ich in der Immobilie direkt mit dem Renovieren anfangen kann - in der Praxis aber ggf. Probleme bekommen werde den Bewohner "raus-zubekommen".)

    Anbei das zugehörige Expose (Ortsbesichtigung war bereits 2016).

    Wie seht ihr mein Vorhaben?

    Danke für eure Meinungen.

    Der Anleger 89
     

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  3. #2 immobiliensammler, 29.11.2020
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    ZV-Objekt habe ich auch überflogen, dann aber weggeklickt (wird werden uns also ggfs. beim ZV-Termin wohl nicht persönlich begegnen). Für mich wäre das Objekt erst im zweiten Termin evtl. interessant, aber dazu wird es höchstwahrscheinlich beim aktuellen Markt nicht kommen.

    Abschreckender Grund für mich ist das nicht geklärte Wohnungsbesetzungsrecht (im Grundbuch Abt. II eingetragen).

    Skeptisch sehe ich auch, dass das Gutachten aus 2016 (mit einem 2015 Aktenzeichen) stammt, bedeutet für mich also, dass hier wohl in 2015 schon einmal die Zwangsversteigerung beantragt wurde, dann aber wohl noch abgewendet wurde (oder evtl. auch der damalige Ersteigerer schon wieder pleite ist). Das Gericht spart sich die Kosten für das erneute Gutachten und greift auf die vorliegenden Daten zurück, in 5 Jahren kann aber viel passiert sein.

    Nächstes Problem die geringe Wohnungsgröße und der Mietspiegel, Du hast halt nunmal bei einer kleinen ETW die selben Verwaltungskosten wie bei einer großen nur schlagen die geschätzt 25 Euro/Monat hier halt prozentual viel stärker durch als z.B. bei einer 100qm-Wohnung. Klar, hier könnte man bei der von Dir angedachten Nutzung (Studentenappartment) durch Möblierung etc. etwas machen, muss aber geklärt sein ob sich das mit dem Besetzungsrecht verträgt.

    Falls Du weiter interessiert bist solltest Du Dir auf jeden Fall das ausführliche Gutachten besorgen, nur nach dem Expose würde ich nie mitbieten!

    Gruß aus dem Nürnberger Umland!
     
  4. Duncan

    Duncan
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    Nicht nur das, auch die laut Exposé mit ~55.000 € im Soll befindliche Insta-Rücklage, hätte ich gerne eine Erklärung für, die Bilder sehen nicht so aus, als das man im letzten Jahr da mal eben eine Komplettsanierung durchgezogen hätte...

    So der erste Blick aus der Ferne, fand ich die Whg. gar nicht uninteressant, aber je genauer man schon ins Exposé guckt, kommen da die Fragezeichen, da will man unbedingt mehr Informationen.
     
  5. #4 immobiliensammler, 29.11.2020
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    Eine im Soll befindliche Erhaltungsrücklage (muss mich langsam zwangsweise an die neue Bezeichnung gewöhnen) habe ich noch nie gesehen. Für mich liest sich das so, dass die 55.000 der Soll-Bestand der Rücklage sind, die aber - evtl. durch nichtzahlende Eigentümer (allein hier waren es ja Stand 2016 über 5.000 Euro) - nicht angelegt werden konnte. Dann wäre natürlich interessant, was tatsächlich vorhanden sind, da das Gutachten ja aber den Stand 2016 widergibt wäre das sowieso nicht aussagekräftig.
     
  6. #5 RomeoZwo, 30.11.2020
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    Das Wohnungsrecht macht die Sache spannend und risikoreich. Aus meiner Sicht sind ZV's im Nürnberg derzeit keine Schnäppchen. War vor einer Woche dabei. Das erste Objekt hatte ebenfalls spannende Wohnungsrechte (1 Zimmer mit lebenslangem Wohnrecht für Mann jünger 50 in 3 Zimmer Wohnung) und es haben (neben dem aktuellen Eigentümer) tatsächlich auch "fremde" bis zu ca. 50% über Verkehrswert mitgeboten (ich gebe das vereinfacht wieder, durch mehrere Belastungen auf der ETW kamen hier Grundschulden u.ä. dazu, war ein Lehrbeispiel für ZVs). Die zweite ETW ist 120T€ über Verkehrswert gegangen, relativ neues Gutachten (2019), Faktor Verkaufspreis zu Mieteinnahmen >35 Jahre.
     
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