1% Tilgung sinnvoll?

[markus123]

Meine Bank hat mir überraschend angeboten, dass ich auch 1% Tilgung vereinbaren kann für die Finanzierung einer ETW, die ich als Kapitalanlage kaufe.
Ich habe bisher immer deutlich höhere Tilgungen gewählt... Aufgrund der gestiegenen Zinsen ist jetzt aber scheinbar auch eine so geringe Tilgung möglich.

Ich sehe als Vorteil natürlich, dass ich mehr monatlichen Überschuss im Jetzt habe, was für mich ein wichtiger Aspekt ist. Als Nachteil sehe ich für mich, dass das Refinanzierungsrisiko steigt, wenn ich in 10 Jahren eine hohe Anschlussfinanzierung brauche und nicht weiß wie sich die Zinsen dann stehen.

Wie handhabt ihr das? Haltet ihr Finanzierungen mit 1% Tilgung für sinnvoll aus Investorensicht?

 

[Goldhamster]

Hallo @markus123

die riskante Vorgehensweise mit Immobilieninvestments in kleinteilige Eigentumswohnungen älteren Baujahres zur Vermietung wird hier meist kritisch gesehen. Eine Tilgung von anfänglich nur 1% sollte nach meiner Meinung nur bei einer absolut sichergestellter sehr guter Bausubstanz und langfristigen Mieterverträgen wirklich gewählt werden. Z. B. Gewerbe mit langfristigen Mietverträgen. Z. B. Wohngebäude nach der Energieeinsparungsverordnung von mind. 2003 (????), also Baujahr ab ca. 2004.

Es sei denn: Private Umstände lassen eine Tilgung aus sonstigem Vermögen oder Vermögensverkauf nach Zinsfestschreibung und Auslaufen der Spekulationsfrist zu.

Ansonsten liest sich die Sache natürlich toll: Nach Auslaufen der Spekulationsfrist verkaufen und der Mieter zahlt so lange die Zinsen.
Im Extremfall: Insolvenz des sog. "Investors"... Frau weg, Auto weg, Gesundheit weg, Freunde weg....


Jetzt ist auch erstmal
DER HAMSTER weg

 

[Benni.G]

Hallo Markus,

mir stellen sich erstmal zwei Fragen, wie viel % vom Kaufpreis finanzierst du und was machst du mit dem Gewinn (Miete abzgl. Rate, Hausgeld ect.)?

Viele Grüße
Benni.G

 

[markus123]

@Benni.G
Gute Frage, die Info hatte ich vergessen. Also, der Kaufpreis wird zu 100% finanziert. Ich weiß, das spricht gegen eine 1% Tilgung ;-) Und der Gewinn ist z.T. für die Bildung einer privaten Rücklage und dient zum größeren Teil auch zum privaten Lebensunterhalt.

 

[Goldhamster]

Hallo @markus123

danke für die Rückmeldung.
Du schreibst von:

...Und der Gewinn ist z.T. für die Bildung einer privaten Rücklage und dient zum größeren Teil auch zum privaten Lebensunterhalt.

Ist denn dieser "Gewinn" auch noch NACH Steuern da?


Immer noch da ist
DER HAMSTER

 

[AJ1900]

Wie handhabt ihr das? Haltet ihr Finanzierungen mit 1% Tilgung für sinnvoll aus Investorensicht?

Gengenfrage:
"Denkst du du wirst noch 100 Jahre Leben........?
Ich persönlich halte solche Angebote vor allem für die Bank für interessant, das die wohl davon ausgehen das die Zinsen noch kräftig steigen werden, und je weniger du tilgst, desto besser für die Bank bei deiner Anschlußfinanzierung.

 

[Goldhamster]

Hallo @markus123

du kennst bestimmt Alexander Rauhe und seinen Youtubekanal Vermietertagebuch.

Hier hatte er mit unseren Stammusern über solche Strategien geschrieben. Er war sehr schnell eingeschnappt wegen meiner Meinung.


Alexander Rauhe hier im Forum anno 2015



Kennst du den Blogger und Youtuber?

Goldi

 

[AJ1900]

Und der Gewinn ist z.T. für die Bildung einer privaten Rücklage und dient zum größeren Teil auch zum privaten Lebensunterhalt.

Nur mal so, wenn du wirklich auf einen Gewinn zum Lebensunterhalt durch den kauf einer ETW angewiesen bist, würde ich dir schon mal grundsätzlich davon abraten.....
Einen realen Gewinn gibt es da in 99% der Fälle nämlich nicht, jedenfalls keinen erwähnenswerten, oder du hast Glück und balbierst die sprichwörtliche Oma mit dem Kaufpreis über den Löffel.....

 

[markus123]

Ist denn dieser "Gewinn" auch noch NACH Steuern da?

Ja, der ist aufgrund von regelmäßigen Wohnungssanierungen derzeit auch nach Steuern noch da (kann den Überschuss eigentlich immer durch Kosten runterrechnen).
Aber das kann sich natürlich in Zukunft auch mal ändern.

 

[markus123]

du kennst bestimmt Alexander Rauhe und seinen Youtubekanal Vermietertagebuch.

Ja den kenne ich. Ich halte aber nicht viel von dem...

 

[markus123]

Ich persönlich halte solche Angebote vor allem für die Bank für interessant, das die wohl davon ausgehen das die Zinsen noch kräftig steigen werden, und je weniger du tilgst, desto besser für die Bank bei deiner Anschlußfinanzierung.

Das mit der Anschlussfinanzierung ist ja auch mein Bedenken. Ich komme zu dem Fazit, dass es in meinem Fall nicht sinnvoll ist so gering zu tilgen. Vor allem, da ich die bei geringer Tilgung entstehenden Überschüsse nicht 1-zu-1 reinvestieren möchte. Sonst könnte man noch argumentieren, dass ich die Arbitrage nutzen kann, um mit dem Überschuss durch Investments meine Rendite zu erhöhen.

 

[AJ1900]

Ich komme zu dem Fazit, dass es in meinem Fall nicht sinnvoll ist so gering zu tilgen.

Mir würde kein wirkliches Beispiel einer privaten Investition in Immobilien einfallen wo eine geringe Tilgung sinnvoll wäre?

Vor allem, da ich die bei geringer Tilgung entstehenden Überschüsse nicht 1-zu-1 reinvestieren möchte.

Faire weise sollte man bedenken, das man das gar nicht wirklich weiß. Es reicht ja eine schlechter Mieter, und dann kann es dir passieren das du da enorme Summen "investieren" darfst.

Sonst könnte man noch argumentieren, dass ich die Arbitrage nutzen kann, um mit dem Überschuss durch Investments meine Rendite zu erhöhen.

Jetzt musste ich erst mal googeln was "Arbitrage" überhaupt heißt.....
Die Rendite eine normalen, sauberen Immobilie steigt meiner Erfahrung vor allem durch Mieterwechsel......
Klar bei Renovierungsstau natürlich auch durch Investitionen, aber da kommt es dann eben auch darauf an das die nötigen Mieten überhaupt durchsetzbar sind ..... da helfen auch goldene Wasserhähne nur sehr eingerschänkt....

 

[immobiliensammler]

Ja, der ist aufgrund von regelmäßigen Wohnungssanierungen derzeit auch nach Steuern noch da (kann den Überschuss eigentlich immer durch Kosten runterrechnen).

Und wie finanzierst Du die regelmäßigen Wohnungssanierungen? Mit immer neuen 100-%-Sanierungsfinanzierungen?

 

[Benni.G]

@Benni.G
Gute Frage, die Info hatte ich vergessen. Also, der Kaufpreis wird zu 100% finanziert. Ich weiß, das spricht gegen eine 1% Tilgung ;-) Und der Gewinn ist z.T. für die Bildung einer privaten Rücklage und dient zum größeren Teil auch zum privaten Lebensunterhalt.

Okay, diese Antworten werfen natürlich noch mehr Fragen auf.

Wie finanzierst du denn aktuell deinen privaten Lebensunterhalt?
Hast du denn Alternativen?

Geld aus dem System Vermietung zu ziehen, solang man noch deutlich über 50% finanziert hat, erachte ich als schlecht, es sei denn man hat genug in der Hinterhand um auch spontan Geld in das System wieder reinzustecken.

Aber eine 100%-Finanzierung, bei der die Miete das normale Leben - oder auch persönlichen Luxus - finanziert, weil nichts anderes da ist, das ist Harakiri.
Entweder musst nur du dran glauben oder im Worst-Case die ganze WEG, in die du dich einkaufst.

 

[Benni.G]

Mir würde kein wirkliches Beispiel einer privaten Investition in Immobilien einfallen wo eine geringe Tilgung sinnvoll wäre?

Ich habe auf meiner Wohnung in den ersten 5 Jahren 50.000 € zu 0,75% finanziert und letztes Jahr auf 100.000 € aufgestockt und diese über 10 Jahre zu 0,84% anschlussfinaziert.
Die Annuität liegt nahezu unverändert bei 485 €.

Bei solch niedrigen Zinssätzen habe ich gerne weiteres Geld aufgenommen!

 

[AJ1900]

Bei solch niedrigen Zinssätzen habe ich gerne weiteres Geld aufgenommen!

Ja, das die Zinsen aber ewig bei um unter 1% bleiben war wohl nicht real anzunehmen und hättest du dann heute zu 2-3-4% Anschlußfinanziert hättest du dich geärgert nicht schon mehr getilgt zu haben.
Natürlich mag es Fälle geben wo sich niedrige Tilgung als sinnvoll heraus stellt, das ist dann aber nicht Ausdruck von kluger Planung, sondern doch eher von zufälligen Umständen, auf die man selber wenige bis keinen Einfluss hat.....
Beinflusen kann man aber das man eher schneller als langsamer tilgt, dann betreffen einen die zukünftigen Umstände weniger, oder auch gar nicht mehr....

 

[ehrenwertes Haus]

Das mit der Anschlussfinanzierung ist ja auch mein Bedenken. Ich komme zu dem Fazit, dass es in meinem Fall nicht sinnvoll ist so gering zu tilgen. Vor allem, da ich die bei geringer Tilgung entstehenden Überschüsse nicht 1-zu-1 reinvestieren möchte.

Wenn du Reinvestieren der Überschüsse mit Sondertilgungen tauscht, sähe die Tilgung schon besser aus.
Enthält das Angebot der Bank eine Option mit Sondertilgungen? Falls ja, mit welchen Konditionen für Sondertilgung(en)?

Es gab mal für Privatleute für den Neubau von Sozialwohnungen Förderkredite mit 1,5%-Tilgung und der Option jählicher Sondertilgungen zu leisten, so dass die Immo im Idealfall nach 17 oder 18 Jahren abbezahlt war,
Solche Angebote kann man mitnehmen, wenn man nicht auf die Mieteinnahmen angewiesen ist und Reserven für die Zeit nach der Sozialbindung hat.

 

[immobiliensammler]

Wenn du Reinvestieren der Überschüsse mit Sondertilgungen tauscht, sähe die Tilgung schon besser aus.
Enthält das Angebot der Bank eine Option mit Sondertilgungen? Falls ja, mit welchen Konditionen für Sondertilgung(en)?

Dann wäre mein Favorit die Münchener Hyp mit ihrem Reverse-Darlehen (auch im Hinblick auf die späteren Modernisierungen). Da kannst Du Sondertilgungen leisten und später wieder Geld aus der Finanzierung abrufen.

Auf der Seite einfach den Tab Finanzieren mit Rücklagen aufklappen

 

[Goldhamster]

Hallo,

mir fällt auf:

Immer wenn bei den Immobilienyoutubern ein "neues" Thema aufkommt, dass dann nacheinander die bekanntesten Kanäle auch behandeln....

Dann fragt ein Neuuser hier im Forum genau zu dem Sachverhalt.

Auf Nachfrage, wird eine Beeinflussung durch Youtubekanäle meist verneint.


Und dann lese ich dafür sowas:

Ja, der ist aufgrund von regelmäßigen Wohnungssanierungen derzeit auch nach Steuern noch da (kann den Überschuss eigentlich immer durch Kosten runterrechnen).
Aber das kann sich natürlich in Zukunft auch mal ändern.

Also durch zusätzliche Ausgaben ist ein Gewinn nach Steuern da?

Darf ich dich @markus123 mal fragen, seit wann du vermietest?



Goldi

 

[Benni.G]

Ja, das die Zinsen aber ewig bei um unter 1% bleiben war wohl nicht real anzunehmen und hättest du dann heute zu 2-3-4% Anschlußfinanziert hättest du dich geärgert nicht schon mehr getilgt zu haben.
Natürlich mag es Fälle geben wo sich niedrige Tilgung als sinnvoll heraus stellt, das ist dann aber nicht Ausdruck von kluger Planung, sondern doch eher von zufälligen Umständen, auf die man selber wenige bis keinen Einfluss hat.....
Beinflusen kann man aber das man eher schneller als langsamer tilgt, dann betreffen einen die zukünftigen Umstände weniger, oder auch gar nicht mehr....

Ja, bei einer Immobilie kommt es natürlich auch ein bisschen auf's Glück drauf an. Wenn die Zinsen bereits zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung (im Dezember 2020 abgeschlossen) deutlich höher gewesen wären, hätte ich im Zweifelsfall auf einen Bausparvertrag zurückgreifen können. So schlummern nun knapp 20.000 € zur freien Verfügung und liefern jährlich auch noch 200 € Zinsen.

Meine Wohnung war bisher auf jeden Fall ein ordentlicher Glücksgriff. Neben dem Ursprungsdarlehen habe ich für den Rest vom Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und den Renovierungen 27.209 € Eigenkapital eingebracht.
Nach 11 Jahren werde ich die Anfangsinvestition und die Darlehensraten voraussichtlich wieder raushaben, obwohl ich die ersten 32 Monate die Wohnung zum Großteil selbst genutzt habe. Mein Wohnzimmer hatte ich zunächst über Airbnb und später dann an meinen jetzigen Mieter der ganzen Wohnung vermietet.

Der persönliche Zeiteinsatz steht natürlich auf einen anderen Blatt. Ist es mir in meinem Fall aber wert.