1% Tilgung sinnvoll?

[Ferdl]

1% Tilgung ist dann OK wenn ich eine entsprechend lange Zinsbindung habe, so um die 50 Jahre...
Und ja, das gibt es, zumindest bei Grund und Boden.

Der persönliche Zeiteinsatz steht natürlich auf einen anderen Blatt.

Das ist meist der Ausschlaggebende Punkt für den Gewinn, wenn ich alles von Dienstleistern erledigen lasse, sehe ich da wenig Chancen für Gewinn.

 

[markus123]

Darf ich dich @markus123 mal fragen, seit wann du vermietest?

Besser spät als nie komme ich noch dazu deine Frage zu beantworten. Ich bin erst seit 2 Jahren Vermieter, hab also Gnade mit mir, wenn ich noch nicht deine Weisheit besitzen sollte...

Auf Nachfrage, wird eine Beeinflussung durch Youtubekanäle meist verneint.

Naja, wenn ich es dir doch sage, kannst du mir ruhig glauben :-/ Ich weiß auch nicht auf welches aktuelle Video du anspielst, da ich diesen YouTuber zwar kenne, aber wie gesagt nicht mag, verfolge ich auch seine Videos nicht.

Also durch zusätzliche Ausgaben ist ein Gewinn nach Steuern da?

Die Modernisierung einer Wohnungen rechne ich natürlich steuerlich gegen die jährlichen Überschüsse an. Dadurch ist der steuerliche Gewinn auf Jahresbasis nicht so hoch, sprich ich muss nicht allzu viel Steuern auf die Immobilienüberschüsse zahlen. Nur das wollte ich damit zum Ausdruck bringen.

 

[immobiliensammler]

Die Modernisierung einer Wohnungen rechne ich natürlich steuerlich gegen die jährlichen Überschüsse an. Dadurch ist der steuerliche Gewinn auf Jahresbasis nicht so hoch, sprich ich muss nicht allzu viel Steuern auf die Immobilienüberschüsse zahlen. Nur das wollte ich damit zum Ausdruck bringen.

Und wie finanzierst Du die Modernisierungen? Aus eigenem Geld oder aus immer neuen 100-%-Finanzierungskrediten?

 

[Cordula]

Wie handhabt ihr das? Haltet ihr Finanzierungen mit 1% Tilgung für sinnvoll aus Investorensicht?

Für die Frage., welche Tilgung Du vereinbarst, ist - neben den Vorstellungen des Darlehensgebers - nur eines wichtig:
Was fängst Du mit dem Geld an, mit dem Du nicht tilgst?

Wenn das Geld, das Du nicht in die Tilgung fliessen lässt, eine höhere Rendite abwirft als den Effektivzinssatz des Darlehens, dann solltest Du möglichst wenig tilgen.

Wenn das Geld, das Du nicht in die Tilgung fliessen lässt, eine niedrigere Rendite abwirft als den Effektivzinssatz des Darlehens, dann solltest Du möglichst viel tilgen.

Und dann noch etwas auf Fristenkongruenz achten.

 

[Flat.com]

Für die Frage., welche Tilgung Du vereinbarst, ist - neben den Vorstellungen des Darlehensgebers - nur eines wichtig:
Was fängst Du mit dem Geld an, mit dem Du nicht tilgst?

Wenn das Geld, das Du nicht in die Tilgung fliessen lässt, eine höhere Rendite abwirft als den Effektivzinssatz des Darlehens, dann solltest Du möglichst wenig tilgen.

Wenn das Geld, das Du nicht in die Tilgung fliessen lässt, eine niedrigere Rendite abwirft als den Effektivzinssatz des Darlehens, dann solltest Du möglichst viel tilgen.

Und dann noch etwas auf Fristenkongruenz achten.

Cordula, sehr weise deine Einschätzung, vielen herzlichen Dank.

zu 1. meist ist das von der Bank vorgegeben, mindestens 1 - 2 % Tilgung. Ferner steigt dieser Wert mit der Zeit automatisch (Annuitätsdarlehen), weil die Annuität gleich bleibt bei gleichzeitig zurückgeführter Kreditlast.

zu 2. Klassisch: Eigenkapitalrendite versus Fremdkapitalrendite - Wobei es natürlich den meisten schwer fallen wird, diese korrekt zu ermitteln.

Beantwortung der Frage.
1%ige Tilgung kann sinnvoll sein.

 

[Duncan]

Beantwortung der Frage.
1%ige Tilgung kann sinnvoll sein.

Mit der Ergänzung: dass damit das Risiko steigt und es dafür gewisse Konstellationen und Umstände braucht. Im Regelfall ist sie es eher nicht.

 

[markus123]

Und wie finanzierst Du die Modernisierungen? Aus eigenem Geld oder aus immer neuen 100-%-Finanzierungskrediten?

Teils, teils. Ich versuche das mitzufinanzieren, aber habe auch schon häufiger EK eingesetzt.

 

[markus123]

Wenn das Geld, das Du nicht in die Tilgung fliessen lässt, eine höhere Rendite abwirft als den Effektivzinssatz des Darlehens, dann solltest Du möglichst wenig tilgen.

Sehr richtig, genau so sehe ich das auch. In der Tat möchte ich das Geld nicht eins-zu-eins wieder reinvestieren, daher habe ich mich für eine 2% Tilgung entschieden, um mein Risiko zu verringern.

 

[taxpert]

Die Frage der Höhe der Tilgung ist letztendlich nur eine Abwandlung der Frage, ob man vorhandenes Eigenkapital einsetzen sollte oder lieber mehr finanzieren sollte. Hier dann halt nicht auf die Gegenwart, sondern auf die Zukunft betrachtet. Von daher ist auch die Beantwortung der Frage nicht viel anders.

Es wird eine Vielzahl von privaten/persönlichen Konstellationen geben, die die eine oder andere Variante sinnvoller erscheinen lassen. Von daher kann ein Forum nur Anhaltspunkte liefern. Grundsätzlich führt eine geringere Tilgung zu mehr Zinsaufwand und mindert so das tatsächliche Ergebnis. Es gibt jedoch mindestens drei Konstellationen, bei denen dieser höhere Zinsaufwand durchaus zu akzeptieren wäre.

1. Wie schon gesagt, wenn das "eingesparte" Eigenkapital z einer höheren Rendite angelegt werden kann. Ich habe z.B. noch einen uralten Bausparer mit 4% Guthabenzins, den ich weiterhin anspare -auch aus ersparter Tilgung aus einer Anschlussfinanzierung. Da ich in dieser Niedrigzinsphase jederzeit damit rechnen musste, dass mir die Bausparkasse den schönen Vertrag kündigt, wurde die Anschlussfinzierung sozusagen mit doppelten Netz aufgestellt. Zum einen hat der Vertrag ziemlich großzügige Sondertilgungsbedingungen, so dass ich dann den Bausparer ziemlich schnell in den Kredit einbringen kann und außerdem habe ich die Möglichkeit zweimal während der Laufzeit den Tilgungssatz zu verändern, so dass ich dann natürlich die Tilgung deutlich höher setze.

Die Vorteile des Zinsspreads werden dabei natürlich noch durch den Steuerspread verstärkt.

2. Ebenfalls sinnvoll kann die geringe Tilgung dann sein, wenn -planbar!- eine weitere Investition ansteht, die sonst mit einem deutlich teureren Konsumentendarlehen finanziert werden müsste.

3. Ganz unabhängig vom Zinssatz des Darlehens kann die geringe Tilgung sinnvoll sein, wenn -ebenfalls wieder planbar!- eine weitere Investition ansteht, die finanziert werden müsste, bei der die anfallenden Zinsen aber steuerlich nicht geltend gemacht werden können.

Bei Variante 2. und 3. braucht es aber -zugegebener Maßen- schon eine gewisse Glaskugel-Mentalität!

taxpert

 

[markus123]

Die Frage der Höhe der Tilgung ist letztendlich nur eine Abwandlung der Frage, ob man vorhandenes Eigenkapital einsetzen sollte oder lieber mehr finanzieren sollte. Hier dann halt nicht auf die Gegenwart, sondern auf die Zukunft betrachtet. Von daher ist auch die Beantwortung der Frage nicht viel anders.

Das ist wahr. Ich versuche hier einen guten Mittelweg zu gehen. Also, nicht bis zum Maximum fremdfinanzieren, aber gleichzeitig den Fremdkapitalhebel mitnehmen.
Aber da ich wie erwähnt die erzeugten Überschüsse nicht zu 100% reinvestieren möchte, bin ich wohl mit einer etwas höheren Tilgung deutlich besser (= risikoärmer) aufgestellt.

 

[Goldhamster]

Hallo @markus123

du hast ein schönes Bild als Avatar - so ist das fein.

....Naja, wenn ich es dir doch sage, kannst du mir ruhig glauben :-/ Ich weiß auch nicht auf welches aktuelle Video du anspielst, da ich diesen YouTuber zwar kenne, aber wie gesagt nicht mag, verfolge ich auch seine Videos nicht.
...

Du bist also tatsächlich ein aus der durch Finanzinfluencer (hier meist kurz Youtuber genannten) beeinflußten Generation der sog. "Investoren"
Du wirst das jetzt wohl abstreiten... aber es kommen immer phasenweis diese Themen hier im Forum, die vorher von den Youtubern behandelt wurden.

Z. B. mal vor etwa 1Jahr (ich kann mich täuschen) ging es um die Bildung von Holdingstrukturen für private (klein-) Vermieter.
Kaum hatten die meisten Youtubekanäle dieses Thema behandelt .... kamen hier die ersten Fragen von Neuusern zu diesem Thema.

Schöne Woche dir
Goldi

 

[Ferdl]

Kaum hatten die meisten Youtubekanäle dieses Thema behandelt .... kamen hier die ersten Fragen von Neuusern zu diesem Thema.

Das ist doch gut, dass sich die Leutz nicht nur auf die Influenz verlassen.

 

[Goldhamster]

Das ist doch gut, dass sich die Leutz nicht nur auf die Influenz verlassen.

Hey Ferdl,

und genau wie bei diesem Thema ist dort die Antwort:

42 - es kommt auf den Einzelfall an

 

[Kunibert]

Meine Bank hat mir überraschend angeboten, dass ich auch 1% Tilgung vereinbaren kann für die Finanzierung einer ETW, die ich als Kapitalanlage kaufe.

Darf man fragen welche Bank das macht und zu welchem Zinssatz verliehen wird?

 

[Happytool]

Eine kleine Anmerkung hier vom mitlesen. Die durch Finanzinfluenzer ausgelöste Kaufstimmung, erhöht auch ganz nebenbei die Verkaufspreise der Alteigentümer. Mir hat dies nicht geschadet, sondern eher genutzt.

 

[Cordula]

Aber da ich wie erwähnt die erzeugten Überschüsse nicht zu 100% reinvestieren möchte, bin ich wohl mit einer etwas höheren Tilgung deutlich besser (= risikoärmer) aufgestellt.

Die Höhe der Tilgung hat mit Deiner Risikoposition nichts zu tun.

Legst Du das nicht getilgte Geld auf`s Sparbuch und und die Inflation frisst das Sparbuch auf, frisst sie gleichzeitig das Darlehen.

Deine Risikoposition ist das Haus und andere spekulative Anlagen mit dem Geld, das nicht zur Tilgung verwandt wird.

Aber subjektiv wird eine Bilanzverkürzung durch hohe Tilgung als "risikoarm" wahrgenommen.

 

[markus123]

Du bist also tatsächlich ein aus der durch Finanzinfluencer (hier meist kurz Youtuber genannten) beeinflußten Generation der sog. "Investoren"

Da würde ich dir gar nicht widersprechen! Ich habe halt die gegebenen Informationskanäle genutzt, um mich zu informieren. Heute ist das eben anders als früher. Aber: Ich sehe diese Kanäle durchaus kritisch, hinterfrage das alles und bilde mir meine eigene Meinung. Und daran ein interessantes, wieder aktuelles Thema mit erfahrenen Investoren hier im Forum zu besprechen ist ja auch nichts auszusetzen

 

[Ferdl]

Aber subjektiv wird eine Bilanzverkürzung durch hohe Tilgung als "risikoarm" wahrgenommen.

Eine höhere Tilgung reduziert halt das Risiko bei der Anschlussfinanzierung in Zeiten steigender Zinsen oder fallender Immobilienwerte.

 

[Cordula]

Eine höhere Tilgung reduziert halt das Risiko bei der Anschlussfinanzierung in Zeiten steigender Zinsen oder fallender Immobilienwerte.

Ich denke nicht, dass dem so ist.

Wenn man nicht oder wenig tilgt, und das nicht für Tilgung verwendete Geld (in der gleichen Währung wie das Darlehen ) unter das Kopfkissen legt, mindert dieses Kopfkissengeld die Verschuldung im gleichen Umfang wie das eine gleich hohe Tilgung getan hätte.

Legt man das Geld aber nicht unters Kopfkissen, sondern in Wirecard-Aktien an, dann verändert das die Risiko-Position.

Aber das liegt dann eben nicht an der Höhe der Tilgung, sondern am Kauf der Wirecard-Aktien.

Finanzierungen scheitern meist daran, dass sie auf Kante genäht sind, und irgendwann Liquiditätsprobleme auftreten. Dieses Risiko vermindert man durch eine geringe Tilgung.

 

[markus123]

@Cordula
Die Verschuldung wird bei hoher wie niedriger Tilgung gleichermaßen ausfallen, da stimme ich zu. Aber eine höhere Tilung ist ja doch eine Art "gezwungenes Sparen", was dazu führt das das Darlehen konsequent verringert wird, was wiederrum nach meinem Verständnis das Risiko bei Anschlussfinanzierung verringert. Wenn ich eine niedrige Tilgung wähle und das Geld für private Zwecke verwende, also auf ein "Zwangssparen" verzichte, dann hat die Bank am Ende der Zinsbindung eben eine höhere Forderung an mich. Und ich hätte in dem Fall kein Kopfkissengeld, weil ich alles für private Zwecke verwendet hätte.

Fazit: Es kommt darauf an, was ich mit dem nicht für Tilgung verwendeten Geld mache. Ob ich es für private Zwecke ausgebe oder eben anspare/investiere. Letzteres halte ich für sehr sinnvoll, weil ich damit dem von dir beschriebenen Liquiditätsproblem entgehe und gleichermaßen das Risiko der Anschlussfinanzierung verringere.