1. WEG-Versammlung findet nicht statt

[Luise]

Hallo Ihr Profis!

Wie sollen wir vorgehen?:

Ein Immeo-Wohnblock mit 155 Einheiten wird seit letztem Jahr an die Mieter oder Kapitalanleger verkauft. Läuft zähflüssig. Bisher gibt es ca. 15 einzelne Käufer/Eigentümer (zumeist Käufer der eigenen Wohnung). Der Rest gehört noch Immeo.
Die WEG (zu der unsere 2 Wohnungen gehören - 1 selbstgenutzt, 1 vermietet) wurde zum 01.10.05 begründet. Eine WEG-Versammlung fand bis heute nicht statt. Also haben wir dem Verwalter (der auch zum Immeo-Konzern gehört) am 29.09.06 geschrieben. Textauszug:

"Sehr geehrte Damen und Herren,

zum 01.10.2005 erfolgte der erstmalige Besitzübergang einer in o.a. Wohnblock befindlichen Wohnung an einen Käufer. Somit wurde die o.a. WEG zum 01.10.2005 begründet.

Gem. § 24 Abs. 1 WEG ist vom Verwalter jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen und abzuhalten, in der dieser u.a. einen Rechenschaftsbericht über seine Tätigkeit vorzulegen hat.
Dieser gesetzlichen Verpflichtung sind Sie nicht nachgekommen.

Der Verbleib sämtlicher bisher von uns an den Verwalter geleisteten monatlichen Vorauszahlungen ist somit nicht nachvollziehbar.

Zwecks Wahrung unserer Interessen ( vorsorgliche Schadensbegrenzung) entziehen wir Ihnen hiermit die seinerzeit an Sie erteilte Einzugsermächtigung. Die Vorauszahlungen auf die Betriebs-/Nebenkosten werden wir Ihnen zunächst unter Vorbehalt manuell überweisen.

Die anteilige Zahlung der monatlichen Pauschale für die Leistungen des Verwalters stellen wir bis auf Weiteres ein, da anzunehmen ist, dass Sie Ihre Tätigkeit stillschweigend niedergelegt haben."



Der Verwalter hat sich bis heute nicht gemeldet - dafür aber den Entzug der Einzugsermächtigung ignoriert. Natürlich haben wir das Geld zurückgeholt. Den mtl. Betrag abzüglich Verwaltergebühr hatten wir ein paar Tage vorher schon manuell überwiesen.

Mangels 1. WEG-Versammlung gibt es natürlich keinen Beirat... Also stehen wir erstmal allein da. Wie sich die anderen Eigentümer verhalten, wissen wir noch nicht. Wir haben einen groben Überblick, wer die Einzeleigentümer so in etwa sind und könnten uns ggf. organisieren, um an einem Strang zu ziehen.

Was ratet Ihr?


Neben-Info: Immeo ist nun gerade dabei, Wohnungsbestand (Mietwohnungen im gesamten Ruhrgebiet) an einen franz. Konzern zu verkaufen, der für max. Renditegelüste bei minimalem Aufwand bekannt sein soll. Davon wären wir als Teileigentümer dann auch betroffen (Entscheidungen zur Instandhaltung oder oder oder...) - das wird dann womöglich das nächste Problem in einem neuen Thema sein :zwinker.

LG

Sabine

 

[Martens]

moin Sabine,

die WEG wird üblicherweise durch das Anlegen der einzelnen Grundbücher begründet, wie sieht es damit aus?
Ihr müßtet für Eure zwei Einheiten vom Grundbuchamt entsprechende Nachricht bekommen haben...

Habt Ihr mal versucht, bei der Verwaltung jemanden zu sprechen? Persönlich oder telefonisch? Solltet Ihr auf jeden Fall tun.

Zur Einberufung einer Versammlung könnte man den langen Weg über ein Minderheitenquorum gehen und die Verwaltung zur Abhaltung einer Versammlung zwingen, dafür braucht Ihr (von der Verwlaltung) die Eigentümerliste um die anderen ET anschreiben zu können.

Reagiert die Verwaltung nicht auf Eurer Ansinnen, kann evtl. davon ausgegangen werden, daß sie die Arbeit eingestellt hat.
Ein Gang zum Amtsgericht um eine Notverwaltung zu beantragen, bietet sich dann an.

Viel Erfolg!
Christian Martens

 

[Luise]

Original von Martens
moin Sabine,

die WEG wird üblicherweise durch das Anlegen der einzelnen Grundbücher begründet, wie sieht es damit aus?
Ihr müßtet für Eure zwei Einheiten vom Grundbuchamt entsprechende Nachricht bekommen haben...
Die WEG wurde definitiv zum 01.10.2005 begründet.

Habt Ihr mal versucht, bei der Verwaltung jemanden zu sprechen? Persönlich oder telefonisch? Solltet Ihr auf jeden Fall tun.
Vor ca. 2 1/2 Wochen habe ich die zuständige Verwalterin telefonisch erreicht. Sie hat nachvollziehbar erklärt, warum die WEG-Versammlung bisher nicht stattfand - auch wenn es unterm Strich nichts daran ändert, dass es verschlampt wurde.
Sie sagte zu, dass die WEG-Versamlung Anfang/Mitte November stattfinden wird. Genau gesehen hat sie also noch 5 Tage Zeit. Eine entspr. Einladung liegt bisher nicht vor. ich glaub, die hat mich verar... .

Zur Einberufung einer Versammlung könnte man den langen Weg über ein Minderheitenquorum gehen und die Verwaltung zur Abhaltung einer Versammlung zwingen, dafür braucht Ihr (von der Verwlaltung) die Eigentümerliste um die anderen ET anschreiben zu können.
Wir wissen, wer hier gekauft hat (18 Jahre gute Nachbarschaft macht es leicht, sowas herauszufinden).
Wie ist dann der genaue Ablauf? Anschreiben an die anderen Eigentümer mit Schilderung des Problems, dass auch sie haben (und über das sie sich wahrscheinlich nicht bewusst sind, da fast alle ehemalige Mieter ihrer Wohnungen = noch immer dieses Mieter-Denken u. nicht fit im WEG-Recht - oder im genauen Verträge-Lesen). Stelle mir vor, dass jeder schriftlich auf eine WEG-Versammlung bestehen muss und das Ganze als "Paket" an die Geschäftsleitung der WEG-Verwaltung gehen muss. Fristsetzung 14 Tage ab Zugang? Wir rechnen übrigens nicht unbedingt mit einer Reaktion innerhalb der Frist...

Habe da noch ein Schmankerl, aber dazu mache ich besser ein neues Thema auf.

LG
Sabine

 

[ZIM-Verwalter]

Hallo,

ich würde ein Schreiben entwerfen und alle Eigentümer untereschreiben lassen, dieses Schreiben sollte eine Frist beinhalten, in der der Verwalter aufgefordert wird, die Eigentümerversammlung einzuberufen. beachte hierbei auch die Einladungsfrist in der Teilungserklärung.

Leider könnt ihr als Eigentümer ohne Beirat keine Versammlung einberufen:

Einberufung einer Eigentümerversammlung

Grundsätzlich obliegt das Einberufungsrecht zu einer Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 1 und 2 Wohnungseigentumsrecht dem Verwalter, der auch durch einen Bevollmächtigten handeln darf. Fehlt ein Verwalter oder weigert der sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Erfolgt keine Einberufung nach diesen Vorschriften, so ist eine eigenmächtige Einberufung durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer nicht zulässig. Vielmehr ist in einem solchen Fall eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen, durch die der Verwalter zur Einberufung verpflichtet wird (§ 43 WEG).

Einer gerichtlichen Entscheidung bedarf es ausnahmsweise dann nicht, wenn die Einberufung nicht durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer erfolgt, sondern durch alle Eigentümer.

Beschluss des OLG Celle vom 28.04.2000

4 W 13/00

MDR 2000, 1428

 

[Luise]

Original von ZIM-Verwalter
...ich würde ein Schreiben entwerfen und alle Eigentümer untereschreiben lassen, dieses Schreiben sollte eine Frist beinhalten, in der der Verwalter aufgefordert wird, die Eigentümerversammlung einzuberufen. beachte hierbei auch die Einladungsfrist in der Teilungserklärung....

...Einer gerichtlichen Entscheidung bedarf es ausnahmsweise dann nicht, wenn die Einberufung nicht durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer erfolgt, sondern durch alle Eigentümer.

"Immeo=Wohnen" als Alteigentümer hält zurzeit noch 90 % der Wohnungen hier im Block (die also noch nicht verkauft wurden). Der Konzern-Bereich "Immeo-Service" stellt den Weg-Verwalter.
Ich glaube nicht, dass man sich dort konzernintern gegenseitig ans Bein pink...

Vielleicht sollten wir das Ganze abgeben an einen Fachanwalt für WEG-Recht, weil die ganze Sache m.E. zum Himmel stinkt (s. dazu meinen anderen Thread mit den "Altlasten".

LG
Sabine