1. Zwangsversteigerung und Eigenbedarf

Dieses Thema im Forum "Versteigerung" wurde erstellt von wolfer, 11.02.2013.

  1. #1 wolfer, 11.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 11.02.2013
    wolfer

    wolfer Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    ich freue mich dieses forum gefunden zu haben.

    Wir wollen diese Woche eine Wohnung ersteigern. Gerne würde ich auch diese Wohnung für mich selbst benutzen.
    Derzeit wohne ich bei meinen Eltern, damit wir uns dieses teure umgeschreibe sparen, wollen wir die Immobilie auf meinen Namen ersteigern. Wahrscheinlich steuerlich ( ich bin Student) vllt auch nicht ganz unschlau, wobei das noch geklärt werden muss wie die Immobilie in paar Jahren genutzt werden soll.

    Mal ganz konkret angenommen ich ersteigere die Wohnung besten falls diese Woche beim Gericht. Ich habe jetzt die ganzen Paragraphen gelesen, wäre aber nett falls ihr nicht nocheinmal darauf verweisst, sondern mir das genau Datum nennen könnt, nicht dass ich da ein Fehler mache. Bis wann muss ich dem Mieter den Eigenbedarf mitteilen, Ende des Monats?
    Wann bin ich dazu berechtigt?
    Wird mein Grund für den Eigenbedarf vor Gericht auch annerkannt? Die Begründung wäre, dass ich mit meiner Freundin zusammenziehen möchte und deswegen die Wohnung gekauft wird.

    Falls ich mich mit meiner Freundin innerhalb 1-2 Jahre trenne oder vielleicht auch früher, kann ich dort ausziehen und zu meinen Eltern ziehen, ohne auf Schadensersatz verklagt zu werden?

    Der Mieter ist seit 2008 in der Wohnung und er zahlt knapp 5 E pro quadratmeter, normalerweise wären es aber 8-9 Euro. So wie ich auf den Wohnungsbildern erkennen konnte, handelt es sich vermutlich um ein jüngere Person ( Bier, Fahrrad im Zimmer, Flachbildschirm) ihn selber habe ich nicht gesehen.

    Habt ihr Tipps welche Informationen neben dem Gutachten ich einholen soll vor der Versteigerung? Anruf der WEG ?!?! Mieter kontaktieren, aber worüber mit ihm sprechen.
    Er liess den Gutachter damals rein, hatte aber den Mietvertrag nciht zur Hand. Meiner Meinung nach ein positives Signal, dass er den Gutachter reingelassen hat, zu 90% wird der Eintritt verwehrt.
    Eine vergleichbare Wohnung wird für knapp das doppelte Angeboten als der hier angesetzte Verkehrswert. Außerdem sind laut Gutachten bis 2010 100.000Euro an Instandhaltungsreserven gesammelt worden und bei 199.000 euro wird umgebaut. Es sind insgesamt 50 Einheiten und 1 davon wollen wir kaufen. Kann es ein vermeintliches Schnäppchen sein? Ich gehe das Objekt von aussen mit einem diplom Ingenieur sogut es geht anzuschauen.

    Ich habe außerdem gelesen, dass man eine alternativ Wohnung anbieten muss, aber nur wahrscheinlich bei den Personen, die selbst welche besitzen oder?


    Vielen Dank
     
  2. AdMan

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  3. #2 Insolvenzprofi, 11.02.2013
    Insolvenzprofi

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    Du bist mit Zuschlagsverkündung Eigentümer. Ab dann kannst Du eine Kündigung auf Eigenbedarf versenden. Das Sonderkündigungsrecht, was so häufig in den Versteigerung als positiv aufgefasst wird, ist blödsinn. Es ermöglich lediglich die Kündigung ab zuschlag. Nichts anderes. Dabei sind die Grundsätze des BGBs zu beachten. Das bedeutet, normale Kündigungsfrist sofern!!! nichts gegenteiliges im Mietvertrag vereinbart wurde.

    Wenn der Mieter nur die Hälfte zahlt und kein Mietvertrag hat, ist hier vorsicht geboten. Vielleicht ist der Mieter ein Verwandter vom Eigentümer und könnte nachträgliche Vereimbarungen mit dem Eigentümer schließen usw usw.

    Ehrlich gesagt kannst Du die Gutachten in den Versteigerungen zu 90% in den Müll kloppen. Die Werte sind nur auf Basis einer Verordnung erstellt. Hat aber mit den realen Werten auf dem Markt oftmals nichts zu tun. Nur in den seltensten Fällen werden vergleichswerte erwähnt. Das sind dann real erzielte Preise.

    Nur weil ein Dipl. Ing ein Gutachten erstellt hat, heißt das nicht, das alles gut ist. Die meisten schauen nur flüchtig, die richtigen Schäden und Probleme sehen die nicht oder setzen viel zu niedrige Werte dafür an und verharmlosen. Sie haben ja auch keine Haftung dafür.

    Ein Schnäppchen in der Versteigerung wirst du sowieso nicht machen. Da sind zu viele leute unterwegs. Meistens sind danach mit all den Problemen mit der gekauften Wohnung/Haus die Preise deutlich höher als auf den freien Markt. Wenn Du es Dir trotzdem antun willst viel glück, das die Wohnung nicht schrottreif ist wenn der Mieter auszieht.


     
  4. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Ich kann mich den Ausführungen von Insolvenzprofi was meinen Wohnort anbelangt nur anschließen.
    Gerade heute haben wir beim Amtsgericht zwei Gutachten eingesehen (in der Anlage werden 2 Wohnungen eines Eigentümers durch die WEG nun versteigert). Das Gutachten wies mehre Fehler auf.
    Der Preis, naja, mal sehen wie sich der dann wirklich noch verändert, aber ja, die Höhe find ich schon nicht unbeachtlich. Auch hier ist der Zustand vermietet.
    Eine Eigentümerin, die vor zwei Jahren eine solche Wohnung ersteigert hat, hatte sofort die Kündigung nach § 57a ZVG gekündigt, wegen Eigenbedarf. Ja, sie hat dies völlig richtig und vollständig vorgenommen. Nach >Ablauf der Frist tat sich nix, Mieterin meldete sich gar nicht. Also Gerichtsverfahren, nach etwas über einem Jahr konnte sie sie dann endlich räumen lassen, trotz Vereinbarungen bei Gericht, rührte sich die Mieterin kein jota. Dann wurde die Wohnung noch "nett" verwüstet, also umfangreiche Renovierung inklusive Sanierung wurde erforderlich. Also insgesamt hat sie fast zweieinhalb Jahre später dann einziehen können.
    Muss zwar nicht immer so passieren, kann aber (war auch eine 1-Zimmerwohnung).
     
  5. Lala

    Lala Gast

    Wird das Objekt vom Eigentümer (Schuldner) selbst bewohnt, so hat er nach Aufforderung durch den neuen Eigentümer das Objekt zu verlassen. Diese Aufforderung muss unter Einhaltung einer bestimmten Frist schriftlich ausgesprochen werden. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, so haben Sie ein grundsätzliches Recht auf Räumung und Herausgabe gegen den Eigentümer. Dies müssen Sie im äußersten Fall im Wege der Zwangsvollstreckung durch eine Zwangsräumung durchsetzen. Bei vermieteten Objekten tritt man in den bestehenden Mietvertrag ein. Es zählen die gesetzlichen Kündigungsfristen. Man kann das Recht auf vorzeitige Kündigung in Anspruch nehmen. Das gilt bei Wohnraum Mietverhältnissen jedoch nur bei berechtigtem Interesse (Eigenbedarf). Kündigen muss man jedoch sofort nach dem Zuschlag zum ersten zulässigen Termin. Leerstehende Objekte können in der Regel sofort bezogen werden. Alle hier genannten Möglichkeiten gelten nicht bei bestehen bleibenden Rechten, die das Gericht bekannt gibt. Dies können z. B. sein: Wohnrechte und bestimmte Mietverhältnisse auf Dauer.
     
  6. wolfer

    wolfer Neuer Benutzer

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    Hab ich das Recht den Mietvertrag vor der Versteigerung mir anzusehen? Muss ich mich dabei an den Insolvenzverwalter wenden und woher kreig ich seine Daten (durch das Gericht)?

    Der Gutachter wollte mir aus Datenschuzgründen nicht einmal die Gesellschaft nennen, nun habe ich aber erfahren, dass bei Insolvenzverfahren dies aufgehoben wird, bzw. meinte der Gutachter das es von Gericht zu Gericht anders ist.
     
  7. Lala

    Lala Gast

    Rechte hast du vor Versteigerung eigentlich nicht.
    Auch Gutachter sehen eher selten den Mietvertrag. Geh zum Amtsgericht, versuch die dortigen Unterlagen ein zusehen, versuche über die Hausverwaltung eventuell Auskünfte zu erhalten und frag mal bei der Bank oder wer auch immer die Versteigerung eingeleitet hat nach. All diese Dinge kannst du aus den Unterlagen der Amtsgerichte ersehen.
    Rechne aber nicht, das du zwingend Auskünfte erhältst.
    Es gibt keinen Insolvenzverwalter, allenfalls einen Zwangsverwalter, der aber auch nicht zwingend bestellt werden muss.
    Wenn ich deine Fragen so lese, denke ich eher du solltest vom Vorhaben abstand nehmen oder dich zuerst intensiv mit dem Thema beschäftigen.
     
  8. #7 wolfer, 11.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 11.02.2013
    wolfer

    wolfer Neuer Benutzer

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    Danke Lala für die Auskünfte.
    Für mich ist entscheidend ob ich die richtigen Fragen stelle um das Risiko möglichst niedrig zu halten.
    Ausgangsposition ist, dass die Wohnung ca. 100.000 Euro Wert ist mit seinen 60 Quadratmetern in zentraler Lage in einer Grossstadt. Wertschätzung ist laut Gutachten 60.000. In Zeitungen und im Internet habe ich vergleichbare Wohnungen in gleicher Lage, Baujahr und Zustand gefunden.
    Der Mietvertrag besteht angeblich seit 2008, dass deckt so soweit, dass es um 2007 Grundbucheinträge gab.

    2008 war der Mietvertrag Vermieterfreundlicher als die älteren Ausführungen, falls ich die Wohnung für 60.000-67.000 bekomme und dann nochmal kosten von max 10.000 euro entstehen habe ich immernoch bei investierten im schlimmsten Fall 85.000 eine hohe einstellige Rendite, weil ca. 6000 Euro Kaltmiete drinne sind.

    Der Spielraum ist gegeben auch bei "schlechten Mietern" und vor Gericht als Student ein Eigenbedarf zu begründen wohl realistische Erfolgschancen zu haben. Abgerundet wird dies durch eine Barzahlung ohne Kredit.

    Auch wenn ich unerfahren bin, habe ich jmd an meiner Seite der sein Geld damit verdient und sich seit 10 Jahren damit abgeärgert und mir Tipps geben kann. Wollte jedoch auch gern eure Meinung einholen. Deswegen wollte ich die entscheidenden letzte Tage hier nutzen um wirklich das Maximum an Erkenntnissen zu gewinnen und dementsprechend die Lage so gut es geht einzuordnen.

    Mein Plan war jetzt morgen früh, irgendwie an den Mietvertrag zu kommen. Heute war ich vor Ort und habe in dem Nachbarsflur die Nummer der Gesellschaft herausgefunden und versuche morgen das Gericht sowie die Gesellschaft zu kontaktieren.

    Welche Fragen sollte ich den stellen
    - Ist es ein Standmietvertrag von 2008
    - bestehen Sondervereinbarungen
    - Besteht ein Verwandtschaftsverhältnis

    Habt ihr da noch weitere Fragen die wichtig sind und ich übersehe?

    Den Gutachter kontaktieren um Infos über den Mieter einzuholen, da er in der Wohnung drinne war. Was sollte ich ihn fragen bzw was kann relevant sein?

    Wird bei der Versteigerung der Mietvertrag gezeigt bzw besprochen?
    Danke
     
  9. #8 Tobias F, 11.02.2013
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    Was hat das mit der Frage nach Kündigung wegen Eigenbedarf zu tun? Sind auf dem Amtsgericht neuerdings Mietverträge hinterlegt? Oder geht aus deren Unterlagen der Verkehrswert der Wohnung hervor?


    Hier wird er sicherlich nichts erfahren. Ein WEG-Verwalter hatmit den Mietverträgen i.d.R. nichts zu tun, und sollte er auch die Mietverwaltung erledigen wird er einem Interessenten auch nichts sagen, denn das geht einen "ich würde vielleicht gerne kaufen" überhaupt nichts an.


    Auch die können wohl kaum was zur Eigenbedarfskündigung sagen.


    Wie kommst Du jetzt darauf? Davon war hier nie die Rede.
     
  10. #9 Insolvenzprofi, 11.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 11.02.2013
    Insolvenzprofi

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    in der Tat eine Wunschvorstellung

    richtig, geht erstmal Zeit ins Land... Kostenvoranschläge für die Räumung und Gerichtsvollzieher sind in der Regel 5stellig... Allerdings bis Du erstmal eine Räumung hast, dass kann dauern. Wenn der Eigentümer sich selbst als Suizid beim AG anzeigt, das heißt er schreibt einen Brief, in dem er einfach behauptet er sei Selbstmordgefährdet, wird die Akte an das LG weitergegeben. Von Dort aus wird dann nach langer Zeit entschieden was zu tun ist. In der Zeit muss der Ersteher natürlich zahlen und hat in den seltensten Fällen einnahmen.


    selten so gelacht... die Versteigerungen sind Risiko pur, Du hast "0" Gewährleistung, kaufts in der Regel unbesichtigt und nur auf dem Papier...

    dann ist der Saal sowieso brechend voll, wie gesagt, ein Schnäppchen wirst Du wohl kaum machen! Zu meinen oder zu denken, an dem tag sind nur wenige in der Versteigerung oder in die Versteigerung geht niemand, ist ein irrglaube!

    Die Rendite ist viel zu schlecht, darüber hinaus, musst Du sie erstmal bekommen... Du kannst auf einen freien Markt viel mehr Rendite erhalten...Sowieso, wenn Du auf Eigenbedarf kündigst und dann vermietest machst Du Dich schadensersatzpflichtig wenn der Mieter davon wind bekommt

    ich habs 6 Jahre professionell gemacht und kann mittlerweile nur noch davon abraten. Die Preise in den Versteigerungen im Vebund mit dem Risiko sind viel zu hoch!

    Den Mietvertrag wirst Du zu 99% nicht erhalten, die gesellschaft? warum sollte diese den Rausgeben, die standartausreden sind dann immer "Datenschutz, darf ich nicht rausgeben usw" zu Recht...

    Viel spaß bei dem Risikokauf. Hört sich aufjedenfall abenteuerlich an. Darf man fragen, in welcher Stadt sich die Wohnung befindet?
     
  11. wolfer

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    LOL bei 100.000 bin ich gegangen dazu kommen renovierung, sanierung, Erwerbsteuer, Schulden 7000 euro, die gleiche Wohnung mit 3 quadratmeter weniger in der gleichen strasse gibt es für 110.000 und da kann man bestimmt verhandeln...
     
  12. #11 Insolvenzprofi, 14.02.2013
    Insolvenzprofi

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    Habe ich dir ja gleich gesagt, schnäppchen macht auf den zv's keine mehr. Im gegenteil die leute merken erst danach dass sie viel mehr als auf dem freien markt gezaht haben, sind halt bescheuert

     
  13. #12 immodream, 14.02.2013
    immodream

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    Hallo wolfer,
    der Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung ist meiner Meinung nach nur sinnvoll, wenn man vorher in Ruhe mit der Bank verhandelt, das Objekt in Ruhe innen und außen begutachten kann und dann ohne Zeitdruck mit der Bank den Kaufpreis aushandeln kann.
    Grüße
    Immodream
     
  14. wolfer

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    @immo
    Sorry, aber sowas wird es in der realität niemals geben. Aufjedenfall nicht bei einer Zwangsversteigerung durch ein Gericht.
     
  15. #14 immodream, 15.02.2013
    immodream

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    Hallo wolfer,
    ich habe es selber ausprobiert.
    Die Bank hat mir ein Objekt vor der Zwangsversteigerung für 70 % vom Gutachtenwert angeboten.
    Ich habe dann gepokert und nur 50 % geboten.
    Das Objekt wurde dann vor dem Zwangsversteigerungstermin an einen anderen Interessenten für 70 % der Gutachtenwertes verkauft und der Termin abgesagt.
    Grüße
    Immodream
     
Thema: 1. Zwangsversteigerung und Eigenbedarf
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