1. Zwangsversteigerung und Eigenbedarf

Du bist mit Zuschlagsverkündung Eigentümer. Ab dann kannst Du eine Kündigung auf Eigenbedarf versenden. Das Sonderkündigungsrecht, was so häufig in den Versteigerung als positiv aufgefasst wird, ist blödsinn. Es ermöglich lediglich die Kündigung ab zuschlag. Nichts anderes. Dabei sind die Grundsätze des BGBs zu beachten. Das bedeutet, normale Kündigungsfrist sofern!!! nichts gegenteiliges im Mietvertrag vereinbart wurde.

Wenn der Mieter nur die Hälfte zahlt und kein Mietvertrag hat, ist hier vorsicht geboten. Vielleicht ist der Mieter ein Verwandter vom Eigentümer und könnte nachträgliche Vereimbarungen mit dem Eigentümer schließen usw usw.

Ehrlich gesagt kannst Du die Gutachten in den Versteigerungen zu 90% in den Müll kloppen. Die Werte sind nur auf Basis einer Verordnung erstellt. Hat aber mit den realen Werten auf dem Markt oftmals nichts zu tun. Nur in den seltensten Fällen werden vergleichswerte erwähnt. Das sind dann real erzielte Preise.

Nur weil ein Dipl. Ing ein Gutachten erstellt hat, heißt das nicht, das alles gut ist. Die meisten schauen nur flüchtig, die richtigen Schäden und Probleme sehen die nicht oder setzen viel zu niedrige Werte dafür an und verharmlosen. Sie haben ja auch keine Haftung dafür.

Ein Schnäppchen in der Versteigerung wirst du sowieso nicht machen. Da sind zu viele leute unterwegs. Meistens sind danach mit all den Problemen mit der gekauften Wohnung/Haus die Preise deutlich höher als auf den freien Markt. Wenn Du es Dir trotzdem antun willst viel glück, das die Wohnung nicht schrottreif ist wenn der Mieter auszieht.

 

Ich kann mich den Ausführungen von Insolvenzprofi was meinen Wohnort anbelangt nur anschließen.
Gerade heute haben wir beim Amtsgericht zwei Gutachten eingesehen (in der Anlage werden 2 Wohnungen eines Eigentümers durch die WEG nun versteigert). Das Gutachten wies mehre Fehler auf.
Der Preis, naja, mal sehen wie sich der dann wirklich noch verändert, aber ja, die Höhe find ich schon nicht unbeachtlich. Auch hier ist der Zustand vermietet.
Eine Eigentümerin, die vor zwei Jahren eine solche Wohnung ersteigert hat, hatte sofort die Kündigung nach § 57a ZVG gekündigt, wegen Eigenbedarf. Ja, sie hat dies völlig richtig und vollständig vorgenommen. Nach >Ablauf der Frist tat sich nix, Mieterin meldete sich gar nicht. Also Gerichtsverfahren, nach etwas über einem Jahr konnte sie sie dann endlich räumen lassen, trotz Vereinbarungen bei Gericht, rührte sich die Mieterin kein jota. Dann wurde die Wohnung noch "nett" verwüstet, also umfangreiche Renovierung inklusive Sanierung wurde erforderlich. Also insgesamt hat sie fast zweieinhalb Jahre später dann einziehen können.
Muss zwar nicht immer so passieren, kann aber (war auch eine 1-Zimmerwohnung).

 

Wird das Objekt vom Eigentümer (Schuldner) selbst bewohnt, so hat er nach Aufforderung durch den neuen Eigentümer das Objekt zu verlassen. Diese Aufforderung muss unter Einhaltung einer bestimmten Frist schriftlich ausgesprochen werden. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, so haben Sie ein grundsätzliches Recht auf Räumung und Herausgabe gegen den Eigentümer. Dies müssen Sie im äußersten Fall im Wege der Zwangsvollstreckung durch eine Zwangsräumung durchsetzen. Bei vermieteten Objekten tritt man in den bestehenden Mietvertrag ein. Es zählen die gesetzlichen Kündigungsfristen. Man kann das Recht auf vorzeitige Kündigung in Anspruch nehmen. Das gilt bei Wohnraum Mietverhältnissen jedoch nur bei berechtigtem Interesse (Eigenbedarf). Kündigen muss man jedoch sofort nach dem Zuschlag zum ersten zulässigen Termin. Leerstehende Objekte können in der Regel sofort bezogen werden. Alle hier genannten Möglichkeiten gelten nicht bei bestehen bleibenden Rechten, die das Gericht bekannt gibt. Dies können z. B. sein: Wohnrechte und bestimmte Mietverhältnisse auf Dauer.

 

Rechte hast du vor Versteigerung eigentlich nicht.
Auch Gutachter sehen eher selten den Mietvertrag. Geh zum Amtsgericht, versuch die dortigen Unterlagen ein zusehen, versuche über die Hausverwaltung eventuell Auskünfte zu erhalten und frag mal bei der Bank oder wer auch immer die Versteigerung eingeleitet hat nach. All diese Dinge kannst du aus den Unterlagen der Amtsgerichte ersehen.
Rechne aber nicht, das du zwingend Auskünfte erhältst.
Es gibt keinen Insolvenzverwalter, allenfalls einen Zwangsverwalter, der aber auch nicht zwingend bestellt werden muss.
Wenn ich deine Fragen so lese, denke ich eher du solltest vom Vorhaben abstand nehmen oder dich zuerst intensiv mit dem Thema beschäftigen.

 

Was hat das mit der Frage nach Kündigung wegen Eigenbedarf zu tun? Sind auf dem Amtsgericht neuerdings Mietverträge hinterlegt? Oder geht aus deren Unterlagen der Verkehrswert der Wohnung hervor?

Hier wird er sicherlich nichts erfahren. Ein WEG-Verwalter hatmit den Mietverträgen i.d.R. nichts zu tun, und sollte er auch die Mietverwaltung erledigen wird er einem Interessenten auch nichts sagen, denn das geht einen "ich würde vielleicht gerne kaufen" überhaupt nichts an.

Auch die können wohl kaum was zur Eigenbedarfskündigung sagen.

Wie kommst Du jetzt darauf? Davon war hier nie die Rede.

 

in der Tat eine Wunschvorstellung

richtig, geht erstmal Zeit ins Land... Kostenvoranschläge für die Räumung und Gerichtsvollzieher sind in der Regel 5stellig... Allerdings bis Du erstmal eine Räumung hast, dass kann dauern. Wenn der Eigentümer sich selbst als Suizid beim AG anzeigt, das heißt er schreibt einen Brief, in dem er einfach behauptet er sei Selbstmordgefährdet, wird die Akte an das LG weitergegeben. Von Dort aus wird dann nach langer Zeit entschieden was zu tun ist. In der Zeit muss der Ersteher natürlich zahlen und hat in den seltensten Fällen einnahmen.

selten so gelacht... die Versteigerungen sind Risiko pur, Du hast "0" Gewährleistung, kaufts in der Regel unbesichtigt und nur auf dem Papier...

dann ist der Saal sowieso brechend voll, wie gesagt, ein Schnäppchen wirst Du wohl kaum machen! Zu meinen oder zu denken, an dem tag sind nur wenige in der Versteigerung oder in die Versteigerung geht niemand, ist ein irrglaube!

Die Rendite ist viel zu schlecht, darüber hinaus, musst Du sie erstmal bekommen... Du kannst auf einen freien Markt viel mehr Rendite erhalten...Sowieso, wenn Du auf Eigenbedarf kündigst und dann vermietest machst Du Dich schadensersatzpflichtig wenn der Mieter davon wind bekommt

ich habs 6 Jahre professionell gemacht und kann mittlerweile nur noch davon abraten. Die Preise in den Versteigerungen im Vebund mit dem Risiko sind viel zu hoch!

Den Mietvertrag wirst Du zu 99% nicht erhalten, die gesellschaft? warum sollte diese den Rausgeben, die standartausreden sind dann immer "Datenschutz, darf ich nicht rausgeben usw" zu Recht...

Viel spaß bei dem Risikokauf. Hört sich aufjedenfall abenteuerlich an. Darf man fragen, in welcher Stadt sich die Wohnung befindet?

 

Habe ich dir ja gleich gesagt, schnäppchen macht auf den zv's keine mehr. Im gegenteil die leute merken erst danach dass sie viel mehr als auf dem freien markt gezaht haben, sind halt bescheuert

 

Hallo wolfer,
der Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung ist meiner Meinung nach nur sinnvoll, wenn man vorher in Ruhe mit der Bank verhandelt, das Objekt in Ruhe innen und außen begutachten kann und dann ohne Zeitdruck mit der Bank den Kaufpreis aushandeln kann.
Grüße
Immodream

 

Hallo wolfer,
ich habe es selber ausprobiert.
Die Bank hat mir ein Objekt vor der Zwangsversteigerung für 70 % vom Gutachtenwert angeboten.
Ich habe dann gepokert und nur 50 % geboten.
Das Objekt wurde dann vor dem Zwangsversteigerungstermin an einen anderen Interessenten für 70 % der Gutachtenwertes verkauft und der Termin abgesagt.
Grüße
Immodream