100% Finanzierung bei Faktor 15,25

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von mutig, 12.03.2012.

  1. #1 mutig, 12.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 12.03.2012
    mutig

    mutig Neuer Benutzer

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    Hallo, bin hier absoluter Neuling. Finde aber das es sich so anhört als ob hier doch die meißten sehr erfolgreich mit Immobilien arbeiten.

    Also, mein Problem bzw. Frage ist ob es Sinn machen kann ein Objekt mit ca. 40 Wohneinheiten sowie zusätzlich einem Gewerbeanteil (ca. 20% der Nettokaltmieten) bei einem Faktor von 15 zu kaufen? Kaufnebenkosten sind dabei in den Kaufpreis und den Faktor eingerechnet.

    Als zweites möchte ich das Objekt zu 100 Fremdfinanzieren.
    Ist das zu Riskant oder geht das? Bekomme ich überhaupt eine solche Finanzierung hin und mit welchem Zinssatz in etwa und bei welcher Bank.
    Zusätzliche Sicherheiten sind mangelware, da anderweitige Finanzierungen für kleine Objekte.

    Bitt euch mal um eure Meinung und Tipps.

    PS: Verwaltung, Vermietung usw würden wir selber machen, Umlagefähige Sachen wie Nebenkostenabrechnung würden wir vergeben.
    Hatte lange Jahre eine Baufirma und habe keine Bedenken wegen der Instandhaltung. Objekt ist 17 Jahre alt und in sehr gutem Zustand.
    Zu 100% vermietet. Gewerbeflächen an die Stadt seit 15 Jahren vermietet und noch 5 Jahre Laufzeit.
    Das Objekt befindet sich in einer Boomregion, Vollbeschäftigung durch viele Mittelständer, nicht weit weg von mir, in einer kleineren Bayerischen Stadt. Keine Immobilienangebote auf dem Markt, kaum eine leerstehende Wohnung. Kaufpreis bei Eigentumswohnungen ca. 2100€/m².
    Kein WEG, wäre Alleinbesitzer
     
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  3. #2 Albert1955, 12.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

    Albert1955 Erfahrener Benutzer

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    Hallo Mutig - was erwartest Du für eine Antwort: Dein Name sagt es doch schon "Mutig"

    ...................................
     
  4. #3 mutig, 12.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 12.03.2012
    mutig

    mutig Neuer Benutzer

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    danke für deine Antwort.

    also Kaufpreis wäre 1.320,-€/m². Allerdings mit Gewerbe durchgerechnet. Bekomme erst die nächsten Tage noch mehr Infos.

    Also Erfahrung mit Vermietung zum Teil vorhanden. Habe im Moment 3 Häuschen sowie eine Wohnung und eine kleine Gewerbeverpachtung. Zudem durch meine Eltern mit kleinen Vermietungen aufgewachsen.

    Mir wäre halt was kompaktes lieber als mich zukünftig mit sehr vielen kleinen und auseinanderliegenden Immos zu beschäftigen.
    Ebenfalls lieber was bei mir in der Nähe als im Osten oder Norddeutschland. Allerdings bekommt man hier nichts mit Faktor 8-12 wie viele hier schreiben.
    Mieten der Wohnungen vorraussichtlich max. um 5% sofort erhöhbar.Gewerbe bis 2017 fest.
    Bin aber auch noch sehr unentschlossen, das gebe ich zu. Obwohl ich das Objekt gerne möchte und es schwer fällt nur nach Zahlen zu urteilen. lach
     
  5. #4 Albert1955, 12.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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  6. mutig

    mutig Neuer Benutzer

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    ok, dann mal tacheless geredet.

    also Kaufpreis 3.180.000,-€ ohne Kaufnebenosten
    Vermietbare Wohnfläche ca. 2000m²
    Vermietbare Gewerbefläche ca. 640m²
    30 Tiefgaragenplätze
    20 Aussenstellplätze
    Kein nennenswerter Garten.
    Mieteinnahmen netto 235000,-€ im Jahr.
    Ca. 20% davon entfallen auf das Gewerbe.
    Dachte ca. 5% Zins und Tilgung 175000,- Jahr
    bleiben 60.000,- €

    Verwaltung will ich wie gesagt bis auf die Abrechnungen selber machen, traue mir das auch zu. Frau ist Maklerin und könnte die Vermietung übernehmen.
    brauche ich wirklich 20% der Miete für Betriebskosten? Das Objekt ist wirklich in einem sehr guten Zustand.
     
  7. #6 Albert1955, 12.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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    Sieht besser aus als Du geschrieben hast

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  8. #7 immodream, 12.03.2012
    immodream

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    Hallo mutig,
    bevor du dir weitere Gedanken machst, würde ich erst einmal eine Finanzierung sicherstellen.
    Nach dem Gang zur Bank haben sich dann schon oft viele Träume ausgeträumt.
    Ich habe auch schon Objekte zur damaligen zwanzigfachen Nettomiete gekauft.
    Wenn die Miete niedrig ist und seit Jahren nicht angehoben wurde und durch Modernisierungen noch genug Mieterhöhungspotential möglich ist, ist auch das 13,5 -15 fache gerechtfertigt.
    Wenn jedoch die Mieten schon am oberen Limit sind, kann das 12 fache schon zu teuer sein.
    Das kann man als Außenstehender, der die tatsächlichen Mieten und auch die Vermietbarkeit in deiner Region nicht kennt, schlecht beurteilen.
    Wenn es schlecht läuft,kannst du wegen Mietrückstände oder Leerstand ganz schnell mal 20 % der Mieteinnahmen abschreiben.
    Wenn du ein Käufer mit guter Bonität bist, kannst du derzeit für 10-15 Jahre und mit max. 3 % Zinsen finanzieren.
    Denke bitte daran, die Idee viele Wohnungen an einem Ort ( Haus ) zu haben klingt gut.
    Je größer die Einheit jedoch ist, desto größer ist auch die Gefahr eines " Flächenbrandes ", d.h. wenn Mieter andere Mieter aufhetzen und du keine Ruhe ins Haus bekommst.
    Ich habe mal ein Haus von einem Immobilienkönig gekauft, der mir den Ratschlag gegeben hat, keine Einheiten von mehr als 8-10 Parteien zu kaufen.
    Wie du schon richtig bemerkt hast, gibt es in diesem Forum viele User, die ihr Geld mit Immobilien teilweise Hauptberuflich und auch mit Erfolg verdienen.
    Alle haben aber besonders in ihrer Anfangszeit reichlich Leergeld bezahlt und auch viele Nerven gelassen.
    Die es nicht überlebt haben , wirst du leider auch nicht mehr in diesem Forum finden.
    Geld mit Immobilien verdienen bedeutet selbstständig zu sein, teilweise 7 Tage in der Woche und oft auch 12 Stunden am Tag erreichbar zu sein.
    Also bitte alles genau bedenken.
    Viel Erfolg
    Peter
     
  9. #8 mutig, 13.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 13.03.2012
    mutig

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    vielen Dank für eure Ratschläge.

    Habe mir gestern mal die Nacht um die Ohren geschlagen und viele Berechnungen und Szenarien mit Exel durchgespielt.

    Fazit: Könnte hinhauen.
    Und könnte bedeutet in diesem Fall es ist mir etwas zu Riskant.

    Werde jetzt mal den Termin mit der Finanzierung abwarten und dem Makler schonmal bescheid geben das es nur in Frage kommt wenn am Kaufpreis deutlich was nach unten korrigiert wird. Bin mir aber nicht sicher ob dies passieren wird.
    Was rechnet ihr denn durchschnittlich pro m² an Rücklage bzw. Investitionskosten bei einem Gebäude dieser Größe mit wirklich sehr gutem Zustand und ca. 16 Jahren alt?

    Wegen Leerstand hätte ich keine Bedenken. Aktuell alles Vermietet, auch im Umfeld nichts mit höherer Leerstandquote.

    Ich weiß das hinter Immobilien wenn man viel selbst machen will um Geld zu sparen viel Arbeit steckt, das schreckt mich nicht ab.
    Bin selbstständig und weiß das das selbst und ständig heißt.

    ich halte euch auf dem laufenden.
     
  10. #9 Albert1955, 13.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

    Albert1955 Erfahrener Benutzer

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  11. #10 frenchberlin2, 22.06.2012
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    naja dann wurde owhl nichts daraus ...


    ich kann nur ür die später lesenden sagen: mehr als 1,5 M€ geht bei Privatpersonen und dem "ersten Mal" seltenst. Bis faktor 22 wird in sehr guten Lagen finanziert, z.B,. münchner innenstadt o.ö. üblich ist eher faktor 12-13..
     
  12. #11 LiebeVermieterin, 06.08.2012
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    hallo mutig,

    wie sehen denn die verträge aus? hast du alles in excel eingegeben?
    wann sind die mieter eingezogen, fläche? preis pro qm, ist die wohnung saniert?, kannst du die miete bei auszug erhöhen?

    sowas rechnet sich eigentlich nur, wenn die mieten "sehr alt" sind und du diese nun an aktuelle mieten weitergibst. in 10 jahren hast du sehr schnell viel höhere mieten...

    denke, dass das mit das wichtigste ist. wenn da nur mieter wohnen, die schon die höchsten mieten zahlen, wirds schon riskant....
     
  13. #12 MrBesserwisser, 24.09.2012
    MrBesserwisser

    MrBesserwisser Gast

    Genau durchrechnen

    Das wäre eine Investition, die man sich genau durchrechnen müsste.

    Der Knackpunkt wird sein, ob man eine Bank findet, die das zu 100% finanziert. (Halte ich für sehr unwahrscheinlich.)
    Wenn man eine Bank findet, hängt es am Zinssatz, den sie verlangt. Bei 5% Zins und 1 % Tilgung, bleiben ihnen 0,5% übrig. Davon müssen Sie die nicht-umlagefähigen Kosten tragen und gegebenenfalls den Lebensunterhalt bestreiten. Will die Bank 2% Anfangstilgung sehen, müssen sie von woanders ca. 13.000 Euro im Jahr mitringen, allein um die Bank zu bedienen.

    Bei einer 100% Finanzierung bekommt man jedenfalls ziemlich sicher keine 3%. Auser vielleicht Herr Wulff.
     
  14. #13 frenchberlin2, 24.09.2012
    frenchberlin2

    frenchberlin2 Benutzer

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    Mh.. Banken finanzieren auch bis Faktor 22 noch mit, das machen sie nicht gerne - und man braucht einen guten Kreditvermittler, der die richtige Bank heraussucht und die Unterlagen professionel aufarbeitet :)
    Aber Faktor 22: nicht 100% sondern nur 60%, schon klar.
    Bei Faktor 15 gehen vielleicht auch 100% Finanzierung, wenn's in einer bedeutenden Stadt in Innenstadtlage ist - bestimmt :50:
     
  15. Trappi

    Trappi Gast

    Hallo Mutig,
    das Investment klingt meiner Einschätzung nach gut. Viele Banken beleihen das Haus jedoch nach vorgenommener Wertermittlung jedoch meistens nicht mit 100%, andere Abtretungen wären hier wahrscheinlich nötig. Bei einem quasi Neubau ist der Faktor 15,25 nicht schlecht, weil mit aufwendigen Instandhaltungen nicht zu rechnen ist. Die Beleihungsquote der Banken ergibt sich aus dem Gebäudewert (abzüglich einer gewisssen Sicherheit) und dem Ertragswert.
    Der Faktor 15,25 entspricht einer Mietrendite von 6,56%, wobei ich einen kleinen Anteil für Reparaturen schon berücksichtigen würde (ca. 1% - 2%), sodass wahrscheinlich immer noch 5% übrig bleiben. Bei einem Hypothekenzinssatz von ca 3% bei 10 bis 15 jähriger Laufzeit eigentlich kein Problem; es empfiehlt sich eventuell parallel einen Bausparvertrag abzuschließen, der nach etwa 10 bis 15 Jahre zuteilungsreif wird, der Folgekredit hat dann nur noch einen Zins von weniger als 2%. Als Faustregel gilt auch hier, dass der Fogekredit ungefähr der doppelten Ansparsumme beträgt, also dann 1Mio ansparen, nach Zuteileung 2Mio finanziren und den anfänglichen Kredit mit 3 Mio ablösen, auf die 2Mio müssen dann nur noch weniger als 2% Zinsen gezahlt werden.
     
Thema: 100% Finanzierung bei Faktor 15,25
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