100% Finanzierung und anderer (Un)sinn

Diskutiere 100% Finanzierung und anderer (Un)sinn im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebe Forengemeinde, ich (28) gehe schon seit längerer Zeit schwanger mit dem Gedanken ein MFH zu erwerben, bevorzugt 3-4 WE mit je 60-80...

  1. #1 TanteFettel, 29.06.2019
    Zuletzt bearbeitet: 29.06.2019
    TanteFettel

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    Hallo liebe Forengemeinde,

    ich (28) gehe schon seit längerer Zeit schwanger mit dem Gedanken ein MFH zu erwerben, bevorzugt 3-4 WE mit je 60-80 qm. Ich habe einiges an Literatur verschlungen und nie auch nur den Hinweis gefunden, der eine 100% Kreditfinanzierung empfiehlt. Nun bin ich wie die Jungfrau zum Kind, zu einem Angebot für ein MFH, 4 WE, gekommen. Ich wohne selbst in einer der Wohnungen. Meinen Vermieter habe ich mal beim Zähler ablesen darauf angesprochen, dass er an mich denken soll, wenn er verkauft. Hat er nun.

    Das Angebot:

    363 m2 Wohnfläche
    621 m2 Grundstück
    Baujahr 2002
    Jahresnetto KM € 22500 (NK bereits abgerechnet und inklusive meiner Miete)
    Langjährige Mieter (2x 10 Jahre, die anderen < 2 Jahre)
    Was defintiv zu reparieren wäre:
    Hauseingang (Tür und Briefkasten, Angebot über 12500€ inkl. Einbau liegt vor)
    Brennwertkessel ist 17 Jahre alt, wird defintiv irgendwann die Grätsche machen (5000€)


    Wovon ich ausgehe:
    Dach und Fenster sind i.O., Drainage ist in Kies mit Vlies ausgeführt, also kein Problem im Halbkeller (ist in den Hang gebaut).
    Beide langjährigen Parteien wollen ihren Lebensabend hier verbringen. Der jetzige Eigentümer hebt nie die Mieten an, solange man darin wohnt.
    Mietspiegel ist für solch ein Objekt hier 6€/m2.

    ___________________________________________________________
    € 440.000 exkl. KN, mit KN ~ €470.000
    (Es gibt ein Baugutachten aus 2010, also Zinsen damals ~4,5%, was von einem Wert von € 464.000 ausgeht)


    Zu meinen finanziellen Voraussetzungen:

    Vorweg: Die Kaufnebenkosten habe ich, aber dann bin ich blank. Ich habe einige andere Threads gelesen, wo von solch einem Irrsinn strikt abgeraten wird. Das angehängte Bild zeigt meine Berechnungen.

    Ich verdiene € 3.000 netto monatlich in einem festen Arbeitsverhältnis, (edit:) schuldenfrei.

    Fragen:

    -Ist der Hauswert seit dem Baugutachten 2010 eher nach oben, oder nach unten gegangen?
    -Ist der Multiplikator von ~21 im gegenwärtigen Markt normal (kleine Stadt 20.000 Einwohner, keine Uni o.ä.)?
    -Bei €199.000 Restschuld im Jahr 15 dieser Finanzierung, bei konservativ angenommenen Zinsen von 8%, zahle ich dann für eine Anschlussfinanzierung € 16.000 Zinsen, ohne Tilgung. Klar kann man dann niedriger Tilgen, aber das ist ja auch nicht das "Richtige.
    - Ist das Wahnsinn, was ich hier vorhabe? Ich bin für ehrliche, aber harte Kritik total offen, denn ich will mich schließlich nicht in den Ruin stürzen.

    Besten Dank vorab und viele Grüße

    TF
     

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  3. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Abgesehen von allen Fakten: in dem zitierten sehe ich enormes Konfliktpotential.
    Du bist (warst) doch einer von uns (ein Mieter), warum willst du jetzt die Miete erhöhen? Hat der Alteigentümer doch auch nie gemacht!

    Außerdem ist es m.E. immer ein Risikofaktor, mit seinen Mietern unter einem Dach zu wohnen. Mitternächtliches Sturmklingeln wegen Banalitäten ist da noch das harmloseste.
     
  4. #3 TanteFettel, 29.06.2019
    TanteFettel

    TanteFettel Neuer Benutzer

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    Nicht “jetzt“. Dann, alle 2 Jahre, humane 2,5%, nicht 5%, wie zulässig.

    Warum? Als langfristige Anlage. Nächtliches Sturmklingeln erwarte ich bei den Mietern hier zu 100% nicht. Unangenehmes Klima hier und da, sicher. Das birgt Konfliktpotenzial, logo.
     
  5. Duncan

    Duncan
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    gerade bei den erst so harmlos erscheinenden lieben netten (alten) Mietern hatte ich im Nachhinein später die größten Probleme! Warum der Vorvermieter da nie die Miete erhöht hat? Weil schon sein Vorgänger jede Mieterhöhung einklagen musste. Er wohnte mit im Haus und hatte einfach keine Nerven sich den Terror anzutun.

    Insbesondere die alten mit übernommenen Mieter haben mir immer am meisten Ärger gemacht bei der niedrigsten Miete. Ich bin da mittlerweile sehr vorsichtig geworden.
     
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  6. #5 FMBerlin, 29.06.2019
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    Die ortsübliche Vergleichsmiete aka Mietspiegel liegt gewöhnlich unterhalb der bei Neuvermietung erzielbaren Marktmiete. Von daher fände ich es nicht unsittlich, die Mieten nach Kauf in einem Zug (soweit es die Kappungsgrenze zuläßt) auf den Mietspiegelwert anzuheben. Das wären schonmal ca. 15% mehr Jahresnettokalttmiete für die Kredittilgung und Reparaturen. 100% finanzieren ist riskant, da würde ich nicht noch Caritas spielen wollen solange die vorhandenen Mieter sich die höhere Miete auch leisten können.

    Ich bevorzuge seltene aber relativ große Mieterhöhungen, meist zum Jahreswechsel. Zum 01.01. wird ja vieles teurer. Der Ärger kommt mMn von der Tatsache einer Erhöhung überhaupt, weniger von der absoluten Höhe an sich und legt sich mit der Zeit wieder. Schließlich hätte der Verkäufer ja auch an eine Heuschrecke verkaufen können, die das Haus ersteinmal luxusmodernisiert. Dagegen ist doch Deine angemessene Mieterhöhung kein Problem. Wer sich die neue Miete nicht leisten kann, aber trotzdem wohnen bleiben können soll, kann dies ja belegen. Dann einigt man sich halt auf weniger. Wobei es ja auch noch Wohngeld gibt, was mit den Mietern zu prüfen wäre.
     
  7. #6 Immofan, 29.06.2019
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    Faktor 21 klingt für heutige Verhältnisse ok. Ist jetzt nicht 15, aber auch nicht 30. MFH gehen weg wie warme Semmeln. Dazu kommt, dass Du das Gebäude und das Umfeld kennst. Das ist auch schonmal positiv. Beim Einkommen, denk ich, dass es klappt. Denk aber lieber mal noch an Frau, 3 Kinder, jeweils 3 Jahre Elternzeit usw... Das passiert mehr Männern als man glaubt...
     
  8. set

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    Was meinst du wohl warum das so ist?:49:

    Ich kann nicht verstehen, wie man sich in so jungen Jahre so einen Klotz ans Bein binden will der wenn es blöd kommt einem das ganze Leben ruinieren kann.
    Du hast keinerlei Rücklagen um unvorhergesehen Dinge zu finanzieren, was machst du wenn einer der Mieter auszieht und die Wohnug ein Jahr leer steht, dein Arbeitgeber pleite geht, du eine Familie gründen willst und Kinder hast? Es gibt sicher tausend Gründe die dagegen sprechen - nenn mir einen Grund der dafür spricht?
     
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  9. #8 ehrenwertes Haus, 29.06.2019
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    Unterschätze deine Mitbewohner nicht.
    Bisher kennst du sie nur als Nachbarn. Als Vermieter lernst du sie auch als Geschäftspartner kennen. Dazwischen können Welten liegen wie angenehm die Leute im Umgang sind.

    Langjährige Mieter sind nicht immer vorteilhaft, insbesondere wenn sie noch nie eine Mieterhöhung hatten.
    Das sind nicht nur bei @Duncan, sondern auch bei mir die unangenehmsten Mieter, die sich gerne Gewohnheitsrechte einbilden und auf fiktive Vermieterpflichten schwören. Mit solchen Mietern trifft man sich dann regelmäßig, aber nicht zum Kaffeplausch oder gemütlichen Grillabend, sondern mit festem Termin vor Gericht.
    Natürlich gilt das nicht für alle langjährigen Mietverhältnisse, aus meiner Erfahrung steigt die Streitlust der Mieter aber häufig mit der Mietdauer. Bei mitgekauften Mietern noch stärker als bei selbst ausgesuchten.

    Selbst wenn die reine Immofinanzierung passt, ohne gute Reserven gehst du bei einer 100%-Finanzierung an streitlustigen Mietern pleite.
    Theoretisch läßt sich das finanzielle Streitrisiko mit einer Vermieterrechtschutzversicherung zwar minimieren, praktisch zahlen die aber nur selten. Bestehende Mietverhältnisse sind fast immer von dieser Versicherung ausgeschlossen.

    Aus meiner Sicht ist eine Vollfinanzierung nur sinnvoll, wenn man damit einen überschaubaren kurzen Zeitraum überbrücken möchte, aber eigentlich diese Finanzierungsart nicht nötig hat, und bei einem wirklichen Schnäppchen den Zuschlag haben will.


    Wie sieht es denn bei deiner Familienplanung aus?
    Möchtest du eine Familie und Kinder? Dann möchten die nicht am Existenzminimum rumkrebsen, nur weil Papi (oder Mami) sie beim Immokauf nicht berücksichtigt/eingeplant hat. Ok momentan sind Häuser schneller verkauft als Kinder auf der Welt. Das kann sich aber sehr schnell ändern.
     
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  10. Pitty

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    Die Frage ist, ob Du mit Elterngeldbezug überhaupt eine Finanzierung von dieser Summe bekommst. Man sieht ja relativ schnell ob jemand schwanger ist.

    Zudem würde ich nur die Restsumme an Finanzierung offen lassen die man selber schafft in der Zeit der Finanzierung zu sparen. Ich habe auch Summe X offen, aber um diese Summe nach Ablauf der Finanzierung zu zahlen und mir nicht noch eine Anschlussfinanzierung zu holen.
    Ich habe die Steuern der Mieteinnahmen immer vom privaten Geld bezahlt, so dass ich das Geld auf dem Hauskonto nur für Investitionen angerührt habe. So hat man schnell einen Überblick was an Geld da ist, was nicht.

    Wenn Du das schaffst die Steuern privat zu zahlen hast Du nach 20 Jahren auch fast das Geld übrig die Restsumme sofort abzuzahlen. Von daher würde ich lieber eine Laufzeit wählen wo das Geld zusammengespart werden kann.
     
  11. #10 Benni.G, 05.07.2019
    Benni.G

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    Sollte man sich Gedanken machen, wenn diese spezielle Schwangerschaft irgendwann länger als 9 Monate dauert?

    Wer kann eigentlich das Geburtsdatum einer solchen Schwangerschaft berechnen? Die Glaskugel?

    Wäre natürlich cool, wenn man vor und nach seinem Hauskauf insgesamt 10 Wochen bezahlt von der Arbeit wegbleiben könnte, nur wer müsste das wieder bezahlen...
     
  12. #11 TanteFettel, 05.07.2019
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    Moin Moin,

    ich habe keine Kinder und plane auch vorerst keine. Klar, irgendwann, aber nicht in den kommenden 36 Monaten.

    Ich habe diese Sache erst mal eingestampft. Ich horte noch mehr Kohle die kommenden 2-3 Jahre und bin dann vorbereitet, wenn die Hauspreise fallen. Wenn jeder in den Markt rennt, musst du raus rennen und umgekehrt.

    In diesem Sinne, vielen Dank für Eure Tipps. Wir schreiben uns sicher irgendwann
     
  13. Pitty

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    Wenn Du nich schwanger bist, solltest Du es nicht schreiben. Für mich ist nicht herauszulesen das Du nicht schwanger bist.

    Ich wollte dir nur sagen das es mit Elterngeldbezug schwieriger ist einen Kredit zu bekommen.ä

    Warum holst du dir nicht ein kleineres MFH? 250 m2 würden auch ausreichen um in die Vermietung rein zu schnuppern. Zudem ist die Finanzierung schneller beendet, weil das ganze Haus preiswerter ist.
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 05.07.2019
    ehrenwertes Haus

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    Hat der TE auch nicht geschrieben.

    Google mal nach der Redewendung: "mit Etwas schwanger gehen"...
     
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  15. #14 Benni.G, 08.07.2019
    Benni.G

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    Also meiner Meinung nach habt ihr beide Unrecht. Tante Fettel hat zwar etwas von Schwangerschaft geschrieben, aber nichts von einer Schwangerschaft, deren Ergebnis ein Kind bzw. die Elternschaft und somit der Elterngeldbezug ist.
     
  16. dots

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    Das sehe ich anders. Pitty hat Recht!

    Pitty hat TanteFettel aufgefordert, irgendetwas ("es") nicht zu schreiben, wenn er/sie/es nicht schwanger ist.
    Dass das totaler Schwachsinn ist, tut doch nichts zur Sache. Lasst Pitty doch irgendwen zu irgendwas auffordern! Ist doch nicht verboten, oder? Wo hat Pitty da Unrecht?

    Und weiter:
    Für mich auch nicht. Ich kann weder (aus den Beiträgen in diesem Thread) herauslesen, dass TanteFettel schwanger ist, noch, dass er/sie/es nicht schwanger ist.
    Pitty hat also Recht!
    Dass die Info genau so nützlich ist, wie die Info, wann ich das letzte mal auf dem Klo war, steht dem ja nicht entgegen.

    Damit hat Pitty vermutlich auch Recht.
    Wenn Pitty irgendwas sagen wollte, so ist die Aussage von Pitty, dass sie irgendwas sagen wollte, vollkommen korrekt.
    Und es ist nicht verboten, einem anderen User sagen zu wollen, "das es mit Elterngeldbezug schwieriger ist einen Kredit zu bekommen.ä.".
    Richtiger gewesen wäre allerdings: "dass es mit Elterngeldbezug schwieriger ist einen Kredit zu bekommen.".
    Wobei noch eine Frage offen bleibt: Schwieriger als was?
     
  17. #16 Goldhamster, 08.07.2019
    Goldhamster

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    Häää, habe ich das jetzt richtig verstanden, dass Pitty schwanger ist?
     
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  18. dots

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    Von dir?
     
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  19. Duncan

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    Hurra, es wird ein Wolpertinger.
    Könnten wir den jetzt mal zur eigentlichen Thematik zurückkommen und die Goldwaage wieder in die Ecke stellen? Wenigstens bis die Glaskugel wieder aufgetaucht ist!
     
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  20. #19 Goldhamster, 09.07.2019
    Goldhamster

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  21. #20 Goldhamster, 10.07.2019
    Goldhamster

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    Ich möchte diesen Verweis von @Duncan aufs schärfste zurückweisen.
    Wir User - besonders @Pitty , @Benni.G , @dots und ich - haben die Überschrift genau gelesen*, verstanden und umgesetzt!

    Ganz im Gegensatz zu @ehrenwertes Haus und dir.


    Es versteht immer alles
    dEr HaMsTeR

    :063sonst:
    * die letzten drei Worte der Überschrift
     
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