100 Kaltmieten, 13.5 Jahresmieten o.ä. als Richtwert?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von alteigentümer, 14.09.2009.

  1. #1 alteigentümer, 14.09.2009
    alteigentümer

    alteigentümer Neuer Benutzer

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    Hallo,

    da wir gerade vor der Frage stehen, ob wir unsere ETW verkaufen oder vermieten, hab ich hier bißchen mitgelesen. Im Grunde geht es dabei um die Frage, ob ein späterer Verkauf dann immer noch möglich wäre. Und sowohl hier im Forum als auch an einigen Stellen in den Medien ist mir schon mal die Aussage begegnet, daß die Immobilie nicht mehr als 100 Kaltmieten (im Forum) bzw. ca 13,5 Jahresmieten (das war der Focus oder Stern oder so was) kosten sollte, um rentabel zu sein.
    Wenn ich mir das auf Beispielzahlen umlege:
    Miete 700Euro - macht bei 100 Kaltmieten gerade mal 70000 Euro. bei der 13,5 Jahresmieten-Rechnung sind es ca 114000 Euro. Dafür bekommt man in den mir bekannten Regionen zwar eine 3Zimmer-Wohnung gekauft, aber nur in ganz miesen Lagen und in diesen Lagen sind Mieten von 700Euro nicht erzielbar. Die 70000 sind selbst in ganz miesen lagen völlig unrealistisch.

    Fazit: lohnt sich vermieten dann hinten und vorne nicht? Lohnt es sich nur dann, wenn man über Steuern noch was reinholt?
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Du schmeißt einiges zusammen. Es geht um Objekte bzw Mehrparteienhäuser, die 100 Mieten einfahren müssen, um den Kaufpreis wieder einzuholen. Zudem ist das nur ein Richtwert. Bei einer ETW sieht das ja ganz anders aus. Da wird auch für Stellplätze, Müllraum bzw allen Algemeinräumen bezahlt. Man kauft praktisch mehr, wie man vermieten kann. Das ist dann nicht mehr vergleichbar.

    Wenn ich deinen Post nun richtig verstehe, ist die aktuelle Miete 700€ kalt. Das ist eine 3 ZKB Wohnung in besserer Lage. Warum ist aber die Miete nicht erzielbar? Wie groß ist denn nun die wohnung und was sagt der Mietspiegel dazu?

    Eine ETW kann nicht im Ertragswertverfahren bewertet werden. Da kommt nur Mi.. raus. Das sollte man im Verkehrswertverfahren machen.
     
  4. #3 alteigentümer, 15.09.2009
    alteigentümer

    alteigentümer Neuer Benutzer

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    okay, ich habe mich wohl etwas unklar ausgedrückt, also viel ausführlicher.
    Die Wohnung ist momentan Eigentum. 3 Zimmer, knapp über 80qm. Durchschnittliche Lage.
    (Ver-)Kaufpreis liegt bei Bestandsimmobilien ca. 1800-2200€/qm laut diversen Berichten.
    Macht für diese Immobilie (Stellplatz kommt noch oben drauf, also nicht über die Zahlen wundern) ab ca. 155T€ aufwärts bis vielleicht 165T€.
    Realistisch gesehen gibt das der Markt momentan nicht her, langfristig gesehen könnte es wieder was werden, aber wer weiß das schon so genau, vor 2 Jahren hätten wir die 160T€ locker bekommen.
    Daraus ergeben sich 2 Vorgehensweisen (an der Gegenüberstellung der beiden Varianten feile ich noch, Besuch beim Steuerberater steht noch aus):
    1. jetzt verkaufen. Erzielbar sind vielleicht 145T€, wenn´s gut läuft. Das ist eigentlich unterhalb der Schmerzgrenze, aber lieber ein Ende mit Schrecken usw. Problem: wir werden ziemlich sicher um die 7000Euro Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen, damit war das Ganze ein ziemlicher Reinfall und Vernichtung von EK.
    2. vermieten, evtl. später verkaufen. Erzielbare Miete: ziemlich genau 700€, so viel ist sicher.
    Mietspiegel sagt: 7,75 – 9,75 €/qm bei dieser Lage.
    Dazu kommt eine benötigte Investition von ca. 5000 Euro, kann aber über das KfW-Modernisierungsdarlehen finanziert werden, kostet nicht die Welt.. Wir würden pro Monat zwischen 100 und 200 Euro bei der Finanzierung drauflegen müssen die nächsten 3 Jahre, aber dieses Geld geht an sich voll in die Tilgung (Tilgungssatz momentan 3,5% und 3,7%, sind 2 Darlehen). In 3 Jahren (Zinssatzbindung läuft dann aus) könnte die Finanzierung so gestaltet werden, dass die Darlehen (mit 3-4% Tilgung) und sonstige Kosten wie Rücklagen voll von der Miete abgedeckt werden. Paar Monate Leerstand könnten wir aushalten, das geht schon, ist natürlich nicht gerade rentabel.
    Theoretisch hätten wir dann irgendwann mal eine abbezahlte Immobilie. Klingt erstmal gut, so eine Zusatzeinnahme im Alter.
    Praktisch könnte es natürlich passieren, daß wir in der Zwischenzeit doch verkaufen müssen/wollen. Jetzt kommt die eigentliche Frage (uff, geschafft :D):
    welcher Preis kann als Kaufpreis für eine Wohnung mit Mietern drin angesetzt werden? Dazu schweigen sich die Preisspiegel aus. Ich bin ja von diesen 13,5 Jahresnettomieten ausgegangen und das treibt einem doch die Tränen in die Augen, dann kann ich die Rechnerei gleich sein lassen und um jeden Preis verkaufen...
    Hoffentlich hat das jetzt jemand wirklich zu Ende gelesen :shame :shame :shame
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Das sehe ich ähnlich. 80qm + 2000€ = 160T€ sollte erreichbar sein.

    Es spielt leider (oder gottseidank) keine rolle, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht. Ist sie vermietet, interssiert sich eher der Anleger, bei Leerstand ist es eher der Selbstnutzer.

    Vermieten kann sich lohnen, wenn die Wohnung gefragt ist bzw in einem modernen zustand ist. Das Risiko, einen Mietnomaden zu bekommen, sollte bei der Miethöhe relativ gering sein. Wenn man dann ordentlich vermietet, kann sich das lohnen. Man sollte sich aber im klaren darüber sein, dass es Arbeit ist. Eine abgabe an einen Dienstleister lohnt sich bei einer Immobilie nicht wirklich. Instandhaltung läuft ja größtenteils über die HV, die Abrechnung wird von der Hv auch schon fast vorgegeben.

    Ob es sich lohnt kann ich dir nicht sagen. Wenn du bereit bist, das Wissen zum vermieten in dich aufzunehmen, wird es schon sinnvoll sein.

    So wie ich das sehe: entweder den Klotz vom Bein teuer bezahlt abbekommen oder fleißig fürs Alter arbeiten.
     
  6. #5 nobrett, 24.03.2010
    nobrett

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    Anderer Gedanke

    Überleg Dir mal wie alt Du bist (weiß ich nicht) und wann das Ding bei Variante 2 bezahlt wäre. Solange musst Du Geld mitbringen, hast Arbeit und Ärger (danach natürlich letztere auch noch).

    Es gibt ja auch immer was zu renovieren, in und nach 20 Jahren Darlehenslaufzeit garantiert, auch wenn jetzt noch alles im grünen Bereich scheint. Ich denke mal z.B. an künftige Umweltauflagen für Wärmeschutz, Beheizung mit erneuerbaren Brennstoffen etc.. Im Moment hat sich die Politik noch auf die Autofahrer eingeschossen aber irgendwann werden die schon merken, dass in der Wohnungswirtschaft viel mehr zu holen (und zu erreichen) ist.

    Wenn Du 20 bist solltest Du über Variante 2 nachdenken, wenn Du 70 bist eher über Variante 1.

    Wie ist Deine Geldsituation? Behältst Du bei Variante 1 Geld übrig oder musst Du zur Ablösung des Darlehens nachschiessen? Wie sicher sind Deine anderen Einnahmen/Dein Job über die restliche Laufzeit bei Variante 2?

    Viele Fragen, die Du Dir überlegen musst, es ist Dein Geld und Dein Leben.
     
  7. #6 pragmatiker, 24.03.2010
    pragmatiker

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    ich halte in der regel die vermietung einer einzelen eigentumswohnung als anlage nicht für rentabel, schon gar nicht, wenn man keine ahnung vom vermieten hat. will man die wohnung aber noch mal nutzen oder an die kinder geben, sieht die sache anders aus, aber dann ist es auch keine anlage. ob wertsteigerungen zu erwartenh sind, liegt auch wieder an der lage und der entwicklung der region.

    als anlage lohnen sich nur mehrfamilienhäuser und auch nur, wenn man ahnung hat und die lage stimmt.

    zwar sind derzeit die habenzinsen im keller, aber dafür hat man dort nie ärger mit mietern, mietausfall, unvorhergeseheen instandhaltungskosten und mangelnder liquidität.

    bedenken sie alle kosten, die sie investieren müssen (steuer für V+V, hausgeld, grundsteuer, evt. prozesskosten, instandhaltung etc.)

    ich würd verkaufen, wenn derzeit ein zufriedenstellender preis erzielbar ist.
     
  8. #7 nobrett, 24.03.2010
    nobrett

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    Besser hätte man das nicht sagen können ;)
     
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