15% Erhaltungsaufwand in 3 Jahren – wie genau berechnen?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Mozart, 04.01.2016.

  1. Mozart

    Mozart Neuer Benutzer

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    Im Rahmen einer vermieteten Immobilie stehe ich nun vor dem Problem mit den 15% Erhaltungsaufwand bzw. Renovierungskosten innerhalb 3 Jahren nach Anschaffung des Objektes.
    Mir ist nicht genau klar wie dies genau berechnet wird bzw. was die Grundlage hierfür ist.

    Objekt:
    Kaufpreis 95.000 €
    Kaufnebenkosten: 9.812,48 €
    gesamte Anschaffungskosten somit: 104.812,48 €
    abzug Grund und Boden im Rahmen der Steuererklärung 2014: 11% (93.283,11 €)

    1. Frage: Was wird zugrunde gelegt um die 15% zu errechnen?
    Kaufpreis?
    Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten?
    Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten und abzüglich Grund und Boden Anteil?
    Kaufpreis abzüglich Grund und Boden Anteil?

    Innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung wurden nun durch verschiedene Firmen folgende „größeren“ Arbeiten ausgeführt. Das Objekt war durchgängig vermietet im Zeitraum der Arbeiten:
    - Renovierung Terassenfassade (1678,77 €)
    - Reparatur Heizungsanlage (878,47 €)
    - Erneuerung Terassentür-Glas (716,59 €)
    - Trockenlegung einer feuchten Wand (3148,74 €)
    - Erneuerung der Heizungsanlage (8291,09 €)

    Summe inklusive Mehrwertsteuer: 14.752,38 €
    Summe exklusive Mehrwertsteuer: 11.949,43 €
    19% Steuer der Rechnungen in Summe: 2.802,95 €

    2. Frage: Auf welcher Basis werden die Beträge aufsummiert um die 15% zu errechnen? Online lese ich immer „ohne Umsatzsteuer“ bzw „netto“, soweit würde dies bedeuten das 11.949,43 € hier „richtig“ als Grundlage wären.

    In verschiedener Kombination der Punkte "Anschaffungskosten" und "Instandhaltungskosten netto/brutto" komme ich nun teilweise unter, teilweise über die 15% Kosten im Rahmen der 3 Jahre.

    Die regelmässig anfallenden Kosten für Schornsteinfeger usw habe ich nicht berücksichtigt, ebenfalls so Kleinigkeiten wie Grundriss-Erstellung, Energieausweis oder Rauchmelder herausgelassen. Am besten setzen wir hierfür zusätzlich noch einmal 1.000 € an Kosten an, um einen Puffer zu haben.

    Die ersten 3 Positionen oben waren bereits letztes Jahr in der Steuererklärung drin und wurden problemlos anerkannt. Die beiden "teuren" Positionen sind 2015 entstanden und sollen nach Möglichkeit auch vollständig und zu 100% in der Steuererklärung 2015 angerechnet werden; auf keinem Fall natürlich mit der linearen Abschreibung von 2% abgeschrieben werden.

    Hier suche ich nach Hilfestellung, wie die richtige Errechnung ist und wo ich prozentual bei Angabe aller Kosten lande.

    Ich vermute das folgendes korrekt wäre:
    Kaufpreis 95.000 €
    Kosten netto: 11.949,43 €
    Puffer 1.000 Euro: 12.949,43
    prozentual: 12.949,43 von 95.000 € = 13,63%
    Soweit wäre ich ja im grünen Bereich und könnte die Kosten vollständig angeben und abschreiben.

    Passt das soweit oder laufe ich in Gefahr, hier alles "zu verlieren" und in die lineare Abschreibung buchen zu müssen?
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

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    Als Kaufpreis zählt der reine Hauskaufpreis, nicht der Wert des Grundstückes.

    Warum macht man eigentlich so etwas? eine Trockenlegung der Wand hätte ich erst einmal freigebuddelt und austrocknen lassen.
    Terassentür muss bestimmt auch nicht sein, gemietet war die alte.

    Das alles hätte man alles nach den 3 Jahren machen können.

    Auch wenn es beim FA durchgegangen ist, wenn Du höher als die eigentlichen 15 Prozent kommst (Hauskaufpreis), wird das FA Dir auch bereits bestehende Steuerbescheide rückwirkend ändern.

    Hier solltest Du unbedingt einen Steuerberater fragen
     
  4. Mozart

    Mozart Neuer Benutzer

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    weil die kleineren Dinge Anfang/Mitte 2014 repariert wurden, wo die anderen Dinge nicht bekannt waren.

    Jan 2015 Schimmel vorhanden der über den Winter schlimmer geworden ist. Als guter Vermieter lasse ich die Mieter nicht in so etwas wohnen.

    Aug 2015 ist die Heizung kaputt gegangen und musste logischerweise vor dem Winter ersetzt werden - oder ich hätte erneut in eine 18 Jahre alte Therme vierstellig zur Reparatur investieren müssen.

    Das "Warum" muss man nicht immer in Frage stellen, ich hatte schon Gründe dafür.

    Danke ansonsten für die Antwort bzgl des Kaufpreises. Gehören die Anschaffungskosten dazu (wie bei der linearen Abschreibung zB) oder tatsächlich nur der nackte Kaufpreis?
     
  5. #4 Nero, 04.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 04.01.2016
    Nero

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    Tut nichts zur Sache. (Mein selbst gelöschter Beitrag)

    Was das Finanzamt jedoch anbelangt, hau alles drauf, was Dir dein Steuerberater und die Vorredner empfohlen haben

    Dazu gehören selbstverständlich auch Instandsetzungen/Reparaturen - aus welchen Gründen auch immer.

    Ich meine also instinktiv beides - sicher bin ich mir aber nicht.
     
  6. Andres

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    Ja.


    Natürlich. Das FA wusste ja zu diesem Zeitpunkt noch nicht, ob du die 15 %-Grenze erreichst. Die Steuerbescheide dürften aber in diesem Punkt vorläufig ergangen sein. Selbst falls das nicht passiert sein sollte, kann das FA aber die Bescheide noch ändern. Vorsorglich solltest du daher eine möglicherweise fällige Steuernachzahlung bereits jetzt ansparen.


    Mit deinen pauschalen 1000 € für "den Rest" lande ich bei 13,9 %. Du schreibst nicht, wann genau die Immobilie gekauft wurde, aber da vermutlich noch mehr als 1 ganzes Jahr aussteht, würde ich mich schon einmal auf die Abschreibung über 50 Jahre gefasst machen. Vielleicht kann man sich dann ja in Zukunft mal unerwartet freuen ...


    Das "Warum" sollte man immer in Frage stellen, vor allem wenn sich nachteilige Folgen so klar abzeichnen.
     
  7. #6 Nero, 04.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 04.01.2016
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    Eine Warum-Frage sollte man m. M. n. auch nicht stellen.
    Aus vielerlei Gründen.

    Ein Hauptgrund ist z. B. , dass man dem Gegenüber die Beantwortung der Frage überlässt,

    Es sei denn, man hat bereits vorher die Antwort für sich gefunden und führt das Gegenüber in seiner Selbsverursachung dann vor.

    So habe ich die Antwort von Mozart verstanden.
     
  8. Mozart

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    die 3 Jahre ab Kauf sind im März 2016 um, es sollten also keine weiteren Kosten anfallen.

    Da ich scheinbar so knapp an den 15% vorbei schramme werde ich vermutlich einfach die feuchte Wand mit ca. 3200 Euro weg lassen in der Steuererklärung. Somit habe ich genug Puffer und sollte sicher sein, das so auch angerechnet zu bekommen ohne weitere Hürden.

    Hintergrund: Wir besitzen auch noch andere Immobilien zur Selbstnutzung, unter anderem ein gerade fertiggestelltes Neubau-Haus. Daher wäre mir die relativ hohe Rückzahlung die meine Steuersoftware ausgerechnet hat ganz gut zur Zeit...

    Ist ja auch nix verbotenes eine Rechnung nicht mit anzugeben bei der Erklärung...

    Steuerberater fällt raus, die sind mir zu teuer. Habe gemeinsam mit meiner Frau ein Einkommen welches die Gebühren für 2-3 Stunden Arbeit des Steuerberaters aus meiner Sicht nicht rechtfertigt; dann arbeite ich mich lieber selbst noch ein wenig hinein in das Thema, irgendwie ists ja auch interessant :-).

    zum "Warum": Wie soll ich Anfang 2014 vorausehen können, das Anfang 2015 / August 2015 teure Reparaturen anfallen und nicht erst in 2016 oder später? Kann ich nicht und finde es wichtig, meinen Mietern ein anständiges Objekt zur Verfügung zu stellen und dazu gehört ganz sicher auch kein Schimmel an der Hauswand sowie eine funktionierende, vernünftige Heizung ohne technische Mängel im Winter.
     
  9. Nero

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    .......................................................
     
  10. Pitty

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    Wie hoch ist denn jetzt der reine Hauspreis? Das ist ja viel interessanter. Vielleicht bist Du eh schon drüber, dann kannst Du. Die Rechnung auch angeben. Von daher ein Steuerberater.
     
  11. #10 immodream, 04.01.2016
    immodream

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    Hallo Mozart,
    wenn du noch anderen Immobilien besitzt , wirst du doch wohl die Kosten entsprechend umverteilen können.
    Ich weis, ist verboten.
    Bei meinem Finanzamt ist das in den letzten 35 Jahren immer gut gegangen.
    Grüße
    Immodream
     
  12. Andres

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    Genau deshalb habe ich gefragt. Danke für's Mitspielen! ;)

    Natürlich kannst du das nicht - und Pitty, ich oder sonst wer kann das auch nicht. Wenn man sich aber überlegt, was diverse nicht oder nur schwer vorhersehbare, kurzfristig zwingend erforderliche Maßnahmen kosten (du darfst jetzt gerne an das Paradebeispiel "Dach" denken, aber es gibt auch andere Kandidaten), dann kommst du sehr schnell zu der Erkenntnis, die dieser 15 %-Grenze auch den Namen "Instandhaltungsstau-Paragraf" eingebracht hat: Weil man solche Kosten nicht vorhersehen kann und die steuerlichen Folgen heftig ausfallen können, wartet man mit allen nicht zwingend erforderlichen Maßnahmen bis 3 Jahre nach dem Kauf.


    Ich kann nicht für alle Vermieter hier im Forum sprechen, aber diese Einstellung dürfte die Mehrheit der "Privaten" haben. Von moralischen Gründen einmal abgesehen, ist das bei Selbstverwaltern auch eine Frage des sparsamen Umgangs mit der eigenen Zeit: Probleme rechtzeitig anzugehen ist viel einfacher als mit quengelndem Mieter und vielleicht noch Mietminderung ein akutes Problem am besten schon vorgestern gelöst haben zu müssen.

    Jetzt musst du überlegen, ob dir diese Prinzipien einen Steuernachteil von vermutlich 4.000 bis 6.000 € Wert sind. Wenn man schon mit Anstand argumentieren will: Für dieses Geld kann ich meinen Mietern nach Ablauf der drei Jahre viel Gutes tun ...
     
  13. Pitty

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    Ich gebe das meinen Mietern, was mir nicht schadet.Du ruinierst Dich für Deine Mieter. Denke darüber mal nach.
     
  14. Mozart

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    Sorry, aber solche Aussagen sind für mich nicht nachvollziehbar.
    Ich finde es wirklich positiv das hier sachlich und kritisch argumentiert wird und ich "zerissen" werde weil ich in den ersten 3 Jahren nach Kauf diese Investitionen getätigt habe - aber mir blieb gar nichts anderes übrig. Punkt.

    Und damit es nachvollziehbar ist auch für die Kritiker hier:
    ETW in 03/2013 gekauft zur Eigennutzung. In 11/2013 beruflich abgeworben worden mit Aufhebungsvertrag / Abfindung sowie deutlicher Gehaltserhöhung beim neuen Arbeitgeber. Dies war mit einem Umzug verbunden, innerhalb NRW.
    Ab 03/2014 ist die ETW daher vermietet.
    - In 03/2014 musste ich die Terassenfassade abdichten lassen, da die Gefahr bestand das Feuchtigkeit aus der 1. Etage ins EG in die Hausfassade läuft bei starkem Regen. Dann wäre der Schaden wesentlich höher gewesen.
    - Anschließend bzw. im gleichen Paket wurde die Terassentür erneuert, da die Dichtungen bereits abgewohnt waren / sich gelöst haben und ein Glas in der Tür kaputt war.
    - Kurze Zeit später war die Heizung defekt, es kam kein warmes Wasser mehr (Kombitherme) an. Das dieses umgehend repariert werden muss sollte selbsterklärend sein.
    - Im Januar 2015 wurde ich darauf hingewiesen, das der Putz an der Hausfassade abbröckelt und sich innen starke, dunkle Stellen bilden. Nachdem ich 3 Firmen habe kommen lassen zur Bewertung wurde entschieden, die Wand trocken zu legen.
    - Im August 2015 ist die Heizung erneut kaputt, diesmal "game over". Entsprechend muss eine neue Brennwerttherme mit Warmwasserspeicher her und das sofort.

    Das sind nun einmal die 5 Positionen, um die es geht. Aus meiner Sicht nichts, was hätte geschoben werden können aus den 3 Jahren heraus. Vermutlich hätte ich es geschoben, wenn ich selbst noch drin gewohnt hätte, aber es ist nun mal im Rahmen der Vermietung passiert. Sehe hier also nichts, was ich hätte anders machen können (und was sinnvoll gewesen wäre).

    Unterm Strich ist es aber auch egal, "das Kind ist in den Brunnen gefallen". Für mich ist die Intention des Threads gewesen heraus zu finden, ob ich alle 5 Rechnungen anrechnen kann (plus die Kleinigkeiten, die natürlich auch alle dokumentiert sind) oder es lieber lasse. Die 15% müssen und werden auf jedem Fall nicht überschritten, das ist uns sehr wichtig wie bereits angedeutet...

    Aber okay, evtl. ist es wirklich sinnvoll sich Beratung beim Steuerberater auf Stundenbasis einzukaufen. Die 2 Stunden sind ja noch okay, aber letztendlich würde ich die Erklärung dennoch selbst machen ..
     
  15. Pitty

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    Du hast immer noch nicht gesagt wie teuer das Gebäude war.

    Ob Es am Ende Sinnvoll ist eine Rechnung weg zu lassen ist fraglich, ob es etwas bringt. Wenn das FA das heraus bekommt, ist das Steuerhinterziehung Deinerseits. Die Rechnungsnummern sind aufgrund der ganzen Steuernummern registriert. Mit einem Klick bekommt das Finanzamt alles raus. Sie brauchen nur eine Firma filzen, prüfen, ob der Rechnungsempfänger alle Rechnungen ordnungsgemäß angegeben hat. Wie gesagt, 10 Jahre können sehr lang sein. Dann die entgangenen Steuern. Mit 6 Prozent über 10 Jahre zurück zahlen, das würde ich mir gewaltig überlegen.
     
  16. #15 immobiliensammler, 05.01.2016
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    Hallo Pitty,

    sehe ich nicht so wie Du - ich bin nicht verpflichtet, jede Ausgabe auch beim Finanzamt anzugeben - nur verschenke ich halt dann die Absetzbarkeit - sei es sofort oder im Zuge der Abschreibung mit einem 40/tel oder 50/tel. - Wenn ich die Rechnung natürlich bei einem anderen Objekt "unterbringe" dann ist es tatsächlich nicht weit zur Steuerhinterziehung.

    Stefan
     
  17. #16 immobiliensammler, 05.01.2016
    immobiliensammler

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    Hallo Mozart,

    bei einigen der in Deinem Post #13 genannten Punkte stellt sich mir die Frage, warum Du die Rechnungen überhaupt bezahlst hast, diese wären doch wohl Aufgabe der WEG gewesen und Du hättest nur anteilig bezahlen müssen (oder waren die Kosten bereits die Umlage der WEG auf Dich?)

    Stefan
     
  18. Mozart

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    @ immobiliensammler:
    theoretisch ja, da hast Du Recht.
    Läuft aber etwas anders hier.
    Ich habe mit ~ 15% Anteil eine 130 m² ETW auf dem Grundstück, die restlichen beiden Wohnparteien sowie die Lagerhalle für hochwertige Autos gehört einem Firmenbesitzer. Der kümmert sich um alles und legt keine Kosten auf mich um. Klingt komisch, ist aber so. Beispielsweise wurde das gesamte Dach, der Hof und die Fassaden neu gestrichen / neu gedeckt und ich (bzw. Vorbesitzer meiner ETW) haben dafür exakt 0 bezahlt.
    Hab auch keine anteiligen Versicherungsbeiträge seit 2013 gezahlt, weil der sich nicht drum kümmern möchte mir die Belege zu kommen zu lassen. Hab ich sogar schriftlich um nicht später eine größere Rechnung zu erhalten...
    Am liebsten hätte er halt die ETW, aber das ist ein anderes Thema ...
    Daher habe ich auch nicht aktiv nach einer Beteiligung bei der Schimmelbeseitigung gefragt.

    Morgen hab ich Termin mit einem Steuerberater, mal sehen ob das hinhaut mit der Anrechnung aller Kosten.
     
  19. robtop

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    und...was sagt der Berater?
     
  20. Mozart

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    Der Steuerberater hat mir schriftlich mitgeteilt, das ich noch innerhalb der 15% liege und somit alles angeben kann ohne in die lineare Abschreibung zu fallen.

    Im Detail hat er gerechnet:
    Anschaffungskosten = Kaufpreis inkl Makler, Notar, Grundbuch usw
    abzüglich Grund und Boden (auf Basis der Errechnung der Steuererklärung letztes Jahr)

    Davon 15% entsprechen dem Maximum was möglich ist.

    Dann hat er die 5 Positionen der Handwerker-Rechnungen netto ohne Steuer aufsummiert und ich habe einen Puffer von ~ 1574 Euro laut ihm.

    Klingt für mich plausibel und passt mit dem überein, was ich mir so online angelesen habe.

    Er hat sämtliche Unterlagen, Belege, Mietvertrag und Steuererklärung des Vorjahres vorliegen und hat nun die jetzige erstellt. Er kommt +/- 10 Euro auf das Ergebnis, welches ich mit meinem SW-Tool ausgerechnet habe. Passt also auch so wie es aussieht ...
     
  21. Mozart

    Mozart Neuer Benutzer

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    Ich möchte noch einmal zurückkommen zur 15% Erhaltungsaufwands-Thematik in den ersten 3 Jahren.

    Immobilie übernommen zum 01.06.2013, also laufen die 3 Jahre am 01.06.2016 ab (bzw sind abgelaufen).
    Gilt dies kalendertäglich oder werden hier Steuerjahre betrachtet (2014, 2015, 2016)?

    Ich plane noch eine weitere größere Investition / Renovierung in das Objekt mit der ich deutlich über den 15% landen würde und möchte wissen, ob ich diese jetzt oder erst in 2017 ausführen lassen sollte. Möchte natürlich nicht in die linare Abschreibung hinein fallen.

    Bei der Steuererklärung Anfang 2016 bin ich bei rund 14% gelandet und das wurde soweit alles anerkannt.


    Neue Fragen:
    1. Habe mir für eine Renovierung / Abstimmung / Umsetzung einer Massnahme vor 2 Monaten einen Mietwagen sowie 2 Hotelnächte vor Ort gebucht, um während der Arbeiten vor Ort zu unterstützen und abstimmen zu können. Ich selbst wohne 250 km vom Objekt entfernt. Werden die Kosten für Sprit, Mietwagen und Hotel steuerlich anerkannt? Habe Golfklasse gebucht, nichts besonders teures oder außergewöhnliches. Warum? Weil ich mein Fahrzeug verkauft habe und der Neuwagen leider verspätet geliefert wird und erst im Dezember kommt. Rechnung für den gleichen Zeitraum für die Arbeiten liegt natürlich vor, sollte plausibel sein ...

    2. Voraussichtlich in 2017 erhalte ich von einer Firma ein Angebot, die Immobilie an diese zu verkaufen. Das Grundstück soll von einer Firma abgerissen und weiter genutzt werden. Da ich nicht zwingend verkaufen möchte/muss kann dies nur über den Preis gehen, sprich mir wird deutlich mehr angeboten als es wert ist. Angenommen, ich erhalte nun 50.000 Euro "on top" damit ich verkaufe; wie wirkt sich das steuerlich aus? Gibt's hier eine Kapitalertragssteuer / Spekulationssteuer oder ähnliches mit Gewinn, da ich das Ding erst 4 Jahre selbst gehalten / vermietet habe?
     
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