15-%-Regelung bei den Modernisierungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre

Diskutiere 15-%-Regelung bei den Modernisierungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich habe mir Anfang letzten Jahres eine Eigentumswohnung für (incl. Allen Nebenkosten) 140.000 € gekauft. Daraufhin habe ich im...

  1. #1 Einsteiger1986, 23.01.2019
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    Hallo zusammen,

    ich habe mir Anfang letzten Jahres eine Eigentumswohnung für (incl. Allen Nebenkosten) 140.000 € gekauft. Daraufhin habe ich im letzten Jahr recht viel renoviert und modernisiert und hätte ein paar Fragen bzgl. der 15 %- Regelung in den ersten 3 Jahren.

    Kosten, die angefallen wären z.B.

    Neue Fenster / Türen = 4.500 €
    Badezimmer inkl. Dusche = 2.000 €
    Teils neue Elektronik = 1.000 €
    Neuen Boden verlegt = 500 €
    Dämmung = 1.000 €
    Diverses = 3.000 €
    Rechnung Baumärkte, da vieles in Eigenregie gemacht wurde = 2.000 €

    Mir ist klar, dass ich in den ersten 3 Jahren nur 15 % des Gebäudewertes (der Gebäude/Bodenanteil ergibt sich erst in den nächsten Monaten mit der ersten Steuererklärung) an Modernisierungskosten ansetzen darf, um sie direkt oder in 2-5 Jahren absetzen zu dürfen.

    1) Welche der Kosten fallen in die Instandhaltungs-/ und welche in die Modernisierungskosten und somit in die 15 % - Regelung?

    2) Welche Teile darf ich über 2-5 Jahre verteilen bzw. kann ich mehrere Posten zusammenfassen? Ich habe auch mal was von der Vereinfachungsregel über 4.000 € gelesen, aber nicht sicher verstanden.

    3) Darf ich auch einen Posten über 2 Jahre verteilen und den anderen wiederum auf 5?


    4) Weitere Frage: Im Kaufvertrag haben ich den Boden und Gebäudewert getrennt ausgewiesen. Dabei habe ich natürlich den Gebäudewert versucht etwas höher einzuordnen (aber immer noch realistisch). Habt ihr hier Erfahrungen gemacht, wie häufig sowas nach unten korrigiert wird?
     
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  3. Ferdl

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    Der Bodenwert wird nach dem "Bodenrichtwert" ermittelt, Abweichungen müssen begründet werden. (Liegt aber auch im Ermessen des FA)
    ME fallen alle diese Kosten in die 15% Regel.
     
  4. #3 taxpert, 24.01.2019
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    Die geänderte (verschärfende!) BFH-Rechtsprechung vom 14.06.2016 ist in das entsprechende BMF-Schreiben vom 20.10.2017 eingeflossen. Es sind daher praktisch ALLE Aufwendungen in die Berechnung der 15%-grenze einzubeziehen. Ausnahme sind nur noch wirklich jährlich anfallende Kosten wie z.B. Heizungswartung! Insoweit ist es Dir fast unmöglich das Überschreiten der 15%-grenze selber zu steuern, denn es sind natürlich auch die Kosten, die aus der Instandhaltungsrücklage gezahlt werden einzubeziehen! Alternativ kannst Du natürlich versuchen bei den Eigentümerversammlungen sämtliche (größeren) Maßnahmen zu blockieren, was Dich sicher zum Freund alle anderen WEG-Mitglieder macht!

    Grundsätzlich alles was nicht AHK nach §255 Abs.2 HGB ist bzw. nicht unter §6 Abs.1 Nr.1a EStG fällt!

    Betrifft nur die Prüfung, ob AHK im Sinne §255 Abs.2 HGB vorliegen!

    Grundsätzlich ja, aber was soll das bringen? Die Verteilung hat keinen Einfluss auf die Berechnung der 15%-Grenze, falls Du dir das erhoffst! Und wenn Du nicht grade eine sehr gut funktionierende Glaskugel hast, die Dir die Entwicklung deines zu versteuernden Einkommens (Gehaltserhöhungen, Mieteinnahmen, etc.) und die Entwicklung des Steuerrechtes (z.B. Grundfreibetrag) für die kommenden 4 Jahre zuverlässig voraussagt, ist im Normalfall alles was Du "gewinnst", dass deine Steuererklärung jedes Jahr als prüfungswürdig vom RMS ausgeworfen wird, da die Zahlen maschinell nicht prüfbar sind! Wenn Du dann also länger auf den bescheid warten musst, mach bitte nicht das FA dafür verantwortlich! Schuld bist Du dann selber!

    Das stimmt nicht ganz so!

    Grundsätzlich ist der Kaufpreisaufteilung im Vertrag zu folgen.
    Die Aufteilung hat dabei nicht nach dem Prinzip Gesamtkaufpreis minus Bodenrichtwert = Gebäude zu erfolgen, sondern der BFH fordert die Aufteilung nach den Verkehrswerten. Da in der derzeitigen Hochpreisphase die Kaufpreise deutlich über den Verkehrswerten nach ImmoWertV liegen, ist der Bodenanteil bei Ansatz des Bodenrichtwertes praktisch immer deutlich zu niedrig! Die Excel-Tabelle, mit der auch das FA den Kaufpreis aufteilt bzw. die Aufteilung durch den Stpfl./StB überprüft kann auf der Seite des BMF abgerufen werden. Einfach mal ausfüllen und man sieht schon ob das FA Gesprächsbedarf sehen wird oder nicht!

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  5. #4 Einsteiger1986, 24.01.2019
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    @taxpert:

    1) Ach echt? Auf mehreren Seiten wie z.B. Finanztipp.de usw. werden sogar noch 2018 als Beispiel für Erhaltungsaufwendungen auch der Einbau neuer Fenster genannt.

    Da werde ich dann wohl mal vorsichtig sein, wenn das nicht so klar ist.

    2) Also darf ich quasi alle genannten Posten über 1 -5 Jahre verteilen? Also selbst, wenn ich mir einen Bohrer kaufe, darf ich den über mehrere Jahre verteilen? Das habe ich leider noch nicht ganz verstanden?

    3) Natürlich kann ich die nächsten Jahre nicht genau vorhersagen, aber ich kann zumindest die kommenden 3 Jahren zu einer relativ guten Wahrscheinlichkeit (z.B. Elternzeit, Sabatical, Arbeitszeitreduzierung, …) einschätzen. Natürlich kann es immer anders kommen (z.B. Krankheit), aber es ist allemal besser als gar nichts zu planen.

    4) Im Kaufvertrag habe ich den Garagenwert auch separat ausgewiesen. Dieser kann meines Wissens nach über 20 Jahre abgeschrieben werden, was natürlich in diesem Zeitraum auch einen kleinen positiven Effekt haben sollte oder?

    5 )Eine Frage ist noch aufgekommen:

    Wie muss ich die Aufwendungen eigentlich ausweisen? Wenn ich mehrere Immobilien besitze, muss ich dann jeweils die Quittung mit Rechnungsbetrag und Rechnungsdatum beilegen und den einzelnen Immobilien zuordnen? Und wie ist es z.B. mit dem Bohrer, den man ja nicht direkt zuordnen kann?
     
  6. #5 taxpert, 24.01.2019
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    Du kannst Dir gerne die zitierten Urteile und das BMF-Schreiben selber durchlesen! Bis dahin kannst DU dir überlegen, was für deinen Bearbeiter wohl bindend ist: das Geschreibsel von igendjemand, der etwas damit verkaufen will oder vieleicht doch das BMF-Schreiben?

    Es erschließt sich mir zwar nicht, warum man "Kleinkram" unbedingt auf einen längeren Zeitraum verteilen will, aber das Menschen Wille ist sein Himmelreich! Dein Bearbeiter wird kaum die Belege -soweit sie überhaupt angefordert werden!- auf so etwas kontrollieren!
    Es gibt grundsätzlich zwei unterschiedliche Ansätze. Unter normalen Umständen bringt die Verteilung auf einen langen Zeitraum insgesamt eine höhere Erstattung als die Sofortabschreibung. Wenn ich jedoch lese ...
    .. würde ich das hier jedoch stark in Frage stellen!

    Der andere Ansatz ist eher BWL-mäßig und sieht den Vorteil in der Verfügbarkeit der Mittel für z.B. Refinanzierung oder Neuinvestitionen. Dann ist die Sofortabschreibung zu empfehlen!

    Du erwischt mich insoweit auf dem falschen Fuß, als ich lieber morgen nochmal nachschaue! Im Normalfall ist die Garage, egal ob Einzel- oder TG-Stellplatz, Bestandteil der Immo mit dieser abzuschreiben. Nur in Ausnahmefällen stellt die Garage ein eigenes Wirtschaftsgut dar, das einzeln abgeschrieben wird. Grundsätzlich ist man aber auch dann im §7 Abs.4 EStG mit der pauschalierdenden Betrachtungsweise drin, denn auch eine Garage ist ein Gebäude!

    Ja, denn Du musst für jede einzelne Immo eine Anlage V vollständig ausfüllen!
    Auch den Bohrer müsstest Du grundsätzlich prozentual zuordnen (private Nutzung nicht vergessen!). Hier wird aber aus Vereinfachungsgründen auch gerne drauf verzichtet und man kann ihn einem Objekt insgesamt zuordnen.

    taxpert
     
  7. Ferdl

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    @ Einsteiger
    nach meiner Einschätzung würde ich der Ausage taxpert's erheblich mehr Gewicht geben als diversen windigen Internetseiten.
    @taxpert
    ich hätte eigendlich vermutet daß die langjährige Abschreibung eher den durchschnittlichen Einkommen zugute kommen.
    Wer in höheren Steuersätzen unterwegs ist wird eher kürzere Abschreibungen bevorzugen, wer sehr niedrige Steuersätze hat wird kaum in Mietimmos investieren?

    Bezüglich Garage: kannst du mE schneller Abschreiben wenn du sie seperat vermietest, dann fällt aber Umsatzsteuer an. So mal ganz verkürzt dargestellt.
     
  8. #7 taxpert, 25.01.2019
    taxpert

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    Zur Vervollstänigung:
    Mit was willst Du das begründen? Auch eine Einzelgarage oder TG-Stellplatz ist ei Gebäude bzw. Gebäudeteil. Von daher bist Du zwingend im §7 Abs.4 EStG. Für eine kürzere ND müsstest Du also in §7 Abs.4 Satz 2 EStG kommen. Dafür musst Du den entsprechenden Nachweis führen.

    Wenn Du im Spitzensteuersatz unterwegs bist, ist es völlig egal, denn die steuerliche Entlastung ist immer gleich!

    Beispielsrechnung:
    Unterstellt sei ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 p.a in diesem und auch in den kommenden vier Jahren. Außerdem wird unterstellt, dass sich weder Grundfreibetrag noch sonstige Tarifänderungen ergeben!

    Bei Wk in Höhe von 20.000 € beträgt die Steuerminderung bei sofortiger Abschreibung 6.082 € inkl. SolZ, bei Verteilung auf 5 Jahre 6.455 € inkl SolZ!

    Geht man davon aus, dass in den kommenden Jahren das Einkommen steigt (z.B. Lohnerhöhungen, Mieteinnahmen), verstärkt sich dieser Effekt noch! Grund dafür ist der progressive Verlauf des Steuertarifs.

    taxpert
     
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