15%-Regelung bei Renovierung nach Räumungsklage

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von oodaniel, 05.01.2016.

  1. #1 oodaniel, 05.01.2016
    oodaniel

    oodaniel Gast

    Hallo,
    ich bin neu hier und vielleicht kann mir ja jemand helfen:

    Ich habe vor ca. 3 Jahren eine vermietete Eigentumswohnung gekauft und dafür
    genau 30 000 € bezahlt + Gebühren für Notar, Makler usw.

    Leider hat sich der Mieter wg. familiärer Probleme sehr schnell zum extremen Säufer
    und Raucher entwickelt, so dass ich ihn u.a. wg. Verwahrlosung der Wohnung
    per Räumungsklage und mit Gerichtsvollzieher aus der Wohnung „räumen“ musste.
    Mit seiner Einwilligung „durfte“ ich tatsächlich auch seinen gesamten Hausrat in Eigenleistung restlos entsorgen.
    Nun bin ich dabei, fast ausschließlich in Eigenleistung die verwahrloste Wohnung wieder in
    Ordnung zu bringen.

    Mein Problem:
    Mit meinen Kosten für Räumung und Renovierung komme ich nun gefährlich nahe an
    15 % des Kaufpreises der Wohnung, also an 4500 €.

    Ich weiß: Diese 15 % darf man in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf nicht erreichen, denn dann kann man sie nicht gleich von den Steuern absetzen, sondern diese werden dann als „anschaffungsnahe“ Kosten auf 50 Jahre verteilt, was ja unterm Strich steuerlich fast nichts bringt.

    Frage: Was zählt alles zu den Kosten, die zusammen die 15 % nicht erreichen dürfen:

    1. Gerichtskosten und Kosten für Gerichtsvollzieher?
    2. Kosten für Bereitstellung und Abtransport des Müllcontaiers für den Sperrmüll meines
    Ex-Mieters?
    3. Meine Fahrtkosten zu der Wohnung u. zurück? (Ich wohne 40 km entfernt.)
    4. Kosten für neuen Fußbodenbelag, Tapeten, Farbe etc.?
    5. Handwerkerrechnungen?

    Also, an der Wohnung hat sich im Prinzip nichts verändert, außer das aus einem Dreckloch
    wieder eine schöne Wohnung wird.

    Danke.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Ein Blick ins Gesetz ...

    "Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen." (§ 6 Abs. 1a EStG)

    Also Grobformel: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen.


    Nein.

    Nein.

    Ja.


    Ja.

    Abhängig davon, welcher Maßnahme aus 1, 2, 4 ,5 die Fahrt zuzuordnen ist, also z.B.:
    • Besitzeinweisung durch den GV: Nein.
    • Ortstermin mit Handwerker: Ja.
     
    Syker gefällt das.
  4. #3 oodaniel, 14.01.2016
    oodaniel

    oodaniel Gast

    Danke für die Antwort, Andrés.
     
  5. #4 Akkarin, 14.01.2016
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

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    Hm, sprich mal mit deinem SB, wie viel Spielraum er da sieht. Andres hat 100 % Recht, aber der Gesetzgeber wollte mit der Norm etwas anderes regeln.
    Wiederaufbau nach Raeumung war da ehr nicht gemeint.
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Vor ca.3 Jahren kann kurz davor sein oder kurz danach. Wann hast Du denn gekauft, bzw wann ging es an Dir über?
     
  7. #6 immodream, 15.01.2016
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo oodaniel,
    die 15 % Regelung wurde gemacht, damit Immobilienbesitzer nicht renovierungsbedürftige Immobilien kaufen , modernisieren und umbauen und das alles über die Reduzierung ihrer Einkommensteuer mit ihrem Steuersatz abrechen können.
    Ich würde auch versuchen, mit dem zuständigen Sachbearbeiter des Finanzamtes zu reden und deine besondere Situation zu schildern.
    Viel Erfolg
    Immodream
     
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