16% Mehrwertsteuer

Diskutiere 16% Mehrwertsteuer im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo zusammen, am 01.07.2020 wird der Mehrwertsteuerbetrrag von 19% auf 16% gesenkt. Somit ändert sich ja auch der Mietzahlungsbetrag bei...

  1. SaMaa

    SaMaa Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    am 01.07.2020 wird der Mehrwertsteuerbetrrag von 19% auf 16% gesenkt. Somit ändert sich ja auch der Mietzahlungsbetrag bei Verträgen die eine Mehrwertsteuer beinhalten.

    Wie handhabt ihr das bei euren Verträgen?

    Informiert ihr eure Mieter und teilt ihnen dann den neuen Mietbetrag für die nächsten 6 Monate mit oder ändert ihr die Mietverträge zeitlich befristet?

    Oder wie macht ihr das bzw. wie wäre die richtige Vorgehnsweise bei einem Mietvertrag mit ausgewiesenem 19% Mehrwertsteuerbetrag?
     
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  3. #2 Dschei2, 19.06.2020
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    Habe in einem anderen Forum auch schon gefragt, da wurden auch ein paar gute Links gepostet.
    Hoffe, das ist okay, wenn ich hier mal den Link setze:
    https://www.recht.de/phpbb/viewtopic.php?f=30&t=285896

    Allerdings warte ich jetzt noch, bis die Entscheidung wirklich durch ist und dann gehen meine Briefe mit Neu-Berechnung raus.
     
  4. SaMaa

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    @Dschei2

    Vielen Dank...Aber wenn ich ehrlich bin, viel schlauer bin ich nun auch nicht. Ausser das ich nun den Begriff " Dauerrechnung" kenne ;)
    und was ich mich frage, auf welche Entscheidung wartest Du, denn die Absenkung ist ja schon beschlossen und ab 01.07.2020 in Kraft.
    Oder habe ich bei den Links irgendwas überlesen?
     
  5. #4 Dschei2, 19.06.2020
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    Sorry, Politik ist nicht mein Ding, dachte das muss noch durch den Bundestag?
    https://www.tagesschau.de/inland/bundestag-konjunkturpaket-105.html

    Und aus den Beschreibungen zur Dauerrechnung habe ich mir herausgelesen, dass ich die Mieter eben anschreiben muss, die Mietbestandteile nennen, aktuelle MwSt draufrechnen und dann sagen von Juli bis Dezember bitte das zahlen.

    Was mich irritiert hat, dass anscheinend meine Steuernummer draufmuss. Habe ich in keinem Mietvertrag drin. Aber da wollte ich die Steuerberaterin noch befragen ...
     
  6. SaMaa

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    Was mich verwirrt ist, wenn ich eine Rechnungsnummer für die Dauerrechnung vergeben muss, dann müsste ich ja eigentlich auch für jeden Monat eine Rechnungsnummer für meinen Gewerbemieter vergeben. Aber monatliche Rechnungen habe ich ihm auch noch nie geschrieben, zumal er das Objekt auch privat gemietet hat, es aber aufgrund der Beschaffenheit ein mehrwertsteuerpflichtiges Objekt ist.
     
  7. #6 immobiliensammler, 19.06.2020
    immobiliensammler

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    Der Vorteil der Dauerrechnung (das kann der Mietvertrag sein) ist ja eben, dass Du dann nicht monatlich Rechnungen schreiben musst (daher Dauerrechnung). Dazu muss der Mietvertrag aber alle Angaben enthalten, die auch für eine Rechnung verlangt werden, u.a. eben die Umsatzsteuer-ID oder die Steuernummer des Vermieters und eben eine laufende Nummerierung (z.B. der umsatzsteuerpflichtigen Mietverträge).
     
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  8. Andres

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    Liegt derzeit noch bei meiner Steuerberaterin. Wenn es nach mir ginge, würde ich gar nichts tun, den gleichen Bruttobetrag kassieren, die überhöht ausgewiesene USt. zahlen und den Mieter das Geld über den Vorsteuerabzug wieder holen lassen. Ist ja ohnehin ein Nullsummenspiel ... . Allerdings war die Dame im ersten Moment sichtlich "not amused" - mal sehen, was da kommt.

    Ich ahne, dass es am Ende doch eine Korrekturrechnung für die kommenden 6 Monate wird, § 31 UStDV.


    Fest? Das wird knifflig. Bei mir ist die übliche "zzgl. USt von derzeit 19 %"-Passus enthalten.


    Ja, aber es wäre doch sehr ungewöhnlich, wenn die GroKo einen Kabinettsbeschluss nicht mehr durch den Bundestag bringen würde. Dann muss noch der Bundesrat zustimmen, aber das gilt auch als praktisch sicher.


    Das kann ich abkürzen: Muss rein. Oder du lässt dir eine Umsatzsteuer-ID zuteilen - die tut's auch.
     
  9. #8 SaMaa, 19.06.2020
    Zuletzt bearbeitet: 19.06.2020
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    @Andres

    Bei mir in meinem Mietvertrag steht drin:

    Die Grund/Nettomiete beträgt monatlich
    jeweils gesetzliche Mehrwertsteuer ( z.Zt. 19%)
    Gesamtmiete

    Reicht das nun, wenn ich den Mieter über die Veränderung eine eMail mit angefügtem PDF(enthält dann die Info über die MwStanpassung inkl Steuernummer und IdNummer) schreibe, mit der Bitte für die 6 Monate nur noch die Miete plus 16% MwSt. zu zahlen.

    @immobiliensammler

    Mein Mietvertrag enthält zwar eine Mietvertragsnummer aber leider keine Steuernummervon mir ,da der Mieter privat gemietet hat und ich nur der richtigkeithalber die MwSt erhoben und ausgwiesen habe.
     
  10. Andres

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    Aktuell vermute ich, dass das Ganze als "Rechnungskorrektur" bezeichnet werden sollte. Der Mietvertrag ist bereits eine Rechnung und ich habe ansonsten erhebliche Bedenken, dem Mieter ein zweites Dokument, auf dem ich die Umsatzsteuer ausweise, zu übergeben. Für dieses Schreiben sind in jedem Fall alle Anforderungen an eine Rechnung zu erfüllen.

    Ob das reicht, finde ich hoffentlich noch heraus, aber im Moment vermute ich das. Per PDF (oder allgemein elektronisch) erfordert die Zustimmung des Mieters. Die Zustimmung kann formlos gegeben werden. Bei mir gibt's die Rechnung auf Papier. Telefoniert haben wir schon und werden wir sicher auch nochmal.
     
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  11. susi

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    ...und was hat die sicherlich nette Dame gesagt?

    Mein Plan ist, im Januar 2021 eine Rechnungskorrektur an alle Gewerbemieter zu schicken und die MwSt. auf die Miete von Juli bis Dezember 2020 zu erstatten. Ist das rechtskonform? Oder muss ich die MwSt. monatlich erstatten?

    Sehe ich das richtig, dass Nebenkostenvorauszahlung unverändert bleiben können? Ihr MwSt.-Anteil wird bei der Betriebs- und Heizkostenabrechnung ja berücksichtigt. In den Mietverträgen ist auch nur die MwSt. auf die Miete ausgewiesen.
     
  12. SaMaa

    SaMaa Erfahrener Benutzer

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    Soweit wie mir bekannt heißt es, wer in der Zeit 01.07.2020 bis 31.12.2020 19% MwSt auf seine Mieten an- bzw. ein nimmt muss auch 19% an das Finanzamt abführen. Wer nur 16% an- bzw.ein nimmt nur 16%
     
  13. Andres

    Andres
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    Rechnungskorrektur, vorab für die kommenden Monate. Ging Ende der letzten Woche raus und ist auch schon persönlich mit den Mietern so besprochen.


    Das ist schon wieder eine Frage der Vertragsgestaltung. In meinen Verträgen wird die USt am Ende auf die Netto-Summe von Miete und BK-Vorauszahlung aufgeschlagen. Dann ändert sich auch die Höher der Vorauszahlung.


    Das ist richtig: Wer zu viel USt ausweist, muss sie trotzdem abführen. Die Frage ist eher, welche Folgen das später im Vorsteuerabzug hat und ob der Mieter nicht einen Rechtsanspruch auf die Korrektur der Rechnung haben könnte.
     
  14. #13 taxpert, 30.06.2020
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    §14c UStG, hier Abs.1 da Steuer zu hoch ausgewiesen wurde (nicht Abs. 2 unberechtigt ausgewiesen wurde).

    Zwar braucht der empfangende Unternehmer nicht prüfen, ob das UStG vom leistenden Unternehmer richtig angewendet wurde -sprich steuerfrei, ermäßigter Steuersatz, voller Steuersatz- und kann daher grundsätzlich die ausgewiesene USt als VoSt abziehen. Das findet jedoch seine Grenze in "falsche" Steuersätzen! Ein Ausweis mit 19% im zweiten Hj. 2020 ist daher vergleichbar mit einem Ausweis zu "normalen" Zeiten mit 22% USt! Hier kann daher nur die gesetzlich geschuldete USt in Höhe von 16% als VoSt geltend gemacht werden.

    Er hat einen Anspruch, A14.11 Abs.3 Satz 1UStAE.

    In dem in Planung befindlichen BMF-Schreiben zur USt-Senkung wird hinsichtlich der Rechnungsänderung bei Dauerleistungen auf den schon von @Andres genannten §31 UStDV verwiesen.

    taxpert
     
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  15. #14 susi, 30.06.2020
    Zuletzt bearbeitet: 30.06.2020
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    Dann habe ich also Mist gebaut.

    Ich kann jetzt natürlich an alle Gewerbemieter schreiben und die MwSt. korrigieren aber was ist mit den parallel eintrudelnden Mieten für Juli 2020?

    Das bedeutet, dass 19% vom Mieter gezahlt wurden, ich aber nur 17% gegenüber dem Finanzamt geltend machen kann? Und der Mieter?

    Kann ich das nicht heilen, indem ich die zu viel gezahlten MwSt. im Laufe des Juli zurückzahle?
     
  16. SaMaa

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    16% ;)
     
  17. #16 ehrenwertes Haus, 30.06.2020
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    Das Zuviel an MwSt rücküberweisen wäre meine Wahl, um weiteres Kuddelmuddel mit den Rechnungsbeträgen zu vermeiden.

    Ich würde einfach mit den betroffenen Mieter reden und diese Optionen vorschlagen.
    Alternativ eine Rechnungskorrektur, die das Zuviel an MwSt im Juli bei der Augustrechnung berücksichtigt, sollte auch steuerlich ok sein. Ist aber nur mein Bauchgefühl.
    @taxpert hat bestimmt noch was fundierteres auf Lager.
     
  18. #17 taxpert, 30.06.2020
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    Geltend machen kannst Du als leistender Unternehmer (= Vermieter) gar nichts!

    Bei 1.000 € Nettomiete und einem Steuerausweis von 190 € führst Du 190 € an das FA ab, auch wenn der Steuersatz nur 16% beträgt, §14c UStG.

    Der Leistungsempfänger (= Mieter) kann aber nicht die 190 € als VoSt geltend machen, sondern nur 164 € (16/116 von 1.190 €).

    Natürlich alles mit einem formlosen Anschreiben, in dem der niedrigere Bruttobetrag und die niedrigere USt für den Zeitraum 01.07.- 31.12.2020 ausgewiesen wird und von dem eine Kopie beim Mietvertrag aufbewahrt wird (= Dokument im Sinne des §31 UStDV).

    taxpert
     
  19. susi

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    Danke für die Erklärung!

    Darf die Vermieterin das einfach so machen oder müssen die Mieter dem zustimmen?
     
  20. #19 taxpert, 01.07.2020
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    Eine Änderung der Miete wegen der gesetzlichen Änderung des USt-Satzes -egal ob nach oben oder nach unten!- ist keine Mietänderung, da Du mit den gewerblichen Mietern ja eine Nettomietvereinbarung hast. Die USt belastet den Unternehmer -im Normalfall- nicht, da er sie vollständig über die VoSt zurück bekommt.

    Im beschrieben Fall wäre das Nicht-Ändern eine versteckte Mieterhöhung, da die Nettomiete 26 € steiegen würde.

    taxpert
     
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