2-er WEG über gemeinsame Zuwegung, Streit mit Miteigentümer

Diskutiere 2-er WEG über gemeinsame Zuwegung, Streit mit Miteigentümer im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen - und wieder wird dieser alte Thread exhumiert. In meinem Fall ist es echt bescheuert, den es handelt sich nicht um eine WEG...

  1. #1 morast2011, 05.09.2017
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    Hallo zusammen - und wieder wird dieser alte Thread exhumiert. In meinem Fall ist es echt bescheuert, den es handelt sich nicht um eine WEG innerhalb eines Hauses mit zwei ETW, sondern um zwei getrennte Hauser, die an einer Seite aneinandergeflanscht sind. Das erste Haus (meins) ist Bj. 1954 und war mal freistehend.Das zweite Haus wurde von Tochter und Schwiegersohn angebaut, eine gemeinsamme Zuwegung wurde geschaffen um die Hauseingänge auf der, der Straße abgewandten Seite zu erreichen. Unsere WEG umfasst also nur diese Zuwegung, die an der schmalsten Stelle 1,22m breit ist. An dem einen Ende gibt es eine abschließbare Tür, das andere Ende ist offen. Innerhalb dieser Zuwegung liegen liegen zusätzliche Türen zu den jeweiligen Kellern/Garagen, es sind aber nicht die einzigen Eingänge zu diesen Räumen. Nach der Scheidung der Kinder wurde das Grundstück geteilt, linkes Haus gehörte den Eltern, rechtes Haus dem Schwiegersohn. Die Teilungserklärung macht keine Aussage über die Nutzung der Zuwegung, ein Verwalter war logischerweise auch noch nie bestellt (wer macht das auch schon für ca. 13m überdachten Weg) Der Schwiegersohn hatte das Haus vermietet. Wir haben das Elternhaus (links) gekauft und kernsaniert, mit den Mietern und dem Besitzer des rechten Hauses gab es nie Probleme, wenn einmal etwas zu klären war ging das unbürokratisch auf dem kurzen Dienstweg. Dann hat der Besitzer das Haus verkauft, und dann ist dieser "I..." ist eingezogen - dauerhaft gleichförmiger Gesichtsausdruck, immer ähnlich nichtssagend gekleidet, immer die Plisses an den Fenstern hochgezogen oder die Rolläden nach unten. Ich weiß nie genau, ob die Nachbarn zu Hause sind oder nicht, sehr selten sieht man den Wäscheständer auf dem Balkon. Und nun versucht er, die gewachsenen Strukturen im täglichen Miteinander nach seinem Gusto umzugestalten.

    Ich stele gerne meine Einkäufe und andere Dinge in der Nische vor meiner Kellertür in der Zuwegung ab, so wie immer - die Zuwegung ist an dieser Stelle gut 1,6m breit, doppelt so breit wie z.B.ein Fluchtweg nach Arbeitsstättenverordnung für fünf Personen zu sein hätte; neulich fing er an mir diese Sachen nach oben zu tragen und beschwerte sich, ich würde den Fluchtweg versperren (deswegen der Hinweis auf die breite des Fluchtweges an Arbeitsstätten, hier gelten strengere Regeln). Es kam zum Wortgefecht, er drohte mit Gestzen und Urteilen, die "Herr Google" allerdings nicht finden konnte, als ich danach suchte - beinahe ware es handgreiflich geworden. In der Vergangenheit hatte ich es mit ähnlichen Machtmenschen mit Kontrollzwang zu tun, die glaubten sie würden alle Gesetze und Urteile kennen und SIE seien im Recht. Natürlich haben wir uns geweigert nach deren Pfeife zu tanzen, die Idioten sind dann, z.T. gegen den Rat ihres jeweiligen Anwaltes vor Gericht gezogen und haben - wen wunderts - verloren.

    Den Anwalt mussten wir nie bezahlen, aber die Zeit die es gekostet hat, und den Aufwand den wir betreiben mussten, den hat keener bezahlt.

    Hat jemand einen guten Tipp, wie wir uns verhalten sollen? Ein Verkauf des Hauses steht nicht zur Diskussion.

    Danke im Voraus an alle für ein Feedback.
     
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  3. dots

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    Was für eine Sauerei! Besonders das mit den Plisses (oder wie auch immer man das schreibt) und den Rolladen.
    Schon mal daran gedacht, dass die "gewachsenen Strukturen" vielleicht "falsch" sein könnten? Du stellst die hier als per se richtig dar ...



    Okay, jetzt mal ernsthaft:
    Ich muss gestehen, dass ich nur bis zu dem zitierten gelesen habe - da ja scheinbar eine bestimmte Richtung bezüglich der (gewünschten) Antworten vorgegeben ist.
     
  4. Duncan

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    Nach Gesetz braucht auch eine 2er WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung und die ETV wird für 2 genauso formal einberufen wie für 1857 Eigentümer.

    Man sollte mal überlegen und sich entsprechend beraten lassen, ob man eine echte Teilung in 2 Häuser hinbekommt. Lieber mal ein paar tausend € ausgegeben, umgebaut und einen Zaun gezogen als nachher 20 Jahre im Knast sitzen weil man dem Nachbarn mal die Krawatte zu eng angezogen hat...
     
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  5. Andres

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    Nach meinem Verständnis von § 1 WEG ist das nicht möglich, denn Miteigentumsanteile an Gemeinschaftseigentum kennt das Gesetz nur in Verbindung mit Sondereigentum, d.h. Wohn- oder Teileigentum. Auch der Errichtung einer Gemeinschaft nach den beiden Varianten aus den §§ 3 und 8 WEG scheint mir diese Annahme zu Grunde zu liegen.

    Wenn man sich mit der Rechtslage ernsthaft befassen will, wäre zuerst zu klären, welches Rechtsverhältnis hier überhaupt besteht. Das beginnt mit der Beschaffung eines Grundbuchauszugs. Anders kommt man nie über eine Diskussion auf dem Niveau von "das war schon immer so" oder irgendwelcher Bauchgefühle hinaus.


    Aber wenn wir schon bei Bauchgefühlen sind: Mein Bauchgefühl sagt mir, dass die Vorgeschichte ...
    ... ein starkes Indiz dafür ist, dass man die Schaffung einer rechtlich sauberen Lösung damals verpennt hat. Alle hatten sich ganz doll lieb und es war kein Problem. Dann hat man verkauft und es war wenigstens nicht mehr das eigene Problem ...
     
  6. #5 Sweeney, 05.09.2017
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    Ich möchte einen ganz verrückten Vorschlag unterbreiten: Einfach die Fluchtwege nicht mit Einkäufen versperren und schon ist das Problem gelöst.
    Auch langfristig wird vorbenannter Vorschlag, der reflektierendes Handeln erfordert, durchaus zuträglich sein für den Frieden und die eigenen Nerven.
     
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  7. dots

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    Das wird (trotz der Genialität) nicht zielführend sein, weil es die eigentlichen Probleme nicht löst:
    Und das alles nur, weil der, der das Nachbarhaus gekauft hat, sich zwar völlig korrekt, aber nicht genau so wie die Vorgänger verhält. Und sich nicht an die Vereinbarungen, die mit dem Vorgänger geschlossen worden sind (nicht mit ihm!) hält.
     
  8. #7 Aktionär, 06.09.2017
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    Da muss ich doch direkt an das hier schon oft im Forum besprochene "Gewohnheitsrecht" denken ...
     
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  9. #8 morast2011, 06.09.2017
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    @ dots:

    NEIN, die Antworten die ich erwarte sollen nicht in eine bestimmte Richtung gehen, ich erwarte möglichst objektive Antworten, unter Zuhilfenahme von persönlichen Erfahrungen und/oder der Kenntnis von Gesetzen, die mir nicht vorliegen. Von „Herrn Google“ und „Frau Yahoo“, sowie deren Verwandten (Bing, etc.) wurden bei meiner Suche keine Ergebnisse geliefert, die mir weiterhelfen, weder in die eine, noch in die andere Richtung.

    Die Beschreibung der nachbarlichen Verhaltensweisen (Plisse, Aussehen, etc.) soll dem Leser helfen, sich ein Bild von der Person zu machen (es sind zwei neue Bewohner, ein augenscheinlich heterosexuelles Paar, nur mit einem gibt es die Auseinandersetzung) Man igelt sich ein und hat wenig bis gar keinen Kontakt zu den Mitbewohnern in der Straße. Sowohl ich als auch mein Familien-, Freundes- und Bekanntenkreis bezeichnet das als „schräg“, „strange“, oder eben einfach nicht normal. Und nur weil 20-30 Personen meine Einschätzung teilen, können wir damit auch falsch liegen. Ob man das Verhalten als „normal“ bezeichnet, bleibt daher jedem selbst überlassen. [Die Bezeichnung normal oder unnormal ist individuell und subjektiv. Etwas, das 99% der Menschen als abnormal oder pervers einstufen, stuft das verbleibende 1% als „normal“ ein (Dr. Mark Benecke, Kriminalbiologe)]


    @ Duncan:

    Gesetz hin oder her – es macht wenig Sinn für eine überbaute Zuwegung, die in verschieden großen Anteilen auf beiden Grundstücken liegt und etwa 13-15m² groß ist eine Verwalter einzusetzen, das ist unwirtschaftlich. Auch mit Verwalter haben die Beteiligten gegensätzliche Meinungen, es kann also weder ein einstimmiger noch ein mehrheitlicher Beschluss gefasst werden. Wir würden uns gegenseitig als Verwalter ablehnen, und ein externer Verwalter würde den Zirkus nicht lange mitmachen.

    Zudem sind es zwei Häuser, auf zwei separaten Grundstücken (steht so im Grundbuch, als Sondereigentum), lediglich die überbaute Zuwegung, die auf beiden Grundstücken liegt, ist als Gemeinschaftseigentum eingetragen. Auch unsere Garage, auf der anderen Seite des Nachbarhauses ist unser Sondereigentum. Eine wirklich saubere Trennung ist hier nur mit aufwendigen Umbaumaßnahmen und z.B. Aufgabe der Garage möglich. Das ist für uns keine akzeptable Option.

    Wir hätten das andere Haus gerne gekauft, aber jeden Cent den wir auftreiben konnten haben wir in unser Haus gesteckt, da war nix übrig. Außerdem war der aufgerufene Preis völlig überzogen, aber der ehem. Besitzer hatte Glück („Jeden Tag steht ein Dummer auf, Du musst ihn nur finden – er hat ihn gefunden)


    @ Andres:

    Richtig, sowohl unser Haus und die Garage als auch sein Haus sind Sondereigentum, die Zuwegung, die auf beiden Grundstücken verläuft ist Gemeinschaftseigentum. Und Dein Bauchgefühl täuscht Dich nicht.

    Eine rechtlich saubere Lösung wurde von den ursprünglichen Besitzern nicht getroffen, man ist ja schließlich eine Familie (gewesen)


    @ Sweeney:

    Es wird kein Fluchtweg versperrt! Die befragten Suchmaschinen lieferten für „Fluchtweg in Privathäusern“ oder „Fluchtwege nach WEG“ immer nur Beispiele für Fluchtwege innerhalb des Gebäudes einer WEG, in der Regel mit ETW in Eigennutzung oder Vermietung. Unsere Konstellation kommt nirgends vor. Die im Netz gefundenen Definitionen für Fluchtweg beschreiben diesen als “Weg aus einem Gebäude hinaus ins Freie“ bei uns also aus dem Haus raus in den großen Garten, von dem aus man relativ gefahrlos dem Abbrennen des Hauses im Falle des „wenn“ zusehen könnte. Ein Fluchtweg führt nicht zwingend auf eine öffentliche Straße. Sind Dinge in der Nische vor unserer Kellertür abgestellt, verbleibt eine Wegbreite von 1,22m; gemäß Arbeitsstättenverordnung, die ich ersatzweise heranziehe, muß die Fluchtwegbreite bei einer zu erwartenden Anzahl von fünf flüchtenden Personen (so viele wohnen in unsere Konstellation) 0,85m betragen. Meiner Ansicht nach erwächst hieraus kein Problem.

    Es ist wohl eher das optische Erscheinungsbild, daß den Nachbarn stört, er mag es auch nicht, daß die Spielsachen unseres Sohnes in unserem Garten oder auf unserer Terasse herumliegen.


    @ dots (zum zweiten):

    FALSCH – das ist ja die Frage die es zu klären gilt, verhält er sich richtig (gesetzeskonform) oder tun wir es? Vielleicht können wir uns auf ein „Gewohnheitsrecht“ berufen, da sowohl wir als auch die jeweiligen Vorbesitzer das so gehandhabt haben.


    Eine freundliche Bitte, die Dinge aus seinem Blickfeld zu entfernen wäre sicherlich hilfreich gewesen; eine Person mit der Aura eines „Holländer Michels“ wie im Märchen „Das kalte Herz“ oder der jener „grauen Herren“ aus Michael Endes „Momo“ interpretiert freundlich jedoch deutlich anders als wir.


    Ach ja, ich neige nicht dazu, dem Nachbarn einen „körperlichen Verweis“ zu erteilen, aber ich rechne damit, daß er irgendwann die Beherrschung verliert.


    [Bem.: Mit seinen früheren WEGlern hat er dem Hörensagen nach wohl ähnliches „gerissen“, aber fünf Gegenparteien sind eine andere Nummer wie nur eine Gegenpartei]
     
  10. #9 Aktionär, 06.09.2017
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    Achje, erst wird das Objekt vor der Nase weggeschnappt und dann kann man ncoh nciht mal durch die Fenster schauen, ob und wer zu Hause ist. So geht´s natürlich nicht.
    Dann wird auch noch von "Hörensagen" gesprochen. Sag mal, kann es sein, dass ihr in einem kleineren Ort/Dorf lebt?

    Schonmal auf die Idee gekommen, dass euer Nachbar einfach nur gerne seine Ruhe hätte und keinen Wert auf nachbarschaftlichen Kontakt legt? Und den Wunsch Gemeinschaftseigentum nicht mit Spielzeug und/oder Einkäufen voll zu stellen finde ich jetzt auch nicht verwerflich.
     
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  11. dots

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    Solange du es nicht schaffst, deine Emotionen aus dem Spiel zu lassen, helfen dir Gesetze und Erfahrungen vermutlich überhaupt nicht weiter.

    Das Gesetz unterscheidet aber leider nicht zwischen "normalen" Leuten wie dir und mir und "unnormalen" Leuten (wie die, die dich stören).

    Du kannst noch weitere 100 oder tausend Leute suchen, die dieses Pärchen für "unnormal" halten - das ist total unerheblich.
    Schritt 1 wäre für dich, zu verstehen, zu begreifen und zu akzeptieren, dass es Regeln gibt, die für alle gelten. An diese Regeln hast du dich genau so zu halten wie das "unnormale" Pärchen.
     
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  12. #11 immobiliensammler, 06.09.2017
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    Das ist jetzt die Antwort auf die ich gewartet habe. Es ist also nicht nur die Zuwegung geteilt, vielmehr stellt Ihr eine WEG dar, die beide Häuser umfasst. Diese WEG braucht zwingend einen Verwalter, wenn Du das nicht willst kann der andere die Einsetzung eines (von beiden zu bezahelnden) Verwalters durch das Gericht erzwingen.

    Also noch einmal ganz klar: Das gesamte Grundstück stellt eine WEG dar, nicht nur die Zuwegung. Wenn diese Grundkenntnis aus dem WEG-Recht nicht einmal vorhandne ist empfehle ich den Besuch bei einem Fachanwalt für WEG-Recht, der berät Dich gerne.
     
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  13. #12 immobiliensammler, 06.09.2017
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    Doch, es wurde schon eine rechtlich saubere Lösung (Aufteilung in Sondereigentum nach WEG) getroffen, man muss dies nur entsprechend umsetzen.

    Warum man das Grundstück nicht real geteilt hat weiß ich nicht, kenne aus eigener Erfahrung z.B. Situationen, dass Hinterlieger von der Stadt nicht gewünscht wurden und deshalb die Teilung des Grundstücks verweigert wurde. Findige Bauträger haben dann eben aus den zwei Häusern eine WEG gemacht und keine Realteilung gebraucht.
     
  14. Andres

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    Und auch das ist nicht zutreffend, weil es nicht legal wäre. Ein ganzes Haus kann nicht Sondereigentum sein, mindestens seine konstruktiven Bestandteile (insbesondere Außenwände, Dach) sind Gemeinschaftseigentum. Damit umfasst die Gemeinschaft wesentlich mehr, als von dir bisher angenommen. Solange solche Zusammenhänge nicht klar sind, macht es keinen Sinn, mit der juristischen Keule zu schwingen - der Rückschlag könnte schmerzhaft sein.
     
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  15. #14 morast2011, 13.09.2017
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    @ All:

    Vielen Dank für die zahlreichen Rückmeldungen. So wie es aussieht kommen wir nicht um einen Anwalt oder ein Gerichtsverfahren herum, da beide Seiten der Meinung sind im Recht zu sein. Dessen Entscheidung müssen dann beide Seiten hinnehmen. Vorerst vermeiden wir es, Dinge vor unserer Kellertür abzustellen, es sei denn wir brauchen eine Idioten, der uns die Einkäufe nach oben trägt.

    @Aktionär:

    Wer seine Ruhe haben will, sollte nicht ein derartiges Objekt kaufen, ohne feste Abgrenzung zu den Nachbarn, mit vielen Kindern drumherum, in einer Straße in der „gelebt“ wird. Eine Familie mit kleinen Kindern sollte auch kein Objekt in einer Straße kaufen, in der nur Rentner wohnen, da ist der Unmut der Anwohner vorprogrammiert. Selbstverständlich ist es jedem freigestellt, gegen den gesunden Menschenverstand zu entscheiden. Weggeschnappt wurde uns das Objekt nicht, der neue Nachbar war nur dumm genug den überzogenen Preis zu zahlen.

    Die Art der Nutzung des Gemeinschaftseigentums ist nicht eindeutig geregelt – das ist ja unser Problem. Auch ein Verwalter wird das Problem nicht lösen.

    @ Immobiliensammler:

    Es sind zwei Grundstücke, diese sind vermessen, Grenzpunkte sind vorhanden. Unser Haus (Bj. 1954) stand ursprünglich alleine, in 1996 wurde das andere Haus press drangesetzt, die Dächer haben unterschiedliches Niveau. Das Grundstück, welches bis 1996 beide Teile umfasste wurde dann 1996 geteilt. Die Teilungserklärung macht hinsichtlich der Zuwegung keinerlei Aussage zur Nutzung. Man hätte das neue Haus auch so bauen können, daß diese Problematik gar nicht erst entsteht, aber man war doch „Familie“.


    @ Andres:

    Die Häuser sind definitiv komplett Sondereigentum, so steht es im Grundbuch. Das was Du beschreibst hätten wir nicht gekauft. Unser Haus (Bj. 1954) stand ursprünglich alleine, in 1996 wurde das andere Haus press drangesetzt, die Dächer haben unterschiedliches Niveau. Das Grundstück, welches bis 1996 beide Teile umfasste wurde dann 1996 geteilt. Die Teilungserklärung macht hinsichtlich der Zuwegung keinerlei Aussage zur Nutzung. Man hätte das neue Haus auch so bauen können, daß diese Problematik gar nicht erst entsteht, aber man war doch „Familie“.
     
  16. #15 immobiliensammler, 13.09.2017
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    Um Missverständnisse zu vermeiden: Stelle doch einfach mal rein, was im Wohnungsgrundbuch steht (als Beschreibung). Ich habe eine starke Vermutung, aber nur zur Bestätigung (oder aber den Inhalt der Teilungserklärung (nur die Beschreibung des Grundbesitzes)).

    Wobei hier auch Begriffe durcheinandergeworfen werden, ich denke dass das Grundstück eben nicht GETEILT wurde (sonst wären das ja im Grundbuch jetzt zwei Grundstücke), sondern nach WEG GETEILT wurde, also zwei Wohnungsgrundbücher für die Häuser angelegt wurden. (Im Grundbuch steht also weiter ein Grundstück, für welches es dann zwei Wohnungsgrundbücher gibt)
     
  17. #16 Micha84, 13.09.2017
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    Hallo zusammen ich sehe das wie Immobiliensammler wenn die Grundstücke getrennt worden wären, müsste es zwei Grundbücher geben und in dem einem müsste dann ein Wegerecht eingetragen sein das der eine Nachbar über den Weg des anderen zur Straße gehen darf und um gekehrt der andere über den Weg zur Garage.

    Die konkrete Frage die sich daraus ergibt lautet also: Gibt es zwei getrennte Grundbücher oder ein Gemeinsames mit 2 Wohnungsgrundbüchern?
     
  18. #17 morast2011, 14.09.2017
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    OK, ich prüfe den genauen Grundbucheintrag schnellstmöglich und kopiere ihn so wir er ist hier ins Forum, Danke schon mal für Eure Bemühungen.
     
  19. #18 sara, 14.09.2017
    Zuletzt bearbeitet: 14.09.2017
    sara

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    ich sehe es schon so, dass die Grundstücke wie geschildert auch Grundbuchmäßig geteilt sind!

    muss ??? (Und je nachdem wie die Grenze verläuft auch nicht nur in dem einen sondern in beiden Grundbüchern.)
    das ist kein "Muss", es ist sinnvoll!
    Nur damals wurde es versäumt dieses Wegerecht und "diese besonders Nutzung" mit einzutragen, .
    Ich kenne das auch. Früher wurde das meist vernachlässigt, besonders da die Teilung des Grundstückes nur die Familie betraf.

    das ist auf jeden Fall sinnvoll.
    Wenn es sich nur um deine Flurnummer handelt ist es auch nicht nötig das hier reinzustellen. Wichtig wäre nur ob in der Abteilung 2 etwas zum Wegerecht steht. (Aber das hast du ja schon verneint) . (Wenn du einstellst, dann anonymisiert)
     
  20. #19 Aktionär, 14.09.2017
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    Das hat nicht umbedingt etwas mit der Grenze zu tun. Eine Grunddienstbarkeit in Abt. II wird normalerweise sowohl im herrschenden als auch im dienenden GB eingetragen.
    Wenn in diesem speziellen Fall beide beim jeweils anderen ein Recht haben, wären das schon vier Eintragungen.

    Und ein Grunddienstbarkeit muss nicht zwangsläufig in Abt. II im GB eingetragen sein, man findet sie durchaus auch in der Grundakte, einzusehen beim zuständigen AG.

    Bin gespannt, wass der TE noch an Infos liefert.
     
  21. #20 Chris_W, 14.09.2017
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    Hallo Morast2011,

    da könnte man aber auch dagegen argumentieren, wer so einen neuen Eigentümer/Nachbarn nicht haben will, der kann ja selber dann einfach wegziehen oder man hätte einfach damals das Nachbargrundstück selber gekauft. Ansonsten habt ihr eben keinen Einfluss darauf, wer eurer Nachbar wird.

    Also du erkundigst dich vor Immobilienkauf, wer alles in dieser Strasse wohnt und würdest den kauf auch davon abhängig machen? Klar, man erkundigt sich gegebenenfalls über die Gegend, aber doch nicht wer genau in dieser Strasse wohnt. So ein Verhalten finde ich jetzt sehr komisch, im Gegensatz zum einigelnden Nachbarn.
     
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