2 ETW, 250.000,-

Diskutiere 2 ETW, 250.000,- im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Erster Kauf steht an: 2 ETW, mittelguter Zustand, eine saniert, eine 80er Style. 250.000,- Kaufpreis 10% Nebenkosten = Eigenkapital. 100%...

  1. vidav

    vidav Neuer Benutzer

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    Erster Kauf steht an:
    2 ETW, mittelguter Zustand, eine saniert, eine 80er Style.
    250.000,- Kaufpreis
    10% Nebenkosten = Eigenkapital.
    100% Finanzierung
    NKM 11.000,-
    BJ 80er Jahre
    Kein Sanierungsstau - Invest/Modernisierung in den nächsten 20 Jahren ist überschaubar.
    Vermietung, im Falle von Leerstand, ohne Probleme möglich.(große Unistadt in NRW) Aktuelle MV laufen schon recht lang (>10J.)
    Mieten liegen weit unter ortsüb.Vergleichsmiete, 10-12% Anpassung ggfs. durchzuführen.

    Was halten die Spezis hier davon :) ?
    Und, welche Finanzierung würdet ihr empfehlen?
    Würd mich freuen wenn sich jemand dazu äußern mag, danke!
     
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  3. #2 immobiliensammler, 28.11.2018
    immobiliensammler

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    Mir wären 4 % Rendite (Miete zu KP) (nach nicht umlagefähigen Kosten wohl eher 3%) zu wenig, aber bei der aktuellen Zinssituation nimmt man halt mit, was man noch kriegen kann.

    Zinsfestschreibung so lange wie möglich, 15 oder besser 20 Jahre, sonst wird die Netto-Rendite bei der nächsten Zinsanpassung evtl. ganz schnell negativ!
     
  4. Andres

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    Also aktuell Faktor 23, nach eine Mieterhöhung noch Faktor 20. Das ist mal so gar nicht das, was ich mir unter einem Ankaufspreis vorstelle. Wenn die Miete mindestens 50 % höher wäre ...


    Dazu wurde hier im Forum schon mehr als genug geschrieben. Es wird dir nicht gefallen.


    Äh, in 20 Jahren werden die Wohnungen 50 Jahre alt sein. Wie soll das mit der unsanierten Wohnung funktionieren? Da ist mindestens eine große Runde Sanierung zwischendurch angesagt.
     
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  5. vidav

    vidav Neuer Benutzer

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    Danke für die Antworten!
     
  6. #5 immodream, 02.12.2018
    immodream

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    Hallo vidav,
    unter 80 er Jahre Style verstehe ich Natur-Holzdecken und beige braune Bäder.
    Also bei uns nicht einmal an Hartzer zu vermieten, aber vielleicht mögen das die Flüchtlinge.
    Und das bei einem Faktor um 20.
    Selbst bei den Niedrigzinsen für mich ein Wahnsinn
    Grüße
    Immodream
     
  7. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Mhh, diese beiden Aussagen machen mich nicht sehr optimistisch.
     
  8. #7 Christian Schröder, 13.12.2018
    Christian Schröder

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    Gerade beim ersten Kauf können viele Fehler passieren.

    Gibt es die Möglichkeit Zusatzsicherheiten zu hinterlegen? Bei einer Vollfinanzierung und dann noch als Kapitalanlage wird der Zinssatz nicht so gut sein. Habe das mal grob überschlagen. Bei 2% Tilgung und 15 Jahren Laufzeit wäre der Zinssatz schon über zwei Prozent. Die Rate wäre knapp über 900 EUR. Das wird sich kaum rechnen, zumal man auch Rücklagen bilden sollte.
     
  9. Andres

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    Klar, wenn man solche Sicherheiten hat. Wirkt sich durchaus positiv auf die Konditionen aus.


    Wer bei 2 % anfänglicher Tilgung über die Höhe der Raten jammert, hat ganz andere Probleme als den Zinssatz. Rechne doch mal aus, was passiert, wenn du am Ende der Zinsbindung zu 5 % weiterfinanzieren "darfst". Das ist historisch gesehen ein ziemlich normaler Zinssatz.

    Hier fehlt eine große Portion Eigenkapital, wenn man nicht am Ende der Zinsbindung in der Zwangsversteigerung landen möchte. Mein Bauchgefühl sagt, dass das noch eine Menge Leute auf die ganz harte Tour lernen werden.
     
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  10. #9 Christian Schröder, 13.12.2018
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    Ich bin ganz deiner Meinung. Das Risiko wird von vielen leider unterschätzt. Ich habe auch den Eindruck, dass viele, die momentan bauen sich die Rate ebenso noch leisten können. Wenn die Zinsen steigen und die Anschlussfinanzierung ansteht, werden viele Probleme kriegen.
     
  11. #10 Benni.G, 14.12.2018
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    Tja, wenn das Wörtchen wenn nicht wär...
    Gibt viele "wenns", die gegen eine Verschuldung sprechen, aber der Traum vom Eigenheim oder sorglosen Vermieterleben ist eben größer.
     
  12. #11 Goldhamster, 14.12.2018
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    Hallo @Christian Schröder

    wie hast du es denn bei deinen Vermietobjekten geregelt?
    Wieviel Rate zahlst du im Vergleich zur Kaltmiete?

    Gruß GH
     
  13. #12 Christian Schröder, 14.12.2018
    Christian Schröder

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    Hallo Goldhamster,

    bei mir ist das ganze etwas anders. Ich bin seit klein auf damit aufgewachsen mit meinem Vater (Maurer) Häuser zu bauen. Durch das Eigenkapital (dass sich über die Zeit angesammelt hat) und insbesondere die Eigenleistung (die sehr hoch ist, wenn man den Rohbau selbst macht) hat man den Vorteil, dass man nicht ganz so viel Darlehen aufnehmen muss. Mittlerweile gebe ich aber auch gerne die Arbeit an bekannte Firmen ab, wenn ich gute Angebote bekomme und sich das lohnt. Aus diesem Grund verkaufe ich auch gerne, wenn sich das anbietet (mit den Steuern ist das immer so eine Sache).

    Als Beispiel:
    2016 ein Doppelhaus gebaut. Eine Seite bewohne ich aktuell selbst und die andere ist für 1.200 Euro vermietet. Die Rate liegt bei knapp 1.150 Euro. Würde ich nicht selbst drin wohnen, wären die Mieteinnahmen logischerweise bei 2.400 EUR. Wenn ich das Haus jetzt für 700.000 Euro (Anfragen gab es bereits) verkaufen würde, blieben nach Darlehensrückzahlung 250.000 Euro über (70.000 Euro davon waren jedoch Eigenkapital).

    Ich bin immer noch auf der Suche nach einem Weg, wie ich die Immobilien verkaufen kann, ohne viel Steuern zahlen zu müssen und nicht 10 Jahre warten zu müssen.

    Wie hast du das bei dir geregelt?
     
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  14. #13 ehrenwertes Haus, 14.12.2018
    ehrenwertes Haus

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    Verkaufen, Geld einheimsen, ins nicht ausliefernde Ausland verduften bevor FA seinen Anteil bei dir abholt.
    So nen kleinen Haken hat die Sache aber...
    Bei einem Besuch oder Rückkehr nach D, könnte es sein, dass dich ein Empfangskomitee erwartet.
     
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  15. #14 Christian Schröder, 14.12.2018
    Christian Schröder

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    :D ja, das wäre nicht so praktisch.
     
  16. #15 Christian Schröder, 14.12.2018
    Christian Schröder

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    Sind eure Immobilien eigentlich alle bei einer Bank? Bislang war es bei mir so, dass ich nur bei der Sparkasse war. Aber mittlerweile kann man online so viel vergleichen. Ich bin am überlegen, ob ich bei für das nächste Projekt mal ein anderes Angebot einhole. Auf der anderen Seite hat man den Vorteil, dass man andere Immobilien als Zusatzsicherheit hinzuziehen kann, wenn überall die selbe Bank im Grundbuch steht.

    Wie seht ihr das?
     
  17. #16 immodream, 14.12.2018
    immodream

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    Hallo Christian Schröder,
    meine Kinder haben ihre Häuser auch über die örtliche Sparkasse finanziert.
    1 % Zinsen , 2 % Tilgung bei 10 Jahren Laufzeit.
    Was soll man da noch irgendwelche Online Angebote einholen ?
    Grüße
    Immodream
     
  18. #17 Christian Schröder, 15.12.2018
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    Das sind wirklich super Konditionen. Bei welcher Darlehenssumme und Beleihungsauslauf?
     
  19. #18 Goldhamster, 17.12.2018
    Goldhamster

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    Hallo Christian,
    dass ist ja mal eine Einstellung, Hut auf!
    Selber bauen und nicht wie andere auf Youtube oder auch teilweise hier im Forum nur über die finanzielle Seite berichten.


    Aber Christian,
    dein Schlupfloch ist doch die 10-Jahresregel. Was willst du denn noch?


    Ich bin - wie du auch - vom Fach.
    Meine vermieteten Objekte sind entweder lastenfrei zugeflogen oder teilfinanziert und zum Teil schon voll getilgt. Ich strebe im Moment keine Neuerwerbungen mehr an sondern volle Tilgung der Restschulden.
    Entgegen der weit verbreiteten Meinung vieler Nutzer hier oder auf anderen Platformen (Youtubebeiträge von angebelichen sog. Investoren - die oft erstaunlich jung sind), lege ich bautechnisch auf bestimte andere Sachen Wert. Diese Sachen hören sich nicht so spektakulär an wie die der Youtubeposter.

    Ich habe aber auch noch die große Wirtschaftskrise am Anfang der 2000er Jahre vor Augen und halte eine Wiederholung nicht für ausgeschlossen.


    Für die Zukunft nichts ausschließen möchte
    DER HAMSTER
     
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  20. #19 Christian Schröder, 18.12.2018
    Christian Schröder

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    Danke, freut mich, das ich scheinbar nicht der einzige hier bin.

    Das stimmt wohl. Damit sollte ich mich eigentlich zufrieden geben.

    Das halte ich persönlich für sinnvoll. Damit liegt man auch langfristig sicherlich auch auf der sicheren Seite.

    Ich denke, dass man alles aus einer anderen Perspektive sieht, wenn man vom Fach ist.

    Hoffen wir, dass es nicht wieder in dieser Form passiert. Ich glaube Krisen gehören im allgemeinen zur Wirtschaft dazu. Ich kann mir aber nicht ganz vorstellen, dass es in diesem Ausmaß nochmal passieren wird. Aber ausschließen würde ich es auch nicht.
     
  21. Ferdl

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    lässt du uns an an deinem wertschätzendem Wissen teilhaben?
    Welchen Zusammenhang siehst du zwischen Bautechnik und Wirtschaftskrise?
    Ferdl
     
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