2-Fam.-Haus mit Gewerbe, bitte um Meinungen

Diskutiere 2-Fam.-Haus mit Gewerbe, bitte um Meinungen im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo allerseits, Ich bitte mal um Eure Meinungen und habe auch konkrete Fragen. Ich habe heute ein 2-Fam.-Haus mit Gewerbeeinheit (NRW) von...

  1. #1 Melanie123, 17.07.2017
    Melanie123

    Melanie123 Erfahrener Benutzer

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    Hallo allerseits,

    Ich bitte mal um Eure Meinungen und habe auch konkrete Fragen.

    Ich habe heute ein 2-Fam.-Haus mit Gewerbeeinheit (NRW) von privat entdeckt, das (nicht nur) preislich sehr besticht.

    Ich habe bisher nur ganz wenige Informationen. Baujahr 1960. Ein Foto von außen und die Grundrisse (beides ok), Lage ist gehobener Stadtteil (Wohnviertel) einer Großstadt mit 200 k Einwohnern. Der Verkäufer hat keine Ahnung von Vermarktung.

    Sowohl EG (100 qm) als auch OG (70 qm) kommen für mich als Selbstnutzer infrage. Letzteres, weil es Nutzflächen gibt, in denen ich meine umfangreichen Unterlagen unterbringen kann. Beide werden frei (Okt. bzw. Aug.), das Gewerbe (140 qm) ist schon frei. Die Garage scheint zur EG-Wohnung zu gehören.

    -In dem Gewerbe war vorher wohl sowas wie ein „Farbengeschäft“. Hat jemand Erfahrung damit? Gibt es da sowas wie ein „Altlastenrisiko“, Gerüche, die man nicht mehr heraus bekommt o.Ä? Könnte das ein KO-Kriterium sein? Vielleicht gerade, wenn hier frische Lebensmittel wie Obst und Gemüse (Umfeldanalyse) verkauft würden?

    -Die obere Wohnung hat einen angebauten Mini-Balkon, der exakt über der Garage liegt. Angenommen, man wollte daraus eine Dachterrasse machen, so bräuchte es wohl eine Baugenehmigung. Habt Ihr Erfahrungswerte, wie lange das dauert, wovon das „ob überhaupt“ abhängt (die Garage grenzt an die Garage des Nachbarhauses) und auch eine Hausnummer, was das kosten würde? Was haltet Ihr von einer Schätzung von 20.000 €?

    -Gibt es außerdem Erfahrungen mit staatlichen Zuschüssen diesbzgl.? Sind sie real, existieren sie nur auf dem Papier oder sind sie mit so hohen Auflagen verbunden, dass es sich ohnehin nicht lohnen würde?

    -„Die Imobilie wurde 1988 ,2002 und 2007 teilmodernisiert.“ - Ich vermute, im Inneren des Hauses einen „60er-Jahre-Charme“ vorzufinden und stelle mir die Frage, ob eine einzuplanende Investition von 100 T€ realistisch oder sehr optimistisch ist. Ich kann auch höher gehen, aber dann müsste das Gewerbe auch stimmen, s.o.

    -Sehe ich das richtig, dass für dieses (Mischobjekt) direkt zwei Energie-Bedarfsausweise erforderlich sind, die ich als Käufer ohnehin spätestens dann bräuchte, wenn ich entweder eine Wohnung oder aber das Gewerbe vermieten wollte?

    Ich würde dieses, für mich sehr interessante Objekt gerne mit Euch diskutieren. Ich schlafe jetzt erstmal 1-2 Nächte darüber und kontaktiere dann den Verkäufer. Was sind Eurer Ansicht nach die Fragen, die ich ihm stellen sollte und bisher noch nicht angeschnitten habe?

    Herzlichen Dank für Eure hilfreichen Beiträge,

    Melanie
     
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  3. #2 BHShuber, 17.07.2017
    BHShuber

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    Hallo Melanie,

    ohne konkret auf deine Fragen einzugehen, hör hier auf dein Bauchgefühl und betrachte die Sachlage nüchtern, dein Bauch sagt dir ob du richtig handelst oder nicht.

    Mein Bauch sagt, oha, Bj. 1960, von Privat, Gewerbe- und Wohneinheiten, Energieausweis müsste vorhanden sein, bzw. müssten!

    Warum wird verkauft?
    Sind alle für mich relevandte Unterlagen vorhanden?
    Mietrendite?
    Mietverträge?
    Abrechnungsunterlagen?
    Grundbuchauszug?
    und und und und......................

    Ich würde jetzt mal Kontakt aufnehmen, das Objekt besichtigen, die geeigneten Fragen stellen und über alles nochmal nachdenken, dann Entscheidung treffen.

    Gruß
    BHShuber
     
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  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Da es eine Grenzbebauung ist, kann ich mir nicht vorstellen, dass es da eine Genehmigung zur Nutzung als Dachterasse geben wird, zumindest nicht wenn es nur der obligatorische 3m Abstand zum Wohnhaus ist.
    Aber das kann man beim Bauamt erfragen.
     
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  5. #4 Melanie123, 25.07.2017
    Melanie123

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    Ich danke Euch herzlich für Eure Antworten, sie haben mir sehr geholfen, das Thema für mich zu reflektieren.
    Nicht nur in Bezug auf dieses Objekt und diesen Zeitpunkt, sondern ganz generell.
    Jedes Mal, wenn ich eine Antwort formulierte (so auch jetzt), kamen mir neue Gedanken. Und so ließ ich sie erst mal sacken, statt "Danke, Ihr habt mir geholfen, indem..." zu schreiben. Generelles Problem, auch in anderen Threads bei mir. Ich gelobe aber Besserung ;-)

    Ich habe am Wochenende mit einem Freund darüber geredet, der die ganz vielen (leider auch unkalkulierbaren) Gründe kennt, die mich überhaupt auf das Objekt haben aufmerksam werden lassen.
    Eigentlich käme das Haus, genauer eine Wohnung darin für mich eher als Selbstnutzer infrage und zwar, um mich wohnmäßig langfristig billiger aufzustellen. Hintergrund ist, dass ich durch den evt. Wegfall meines Hauptmieters (Spielothek) durch den Glücksspielländervertrag eine erhebliche Verschlechterung meiner finanziellen Situation (keine Rente, kleinere Immos, viel Cash durch freigewordene Lebensversicherung) befürchte. Aber nichts genaues weiß man nicht.

    Insofern stellte sich mir die Frage, ob nicht die 70 qm plus vorhandene Räume für Unterlagen eine Lösung sein könnten. Finanziell hätte ich dann wohl einige Eventualitäten weniger. Stellt sich die Frage der Lebensqualität oder was ich darunter verstehe. Ein Mini-Balkon von 2,4 qm ist es nicht. Zwar bräuchte ich nicht die gesamte Garage... @sara: kannst Du mir ganz kurz sagen, was mit den obligatorischen 3m gemeint ist? Das wäre sehr nett. Außerdem scheint es einen Anbau zu geben, der nicht an eine andere Bebauung grenzt. Man müßte dazu vom Balkon aus einen geneigten Übergang (hast Du im Kopf, wieviel Prozent der betragen dürfte?) schaffen.

    Knackpunkt sehe ich in dem Gewerbe in einer Neben-/Wohnlage. 5€/qm wäre ok, wenn der Mieter langfristig sicher wäre. Mein Freund hat mich mit seiner Skepsis, was Gewerbe in Bezug auf eine langfristige Entwicklung (Internet-Handel, Drohnen, selbstfahrende Autos...) durchaus überzeugt.
    Er hat die Frage nach Umwidmung in Wohnraum gestellt. Davon habe ich keine Ahnung und vermute sehr hohe Investitionen. Für Hinweise wäre ich auch hier dankbar.

    Was mir erst jetzt beim Schreiben einfiel, wäre die Möglichkeit, die Räume als ausgebildete Kommunikationstrainerin zu gestalten, in einem momentan sehr geringen Maße selbst zu nutzen und aber diese tageweise zu vermieten. Das wäre eine Idee, die ich mal durchdenken könnte. Für den Low-Budget-Bereich habe ich jetzt schon Seminar-Equipment wie Stühle, Flipchart, Pinwände, Moderationsmaterial... Baulich bräuchte ich eine variable Fensterfront, die laut Google-Maps auch kein Problem wäre (Einfahrt des Nachbarn). Und viele nice-to-have..., wo ich im Einzelnen kein Problem sehen, sondern nach "Was kostet das?" und "Muss ich das sinnvollerweise sofort machen oder kann ich das auch gut nachrüsten?" entscheiden würde.

    Insgesamt hatte ich das Objekt, bevor ich anfing zu schreiben, fast schon ad acta gelegt. Es mir anzugucken macht mich aber nicht dümmer. Vielleicht in 2 Wochen, wenn die eine Wohnung schon leer ist.

    Danke @BHShuber, Deine Fragen haben mir geholfen, mein Kopf- und Bauchgefühl auseinanderzuhalten. Eigentlich denke ich sogar, dass wir darunter völlig verschiedene Dinge verstehen könnten, aber gerade das half mir, mich meiner eigenen Position anzunähern.

    Liebe Grüße,
    Melanie
     
  6. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Die Landesbauordnung von NRW:
    http://www.lexsoft.de/cgi-bin/lexso...&source=context&highlighting=off&xid=166765,7
    daraus:
    Wobei es immer auch Ausnahmen gibt, was die einzelne Gemeinde genehmigen.
    (Allerdings glaube ich nicht, dass das Garagendach als Terrasse genutzt werden darf ???)

    Wenn du dich ernsthaft, konkret mit dem Kauf dieses Objektes trägst, solltest du auf jeden Fall schon vor dem Kauf noch einen Architekten hinzuziehen um zu erfahren ob das von dir hier genannte und geplante überhaupt möglich ist.
    (Auch wenn das Geld kostet und evtl. eine Entscheidung dagegen auch beinhalten könnte.)
    Außerdem kann der Architekt dir auch eine Hausnummer der Kosten für diese deine geplanten Umbauten nennen.
    Natürlich auch die Frage nach der Dachterrasse auf der Garage. Aber diese Frage kann dir auch das Bauamt beantworten.

    Wir können dir hier diese speziellen Fragen wohl nicht beantworten.
    Ob es eine Nachfrage der Mietung für Seminarräume gibt, ist auch nur vor Ort zu bewerten???
     
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