2 Monate Zahlungsrückstand!

Dieses Thema im Forum "Fristen" wurde erstellt von Mr.X, 18.03.2010.

  1. Mr.X

    Mr.X Neuer Benutzer

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    Hi!

    Ein Mieter hat 2 Monate Zahlungsrückstand, also Februar und März...ende März ist schon die für April fällig.

    Ende April zieht er eh aus!

    Kann man jetzt hingehn und den Strom und das Wasser abstellen? Weil er nicht gezahlt hat bisher? Muss ich das ankündigen oder einfach abstellen?

    Denn ich zahle das ja vor, Strom geht über einen zwischenzähler zum den gernauen stand zu ermitteln was verbraucht wurde.


    Danke!
     
  2. AdMan

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  3. #2 pragmatiker, 18.03.2010
    pragmatiker

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    ich würds machen
     
  4. RMHV

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    Der BGH hat entschieden, dass bei einem beendeten Mietverhältnis über Gewerberäume die Versorgung eingestellt werden kann (BGH, Urteil vom 6. Mai 2009 - XII ZR 137/07). Aus der Begründung ist m.E. kein Ansatz erkennbar, warum eine Entscheidung zu einem Wohnraummietverhältnis anders ausfallen könnte. Der Senat führt explizit aus, dass eine Einstellung der Versorgung zwar nach Treu und Glauben unzulässig sein könnte. Als Voraussetzung dafür wird allerdings genannt, dass der Vermieter durch die Fortsetzung der Versorgung keinen weiteren Schaden erleiden dürfte.

    Da man Gerichtsentscheidungen aber nicht wirklich vorhersehen kann, geht der Vermieter, der sich bei einem Wohnraummietverhältnis auf die vorstehende BGH-Entscheidung beruft, ein gewisses Risiko ein.

    Wenn die Miete für Febraur und März offen sind liegt ein Grund für eine fristlose Kündigung vor, durch die die Voraussetzung für die Einstellung der Versorgung, nämlich die Beendigung des Mietverhältnisses, geschaffen werden könnte.

    Die Ankündigung der Versorgungseinstellung wird sich im Streitfall sicher nicht negativ auswirken. Der Mieter hätte es dann in der Hand, die Einstellung der Versorgung durch Zahlung abzuwenden.
     
  5. Lapsi

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    Das BGH-Urteil gilt eben leider nur für Mietverträge über Geschäftsräume. Bei Wohnraummietverträgen ist die sog. "Sibirische Räumung" (ich liebe diesen Ausdruck!) rechtswidrig. Für den Vermieter heisst das, dass der Mieter eine einstweilige Verfügung erwirken kann, dann muss man ihm eben Strom und Wasser wieder aufdrehen.
    Weiter stellt sich hier die Frage, ob alle Abschlagszahlungen über die Warmmiete laufen und somit dem Vermieter ein Schaden entsteht, oder ob nicht gleich das Geld an den Energieversorger (ich meine hier besonders den Strom) bezahlt wird.
    Rechtlich hat man als Vermieter immer schlechte Karten, aber man kann es der nichtzahlenden Kundschaft wenigstens ein bisschen unbehaglich gestalten.
    Und zum Schluss hoffe ich noch für dich, dass er auch wirklich Ende April auszieht!
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wer hat das festgestellt? Es ist unstreitig, dass das bisher weitestgehend so gesehen wurde. Ist diese Sicht der Dinge aber nach der BGH-Entscheidung noch haltbar?
    Die Begründung des XII. Senats nimmt nur an einer einzigen Stelle auf die Art des Mietverhältnisses Bezug. An dieser Stelle wird eine denkbare Ausnahme angedeutet und es wird auch die Voraussetzung genannt, ohne die der ehemalige Mieter Versorgungsleistungen auch im Ausnahmefall keinesfalls beanspruchen kann.
     
  7. Lapsi

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    Das Problem ist, wie immer in solchen verzwickten Angelegenheiten, dass das wohl noch eine Art rechtliche Grauzone ist. Ich habe letztes Jahr meinen Mietnomaden Warmwasser und Heizung abgedreht und keine Probleme bekommen. Hab mich dann aber bei Polizei, Anwalt und dem so oft zitierten Rechtspfleger schlau gemacht und es hat mir jeder davon abgeraten, es wäre mir nicht erlaubt, das BGH Urteil beziehe sich ausschliesslich auf Mietverträge über Geschäftsräume. Meine Mieter könnten eben die einstweilige Verfügung erwirken, weil jeder, auch wenn er nicht zahlt (mein Lieblingsthema), Anspruch auf Versorgungsleistungen hat. Ich weiss also nicht, wie es weitergehen würde, hätten die eine einstweilige Verfügung erwirkt und ich mich geweigert, wieder alles aufzudrehen.
    Beim Strom war es in meinem Fall so, dass die Abschlagszahlungen direkt an den Energieversorger (nicht!) bezahlt wurden und somit war es dessen Problem. Hätte ich mich aber an unserer Hauptverteilung zu schaffen gemacht, hätte ich mich mal wieder strafbar gemacht.
    Das größte Problem sehe ich eigentlich darin, dass sich niemand (also o.g. Experten) zu einer klaren Aussage hinreissen lässt, weil dieses BGH Urteil wohl zu viel Interpretationsspielraum lässt.
     
  8. #7 armeFrau, 19.03.2010
    armeFrau

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    So ich anwaltlich erfahren habe, ist das Problem, dass trotz der BGH Entscheidung die Gerichte in den verschiedenen Städten immer noch verschieden entscheiden!
    Es gibt auch noch 2 andere Urteile einmal des KGs Berlin und einmal des AGs Bergheim dazu, wo diese Entscheidung zweifelsfrei auch auf die private Vermietung angewandt und entschieden wurde. (bei der BGH Entscheidung geht es ja um die gewerbliche und der BGH läßt sich nicht eindeutig zur privaten Vermietung aus)
    Ich habe das Wasser abgedreht und prompt eine Einstweilige Verfügung bekommen und durfte wieder andrehen, trotz 4 Monate Mietrückstand und Nebenkostenrückstand.
    Die allererste Grundvoraussetzung zur Versorgungssperre ist immer die zweifelsfreie und gerichtliche Bestätigung über die Beendigung des Mietverhältnisses.
    Und ich bin mir hier in dem angeführten Fall nicht so sicher, dass das wirklich den Tatsachen entspricht. Ich denke eher nicht, auch wenn hier vlt. im März die fristlose Kündigung ausgesprochen wurde.
     
  9. RMHV

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    Hier werden Dinge miteinander vermengt, die man besser sauber auseinanderhalten sollte...

    Soweit unzweifelhaft richtig...

    Ohne nähere Angaben ist das eine wertlose Aussage. Eine einstweilige Verfügung wird im Normalfall auf Antrag erlassen. Damit drängt sich zunächst die Frage auf, ob der Mietrückstand überhaupt Gegenstand des Verfügungsverfahrens war. Nur wenn der Vermieter durch eine Schutzschrift erreicht, dass das Gericht sich schon im Verfügungsverfahren mit dem gesamten Sachverhalt zu befasst, ist mit der Entscheidung eine inhaltliche Erkenntnis verbunden.


    Das ist offensichtlich unzutreffend. Voraussetzung ist die Beendigung des Mietverhältnisses, nicht aber eine gerichtliche Bestätigung der Beendigung.
     
  10. #9 armeFrau, 19.03.2010
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    @RMHV
    Richtig ist, dass das Gericht im Rahmen der Versorgungssperre nicht die Hauptverhandlung wegen Zahlungsverzug und Räumung mit abhandelt.
    In meinem Falle war es so, dass das Gericht dem nicht vorgegriffen hat, bei der Entscheidung der Einstweiligen.
    Dann könnte man sich ja die Hauptverhandlung sparen.
    Also ist nur über die Versorgung einstweilig entschieden worden.

    Wenn der Mieter anwaltlich und/oder gerichtlich gegen die Versorgungssperre vorgeht, hat er genug Möglichkeiten, eine fristlose Kündigung anzuzweifeln und vorerst vom Tisch zu fegen.
    Und dann bekommt er auch die Einstweilige gegen die Versorgungssperre.
    Dann ist schon die gerichtliche Entscheidung über die rechtmäßige Kündigung entscheidend.

    Ich habe damit damit zum Ausdruck bringen wollen, dass man nicht so einfach bei 2 Monaten Zahlungsrückstand und nach der Fristlosen Kündigung die Versorgungen absperren kann.
     
  11. RMHV

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    Genau das hat aber der BGH entschieden...

    Im Streitfall war Räumungsklage noch anhängig. Über die Wirksamkeit der Kündigung war also noch gar nicht entschieden. Trotzdem war die Versorgungssperre zulääsig.

    Wie ein konkretes Verfügungsverfahren ausgehen könnte, kann naturgemäß niemand vorhersehen.
    Lassen wir mal offen, ob oder wie weit die Entscheidung auch auf Wohnraummietverhältnisse übertragen werden kann. Folgt man der BGH-Entscheidung, ist der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zu Versorgungsleistungen verpflichtet. Eine nachvertragliche Verpflichtung könnte sich im Einzelfall nach Treu und Glauben aus der Art des Mietverhältnisses ergeben. Als Voraussetzung für eine eventuelle nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters nennt der BGH aber, dass der Vermieter durch die Fortsetzung der Versorgung keinen weiteren Schaden erleidet. Daraus folgt, dass der Mieter nur dann einen Anspruch auf Fortsetzung der Versorgung haben könnte, wenn zumindest die Nutzungsentschädigung gezahlt wird.
     
  12. #11 armeFrau, 19.03.2010
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    Ich habe grade was gefunden, die Anmerkungen zu dem Urteil eines Profs..und dann hast Du damit Recht!

    http://www.reinelt-bghanwalt.de/veroeffentlichungen/vo_r67_c.htm



    Da schreibt er im Absatz D im 1.Satz, dass die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses ohne Bedeutung ist.
    Und weiter unten, ob es nur auf Gewerbevermietungen zutrifft oder auch auf die Vermietung von Wohnräumen,
    da dieser Senat das zur Urteilsfindung nicht zu entscheiden hatte.



    Ich denke trotzdem, das ist alles noch sehr sehr dünnes Eis, der Mieterbund posaunt ja etwas anderes!
    aber, ich werde für mich anwaltlich nachfragen.
     
  13. RMHV

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    Dass es dabei beträchtlich Unsicherheiten gibt ist zweifellos richtig. Es ist aber trotzdem schon ein gewaltiger Unterschied zu der bisher in Stein gemeißelten Überzeugung, dass eine Versorgungsunterbrechung absolut, immer und unter allen nur irgendwie denkbaren Umständen unzulässig wäre.

    Was der Mieterbund ausposaunt ist Interessenvertretung, die häufig schon deswegen erfolgreich ist, weil die Vermieterseite lieber den Schwanz einzieht als um irgendwelche Positionen zu streiten.
     
  14. #13 armeFrau, 20.03.2010
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    Ja, es ist n Schritt in eine gute Richtung, hoffentlich wird sie beibehalten.
    Nicht nur, dass der Vermieter dem nichtzahlenden Mieter monatelang "unendgeltlich" den Wohnraum stellt, er zahlt auch noch alle Nebenkosten für ein angenehmes Leben des Mieters.
    Hoffentlich legen die Vermieterverbände jetzt auch mal zu!
     
  15. Lapsi

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    Ich warte ja momentan, wie in einem anderen thread ausgiebig beschrieben, auf Räumung durch den GV. Da der Termin noch nicht festgesetzt wurde und ich voraussichtlich noch einen Monat warten muss, stellt das Abdrehen der Versorgungsleistungen für mich wieder eine schöne Alternative dar. Es wäre ja auch sehr wünschenswert, wenn dieses Pack noch vor dem GV abhauen würde, würde mir viel Geld sparen. Kann ich aber durch dieses eigenmächtige Handeln noch die Räumung gefährden, oder hat das eine nichts mit dem anderen zu tun?
     
  16. #15 armeFrau, 20.03.2010
    armeFrau

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    @ Lapsi
    puh....ich würds mit dem Anwalt absprechen.
     
  17. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Hat denn jemand eine Ahnung was passieren würde wenn ich abdrehe und eine Verfügung bekomme wieder aufzudrehen? Bekomme ich eine Strafanzeige o.ä.? Wenn ich jetzt 50,- Euro Ordnungsstrafe für so etwas zahlen müsste, wäre mir das doch den Spass wert, zumal ich diese Summe bei einer bestimmten Wohnungsgröse locker an Energiekosten ja wieder gespart hätte.
     
  18. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Wie sollte eine Eigenmächtigkeit die Räumung gefährden?
    Schlimmstenfalls erlässt das Gericht eine einstweilige Verfügung und die Versorgung müsste wieder aufgenommen werden. Falls der Vermieter Kosten zu erstatten hätte, wird es kurz vor dem Räumungstermin mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit Vermieterforderungen in beträchtlicher Höhe geben, gegen die aufgerechnet werden kann. Ob die Forderungen durch Aufrechnung erlöschen oder einfach nur uneinbringlich sind, wird im Ergebnis völlig gleichgültig sein.
     
  19. Lapsi

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    @RMHV
    Das leuchtet ein, danke! :wink
    Was ich mir auch noch dazu gedacht habe: die einzige, die meiner Meinung nach eine einstweilige Verfügung erwirken kann, ist ja wohl meine Hauptmieterin. Der Rest hat weder einen Mietvertrag noch kann ich mir wirklich vorstellen, dass eine 10-köpfige tunesische Gang freiwillig die Polizei kontaktiert! Und meine Hauptmieterin ist ja sowieso verschwunden.
    Also abwarten und Tee trinken, ich hab ja noch Wasser! :glas
     
  20. #19 armeFrau, 09.04.2010
    armeFrau

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    Was hast Du jetzt gemacht? Ist ja schon n paar Tage her, hast Du das Wasser abgedreht?
     
  21. Mr.X

    Mr.X Neuer Benutzer

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    Hi, nein.......mal zu seinen Eltern gegangen und alles auf den Tisch gelegt was so war in 1,5 Jahren usw......das haben die nichtmal gewusst bzw. die wurdne auch angelogen!

    Gibt halt ne ordentliche Nachzahlung wenn man in paar Monaten soviel Nebenkosten hat wie andere in 1 Jahr.
     
Thema: 2 Monate Zahlungsrückstand!
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