2 Parteien: Wie wird Verkehrswert ermittelt?

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von jupi01, 09.02.2015.

  1. jupi01

    jupi01 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich besitze zusammen mit einem weiteren Eigentümer ein Haus mit 2 Wohnungen.

    - Ich besitze das EG inkl. 1 Kellerraum.
    - Der andere Eigentümer besitzt das DG inkl. 2 Kellerräume.
    - Treppenhaus+Garten sind Gemeinschaftseigentum.

    Nach dem Grundstückskauf+Hausbau wurde ein Teilungserklärung verfasst, sodass jedem quasi 50% Anteil am Gesamtobjekt besteht.

    Nun überlegt der andere Eigentümer seinen Anteil zu verkaufen und meint, wir sollten das GESAMTE OBJEKT durch einen Gutachter schätzen lassen und dann das Ergebnis durch 2 teilen.

    >> Macht man das so ?? <<

    << ODER die jeweiligen Anteile GETRENNT voneinander bewerten lassen? >>

    Denn - könnte es nicht sein, dass der meinige Anteil des Objektes im Grunde mehr Wert hat, da ich in Besitz der "attraktiveren"
    - ERDGESCHOSS-Wohnung (mit direktem Gartenzugang inkl. Terasse - ebenertig) habe,
    - ERDEGSCHOSS-Wohnung einen ausgebauten Wohn-Kellerraum hat, welcher direkt aus dem EG per Wendeltreppe erreichbar ist.
    - die DACHWOHNUNG KEINEN BALKON HAT
    - die DACHWOHNUNG Schrägen hat

    Also:
    1. Gesamtobjekt schätzen lassen und dann durch 2 Teilen

    oder:
    1. jeden ANteil des Objektes für sich schätzen/bewerten lassen?

    VG
    Jörg
     
  2. AdMan

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  3. #2 dots, 09.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 09.02.2015
    dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    50% von was?
    Von der Fläche?
    Von der Wohnfläche, oder Grundstücksfläche?
    Vom Wert? vom umbauten Raum?

    Was steht denn genau in der Teilungserklärung?

    Was steht im Grundbuch?
     
  4. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Dir Frage müsste eigentlich erst mal sein, sind es zwei getrennte Eigentumswohnung, oder nur z.Bsp. prozentuale Anteile eines Gesamtobjektes, oder was ganz anderes?
    Zum Verkauf würde wohl nur das erstere Sinn machen, und das würde dann auch, üblicher weise, separat bewertet.
     
  5. #4 Venceremos!, 09.02.2015
    Venceremos!

    Venceremos! Erfahrener Benutzer

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    Wenn es eine Teilungserklärung gibt handelt es sich um Wohneigentum, also ist eindeutig die 2. Variante richtig.
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Warum soll Deine z.Bs. Gut ausgebaute Wohnung seine schlecht ausgebaute Wohnung den Preis erhöhen?

    Nur mal ganz spitz ausgedrückt?
     
  7. Andres

    Andres
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    Nein. Der Verkehrswert wird für das errechnet, was in Verkehr gebracht werden soll - also die obere Wohnung. Das damit verbundene Gemeinschaftseigentum fließt in die Bewertung ein.
     
  8. #7 BHShuber, 10.02.2015
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Q


    Hallo,

    grundlegend wäre gut zu wissen, gibt es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und was ist hier hinterlegt?

    Quasi 50% / 50% ist hier nicht genug Information.

    In der Regel ist es meist so gehandelt, dass das Grundstück 50/50 geteilt ist und die Wohneinheiten dem jeweiligen Eigentümer zugeordnet als Sondereigentum, das Gemeinschaftseigentum 50/50 geteilt ist.

    Ausschlaggebend ist aber was in der Teilungserklärung steht und Abgeschlossenheitsbescheinigung.

    Das Ergebnis einer Gesamtbewertung des Grundstückes und Gebäude durch 2 zu teilen wäre irreführend.

    Gruß

    BHShuber
     
  9. jupi01

    jupi01 Neuer Benutzer

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    Weitere Infos...

    Hi zusammen,

    hier nun weitere Infos - hilft das?:

    ---


    1. Auszug Grundbuch:
    ------------------------------------------------
    "
    ...
    1/2 Miteigentumsanteil am Grundstück"
    ...
    verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen xx des Aufteilungsplanes sowie dem Sondernutzungsrecht an der im Freiflächenplan xxx bezeichneten Gartenfläche und bezeichneten KFZ-Abstellplatz
    ...
    Der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist druch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechten beschränkt."
    ...
    "

    2. Auszug aus dem Dokument "Bildung von Wohnungseigentum" bzw. Teilungserklärung:
    ------------------------------------------------
    "
    ...
    Zweifamilienwohnhaus
    ...
    Im Einzelnen werden verbunden:
    1. Der hälftige Miteigentumsanteil d. Pers. A mit dem Sondereigentum an den ... bezeichneten Räumen.
    Dies sind sämtliche Räume im Erdgeschoß u. 1 Raum im Kellergeschoß.

    Mit diesem Wohnungseigentum ist das Sondernutzungsrecht an der im Freiflächenplan bezeichneten Grundfläche "G" und an dem Freiflächenplan bezeichneten kfz-Abstellplatz ("S") verbunden.
    ...
    2. Der hälftige Miteigentumsanteil d. Pers. B mit dem Sondereigentum an den ... bezeichneten Räumen.
    Dies sind sämtliche Räume im Dachgeschoß soweie 2 Räume im Kellergeschoß.

    Mit diesem Wohnungseigentum ist das Sondernutzungsrecht an der im Freiflächenplan mit der bezeichneten kfz-Abstellplatz ("S2") verbunden.

    ------------


    ->> Wie wird nun geschätzt? ... komplettobjekt / 2 oder jedes einzeln?
    ->> Noch was: Bedeutet das, dass nur die EG-Wohnung eine Gartennutzung hat?

    Besten Dank und VG
    Jup1
     
  10. #9 BHShuber, 11.02.2015
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Hallo, soll heissen, dass der eine Eigentümer nicht ohne die Zustimmung des anderen Eigentümers verkaufen kann!!!

    Einheit 1 in sich geschlossene Einheit im Grundbuch und Teilungserklärung


    Einheit 2, in sich geschlossene Einheit Grundbuch, Teilungserklärung.

    Frei nach dem Motto, jedem das seine und alles zu mir?

    Nein, das Grundstück wird im ganzen bewertet, dann die Hälfte zur Grundlage der Bewertung herangezogen, die Sondernutzungsrechte und Sondereigentum wird jeweils einzeln bewertet.

    So wie sich das der andere Eigentümer vorstellt ist nicht richtig!
    Das ist im Plan verzeichnet und als Sondernutzungsrecht markiert.

    Gruß

    BHShuber
     
  11. #10 kabus, 11.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 11.02.2015
    kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Letztendlich soll eine Eigentumswohnung verkauft werden. Ob diese in einem ZFH oder MFH liegt ist erst mal egal. Es gibt für beide Konstellationen Pro und Contra. Grundstücksgrößen spielen beim Kauf einer Wohnung eine eher untergeordnete Rolle. Der Käufer möchte in der Regel für x.xxx.xx €/qm bezahlen. Wer Wert auf ein Grundstück legt, der kauft gleich ein Haus; es sei denn, die beiden ETW liegen nebeneinander, ähnlich 2-er DHH.
    Erkundige Dich bei Maklern der Region, wie hoch der Quadratmeterpreis einer vergleichbaren ETW ist. Dann kannst Du den Preis selbst hochrechnen. Wertgutachten, etc. ist in meinen Augen Geldverschwendung. Außerdem besitzt Du doch die EG Wohnung. Diese dürfte von der Wfl. her größer sein als die DG Wohnung. Dadurch müssten von meinem Verständnis her die höheren Miteigentumsanteile bei Dir liegen. Das kann ein zweiter Kellerraum nur schwerlich ausgleichen.
    Aber unabhängig von den Miteigentumsanteilen müsste Deine Wohnung den höheren Marktwert haben.

    Zu Deinem Eingangssatz: Du besitzt eine Eigentumswohnung und ggf. Nutzungsrechte in einem ZFH, aber nicht mit jemandem zusammen ein ZFH.
     
Thema:

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