25j junge Wohnung aber sehr niedrige Instandhaltungsrücklage?

Diskutiere 25j junge Wohnung aber sehr niedrige Instandhaltungsrücklage? im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Guten Abend, ich habe einen Besichtigungstermin für ein 3Z Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten, welches Teil einer Wohnanlage...

  1. #1 Volker Racho, 28.11.2020
    Volker Racho

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    Guten Abend,

    ich habe einen Besichtigungstermin für ein 3Z Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten, welches Teil einer Wohnanlage ist. Verdächtig ist dass die angesparte IR nur etwa 10% des Betrages ist, auf den man bei einer Immobilie die 25 Jahre alt ist und bisher keine Sanierung/Renovierung hatte kommt nimmt man die aktuelle Höhe der monatlichen Zahlung für die IR zur Hand. Der Makler murmelte was von Entnahme und Benutzung um andere Kosten zu decken. In der "Entwicklung der Instandhaltungsrücklage 2019" ist dann auch eine heftige Entnahme aufgeführt. Ist das nicht Zweckentfremdung und daher illegal? Wohl mein Misstrauen vernehmend meinte der Makler das Büro der WEG sei vor Ort und ich könnte ihnen gerne so viele Löcher in den Bauch fragen wie ich möchte.

    Wäre es denn damit getan das eigene Angebot um den "Fehlbetrag" nach unten zu korrigieren, oder deutet das ganze auf größere Probleme mit der WEG hin?
     
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  3. #2 Gewohnheitstier, 28.11.2020
    Gewohnheitstier

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    Vielleicht, wahrscheinlicher ist aber, dass nicht sauber dokumentiert wurde.
     
  4. #3 immobiliensammler, 28.11.2020
    immobiliensammler

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    Wie sind die anderen Eigentümer denn finanziell aufgestellt?

    Zum Verständnis: Bei einer WEG mit lauter solventen Eigentümern könnte man eventuell sogar auf die IHR (ab Dienstag dann: Erhaltungsrücklage) faktisch verzichten (diese also nur minimal dotieren), wenn es zu größeren Reparaturen kommt leisten die Eigentümer eben eine Sonderumlage. Habe ich lauter finanziell schwache Eigentümer kann das ein Problem werden. Es werden z.B. für die neue Heizung schnell 20.000 Euro benötigt, wenn dann die eine Hälfte nicht sofort zahlen kann muss die andere Hälfe dann erst einmal doppelt so hohe Finanzmittel zur Verfügung stellen damit die dringend nötige Heizung finanziert werden kann.
     
  5. Andres

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    In der WEG gibt es zwei Arten von "illegalen" Beschlüssen:
    • Anfechtbare Beschlüsse: Das sind solche Beschlüsse, die rechtlicher Überprüfung nicht standhalten würden (meist: entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung), aber ohne Anfechtung trotzdem gültig sind. Man nennt solche Beschlüsse auch "Zitterbeschlüsse": Solange die Anfechtungsfrist noch läuft, muss man zittern - danach ist die Sache durch.
    • Unwirksame Beschlüsse: Das sind solche Beschlüsse, die von Anfang an und ohne Anfechtung nicht gültig waren, meist weil den Eigentümern die Beschlusskompetenz fehlt, um den Gegenstand per Beschluss zu regeln, also z.B. wenn Allstimmigkeit (Vereinbarung) gefordert ist, eine Änderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung notwendig wäre oder das Vorhaben nicht abdingbaren Vorschriften des WEG zuwiderläuft. Den Rechtsweg muss man vielleicht trotzdem beschreiten, um den Rest der Gemeinschaft bzw. den Verwalter dazu zu bewegen, entsprechend zu handeln, aber eine Anfechtung des Beschlusses (noch dazu innerhalb einer Frist) ist nicht erforderlich.

    Beschließen die Eigentümer, die Rücklage zu anderen Zwecken zu verwenden, ist das anfechtbar - und spätestens bis du Eigentümer bist, ist die Frist auch garantiert abgelaufen. Ein Problem muss das nicht unbedingt sein, aber möglich ist es schon. Die Frage ist ganz einfach, wie die Umstände waren, die zu dieser Entscheidung geführt haben. Vielleicht war die Entscheidung angenehm pragmatisch, vielleicht deutet die Entscheidung darauf hin, dass in der Gemeinschaft ausgemachte Geizkragen sitzen und für eine chronische Unterfinanzierung sorgen, vielleicht gab es gar keine Entscheidung und der Verwalter nutzt die Rücklage, um mangelnde Liquidität zu überbrücken, was ein deutliches Alarmsignal wäre, ...

    Die Niederschriften der Versammlungen, auf denen diese Entnahmen beschlossen wurden, sollten wenigstens in Ansätzen erkennen lassen, wie die Gemeinschaft "tickt". Für mich wäre das ein erhebliches Auswahlkriterium, denn mit Streitereien unter den Eigentümern kann man unfassbar viel Zeit verschwenden.
     
  6. #5 Volker Racho, 01.12.2020
    Volker Racho

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    Danke für die Kommentare, das ist schonmal sehr aufschlussreich. Ich werde mal durch die Versammlungsprotokolle stöbern und versuchen so viel als möglich vom Verkäufer und der Eigentümergesellschaft herauszufinden.
     
  7. #6 Apartment Buyer, 02.12.2020
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    Eine Entnahme aus der IR hatte ich auch schon in einer unserer WEGs , diese wurde verwendet um Hausgelder einfach zu senken. Scheint auch kein Einzelfall zu sein.
     
  8. #7 Goldhamster, 02.12.2020
    Goldhamster

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    Hallo @Apartment Buyer

    bist du der alte User "apartment buyer"?

    Wie ist es dir denn finanziell ergangen mit deinen "Apartments"?
    Schwarze Null durch Vermietung erwirtschaftet? Spekulationsgewinne nach 10Jahren Haltedauer schon vor Augen?

    es winkt von unten
    DER HAMSTER
     
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