2ZKB, 58qm, gute Gelegenheit?

Diskutiere 2ZKB, 58qm, gute Gelegenheit? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Guten Tag, trotz der aktuellen Preise bin ich immer mal wieder am schauen, ob sich eine Gelegenheit ergibt eine weitere Wohnung zu kaufen. Es hat...
Justinian

Justinian

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
233
Zustimmungen
32
Guten Tag,

trotz der aktuellen Preise bin ich immer mal wieder am schauen, ob sich eine Gelegenheit ergibt eine weitere Wohnung zu kaufen. Es hat sich jemand auf meine Anzeige gemeldet, Verkauf aufgrund des Alters und man möchte weniger Arbeit/um die Ohren haben.

Kurzbeschreibung:
2ZKB, 58qm, 1. Etage, Baujahr 1930, im Krieg zerbombt und 1950 in Massivbauweise neu errichtet. Mehrfamilienstadthaus, insgesamt 7 Parteien, überwiegend selbst bewohnt, zentral gelegen, 175.000 Einwohner, Studentenstadt, 10 Minuten Fußweg zum Bahnhof/Altstadt, auf 600qm Eigentumsgrundstück, Waschküche und Abstellraum im Keller, Gartenmitbenutzung, Parkmöglichkeiten gut.

Holzdielen, weiß gefliestes Bad mit Fenster, Zustand der Wohnung gut
Elektrik ?
Dach ?
Rohrleitung ?
Gasetagenheizung von 1993
Fenster neu 2020
Balkon (Vorstellbalkon) neu 2021

Aktuell als möblierte Wohnung dauerhaft vermietet über eine Agentur für 850 Euro. Kündigungsfrist 4 Wochen, ohne Angabe von Gründen.

Mögliche Kaltmiete wären 580 Euro pro Monat, 6960 Euro p.a.
Hausgeld 140 Euro (88 Euro Unkosten, 52 Euro Instandhaltungskosten)
Kaufpreis 115.000 Euro ? Der Verkäufer hat nur eine Andeutung gemacht, einen Preis soll ich vorschlagen. Die Wohnung soll nicht verschenkt werden, aber es wird auch kein "Wucherpreis" gefordert.
Nebenkosten 7,5%, 8625 Euro ?
Gesamtkosten 123.625 Euro ?

Eigentlich gefallen mir die ganzen Voraussetzungen. Als Preis hätte ich 115.000 Euro (2000 Euro/qm) vorgeschlagen. Aktuell liegt ein Gutachten für eine Zwangsversteigerung ein paar Straßen weiter vor. da werden 1750 Euro/qm aufgerufen, aber der Zustand der Wohnung ist schlechter, Dachgeschosswohnung, vielbefahrene Straße, kein Garten, kein Balkon etc.. Der Verkäufer selber hat im Gespräch angedeutet, dass es aktuell ein Gutachten für eine Zwangsversteigerung gibt von einer Wohnung, die 20qm groß auf 44.000 Euro festgesetzt wurde, allerdings auch Baujahr 1993 und in einem anderen Stadtteil. Das wären dann 2200 Euro/qm. Damit wäre ich mit 2000 Euro mittig von beiden Verkehrsgutachten.

Das einzige was mir etwas Bauchschmerzen bereitet ist die Gasetagenheizung (einmal das Alter an sich und der Umstand das Gas zum Heizen benutzt wird). Langfristig wird wahrscheinlich umgestellt werden und dann kommen höhere Kosten auf einen zu. Genau so wie die Dämmung der Wohnung. Ein WDVS kann zur Straße gut angebracht werden (schlichte Putzfassade), aber zum Garten nach hinten sind die Balkone, weiß nicht wie groß der Aufwand ist den Balkon abzubauen und nachher wieder anzubringen. Aber auch das ist mit Kosten verbunden. Die neuen Fenster sind schon drin, ich weiß nicht wie leicht es ist diese mit dem WDVS zu verbinden um eine abschließende Außenhülle zu haben. Wenn man das ganze in Zeit setzen kann ist es ja nicht schlimm, aber wer weiß was die Politik den Vermietern in Zukunft alles so aufs Auge drückt. Ich denke aber auch, dass die Mieter immer mehr darauf achten werden, wie geheizt wird und wie hoch der Verbrauch ist, da die Gaspreise massiv gestiegen sind.

Liebe Grüße
 
immobiliensammler

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
8.435
Zustimmungen
4.483
Ort
bei Nürnberg
im Krieg zerbombt und 1950 in Massivbauweise neu errichtet.

Das wäre für mich ein Punkt um ganz genau hinzuschauen oder einen Gutachter zu beauftragen! Die 50er Jahre sind so die schlechtesten Baujahre überhaupt - Grund ist, dass damals dringend Wohnraum benötigt wurde aber wenig Baumaterial zur Verfügung stand, sprich man hat allen möglichen Bauschutt neu zusammengemörtelt etc.

Das einzige was mir etwas Bauchschmerzen bereitet ist die Gasetagenheizung (einmal das Alter an sich und der Umstand das Gas zum Heizen benutzt wird).

Damit hätte ich weniger ein Problem. Gas wird wohl auch weiter zum Heizen benutzt werden, wie will man das bei einer Etagenheizung ändern? Zurück zu Festbrennstoffen mit Einzelöfen? Klar läuft da eine große Panikmache, aber selbst wenn dann mal irgendeine entsprechende Regelung kommt werden das endlose Übergangszeiten und entsprechende Förderprogramme sein, überleg mal, die Gasheizungen in ganz Deutschland umstellen!
 
Justinian

Justinian

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
233
Zustimmungen
32
Die sparsame Bauweise ist mir bekannt. Der Keller war komplett trocken, keine Risse Außen oder Innen an der Wohnwand sichtbar. Ansonsten käme auch nur eine nachträgliche Außendämmung in Frage und das ist dort sehr einfach, da die Fassade sehr schlicht ist.

Ja das wird wahrscheinlich auch so sein, Habe mich in letzter Zeit sehr mit Wärmepumpe etc. auseinander gesetzt und kann gut sein, dass ich es jetzt zu eng sehe.

Davon abgesehen, ist der angesetzte Preis von mir in Ordnung, oder?
 
Goldhamster

Goldhamster

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
06.01.2015
Beiträge
2.169
Zustimmungen
1.128
Ort
Hamsterdam
Hallo,

du willst doch unbedingt die Erfahrung machen. Also gib dir nen Ruck und mach es.

(ich würde es für meine Verhältnisse nicht machen)

Goldi
 
immobiliensammler

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
8.435
Zustimmungen
4.483
Ort
bei Nürnberg
Davon abgesehen, ist der angesetzte Preis von mir in Ordnung, oder?

Ich unterstelle mal, dass das was Du Unkosten nennst die umlagefähigen Kosten sind, sprich in den von Dir als Instandhaltung angesetzten 52 Euro stellen die nichtumlagefähigen Kosten incl. EHR dar (ansonsten verschieben sich die Zahlen halt noch zu Deinen Ungunsten).

Wie hoch ist im entsprechenden Bundesland die Grunderwerbsteuer? Sofern diese bei rund 5 % liegt dürfte - so kein Makler eingeschaltet ist - Dein Ansatz von 7,5 % Nebenkosten wohl hinkommen.

Dann wäre das ein 5-Prozenter, eigentlich für die aktuelle Marktlage gut.

Wie gesagt, eigentlich hängt alles an der Bausbustanz, das wäre für mich die erste Prüfung.
 
Justinian

Justinian

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
233
Zustimmungen
32
@Goldhamster
Ich habe bereits eine ähnliche Wohnung und bis bisher gut damit gefahren. Diese konnte ich aber auch zu einem günstigeren Kurs kaufen.

Magst du auch sagen, wieso du das nicht machen würdest?

@immobiliensammler
Ja genau, die 52 Euro sind Instandhaltungsrücklage.

Und auch das stimmt. Hier ist die Grunderwerbssteuer bei 5%, 2,5% habe ich noch für sonstige Unkosten wie Notar etc. dazu gerechnet.

Okay, dann werde ich mich dahingehend nochmal näher informieren.

Ich könnte sonst natürlich auch einen geringeren Kaufpreis nennen. Will da aber auch niemandem auf die Füße treten.

Vielen Dank soweit
 
Goldhamster

Goldhamster

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
06.01.2015
Beiträge
2.169
Zustimmungen
1.128
Ort
Hamsterdam
Hallo,
ich würd es nicht machen, weil ich wohl schon ein Stück älter bin als du. (vermute ich jetzt mal)

Und ich kauf nichts auf Spekulation, was ich nicht selber brauchen kann. Und es wird wohl auch nicht in meiner Nähe sein.


Die Nähe ist das primäre Kaufkriterium für
DEN HAMSTER
 
Justinian

Justinian

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
233
Zustimmungen
32
Habe heute nochmal mit dem Verkäufer gesprochen, 1994 hat eine komplette Renovierung des gesamten Hauses stattgefunden. Inklusive Leitungen für Gas, Wasser und Strom, das Dach, das Bad etc.
Habe ein Angebot unterbreitet, aber jetzt scheint wohl noch ein weiterer Käufer dazugekommen zu sein, da durch meine Nachfragen der Nachbar, der die Verwaltung damals übernommen hat, nach den genauen Daten gefragt wurde und er hat auch wohl jemanden der eine Wohnung sucht.

Mal abwarten.
 
Justinian

Justinian

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
233
Zustimmungen
32
Der Verkäufer hat sich jetzt endlich zurückgemeldet, fordert aber plötzlich einen Kaufpreis von 148.000 Euro. Das wären 3000 Euro den QM. Ich habe geantwortet, dass ich aufgrund der vorliegenden Verkehrsgutachten des ansässigen Amtsgerichts für vergleichbare Objekte die bei um die 2000 Euro/qm liegen bereit bin maximal 125.000 Euro zu zahlen, was ungefähr 2155 Euro pro QM sind.

LG
 
Justinian

Justinian

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
233
Zustimmungen
32
Jetzt sind Sie mir auf 139000 entgegen gekommen, wollen jetzt aber vorher noch einen Immobilienexperten beauftragen um den genauen Wert zu ermitteln. Hab wahrscheinlich zu hoch gepokert.

LG
 
Justinian

Justinian

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
233
Zustimmungen
32
Guten Tag,
falls noch jemand mitliest.
Der Preis von 139.000 Euro ist fix, den überwiegenden Anteil werde ich finanzieren (3,4% Zinsen :unsicher018:). Da ich selber einziehen werde, ist der Aspekt das ganze rein als Investition zu sehen etwas gesunken. Ich habe die Kaltmiete nochmal genau nachgerechnet und man könnte auch eher 600 - 625 Euro nehmen.

Liebe Grüße
 
Justinian

Justinian

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
233
Zustimmungen
32
@Goldhamster
Nach den zuletzt aufkommenden Vorwürfen des Trollens gegen dich, weiß ich nicht ob mehr Ironie oder Ernsthaftigkeit in deiner Aussage ist 🧐
 
Goldhamster

Goldhamster

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
06.01.2015
Beiträge
2.169
Zustimmungen
1.128
Ort
Hamsterdam
Hallo, nein, irgendwann musste ja kaufen. Und es kommt einem in dem Moment immer zu teuer vor und hat mulmiges Gefühl.
Ich finde es gut, wie du hier von deiner Suche schreibst.
Goldi
 
Duncan

Duncan

Moderator
Dabei seit
19.01.2014
Beiträge
7.336
Zustimmungen
4.070
Ort
Mark Brandenburg
Nach den zuletzt aufkommenden Vorwürfen des Trollens gegen dich, weiß ich nicht ob mehr Ironie oder Ernsthaftigkeit in deiner Aussage ist 🧐
Vielleicht gar beides.
Ohne jetzt nachzusehen, glaube ich mich zu erinnern, dass dein Start hier im Forum nicht so ganz einfach war, du aber mittlerweile viele beliebte und fachlich wertvolle Beiträge (dazu gehören auch Fragestellungen!) lieferst und gar nicht wenige Sympathien hier im Forum genießen darfst. Deshalb wünsche ich dir viel Glück mit der Wohnung und dass es sich so entwickelt, wie du dir es wünschst.
Auf der anderen Seite, ich traue mich derzeit kaum was zu kaufen, weil ich dies unter den jetzigen Rahmenbedingungen für zu riskant/teuer halte. Eine leicht ironische Ader könnte da schon mitschwingen.

PS: Die Trollvorwürfe gegenüber dem Hamster kommen übrigens vom Großverzehrer Roter Heringe...
 
Thema:

2ZKB, 58qm, gute Gelegenheit?

2ZKB, 58qm, gute Gelegenheit? - Ähnliche Themen

Nackter Balken: Guten Abend! Mich würde eure Meinung zu einem Dachboden interessieren, der verkauft werden soll. Die Stadt hat 175k Einwohner, Uni, Hochschule...
Grundsätzliche Fragen zur Rentabilität von Vermietung bzw. Immobilien zur Selbstnutzung: Hallo! Mich bzw. meine ganze Familie (Eltern + mein Lebensgefährte) beschäftigt seit längerem das Thema Immobilienkauf zur Geldanlage bzw...
Bad renovieren oder sanieren?: Hallo zusammen, ich unterstütze meinen Onkel bei der Renovierung seines Hauses, das bald vermietet werden soll. Das Haus ist 35 Jahre alt und bis...
Benötige Einschätzung zum Immobilienkauf: Hallo zusammen, ich habe das tolle Forum erst heute entdeckt und würde gerne eure Meinung zum bevorstehenden Kauf (kann ihn noch abbrechen, bzw...
DHH im Münchener Umland nach Wegzug vermieten oder verkauffen: Hallo liebe Immoexperten, Ich hoffe bei Euch etwas möglichst objektiven Input zu unserer Entscheidung zu bekommen. Wir, Paar um die 33 haben...
Oben