3-Familien-Haus geerbt - und nu ?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Martin K., 29.12.2006.

  1. #1 Martin K., 29.12.2006
    Martin K.

    Martin K. Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    es ist das passiert, was ich immer vemeiden wollte - ich bin Hausbesitzer. Im Rahmen einer Erbschaft wurde ich Eigentümer eines 3-Familien-Hauses. Eine Wohnung bewohnt meine Mutter, zwei Wohnungen stehen leer. Zu jeder Wohnung gehört eine Garage.

    Nach umfangreichen Renovierungen sollen die beiden leerstehenden Wohnungen incl. Garagen nun vermietet werden.

    Meine Fragen:

    müssen Wohnung und zugehörige Garage in zwei getrennten Mietverträgen vermietet werden und wo finde ich rechtssichere, vermieterfreundliche Mietvertragsvordrucke?

    Es existiert zur Zeit keine Hausordnung. Wo finde ich ein Muster, welches so ziemlich alle notwendigen Punkte (gibt es sowas überhaupt?) berücksichtigt?

    Wo finde ich ein Muster für ein Wohnungsübergabeprotokoll, welches alle notwendigen Punkte berücksichtigt?

    M. W. muss in der Nebenkostenabrechnung die Kosten nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Da die Abrechnung des Allgemeinstromes sowie des Wassergeldes immer erst im November erfolgt, könnte die Nebenkostenabrechnung immer erst Ende des Folgejahres erfolgen. Kann, wenn ich im Mietvertrag darauf hinweise, beim Allgemeinstrom sowie beim Wassergeld vom Leistungsprinzip abgewichen werden?

    Welche Punkte müssen bei der Vermietung noch berücksichtigt werden?

    Ich bin froh, hier offensichtlich ein kompetentes Forum für meine Fragen gefunden zu haben, wünsche allen Teilnehmern ein frohes Neues Jahr und bedanke mich im Voraus für eure Ratschläge.

    Martin K. (der nie Hausbesitzer werden wollte)
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Als Anfänger hast du da 2 Möglichkeiten:
    1. einen Verwalter beauftragen, damit gerade in der Anfangszeit keine Fehler passieren. (Kann teuer werden --die Fehler meine ich)
    2. beim Haus&Grund mal anklopfen und den Mitgliedsbeitrag gerne bezahlen...

    Ich würde dir nicht empfehlen, dass alleine zu machen, weil das richtig GHeld kosten kann. Einen rechtssicheren Vertrag erhälst du auch von H&G. (Obwohl die Klauseln mal nicht mit der aktuellen Rechtssprechung bzgl der Fristenklausel konform waren...)

    Wohnungsübergabe:
    1. Alle Räume aufführen.
    2. Mieter (incl aller Vertragpartner)
    3. Ausstattung: WC Badewanne mit etc Einbauschränke
    (stell dir einfach einen Neubau vor, die Einrichtung wird dann aufgeführt)
    Wichtig für spätere Schäden durch den Mieter wie zB Waschbecken, Wasserhahn, Rollädengurte/ manuell+elektr. ,
    4. Was sichert die Versorgung mit den vertragl. festgelegten Dingen?
    (Heizungsart, Telefonsteckdosen, TV (Kabel, SAT, analog/Digital)
    5. Wieviele Schlüssel wurden übergeben? Anzahl und wofür?
    6. Mängel (keine Instandhaltungen), die bei Mietbeginn bestehen und nicht geändert werden. Das sind meist Dinge, die der Einziehende nicht bei Auszug als Schaden angelastet haben will; das können aber auch fehlende Dinge sein, die Handwerker beim Einbau vergessen haben. Die Sockelleiste hinter dem Wohnzimmerschrank fehlt, solche Dinge eben.
    7. neue Telefonnummer des Einziehenden.
    8. Alle Vertragspartner unterschreiben das. (meist 2 Mieter und der Vermieter oder sein Vertreter)

    Bei Einzug sollte auch eine Ablesung erfolgen...

    Die Garage würde ich in einem Extra-Vertrag vermieten. Wenn man dem Mieter entgegenkommt und die Garage einen Monat früher verfügbar ist, wird sie nicht Bestandteil des Vertrages und kann extra gekündigt werden...
     
  4. #3 Martin K., 30.12.2006
    Martin K.

    Martin K. Neuer Benutzer

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    Hallo Capo,

    vielen Dank für deine ausführliche Antwort.

    Ein Verwalter bzw. Haus und Grund kommen nicht in Frage, ich möchte mich jetzt schon selbst um die Vermietung kümmern.

    Bezüglich des Mietvertrages sowie der Hausordnung und Wohnungsübergabe dachte ich eher an rechtssichere, vermieterfreundliche Muster, die vielleicht jemand zur Verfügung stellen kann bzw. im Internet erhältlich sind.

    Hat sonst jemand zu meiner oben gestellten Frage bezüglich der Nebenkostenabrechnung einen Rat?

    Martin K.
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Schau mal in unsere Vermieter datenbank. Dort liegt ein Vertrag zum Download bereit. Ansonsten wird es wohl ein Standardvertrag werden...
     
  6. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Erstmal wie immer meine Warnung vor Mietnomaden:

    Gucke Dir Deine zukünftigen Mieter genau an. Erkundige Dich wo sie früher gewohnt haben beim Vermieter und den Nachbarn, wenn möglich persönlichob es probleme gab zwecks Lärmbelästigung, Mietschulden oder verursachten Schäden an der Mietsache. Wenn die Dir darüber keine Auskunft geben wollen haben die was zu verbergen. Dann würde ich die Finger davon lassen.

    Denke immer daran ob Du dem zukünftigen Mieter einen Kredit von 30.000€ ohne Sicherheiten geben würdest oder nicht. Das ist nämlich der durchschnittliche Schade den Mietnomaden anrichten können durch Schäden an der Mietsache, Mietausfällen und nicht zuletzt Gerichts- und Anwaltskosten.

    Auch bei Harz4 wäre ich vorsichtig. Die sicher geglaubte Mietzahlung vom Amt ist bei weitem nicht so sicher wie die einen gerne glauben machen möchten.

    Gerade soche kleinen unerfahrenen Vermieter suchen sich solche Leute gern als Opfer da sie da meist leichtes Spiel haben.



    Und nun mal einige Worte zu der Nebenkostenabrechnung:

    In Deim Haus bist Du verpflichtet die Heizkosten nach Heizkostenverordnung abzurechnen. Ich gehe davon aus, daß entsprechende Messgeräte bereits installiert sind und ein Messdienst mit der Abrechnung beauftragt ist. Wenn dem nicht so ist, solltest Du das schnellstens nachholen. Du könntest zwar theorethisch die Heizkosten auch selber abrechnen, aber das kommt Dich immer teurer, da Du die Abrechnungskosten nicht ohne weiteres umlegen kannst. Diese würden dann nämlich unter die nicht umlagefähigen Verwaltungskosten fallen. Außerdem bekommst Du nicht so einfach eine rechtssichere Abrechnung hin. Ein findiger Mieter haut Dir die Heizkostenabrechnung dann um die Ohren und zieht 15% der Kosten ab nach HKVo auf denen Du dann sitzen bleiben würdest.

    Was ich damit sagen will ist, daß man hier nicht am falschen Ende sparen sollte. Das wird mit hoher Sicherheit zum Schluß noch teurer.

    Bei den restlichen Nebenkosten sollte das eher ein kleineres Problem sein, da man die einfach nach Personen oder m² umlegen kann. Was Du alles umlegen kannst, steht in der Betriebskostenverordnung. In der linken Menüleiste findest Du diese wie auch die Heizkostenverordnung.
     
  7. #6 onkelfossi, 30.12.2006
    onkelfossi

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    Hallo!

    Die Mietverträge von Haus und Grund sind rechtssicher und werden permanent aktualisiert. Was Capo sagt stimmt doch gar nicht.

    Außerdem muss man bei H&G kein Mitglied sein, um deren Vertäge nutzen zu können. Ich empfehle dir, dich auf deren Internetseite anzumelden. Dort kannst du dann per Lastschrift Verträge kaufen und digital ausfüllen, speichern und drucken. Deine Vermietung kannst du trotzdem selber machen.

    Ich würde von kostenlosen Mietverträgen, die irgendwo im Netz rumschwirren, die Finger lassen. Nur Rechtse.xperten können beurteilen ob diese rechtssicher sind. Es entscheidet schon ein kleines Wort, ob etwas rechtssicher ist oder eben nicht.

    Auf was du achten solltest:

    - Zeit lassen bei der Besichtigung, versuche etwas über deinen Mieter zu erfahren
    - keine Makler einschalten
    - keine Massentermine bei Besichtigungen, jeder einzeln, z.B. alle 15 min.
    - Nichtraucher
    - Verhalten, Ausdrucksweise, Bildung
    - was zeigt der Mieter für ein Interesse? (erfreut, gelangweilt etc.?
    - Kleidung, insbesondere Schuhe
    - wo wohnt der Mieter jetzt, warum zieht er um?
    - wo arbeitet er?
    - persönlicher, sympathischer Draht zum Mieter
    - keine Hartz4, Arbeitslosen, offensichtlich As.oziale
    - der Mieter muss zur Wohnung, Umgebung, Stadtteil passen


    VG fossi :wink
     
  8. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Das habe ich von vielen gehört, dass H&G die fristenklausel drin hatte und NACH den BGH Urteil das geändert hat. War wohl ein einzelfall.
    Auch ich würde h&G vertrauen.

    oder hast du etwas anderes gemeint.
     
  9. #8 Martin K., 01.01.2007
    Martin K.

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    Hallo zusammen,

    ein frohes und gesundes neues Jahr wünsche ich hier dem gesamten Forum. Vielen Dank für eure Antworten, insbesondere Dank an Fossipower, ich hab das Muster des Mietvertrages von H + G bereits runtergeladen.

    Hierzu meine Frage:

    der Vertrag sieht ja sehr umfangreich aus, sogar eine Hausordnung ist enthalten. Die Rechtssicherheit unterstelle ich einmal, aber was muss unter "sonstige Vereinbarungen" denn noch geregelt werden, was im Vertrag nicht enthalten ist?

    Mir scheinen die Verteilerschlüssel für die einzelnen Betriebskosten zu fehlen, kann ich die unter diesem Punkt aufführen? Die Waschordnung passt nicht, ist die ebenfalls hier aufzuführen, muss der Vertragstext zu diesem Punkt dann gestrichen werden? Desweiteren finde ich nichts zur Gartennutzung, die ausgeschlossen werden soll. Fehlt nach euren Erfahrungen noch was?

    Eine weitere Frage: Staffelmiete oder Indexmiete oder gar nichts ankreuzen?

    Martin K.
     
  10. #9 onkelfossi, 01.01.2007
    onkelfossi

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    Hallo!

    Unter sonstige Vereinbarung können spezielle Inhalte rein, die nur auf eine Wohnung zutreffen. Ich habe da z.B. immer drin, dass die Einbauküche Marke bla bla dem Vermieter gehört, wo gereinigt werden muss usw. Deine Gartennutzung kann dann da auch rein, also dass den Mietern untersagt wird diesen zu nutzen.

    Die Verteilerschlüssel fehlen nicht. Schau mal unter der Auflistung der einzelnen Betriebskosten(§5,2.). Darunter sind Nummer, die du bei den einzelnen Positionen eintragen kannst.

    Wenn du die Miete automatisch erhöhen willst, kannst du entweder Indexmiete oder Staffelmiete wählen. Wenn du das nicht willst, wird es automatisch durchgestrichen.

    Wegen der Waschordnung musst du noch mal ins Detail gehen. Also wenn da was in der hausordnung fehlt, kannst du es auch unter sonstige Vereinbarungen schreiben.

    @capo: nee das meinte ich, ich kann mich über die Verträge auch nicht beklagen. jedenfalls sind die Verträge sehr verbreitet und akzeptiert, auch bei Mietern.

    VG

    fossi :wink
     
  11. #10 Martin K., 03.01.2007
    Martin K.

    Martin K. Neuer Benutzer

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    Hallo Fossipower,

    hab heute bei Haus und Grund in Dortmund die aktuelle Fassung des Mietvertrages geholt - unterschiedliche Verteilungschlüssel für die einzelnen Betriebskostenarten können hier nicht eingesetzt werden - in § 4 (nicht § 5) sind die einzelnen Arten aufgeführt, in § 7 unter Pkt. 3 befindet sich ein Hinweis, dass die Verteilung nach m² als vereinbart gilt, wenn keine anderen Vereinbarungen getroffen wurde.

    Kann es sein, dass die Vordrucke von Haus und Grund regional unterschiedlich sind oder du / ich eine alte Version hat? Mein Vordruck ist von 09/2006.

    Martin K.
     
  12. #11 onkelfossi, 03.01.2007
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    Hallo!

    Die Versionen unterscheiden sich tatsächlich extrem. Die für Bremen sehen komplett anders aus. Ich meine aber, dass deine Version den Vorteil hat, dass du alle dort aufgeführten Nebenkosten umlegen kannst. Ich muss immer alle ankreuzen, die ich umlegen will. Du kannst ja sonst welche vereinbaren oder dann einen wählen, der "besser" bzw. gerechter ist als m². m² bei Wasser wäre natürlich etwas doof.

    VG

    fossi
     
  13. Isolde

    Isolde Neuer Benutzer

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    ... die mietverträge von H&G sind regional oft sehr verschieden, da diese lokal vorort erstellt werden.


    was spricht denn gegen eine mietgliedschaft bei haus&grund? ist doch eher günstig, vielleicht 50 euro im jahr. hängt vom mietzins ab. und ich glaub nach 2 jahren kann man wieder kündigen.

    die erweitern auch die mietverträge und helfen bei der betriebskostenabrechnung.

    isolde
     
Thema: 3-Familien-Haus geerbt - und nu ?
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