3-Familienhaus mit nicht genehmigtem Dachausbau

Diskutiere 3-Familienhaus mit nicht genehmigtem Dachausbau im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich möchte nun neben Finanzprodukten auch in Immobilien investieren. Nun gibt es ein relativ attraktives Objekt, dessen Merkmale...

  1. chaeve

    chaeve Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich möchte nun neben Finanzprodukten auch in Immobilien investieren. Nun gibt es ein relativ attraktives Objekt, dessen Merkmale ich gleich kurz auflisten möchte. Das 3-Familienhaus hat aus meiner Sicht nur ein sehr großes Manko, welches die nicht genehmigte Wohnung im DG bzw. die dafür fehlende Baugenehmigung ist. Könnt ihr mir bitte helfen den "Rattenschwanz" grob einzuschätzen, sollte ich das Objekt kaufen?

    Zum Objekt:
    • MFH in Niedersachsen
    • KP 209.000 Euro
    • Bj. 1964
    • 205qm vermietbare Fläche (DG-Wohnung ist auch darin erfasst)
    • 772qm Grundstücksfläche
    • Die Wohnungen im EG, 1. OG und DG sind leerstehend - 1. OG ist renovierungsbedürftig und DG renovierungs-/modernisierungsbedürftig.
    • Vollkeller plus 2 Garagen
    • Mieteinnahmen (Soll) 15.000 p.a. (entspricht dem derzeitigen Mietspiegel von ca. 6,097€/qm) - (DG-Wohnung ist auch inkludiert)
    Die Renovierungsarbeiten würde ich selbst durchführen. Modernisierungmaßnahmen vermutlich nur eingeschränkt.

    Vom Makler wird eine Nachgenehmigung empfohlen. Ich denke das ist einfacher gesagt, als getan. Im schlimmsten Fall könnte das Bauamt vermutlich den Rückbau fordern. Es ist sehr schwer einzuschätzen, da sehr viele Faktoren eine Rolle spielen (lichte Raumhöhe, Brandschutz, Dachdämmung, Länder-Baurecht, Bebauungsplan etc.). Es müsste ein Architekt beauftragt werden, welcher die Wohnung soweit aufnimmt (sollten keine weiteren Änderungen nötig sein) und einen Bauantrag stellt.
    Ich kann das Ganze nur leider nicht in Zahlen einschätzen. Reichen 10k€ ganz grob für die nachträgliche Genehmigung oder muss ich mit 20, 30, 40k€ rechnen? Was kostet ein Architekt? Oder würdet ihr mir raten die Finger davon zu lassen? Der Rest des Objekts erscheint eben recht attraktiv.

    Vorab vielen Dank!
     
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  3. Andres

    Andres
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    Soweit ist das bei den aktuell üblichen Preisen ja noch ganz in Ordnung, Faktor 14. Jetzt kommt die Hakensammlung:

    Wie konnte es denn dazu kommen? War das Haus bisher in Selbstnutzung? Ist es für eine Vermietung überhaupt vorgesehen und ausgestattet? Verbrauchserfassung Heizung, Wasser, Strom? Vollständige Trennung der Wohneinheiten? Aufteilung des Kellers in einer für Vermietung geeigneten Form? Falls nein: Welche Kosten fallen dafür an?

    Sind die Wohnungen kurzfristig vermietbar? Gibt das die Nachfrage vor Ort her? Zu den beabsichtigen Mieten? Der Mietspiegel hat mancherorts eher wenig mit der Realität zu tun ...


    Die Kosten dafür (und wenn es nur Material ist und man für die eigene Arbeitskraft null Gegenwert ansetzt) würde ich dem Kaufpreis zuschlagen. Dann sieht das Verhältnis von Kaufpreis und Miete wahrscheinlich schon weniger freundlich aus.


    Es spricht Bände, dass die Immobilie so verkauft wird und die nachträglichen Genehmigungen eben nicht vom aktuellen Eigentümer eingeholt werden. Alleine das sollte schon zu denken geben.


    Richtig. Wenn die Wohnung zu diesem Zeitpunkt bereits vermietet ist, machst du dich nun dem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig, es entstehen Kosten für den Rückbau, außerdem sinkt danach die Miete dauerhaft. Wenn nun die jährliche Miete z.B. auf 12.000 € sinken würde, wäre die Immobilie für meinen Geschmack, Baujahr und Erhaltungszustand preislich schon an der Schmerzgrenze. Die Rückbaukosten sind dabei noch gar nicht berücksichtigt.

    Selbst wenn es nicht so schlimm kommt, bleiben noch Folgen: Es entstehen weitere Kosten für die Genehmigung und ggf. Auflagen, durch erforderliche Maßnahmen sinkt vielleicht die Wohnfläche (dadurch wieder Minderungsrecht bzw. dauerhaft niedrigere Miete), bis dieses Problem gelöst ist bist du von Mietern evtl. erpressbar, jede Betriebskostenabrechnung, die auf die Wohnfläche abstellt, ist angreifbar, ...

    Einen Schwarzbau selbst zu nutzen, ist schon riskant genug. Zur Vermietung eignet sich so etwas nicht.


    Gibt es einen gültigen Bebauungsplan? Was sagt der zu dieser Art der Nutzung? Das kann man auch ohne großartige Kosten zu verursachen mal selbst herausfinden und es ist ein guter Anfang, dieses Angebot besser einzuschätzen.


    Wenn der Bau in seiner aktuellen Ausführung genehmigungsfähig ist, reicht das locker aus. Wenn das allerdings der Fall wäre, würde sich doch diese ganze Frage nicht stellen und der Verkäufer hätte das längst selbst gemacht.

    Solltest du das ernsthaft weiter verfolgen wollen, würde ich den Architekten befragen, bevor ein Kaufvertrag geschlossen wird.
     
  4. chaeve

    chaeve Neuer Benutzer

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    Vielen, vielen Dank Andres für deine wertvolle Einschätzung und detaillierte Meinung!! Das war genau das, was ich benötigt habe. Ich habe schon vermutet, dass das Objekt als "Anfänger" im Bereich Immobilien eher, nennen wir es, schwierig ist. Die eine oder andere Frage habe ich mir auch schon gestellt und werde ich an den Makler adressieren, wenn wir zu einer Besichtigung kommen.

    Die Nachfrage an Wohnungen zur Miete würde ich als gegeben einschätzen, wenn ich mir die Gesuche und Angebote in verschiedensten Portalen anschaue. Weiter wohne ich nicht unweit entfernt und weiß das Leute dort gerne aufgrund Infrastruktur und Anbindung hinziehen. Das deckt sich auch mit dem Mietspiegel, wenn die Mieten am Markt nicht sogar etwas höher sind.

    Den Architekt hätte ich ohnehin vorher eingebunden, wenn es ernster wird. Alles andere wäre zu sehr ein "Kauf ins Blaue" und meiner Meinung nach als fachfremder nicht tragbar.

    Ich denke ich werde nochmal versuchen eine Besichtigung zu haben und mir einen Eindruck verschaffen, wie auch dadurch weiter Erfahrungen zu sammeln. Aber als erstes Objekt für einen Neuling ist es dann doch eher ein zu "heißes Eisen".

    Nochmals vielen Dank!
     
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