3 FMH aus Kapitalanlage

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Baeuerlein, 16.06.2015.

  1. #1 Baeuerlein, 16.06.2015
    Baeuerlein

    Baeuerlein Benutzer

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    Hallo,

    Habe gestern mit einem Kollegen diskutiert der sich ein 3 FMH als Kapitalanlage kaufen will. Das Haus selber befindet sich in einer Kleinstadt mit ca. 10.000 Einwohnern. Die Ortsübliche Miete liegt zwischen 4,0 - 7,0 Euro pro Quadratmeter. Aktuell stehen 2 Wohnungen leer und 1ne Wohnung ist am eine ältere Dame zu 80 Euro kalt vermietet.

    Das Haus selber hat 3 Wohnungen mit je 65-85 m2. Die Beheizung erfolgt über Öl Einzelöfen und Kachelöfen. KFZ Stellplätze und Grünflächen gibt es keine zu dieser Immobilie. Aktl. Realistisch währe eine Miete von 250 Euro pro Wohnung on jetzigen Zustand nach Sanierung 330-420 Euro. Ist so etwas denn überhaupt Renditebringend zu betreiben?

    Danke schon mal für eure antworten.

    Mit freundlichen Grüßen Bäuerlein
     
  2. AdMan

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  3. #2 alibaba, 16.06.2015
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    es kommt immer auf den Einkauf drauf an und die Sanierungskosten und Kaltmieten ,wenn billig dann kauf :D
    Gruss
    alibaba :D
     
  4. #3 Baeuerlein, 16.06.2015
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    Kosten des ganzen Spaßes 90.000 Euro + Nebenkosten laut den Infos des Kollegen. Der Preis selber hört sich für mich für 210m2 Wohnfläche recht vernünftig an.
     
  5. #4 Baeuerlein, 16.06.2015
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    Die Wohnungen sollten im aktl. Zustand folgende Kaltmiete bringen bei vermietung/neuvermietung:

    EG 150-200€
    OG 250-300€
    DG 200-250€
     
  6. #5 Goldhamster, 16.06.2015
    Goldhamster

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    Wenn..
    KP 90TE
    NK 10TE
    Sanierung 50TE + Reserve

    ... kommst du bei z. B. 11TE netto/kalt/anno noch auf keinen besonders grünen Zweig.

    -Wenn du jetzt noch deinen eigenen Arbeitslohn für Bauleitung, Vermietertätigkeit, Eigenleistung und und und dazurechnest....

    Am Ende zählt nur die Bausubstanz und die zu erwartene Restlebensdauer des Gebäudes.

    Ob die zu erzielenden Gewinne NACH Steuern jemals den Kaufpreis + Sanierungskosten wieder einbringen?
     
  7. #6 Baeuerlein, 16.06.2015
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    Das währe hier die Frage. Ob sich das ganze wirklich lohnt oder nicht.
     
  8. #7 alibaba, 16.06.2015
    alibaba

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    wenn du den zeigefinger am haus machst ,kannst du mit dem finger ander wand ,einmal rumgehen ohne das der finger

    die wand verlässt und dein fuss fremden boden betritt ?:D

    Gruss
    alibaba:D
     
  9. #8 Goldhamster, 16.06.2015
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    Woher sollen wir das wissen was sich bei diesem speziellen Haus lohnt???
    Hellsehen?

    Versuche mal deinen eigenen Zeit- und Geldaufwand für Eigenleistungen zu schätzen... Also die Sanierungskosten.

    Wie alt ist das Haus?
    Liebhaber-Fachwerkhaus oder 50er-Jahre?
     
  10. #9 Baeuerlein, 16.06.2015
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    Anbei einmal dir Beschreibung :)
     
  11. #10 Baeuerlein, 16.06.2015
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  12. #11 Goldhamster, 16.06.2015
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    Sieht doch gut aus...

    In ca. 20 - 30 Jahren fängt das Haus an Gewinne zu erwirtschaften.
     
    alibaba gefällt das.
  13. #12 Newbie15, 16.06.2015
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    Ohne jetzt genau nachgerechnet zu haben: Grundsätzlich solltest du dich bei solchen Objekten fragen, ob man die langfristig vermieten kann. Ein Problem sehe ich hier u.U. schon in den Stellplätzen, denn die Straße sieht nicht so aus, als könnte man da gut parken. Jedenfalls nicht alle, die in dieser Straße oder auch im Haus wohnen, schon gar nicht mit mehreren Autos. Außer, es wäre um die Ecke ein öffentlicher Parkplatz, den man günstig oder kostenlos nutzen kann.
    In einer solchen Kleinstadt ist man aber fast zwangsläufig auf ein Auto angewiesen. Ich würde unter keinen Umständen eine Wohnung anmieten, wo ich mein Auto nirgendwo parken kann oder dafür großes Glück haben muss. .
    Dazu kommt noch, dass anscheinend nur eine Wohnung über einen Balkon verfügt, auch das wird immer wichtiger.

    Je nachdem, wo das Objekt liegt, wird die Nachfrage in Kleinstädten langfristig sinken und dann ist fraglich, ob die kalkulierten Mieten langfristig erzielbar sind oder ob die Wohnungen mit großen Leerstand behaftet sind, weil es attraktivere Wohnungen zum gleichen oder wenig mehr Geld gibt. Heizungen, Bodenbeläge... kann man alles erneuern und (für entsprechendes Geld) auf den neusten Stand bringen. Grundsätzliches wie fehlende Stellplätze, ggf. auch fehlende Balkone kann man eben nicht ändern.

    Grundsätzlich würde ich auch damit rechnen, dass du die Einzelöfen und E-Boiler langfristig durch ein anderer Heizungs- und Warmwassersystem ersetzen musst, um die Vermietbarkeit zu erhalten. Zu viele Kompromisse machen Mieter auch nicht und wenn doch, dann nur massiv über den Preis. Vermietet lässt sich aber auch schlecht das Heizungssystem erneuern, was zwangsläufig wieder Leerstand bedeutet.

    Wie vernünftig der Preis ist, hängt nicht zuletzt stark am Zustand. Hauszustand? Dachkonstruktion? Kellernutzbarkeit? Wie sehen die anderen Wohnungen aus? Man sieht ja nur das OG. Von außen sieht das Haus ja ganz ansprechend aus.

    Weißt du, warum die Wohnungen im OG und DG leer stehen? Selbstnutzung durch den Eigentümer? Oder sind sie ggf. schwer zu vermieten?
     
  14. Pitty

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    Du kannst Dir einen Gutachter suchen, der die Substanz des Hauses überprüft. Dann gehst Du schon einmal sicherer, ob nicht irgendwo etwas für Dich verborgen ist. Ein Fachmann sieht mehr. danach kannst Du entscheiden ob Du das Risiko eingehen möchtest. Bei 10.00 Einwohner ist es möglich evtl. Bald von Abwanderung betroffen zu sein. Dann findest Du keine Mieter mehr.
     
  15. #14 Baeuerlein, 16.06.2015
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    Die Kleinstadt selber liegt direkt an der Autobahn das Industriegebiet ist aufstrebend und in denn letzten Jahren haben sich sämtliche Supermärkte dort angesiedelt. Zudem befinden sich jeweils 10 und 15 km weiter 2 Kreisstädte. Viele ziehen von der aufs Land da die Studenten hier die Preise recht in die Höhe treiben.
    Zu den Parkplätze ist zu sagen das um die Ecke 50-80 Parkplätze von der Stadt gebührenfrei genutzt werden können. (Sollte auch langfristig so bleiben)
     
  16. Andres

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    Mit 4 € dürfte so ziemlich niemand hinkommen, egal wo und unter welchen Umständen. Mit 7 € sieht das anders aus, aber die Rendite kommt nicht von alleine. Ob das wirklich das richtige wirtschaftliche Umfeld für eine Vermietung ist?


    Wie der Goldhamster schon ausführte, sind wir dann so ungefähr bei 100.000 €, wenn der "Kollege" Makler sein sollte. Ohne Provision etwas weniger. Das ist die Eintrittskarte für's Vermieterkino, aber du brauchst auch noch Popcorn:

    Das beeinflusst die Vermietbarkeit auch nicht gerade positiv, vor allem wenn Holzöfen nicht nur Deko sind sondern zur Beheizung funktional benötigt werden. Hier sollte man über eine umfassende Modernisierung nachdenken, vielleicht sogar Umbau auf eine Zentralheizung. Mit der Warmwasserversorgung macht man auch keine Pluspunkte.

    Wie lange die aktuelle Heizlösung überhaupt noch zulässig wäre, sollte unbedingt geprüft werden.


    Weiter darf man davon ausgehen, dass in Inseraten alle neueren baulichen Maßnahmen genannt werden - man will ja Argumente für einen guten Kaufpreis finden. Wenn das beste Argument dann von 1999 ist, kann ich mir grob vorstellen, in welchem Erhaltungszustand das Gebäude sein wird.

    Allgemein schreckt mich das Baujahr ab. Die Substanz soll ein Gutachter bewerten. In dieser Zeit ist unglaublich viel Schrott gebaut worden - man hatte andere Probleme ...

    Goldhamster geht von 50.000 € Investition aus - ich halte mit 100.000 € dagegen. Es könnte sein, dass wir beide falsch liegen.


    Damit kommen wir zur Miete:

    Supi, wohnen für 1,60 pro m². Diesen Mietvertrag musst du übernehmen. Anschließend darfst du, falls du die ortsübliche Vergleichsmiete darlegen kannst, die Miete um 20 % (hoffentlich, vielleicht auch nur 15 %) alle drei Jahre anheben. Ok, Modernisierung wäre auch noch ein Anlass. Bis die Dame sich die Radieschen von unten anschaut, kannst du mit deinen Mieten ...

    ... oder den anderen genannten Werten nicht rechnen.

    So oder so: Mit meiner Annahme zu den Modernisierungskosten und 330 € pro Wohnung sind wir fast bei Faktor 17 (grummel), mit 420 € pro Wohnung und Goldhamsters 50.000 für die Modernisierung knapp unter Faktor 10 (sehr gut). Schmerzhafte Erkenntnis: Der Kaufpreis ist völlig egal. Viel wichtiger sind Umstände, die du jetzt noch gar nicht mit Sicherheit abschätzen kannst, nämlich was eine angemessene Modernisierung kostet und welche Mieten dann wirklich zu erzielen sind.

    Besonders für ein erstes Objekt wäre mir das zu riskant. Wenn du nicht gerade Bauunternehmer bist, kann ich fast garantieren, dass du die Kosten, die auf dich zukommen, falsch einschätzt.

    Nebenbei: Die Bank bewertet das Objekt nach dem, was aktuell vorhanden ist. Ohne sechsstelliges Eigenkapital bekommst du daher kaum eine tragfähige Finanzierung für Haus und Modernisierung.


    Ausgewählte Höhepunkte aus dem Inserat:
    • Wo ist eigentlich die öffentliche Kfz.-Abstellmöglichkeit? In dieser Straße darf man nicht parken.
    • Die geschmackvolle Ausstattung im OG muss sich wohl im Rücken des Fotografen befinden. Auf allen 4 Bildern.
    • Wenn die Fassade nach "Neugestaltung" so aussieht, will ich lieber nicht wissen, wie sie vorher aussah.
    • Du kaufst weder Straße noch Gehweg. Trotzdem wird das einer der ersten Eindrücke sein, die jeder Interessent, den du jemals für eine der Wohnungen haben wirst, von diesem Haus bekommt. Für das äußere Erscheinungsbild fällt mir eigentlich nur ein Wort ein: schäbig.

    Fazit aus meiner Sicht:
    • Zuerst soll sich mal ein Gutachter äußern, vor allem dazu, mit welcher Restnutzungsdauer zu rechnen ist.
    • Kaufpreis sollte so oder so noch nachverhandelt werden. Für dieses Objekt kann es eigentlich keine starke Nachfrage geben, also geht bestimmt noch etwas.
    • Wirklich interessant ist das Haus höchstens für Selbstnutzer mit handwerklichen Fähigkeiten und dem Willen und der Zeit, viele Dinge selbst anzugehen.
    • Als Kapitalanlage nur interessant, wenn alles relativ vorteilhaft für dich verläuft. Eine hohe Eigenkapitalquote ist Pflicht.
     
  17. #16 Baeuerlein, 16.06.2015
    Baeuerlein

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    Falls jemand einmal nachschauen wollte. Was sind denn für Objekte im Umkreis Bamberg Schweinfurt interessant als Kapitalanlage? Egal ob ETW oder MFH
     
  18. #17 alibaba, 16.06.2015
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    schneller geht es wenn er den KaufPreis ordentlich drückt auf 35 bis max. 41.000,- €uro :D

    ich habe es geahnt ,das da fast kein Grundstück bei ist . :D

    Hätten die Stelzen übrig gehabt ,dann wäre das Grundstück ca. 12m² gross .:D

    Gruss
    alibaba :D
    PS: ich mag alte Häuser welche solide gemauert sind :D
     
  19. Nero

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    Ich mag sie auch, v. a. wenn es sich um einen (seltenen) Betonkeller handelt.

    Aber nicht jeder = v. a. Handwerker schreien Hurra, wenn sie da ein Löchlein bohren müssen...

    Grünzeug/Stellplätze hintenrum/drann und drumherum sind aber auf jeden Fall wichtig.
     
  20. #19 Baeuerlein, 16.06.2015
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  21. Duncan

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    Ich habe noch kein MFH unter 4 Einheiten gesehen, dass ohne Eigennutzung wirklich wirtschaftlich gewesen wäre.
    Die alte Dame kann dir keinen größeren Gefallen tun als noch heute die Wohnung zu verlassen, egal ob mit den Füßen voran oder ins Pflege/Altersheim....
    Die Wohnungsbilder deuten auf elend lange Mietzeiten mit alten Leuten hin. In dieser Zeit ist natürlich nichts erneuert worden. Wenn ich jetzt noch unterstelle der Makler hat schon mal die Sahnestücke und die Schokoladenseite ausgesucht....
    Sprich du hast ein Haus im Wesentlichen auf Rohbaustand. So ziemlich alles andere ist Sanierungs-/Modernisierungsfall. Je nach angestrebtem Ausstattungsstandard könnten die von Andres angepeilten 100T€ knapp werden. Du bist selbständiger Bauhandwerker mit zu viel Tagesfreizeit?

    Vermutlicher Verkaufsgrund: ET mag seine Erben und will ihnen das nicht antun!
     
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