4 Etagen - 4 Wohnungen - 4 Heizbrenner?

Diskutiere 4 Etagen - 4 Wohnungen - 4 Heizbrenner? im Bautechnik Forum im Bereich Technische Abteilung; Hallo Heizungs-Profis. In meinem (zukünftigen) Miets-Haus (BJ 1900) mit 4 Wohneinheiten a 60-70m² auf 4 Etagen stehen bald neue Heizungen an. Ein...

  1. #1 bende9921, 26.09.2018
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    Hallo Heizungs-Profis.

    In meinem (zukünftigen) Miets-Haus (BJ 1900) mit 4 Wohneinheiten a 60-70m² auf 4 Etagen stehen bald neue Heizungen an. Ein paar Heizkörper müssen modernisiert werden und die Gasbrenner sind fast alle schon zu alt.

    Jetzt die große Frage: Eine Gastherme für alle zusammen oder auf jeder Etage eine eigene kleinere Gastherme? Baulich wäre beides möglich, es gibt im Keller ausreichend Platz und Platz für gut isolierte Rohre. Es gibt aber auch auf jeder Etage einen Mini-Raum im Hausflur auf dem früher mal die Etagenklos waren. Da würde auch problemlos für jeden eine kleine Gastherme reinpassen. Schornsteine sind auch alle nah genug an den möglichen Einsatzorten.

    Umgebaut werden muss bei beiden Lösungen, weil die alte Verrohrung im Keller aussieht wie der alte Windows98-Bildschirmschoner bei dem kreuz und quer Rohrleitungen in allen Dicken und Farben durcheinander laufen. Da muss einfach Ordnung rein. Aufwand wäre also bei beiden Lösungen auch etwas gleich.

    Was wäre euer Favorit? Lieber die vermutlich effizientere einzelne Therme und dafür mehr Rohre und irgendwelche Messgeräte um den Verbrauch zuzuordnen? Oder je eine etwas ineffizientere Eineltherme pro Wohneinheit und dafür kurze Rohre und keine Probleme mit der Abrechnung?
     
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  3. #2 immodream, 26.09.2018
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    Hallo ,
    ich habe in einem Mehrfamilienhaus ein Gaszentralheizung im Keller und in den anderen Häusern die Gasthermen für jede Wohnung.
    Der Vorteil von den einzelnen Gasthermen ist, das die Mieter ihre Gaskosten selbst tragen müssen und wenn die nicht bezahlen , ich das Geld nicht vorstrecken muß.
    Außerdem kann jede Mietpartei entscheiden, wann und mit welchen Vorlauftemperaturen geheizt werden kann.
    Und dann kommen die Nachteile der einzelnen Gasthermen.
    Bei 4 Thermen 4 x den Schornsteinfeger , 4 x die Wartung im Jahr bezahlen.
    Ich weiß ,bezahlt ja im Normalfall der Mieter.
    Dann hat man fast jedes Jahr ein paar Hundert Euro Reparaturkosten an den 4 Thermen und das zahlt der Vermieter.
    Bei einer Zentralheizung braucht man als normaler Vermieter ( damit meine ich, wenn man nicht selber über Zählwerke die Heizkosten abrechnen will ) ein Abrechnungsunternehmen.
    Das zahlt der Mieter.
    Wenn sowieso auch die Zuleitungen geändert werden müssen und nicht nur die alten Thermen getauscht werden können,
    würde ich die Chance nutzen, auf eine Zentralheizung umzubauen.
    Dann würde ich im Keller Wärmemengenzähler einbauen und die Abrechnung selber machen.
    Du hast dann nur einmal eventuelle Reparaturen am Gerät und die Reinigungs- und Schornsteinfegerkosten werden durch 4 geteilt.
    Grüße
    Immodream
     
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  4. #3 ehrenwertes Haus, 26.09.2018
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    Mal ganz abgesehen davon, dass du deine Planung mit dem Bezirksschornsteinfeger abklären solltest, da nicht beliebig viele Thermen an einen Schlot gehängt werden dürfen...

    Ob Etagenheizungen oder Zentralheizung, beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile.

    Kostenintensiver sind Etagenheizungen in Wartung und bei den Kaminkehrergebühren.
    Bei Vollvermietung spielt das keine Rolle, da diese Kosten auf die Mieter umgelegt werden können.
    Je mehr Einzelthermen im Haus sind, desto höher die Anschaffungskosten und die Chancen auf Störungen einer Therme und Handwerkerbedarf.

    Sollten deine Mieter auf die Idee kommen die Miete zu kürzen (egal ob berechtigt oder nicht) sind Etagenheizungen ebenfalls besser, da Mietkürzungen aus der Gesamtmiete gemacht werden dürfen. Gleiches gilt auch falls Mieter ein Zurückbehaltungsrecht ausüben.

    Ein weiterer Vorteil von Etagenheizungen ist, das ein Ausfall oder Störung nur eine Partei betrifft.
    Dann hat man nur mit einer Partei zu diskutieren wie das am besten gehandhabt wird, aber nicht gleich Aufstand im ganzen Haus.
    Auf Heizungsausfall reagieren die meisten Mieter ziemlich allergisch, trifft aber Jeden irgendwann mal.


    Zentralheizung hat die Nase absolut vorn in Hinblick auf nachwachsende Rohstoffe und was unseren Politikhäuptlingen dazu noch einfallt.
    Eine zentrale Heizung läßt sich bei Bedarf leichter auf alternative Brennmaterialien ohne Öl oder Gas umrüsten als Etagenheizungen.
    Die Verschrottungspflicht von Heizungen nach 30 Jahren soll ja nurein Anreiz sein auf nachwachsende Rohstoffe bei der Heizung umzustellen. Eine Energieeinsparung ist damit oft nicht verbunden und die Umweltbilanz spricht derrzeit auch noch dagegen, sprich (noch) ökologischer Unfug solange die Heizungen einwandfrei funktionieren.

    Ich vermute auch das längerfristig Etagenheizungen nicht nur als veraltet gelten, sondern irgendwann vom Gesetzgeber eingestampft werden.


    Schau doch auch mal in den örtlichen Mietspiegel. Teilweise werden dort Zu- bzw. Abschläge auf die Basismiete gemacht für Zentral- bzw. Etagenheizung. Das kann sich wirklich böse auf deine erzielbare Miete und auch zukünftige Mieterhöhungen auswirken.


    In den meisten Fällen, denke ich ist eine Zentralheizung besser, wenn ohnehin die geamte Heizung neu gemacht wird.
    Es ist aber eine Einzelfallentscheidung.
     
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  5. Pitty

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    Und wenn Du noch Geld übrig hast packst Du noch einige Solarplatten auf das Dach. Legst das ganze als Modernisierung um.

    Wir haben es letztes Jahr gemacht. Diesen Sommer hat die Sonne das komplette Warmwasser für die 4 Parteien geliefert. Wir haben erst am Freitag die Heizung wieder zugeschaltet.

    Außerdem kannst Du mit der richtigen Steuerung mit dem Handy dann die Heizung ein und ausschalten. Bekommst Warnmeldungen aufs Handy. ....
     
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  6. #5 ehrenwertes Haus, 27.09.2018
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    Das setzt eine zentrale WW-Aufbereitung voraus, was derzeit ziemlich nicht der Fall ist in diesem Haus.
    Mit zentraler WW-Aufbereitung wäre eine Frage nach Zentral- oder Etagenheizung Unfug. Dann gäbe es bereits eine zentrale Therme.

    Für diesen Vorschlag müssten wohl auch die Wasserleitung neu verlegt werden.
    Für WW zentral oder dezentral aufbereiten gilt im Wesentlichen das Gleiche wie für die Heizungsfrage.
    Auch das hat Vor- und Nachteile.
     
  7. #6 bende9921, 27.09.2018
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    Danke Leute, da sind ja doch noch Punkte dazu gekommen, die ich vorher garnicht auf dem Schirm hatt. Tja, immer gut bei Profis nachzufragen.

    Das ganze kommt natürlich alles zum Heizungsbauer meines Vertrauens, der auch schon in meinem eigenen Haus einen guten Job gemacht hat. Aber man ist ja gerne schon vorher möglichst gut informiert. Wenn ich das richtig gelesen habe seid ihr ja alle eher für die Zentralheizung und ich denke, ich werde dann auch erstmal in diese Richtung planen.

    Habt ihr noch ein paar Infos zu der Abrechnung bei einer Zentralheizung? Ich kenne das eigentlich nur mit den kleinen Messgeräten an jedem Heizkörper. Wenn ich das richtig verstehe gibt es aber auch die Variante, an dem jede Wohneinheit einen einzelnen Wärmemengenzähler hat. Gibt es da irgendwelche Nachteile, wie sind die Kosten udn habt ihr konkrete Empfehlungen für bestimmte Hersteller/Modelle?
     
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  8. #7 Benni.G, 27.09.2018
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    Wenn du für jede Wohneinheit nur einen Wärmemengenzähler hast, muss die Verrohrung auch entsprechend sein. Also vom Keller pro Wohnung ein Rohr in jede Wohnung und dort zu jeden Heizkörper führen. Früher hat man die Heizungsrohre vom Keller waagrecht hoch durch alle übereinanderliegenden Zimmer gezogen.
    Der Unterschied ist nicht so groß...da die Rohre in Fußbodennähe durch die Wand gelegt werden, sollten sie auch nicht so anfällig für mögliche Durchbohrungen sein.
     
  9. #8 Newbie15, 27.09.2018
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    Wärmemengenzähler haben den Vorteil, dass man (leicht) die komplette Heizkostenabrechnung selbst machen kann und niemanden extern dafür bezahlen muss. Damit spart man sich durchaus auch Arbeit, denn auch Abrechnungsdienstleister wollen alle Daten fertig in Tabellen geliefert haben. Wenn dann was nicht passt, muss man telefonieren, korrigieren lassen, ... Da kann ich das bisschen Plus und Minus auch selbst rechnen. In einem 30 Parteien-Haus mit 150 Heizkostenverteilern würde ich das noch mal überdenken, aber in einem 4-Parteienhaus würde ich das nicht aus der Hand geben. Aber für Wärmemengenzähler müssen die Rohre entsprechend sein, d.h. jede Wohnung einen eigenen Heizkreislauf haben. Bei uns sind die Zähler dafür im Keller direkt nach der Heizung, das macht Ablesen super einfach, weil man jederzeit hin kann. Wobei die Geräte ja auch Stichtage speichern, sodass man nicht am 31.12. ablesen muss, um den entsprechenden Wert zu bekommen.

    Ansonsten muss man einfach abwägen, beide Systeme haben Vorteile, aber man sollte sich im Klaren sein, dass in der aktuellen Politik Zentralheizungen wesentlich lieber gesehen werden und wer weiß, auf was für die Ideen die noch kommen, um auf dem Papier Klimaschutz zu betreiben. Deshalb würde ich, wenn die Möglichkeit besteht, auf eine moderne Zentralheizung, ggf. sogar mit Solarunterstützung, umrüsten. Aber das ist mehr mein Gefühl, dass man damit zukunftssicherer investiert als faktisches Wissen oder dass die Zentralheizung wirklich immer vorteilhaft ist.
     
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  10. #9 immodream, 27.09.2018
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    Hallo bende 9921,
    gerade im Altbau hat man ja fast immer einige alte nicht genutzte Kamine übrig.
    Durch diese Kamine könnte man die Zuleitung für jede Wohnung legen.
    In der Wohnung würden die Leitungen , wie bei einer Gasetagenheizung, innerhalb der Wohnung als Ringleitung verlegt.
    Bei bereits installierter Gasetagenheizung kann man die vorhandenen Leitungen in den Wohnungen weiternutzen.
    Man spart durch die neue Zentralheizung eventuell neue Elektroinstallationen innerhalb der Wohnung zu den einzelnen Thermen und kann auch auf vielleicht neue Gasleitungen zu den Thermen verzichten.
    Vor Auftragsvergabe unbedingt alles gemeinsam mit Installateur und Schornsteinfeger besprechen
    Grüße
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  11. #10 ehrenwertes Haus, 27.09.2018
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    Grundsätzlich stimmt das.

    Es kann aber auch sein, dass schon ein Vorbesitzer auf die Idee kam, ungenutzte Kamine einer neuen Nutzung zuzuführen.
    In meinem Wohnhaus wurde schon vor meiner Zeit z.B. über 2 tote Kamine Drehstrom in die Wohnungen gelegt und ein weiterer Ex-Kamin zum Mini-Kohlenaufzug umgerüstet. Den Kohlenaufzug kenne ich auch nur noch vom Hörensagen meiner Voreigentümer, aber die Idee gefällt mir.

    ... ungeprüft eine Heizung an einen solchen Kamin... dann weiß man schnell, das man einen ziemlich großen Fehler gemacht hat.
     
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  12. #11 immodream, 27.09.2018
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    Hallo ehrenwertes Haus,
    man kann ohne Vorkenntnisse nicht einfach irgendeine Versorgungsleitung in einen Kamin legen.
    Bei unseren Objekten weis der Schornsteinfeger, welcher Kaminzug wofür genutzt wird.
    Man kann auf dem Dachboden und im Keller schon sehen, ob da bereits irgendwelche Versorgungsleitungen im Kamin sind.
    Und wenn irgendein Mieter ohne Rücksprache seine Leitung für die SAT Schüssel durch den Kamin gelegt hat , hat er eben Pech gehabt.
    Notfalls sorgt hier der Seitenschneider auf Aufklärung.
    Grüße
    Immodream
     
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  13. Pitty

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    Bei uns ging bis letztes Jahr eine aktive Gasleitung durch einen aktiven Kaminschornstein.

    Das es da nicht wumm gemacht hat ist ein Ding.

    Schornsteinfeger machen auch mal Fehler. Das Rohr haben wir im Zuge von Baumaßnahmen entdeckt
     
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  14. #13 bende9921, 28.09.2018
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    Schornstein ist kein Problem. 2 Stück, einer davon mit 2 Zügen und alle leer und in brauchbarem Zustand. Hab schonmal mit dem Handy reingefilmt ...

    Das Problem war mir aber schon bewusst, hab bei mir im Haus selber einen alten Schornstein für Netzwerk und Sat umgenutzt.
     
  15. #14 FMBerlin, 28.09.2018
    Zuletzt bearbeitet: 28.09.2018
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    Es empfiehlt sich, eine richtige Heizlastberechnung und Rohrnetzberechnung (hydraulischer Abgleich) für die Heizungsanlage durchführen zu lassen. Der Heizungsbauer sollte sowas können, notfalls macht das ein Ingenieurbüro. Der Aufwand macht sich langfristig mit einem möglichst klein dimensionierten Kessel/Therme (tiefe Modulation) und niedrigeren Heizkosten bezahlt. Hydraulischer Abgleich ist bei Neuanlagen seit vielen Jahren Vorschrift, wird aber von den meisten Heizungsbauern gemieden/nicht gemacht. Möglicherweise gibt es für Bestandsanlagen noch eine Förderung der KfW.
    Bei einem ungedämmten Altbau würde ich eine Heizlastberechnung nach DIN 4701 alte Fassung (vor 2004) empfehlen, da die neue für gedämmte Bauten optimiert ist und so ungenauere (bei Altbauten ca. 30% zu hohe) Ergebnisse liefert.

    Wärmezähler, möglichst im Keller, liefern zusätzlich Angaben zur Überwachung der Anlage (Durchflußmenge und Temperaturspreizung je Wohneinheit), sie müssen aber alle 5 Jahre ausgetauscht werden (Eichpflicht) und sind daher deutlich teurer, als elektronische Heizkostenverteiler, die nur ca. alle 10 Jahre wegen der Batterie getauscht und nicht geeicht werden müssen. Dafür muß man zur Ablesung jährlich in jeden beheizten Raum und die Montage/Modellauswahl muß auf den einzelnen Heizkörper abgestimmt sein. Falls man die Ablesung/Abrechnung nicht selbst machen will ist eine lokale Firma höchstwahrscheinlich preiswerter, als einer der großen Anbieter.
     
  16. Duncan

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    diese lassen sich mittlerweile auch via Funk auslesen, auch mit Funktionsstörungsmeldung, wo man dann wirklich in die Wohnung müsste.
     
  17. #16 bende9921, 02.10.2018
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    Tja, das wird wohl eine reine Schätzung werden. Haus war immer mal wieder nur teilweise bewohnt und dem entsprechend sind alte Heizkostenrechnungen wenig Aussagefähig und die Dämmung wird im Zuge der Heizungssanierung auch verbessert. Da wrd der Heizungsbauer auch nur Quadratmeter x Pi x Daumen nehmen können ...
     
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  19. #17 ehrenwertes Haus, 02.10.2018
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    Dein Heizungsbauer sollte dir die Heizung trotzdem auslegen können.
    Die wichtigste Angabe, das zu beheizende Raumvolumen ist ja bekannt. Dämmungswerte kann man nachschlagen.
     
  20. #18 Michael1990, 05.11.2018
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    Na da hasst du echt Arbeit vor dir ;)
     
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