40 Jahre alter Mietvertrag NK Abrechnung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von mirody, 30.04.2009.

  1. mirody

    mirody Neuer Benutzer

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    Hallo
    Haben ein 3 Familienhaus gekauft, die mittlere Wohnung ist seit 40 Jahren an ein älteres Ehepaar vermietet.
    Was und wie muss ich alles in der Nebenkostenabrechnung abrechnen?
    Laut Abrechnung des Voreigentümers wurden die Kosten für Grunderwerbssteuer, Versicherungen, Müll, Oberflächenwasser und Straßenreinigung für die drei Wohneinheiten nach Wohneinheiten verteilt.
    Im Mietvertrag steht über einen Verteilungsschlüssel aber nichts drin.
    Ebenso sind die Wohngebäude und Haftpflichtversicherung nicht im Mietvertrag aufgeführt.
    Strom und Gas wird direkt mit den Stadtwerken abgerechnet.
    Wasser wurde bislang nach einem ganz komplizierten Schlüssel abgerechnet. Habe jetzt aber Wasseruhren eingebaut, stimmt es das ich jetzt nach Zählerstand abrechnen darf? Wie oft müssen diese geeicht werden und von wem?
    Wartung der Thermen und Schornsteinfeger wurde nach Geräten abgerechnet.
    Laut Mietvertrag des 1.OG (Mieter seit 40 Jahren) ist der Mieter im EG für den Winterdiest dienst verantwortlich. Kann ich die Kosten für den Winterdienst nicht auf den Mieter im 1.OG anteilig verrechnen?
    Laut Mietvertrag muss der Mieter seinen Keller alle 3 Jahre kälken, ist das noch rechtsgültig?

    Originaltext Mietvertrag:

    §4 Mietpreis und Nebenkosten
    2. Die Unkosten des Vermieters für:
    a) Den Betrieb und die Unterhaltung der Heizungs- und Warmwasseranlage und des Aufzuges (Stellung des Brenn- und Betriebsmaterials, des Heizers und des FAhrstuhlführers nach den in §7 dieses Vertrages getroffenen Vereinbarungen),
    b) Straßen- und Schornsteinreinigung, Müllabfuhr, Entwässerungsgebühren, Abortgrubenentleerung, soweit diese Angaben nicht schon in der Grundmiete enthalten sind,
    c) Reinigung und Beleuchtung der allgemein benutzten Teile des HAuses (einschließlich Zählermiete und Ersatzbeschaffung von elektrischen Birnen),
    d) Wasserverbrauch
    e) Hausmeister
    werden auf die Mieter des Hauses (b bis e nach dem Verhältnis der Grundmieten umgelegt, soweit dies preisrechtlich zulässig ist.

    3. Der Vermieter ist berechtigt, Erhöhungen der Grundsteuer und sonstiger öffentlich-rechtlicher Abgaben sowie die Kosten des Wasserverbrauchs anteilig vom Zeitpunkt der Entstehung an umzulegen.

    4. Für Anlage und Unterhaltung der Gemeinschaftsantenne zahlt der Mieter monatlich einen laufenen Betrag von ......DM

    5. Die Nebenkosten betragen monatlich zur Zeit des Vertragsabschlusses:
    1. Heizstoffkosten
    2. Bedienungs, Wartungs- und Ölhaftpflichtversicherungskosten
    3. Grundsteuer
    4. Müllgebühren
    5. Kanalgebühren
    6. Entwässerungsgebühren
    7. Straßenreinigungsgebühren
    8. Schornsteinfegergebühren
    9. Flur-, Keller-, Waschküche-, Speicher- und Treppenhausbeleuchtung einschl.Glühbirnen
    10. Grubenetleerungskosten
    11. Kosten des Wasserverbrauchs
    12. Versicherungsprämien (Neubauten)
    13.Instandhaltung der Bleiche
    14. Sonstiges
    Für den Fall, daß infolge weiterer Erhöhungen Mehrbelastungen eintreten, trägt der Mieter hiervon......mit Wirkung vom Zeitpunkt des Entstehens an.

    §28 Besondere Vereinbarungen
    1. Die Nutzung des Hofraumes steht dem Mieter im Rahmen der Ortsüblichkeit zu.
    2. Die Parterrebewohner des Vorderhauses sind verpflichtet, Bürgersteig, Rinnstein und den Zugang zur Haustüre sowie den Hof und den Zugang zum Hintergelände rein zu halten und im Winer die vorgenannten Flächen von Schnee und Eis zu befreien und bei Glatteis mit abstupfenden Mitteln zu bestreuen. Der Mieter verpflichtet sich, durch die Unterzeichnung dieses Vertrages hiermit ausdrücklich auch der Polizeiverwaltung gegenüber die öffentlich-rechtliche Reinigungsverpflichtung zu übernehmen. Der Vermieter ist berechtigt eine andere Regelung zu treffen.

    4. Der zum Mietverhältnis gehörige Keller ist alle 3 Jahre zu kälken.
     
  2. AdMan

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  3. #2 pragmatiker, 30.04.2009
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    ich gehe davon aus, das hier nicht eingetragen worden ist, wieviel damals die kosten waren. das bedeutet, siehe oben: das jahrelang geübte dürfte hier vertragsinhalt geworden sein. meine antowrten oben fett in ihrem text

    an alle, die mir das richtige zitieren beibringen wollten: ich bin einfach zu blöd. hoffe ihr könnt mit meinen fetten antowrten auch leben, capo, losti und rmhv....
     
  4. #3 lostcontrol, 30.04.2009
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    grundERWERBSsteuer?
    hääääääääääääääääääääääh?
    du meinst doch sicher grundsteuer, oder?

    wenn gebäudeversicherung und haftpflichtversicherung nicht im mietvertrag angegeben sind und bisher auch nicht abgerechnet wurden, dann darfst du sie jetzt auch nicht abrechnen (es sei denn im mietvertrag steht ein verweis auf die betriebskostenverordnung).

    hast du für jede wohnung, für die heizung, für nebenräume und für aussenanschlüsse jeweils zähler einbauen lassen? oder nur für diese eine wohnung?
    es gibt ja auch sowas wie "allgemeinwasser" usw.

    bezügl. eichen: wenn du die zähler hast auf deine kosten einbauen lassen und sie nicht gemietet hast, dann musst du dich auch selbst ums eichen kümmern.
    aber am besten vergisst du das gleich wieder, das ist nämlich ziemlich sinnlos, da die zähler zur eichung ausgebaut und eingeschickt werden müssen, so dass du für diese zeit dann einen ersatzzähler brauchst.
    üblicherweise ersetzt man alte zähler einfach durch neue - das ist im normalfall einfacher und meist auch billiger (wenn du gemietet hast, werden die auch nicht geeicht sondern durch neue ersetzt).

    wenn der mieter laut mietvertrag dafür zuständig ist, kannst du das nicht. es wäre vermutlich auch unfair. meist trifft man solche regelungen ja im zusammenhang mit einer entsprechend vergünstigten miete.
    was steht denn beim anderen mieter bezüglich winterdienst im vertrag?

    glaub ich nicht, das ist ja ganz klar eine "starre frist".

    das ist ja witzig, das kenn ich ja noch garnicht!
    wie machst du das dann mit mieterhöhungen? musst du dann immer sämtliche mieten im genau gleichen verhältnis erhöhen?

    da steht's ja: du darfst das auch anders regeln.
    allerdings glaube ich nicht, dass der andere mieter das dann einfach so akzeptieren muss, dass er plötzlich für diese arbeiten zahlen muss...
     
  5. mirody

    mirody Neuer Benutzer

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    klar meinte natürlich Grundsteuer.

    Ich habe vom Vorbesitzer leider nur die letzte Abrechnung bekommen, da werden Wohngebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung mit abgerechnet. Darf ich davon ausgehen das es in den Jahren zuvor von dem Mieter so auch akzeptiert wurde und habe ich damit das Recht auch so abzurechnen?

    Wie sieht es bei der Berechnung der Wohnfläche als Verteilungsschlüssel aus,
    bislang gab es im Haus insgesamt 290 m² (2 vermietete Wohnungen a 100 m² und unsere Wohnung mit 90 m²) stehen so auch im Kaufvertrag.
    Desweiteren gibt es einen Dachboden den wir zur Zeit zum Wohnraum ausbauen, wurde vorher zum Wäscheaufhängen von den Mietern genutzt (haben dafür jetzt einen Kellerraum zusätzlich bekommen). Dann gibt es noch einen ca.65 m²großen Anbau war früher mal eine Gravuranstalt. Ist aber leider in sehr schlechtem Zustand (Feucht, keine Heizung, zur Zeit kein Strom, Wasser mussten wir jetzt nach einem Wasserschaden auch abstellen). Nutzen wir zur Zeit nur als Lagerfläche.

    Ich habe in der Abrechnung jetzt nur die 290 m² berücksichtigt, ist dies korrekt? Den Dachboden muss ich meiner Meinung nach erst nach Fertigstellung mit berücksichtigen.
    Mein Mieter ist da anderer Meinung.

    Muss ich die Kosten für den Mieter mit dem alten Mietvertrag nach Wohnfläche abrechnen, nach dem Verhältnis der Mieten wie es in dem Vertrag steht oder so wie es der Voreigentümer gemacht hat nach Parteien?

    Der Mieter im EG hat einen aktuellen Mietvertrag (von Haus und Grund).
    Den Winterdienst bezahlt er anteilig von der Wohnfläche.

    Wenn ich den Winterdienst selber mache, in welcher Höhe darf ich Kosten für die Eigenleistung berechnen. Habe immer nur Aussagen gefunden soviel wie wenn es ein Unternehmen machen würde, was heißt dies im Stundenlohn für mich ?
     
  6. #5 lostcontrol, 01.05.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    du kannst ja den vorbesitzer fragen, ob es widerspruch gab.
    ansonsten würde ich mich an deiner stelle an diese vorgabe halten, das konfliktpotential einer komplett neuen variante ist ungleich höher.

    für wieviele quadratmeter zahlst du denn grundsteuer? für die 290 oder für 355 (mit gravuranstalt)? vermutlich für letzteres. was ist mit der gravuranstalt? steht das leer? dann musst du für diesen anteil aufkommen.

    wenn der dachboden dazukommt, musst du den verteiler natürlich neu berechnen. soweit ich weiss, wird das erst bei fertigstellung fällig, aber ich an deiner stelle würde sehr darauf achten, dass ich bei den ausbau-maßnahmen für heizung, wasser, strom usw. schon auf eigenen zähler arbeite und NICHT auf den der mieter bzw. allgemeinstrom, sonst kannst du zurecht mächtig ärger bekommen.
    du wirst den dachboden heizen wollen, dann musst du auch den heizkostenverteiler selbstverständlich neu berechnen bzw. berechnen lassen.
    ansonsten begibst du dich auf sehr, sehr glattes eis.

    siehe oben: du solltest gewährleisten können, dass du heizung, strom, wasser etc. für die bauarbeiten nicht über die allgemeinheit ziehst - sonst bekommst du zurecht ärger.

    ich denke in deinem fall wäre es am besten, du erstellst einen neuen, auf die vergrösserte wohnfläche und gerechterweise auch auf die gewerbefläche (gravuranstalt) verteilten schlüssel zu erstellen und diesen den mietern anzubieten (natürlich 3 monate vor dem ende des abrechnungszeitraums und mit widerspruchsmöglichkeit). wenn du das jetzt fürs jahr 2010 ankündigst (sofern euer wirtschaftszeitraum von 01.01. bis 31.12. geht), dann kannst du 2011 problemlos nach dem neuen, von dir erstellten verteiler abrechnen.
    rückwirkend geht eh nix. und neue betriebskostenverteiler musst du vor beginn des wirtschaftsjahrs ankündigen.
    wenn du glück hast, klappt's ohne weitere reibungen.
    grundsätzlich solltest du dich an die gesetzlich vorgegebene betriebskostenverordnung halten (nachzulesen hier: http://www.vermieter-forum.com/portal.php?id=91_BetrKV).
    ob deine alten mietverträge so überhaupt gültig sind, steht ja eh in den sternen.

    na wie anderswo schon gesagt:
    lass dir einen kostenvoranschlag am besten von mehreren entsprechenden unternehmen machen. stundenlohn kannst du in dem zusammenhang aber vergessen, profis sind halt nun mal schneller und haben bessere geräte. nimm das, was die dir als jahreskosten veranschlagen, lass die "märchensteuer" weg und das wars. vergiss stundenlohn - du bist kein profi, es geht nur darum was es kosten würde, wenn profis das machen, nicht darum wie lange du dafür brauchst.
     
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