4er WG Mieterhöhung durch Vergleichsmiete in der WG möglich?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Silver_Surfer, 15.08.2012.

  1. #1 Silver_Surfer, 15.08.2012
    Silver_Surfer

    Silver_Surfer Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    aus aktuellem Grund bin ich durch Recherche auf dieses Forum hier gestoßen. Ich komme aus der Studentenstadt Freiburg und habe seit kurzem die lange Familientradition weiter geführt. 3-4 Raumwohnung kaufen komplett sanieren und als WG mit Einzelmietverträgen an Studenten vermieten.

    Seit 2 Monaten bin ich eingetragener Besitzer eine 4 Zimmer Wohnung in welcher momentan auch vier Personen wohnhaft sind. Zwei dieser Personen haben, so war es Voraussetzung da schon vor Wohnungskauf angekündigt, fristgerecht auf Ende diesen Monats gekündigt. Eine weitere Voraussetzung des Wohnungskaufes war die Erstellung von Einzelmietverträgen, da vorher lediglich ein Hauptmieter einen Vertrag hatte. Zu dem Zeitpunkt der neuen Einzelmietverträge wurde die einzelne Hauptmiete die dem Mietspiegel, nicht aber den Durchschnittspreisen von Wg Zimmern entsprach, anteilig auf die qm² verteilt und in die neuen Mietverträge eingetragen.

    Somit war auch vorher die Miete dem normalen Mietspiegel angepasst, was sich nun durch die Einzelmietverträge ändert. Die zwei gekündigten Zimmer habe ich bereits vertraglich ab ende diesen Monats vermietet. Nehmen wir der Einfachheit halber an , die Zimmer sind alle gleich groß. Nun bestehen zwei "alte" Mietverhältnisse und zwei neue Mietverhälnisse. Die beiden neuen Mieter bezahlen die durchschnittliche ortsübliche Miete eines WG Zimmers, als keine Wuchermiete. Da die alten Mietverträge jedoch die alten Mietpreise beinhalten zahlen diese zwei "alten" Mieter ca: 50% weniger Miete im Vergleich zu den zwei neu vermieteten Zimmern.

    Nun, nach langer Schilderung die Frage. Kann bzw. darf ich anhand der zwei Vergleichsmieten aus der Wohnung und aus ca. 8 weiteren WGs deren Miete als Vergleichsmiete heranziehen um eine ordentliche Mieterhöhung durch zu bringen?

    Was mir hierzu in den Kopf gekommen ist, ist § 573, der da heißt:

    § 573
    Ordentliche Kündigung des Vermieters
    (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

    (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

    1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
    2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
    3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.




    Die wirtschaftliche Nutzung liegt ja hier auf der Hand, ich habe das Objekt natürlich nicht Bar gekauft, sondern habe meine Raten zu tilgen, welche durch die Mindereinnahme benachteiligt ist...

    ich hoffe mir kann jemand helfen oder zumindest einen Tipp geben

    Silver_Surfer
     
  2. AdMan

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  3. Jobo45

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    Vermutlich ist in Freiburg der Wohnraum für Studenten sehr knapp, so dass man hier gutes Geld unter Umgehung des Mietspiegel verdienen kann, nach Deiner Rechnung etwa 50% über Mietspiegel, wobei das schon in Richtung Wucher geht.
    Bedenke bei einer Mieterhöhung, dass es gesetzliche Grenzen bei der Erhöhung gibt. Allerdings wo kein Kläger da kein Richter, also einfach mal versuchen auf das Niveau der neuen Mieter eine Erhöhung an zu bieten.

    Im Umkehrschluss würde das heißen, dass man mit einer Miete aus dem Mietspiegel an einer wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird! das kann ich mir auch in Freiburg nicht vorstellen.
     
  4. #3 Silver_Surfer, 15.08.2012
    Silver_Surfer

    Silver_Surfer Neuer Benutzer

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    Die Sache ist einfach die, dass bei Einzelmietverträgen in einer Wohngemeinschaft der Mietspiegel nicht greift, somit kann man auch keinen Wucher finden. Leider gibt es, so wie ich herausfand, keinen extra Mietspiegel für Wohngemeinschaften.

    Natürlich ist es so, dass der Wohnraum knapp ist, die Miete die ich Verlange für die neuen Zimmermieten absolut angemessen sind und dem Durchschnitt in Freiburg entsprechen. natürlich sind die Mieten insgesamt deutlich über Mietspiegel, der aber erstens nicht greift und zweitens den enormen verwalterischen Mehraufwand einer WG- Vermietung mit 19-22 jährigen mit sich bringt, nicht gerecht werden würde.

    Ich bin kein Mensch der einfach probiert, ich suche hieb und stichfeste Argumente bzw. § oder Gerichtsurteile, die mein Vorgehen als rechtens beschreiben, also Anpassung der WG Zimmer Miete an Ortsübliche Mieten.
     
  5. #4 Papabär, 15.08.2012
    Papabär

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    Ach ähm ... in welchem Teil des §5 WiStG steht bitte, dass eine Mietpreisüberhöhung das Vorhandensein eines Mietspiegels voraussetzt?



    Es genügt eben nicht unbedingt, wenn einem ein § nur in den Kopf kommt. Diesen auch zu lesen kann manchmal ganz hilfreich sein.

    Was ist in punkto Mieterhöhungen denn in den betreffenden Mietverträgen vereinbart?
     
  6. #5 Silver_Surfer, 16.08.2012
    Silver_Surfer

    Silver_Surfer Neuer Benutzer

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    Ich habe Ihn sehr wohl gelesen, jedoch ist ein Paragraph nie einzeln zu betrachten sondern eventuell in Kombination mit anderen, da ich dieser Kombination nicht mehr wirklich mächtig bin, postete ich lediglich den Basisparagraphen.

    Ich möchte eigentlich rein die Information in Erfahrung bringen, ob man eine außerordentliche Mieterhöhung anhand einer Vergleichsmiete rechtlich durchbringen kann, wie schon geschrieben, es handelt sich hier um keinen Wucher, da lediglich an den Durchschnitt angepasst werden soll. Was im Mietvertrag bezüglich Mieterhöhung steht, spielt insofern keine Rolle, da ich außerordentlich erhöhen möchte und das Mietverhältnis erst durch die neuen Einzelmietverträge zustande kam.
     
  7. #6 Papabär, 16.08.2012
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Na, wenn Du das schon so genau weisst, dann wünsche ich Dir viel Spaß.
     
  8. Jobo45

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    Demnach gibt es doch mit zwei Mietern einen Vertrag, dessen Höhe Du nun an die Wuchermieten für Einzelzimmer oder anders ausgedrückt an die um 50 % höheren Mietpreise gegenüber dem Mietspiegel, anpassen willst.

    Also ich glaube nicht, dass Dir hier jemand schreibt, dass es rechtlich ok ist, wenn Du die Mietpreis um 50 % anhebst. Bedingt durch Wohnungslage und die Preissituation kannst Du es jedoch versuchen den Mietpreis an zu passen. Solange du nicht an Juristen vermietest hast, wird es vermutlich auch akzeptiert werden. Zudem wird in die WG auch keine Unruhe reinkommen wenn solche Mietpreisunterschiede in einer Wohnung herschen.
    Allerdings kann ich mir nicht vorstellen, dass du mit dem §573 2 und 3 durch kommst.
     
  9. Berny

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    Hallo Silver_Surfer,

    wenn Du Dich noch etwas mehr anstrengst und Mieter findest, die das mitmachen, wird aus Dir womöglich noch ein Gold_Surfer...:evil:
    Den kritschen Kommentaren meiner Vorredner schliesse ich mich an.
    Übrigens bist Du nicht Besitzer der Wohnungen, sondern Eigentümer.
     
Thema: 4er WG Mieterhöhung durch Vergleichsmiete in der WG möglich?
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