50% Rendite?

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Mhmm, 16.10.2013.

  1. Mhmm

    Mhmm Gast

    Ich bin gerade dabei durch einen Auktionskatolog zu blättern (SGA Auktionskatalog Winter 2013), eher aus Neugier und langer Weile und weniger aus tatsächlichen Kaufinteresse. Aber was mir dabei immer wieder auffällt, ist das viele "Bruchbuden" oft für einen Spottpreis verkauft werden bei denen pro Jahr aber trotzdem verhältnismäßig viel Miete reinkommt.
    Nur mal als Beispiel auf dem oberen Katalog: Angebot 99. Altes Bruchhaus mit 5k€ netto Mieteinnehmen (real, also das ist vermietet) für 9K€ zum Verkauf.

    Wo ist der Haken bei solchen Objekten? Rein rechnerisch würde ich ja schon Gewinn machen wenn ich es ein Jahr halte und dann für die Hälfte des Kaufpreises wieder abstoße. Bin ich gezwungen dort Geld reinzustecken bzw. es zu sanieren? Oder warum werden solche Sachen so billig abgestoßen?

    (Die Preise sind zwar nur Startgebot, aber oft bleibt es auch bei diesen)
     
  2. AdMan

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  3. #2 immodream, 16.10.2013
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Mhmm,
    ich habe mir nicht die Mühe gemacht, den Katalog intensiv zu durchforsten.
    In den letzten Jahren habe ich in meinem Wohnort die Zwangsversteigerungstermine und -Objekte intensiv betrachtet.
    Nach der Teilnahme an Zwangsversteigerungen bin ich zu der Erkenntnis gekommen,
    das es auch hier kaum irgendwelche Schnäppchen gibt.
    Das erinnert mich an die Versprechen irgendwelcher Banker in den letzten Jahren , Zinsen von über 20 % zu garantieren.
    Grüße
    Immodream
     
  4. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Ok, dann mal an diesem Beispiel:

    Das Exposé ist ja schon etwas weniger euphorisch ;) und das ist kein guter Anfang. Die Lage ist grausig (irgendein kleiner Ort, Infrastruktur: Kirche), "Ortszentrumslage" ist lustig - dieser Ort hat nichts außer dem Zentrum. Ruhig dürfte es mit der Bundesstraße vor der Haustüre auch nicht sein.

    Die Ausstattung ist wirklich "einfach". Ofenheizung, Nachtspeicher, Holzfenster - der Alptraum jeder Heizkostenabrechnung.

    Du hast gesehen, dass das denkmalgeschützt ist? Während man auch bei der schlimmsten Bruchbude für gewöhnlich wenigstens noch den Grundstückswert erlöst (was in dieser Lage schon nicht viel ist), fällt das hier aus. Außerdem sind alle Baumaßnahme teurer als bei anderen Objekten.

    Der Feuchtigkeitsschaden könnte - ganz wild spekuliert - von einem der letzten Elbehochwasser kommen. Die Gegend sieht danach aus. Vielleicht hat der letzte Eigentümer einfach aufgegeben?

    Für gewöhnlich verkauft man Häuser mit 44 a Grundstücken nicht zum Spaß für 9000 €. Es ist für mich fraglich, ob sich ein Käufer findet - auch für den halben Preis. Außerdem funktioniert deine Rechnung schon alleine wegen Kleinigkeiten wie Notargebühren und Steuern (Grunderwerb- und Einkommens-) nicht.

    Die angegebene Nettomiete ist auch nur eine Momentaufnahme. Das kann sich kurzfristig ändern und ob sich dann neue Mieter finden - und zu welcher Miete - ist eine ganz andere Frage.


    Auch das kann passieren. Gibt es Mängel, können die Mieter das fordern. In Verbindung mit dem Denkmalschutz kann das sehr unerfreulich werden.

    Weil man nicht mehr dafür bekommt?
     
  5. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    @ Mhmm,

    wenn das so ein "tolles" Angebot wäre, dann steht sowas i.d.R. nicht zu Schnäppchenrpeis zum Verkauf. Irgendwo ist oft ein Hacken, denn verschenken tut keiner was.

    Naja, man kann Immobilien auch runter wirtschaften, also max Ertäge rausholen und min Investieren. Auf lange Sicht ist das aber i.d.R. ein schlechtes Geschäft.

    Natürlich kann es immer passieren, das was kaputt geht. Je nach dem was den Geist auf gibt, kann das ggf. den Mieter auch berechtigen eine Mietminderung geltend zu machen, zB bei Heizungsausfall im Winter.

    Letztlich, weil man wahrscheinlich nicht mehr dafür bekommt. Wirkliche Schnäppchen sind wirklich sehr selten und i.d.R. hat es schon immer einen Grund, warum was günstig verkauft wird.

    Und weil ich hier gerade was lese von "Andres" mit Denkmalschutz: Hier solltest du dich umbedingt vorab erkundigen, was unter Denkmalschutz steht ! Und im Hinterkopf musst du wissen, das das teurer seinen kann, auch wenn hier wieder welche mit Steuersparmodellen, ect ankommen sollten.
     
  6. Mhmm

    Mhmm Gast

    Ist mir schon klar und ich würde dadrin auch nicht wohnen wollen. Aber die Sache ist doch: Das Ding bringt derzeit 5k€ Einnahmen pro Jahr. Wieso sollte es da jemand für 9k€ Verkaufen? Da rechnet er doch entweder damit, dass das Ding innerhalb eines Jahres zusammenfällt und 0€ Restwert hat (erscheint mir nicht so wahrscheinlich), oder er ist von irgendwelchen Gesetzen gewzungen dort viel Geld reinzustecken. Gibt es die? Also muss ich modernisieren um irgendwelche Energieanforderungen usw. zu erfüllen bei Altobjekten?

    Das Beispiel war ja auch nur eines von vielen, es gibt eine Menge Objekte in dem Katalog die ähneliche Renditehöhen haben. Und dass es keine Geheimschnäppchen sind ist mir schon klar, daher frage ich mich ja warum die so billig trotz hoher Einnahmen weggegeben werden.
     
  7. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Nochmal: Deine Annahmen stimmen nicht. Zum Zeitpunkt der Drucklegung dieses Katalogs war das der Fall. Zieht ein Mieter aus (Kündigungsfrist 3 Monate - wie alt ist der Katalog?), sind die Einnahmen auf einen Schlag halbiert. Ob und zu welchen Konditionen du das dann wieder vermietet bekommst, ist völlig unklar.

    Außerdem sind diese Einnahmen zu versteuern. Da du kein Geld in die Immobilie stecken willst, gibt es auch keine Werbungskosten. Bei der Afa sieht es auch schlecht aus: Es kann passieren, dass der gesamte Kaufpreis auf das Grundstück angerechnet wird - dann versteuerst du tatsächlich jeden eingenommenen Euro.

    Dann gibt es da noch den "allumfassend sanierungsbedürftigen Zustand". Laut Katalog bedeutet das, dass nicht einmal für den verkehrssicheren Zustand der Immobilie gerantiert wird. Mit anderen Worten: Für das Ding kann morgen eine Nutzungsuntersagung im Briefkasten liegen. Dann sind die Einnahmen bei 0 und du zahlst deinen Mietern eine Ersatzunterkunft ...


    Auch hier: Annahmen. Selbst wenn du den Zuschlag bei 9000 € bekommst, bist du bis zur Eintragung ins Grundbuch und mit der Grunderwerbssteuer noch einmal rund 2000 € los. Das ist - in deiner Rechnung - wieder ein halbes Jahr Miete.


    Modernisieren musst du nicht, aber Mängel beseitigen. Bei einem Feuchtigkeitsschaden ist der Schimmel nicht weit. Fällt die Heizung aus, musst du ran. Ebenso wenn Dach oder Fenster undicht sind. Die Liste ist beliebig fortsetzbar.

    Du kannst einen Gutachter beauftragen, um das genauer abzuklären - kostet dich mindestens ein weiteres Quartal Miete.


    Eine weitere Annahme: Wer sagt denn, dass du in einem Jahr dafür weitere Käufer findest? Schon bei der jetzigen Konstellation scheint der Eigentümer davon auszugehen, dass die Einnahmen nicht noch zwei Jahre ohne Ausgaben weiterlaufen.

    Selbst bei einem Verkauf: Jetzt fällt noch Einkommenssteuer an, weil du das Objekt keine 10 Jahre gehalten hast.


    Eine ähnliche Liste kann ich übrigens mit Sicherheit auch bei jedem anderen Objekt aufstellen, das ein deratiges Verhältnis zwischen Miete und Kaufpreis aufweist. Bei der Immo darunter ist das Dach undicht ...
     
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