500.000 für 83 m2 Altbau?

Diskutiere 500.000 für 83 m2 Altbau? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebes Forum, ich bin aktuell auf der Suche nach einer Eigentumswohnung und das seit Monaten. Zunächst zur Vermietung, aber im Verlauf...

  1. st4r

    st4r Neuer Benutzer

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    Hallo liebes Forum,

    ich bin aktuell auf der Suche nach einer Eigentumswohnung und das seit Monaten. Zunächst zur Vermietung, aber im Verlauf würde ich auch selbst einziehen.

    Meine Kriterien sind folgende:

    - Nahe an meinem Arbeitsplatz (5 Minuten Fußweg hat diese Wohnung)
    - Top Lage
    - Stilvoll

    Jetzt gab es bedingt durch diese Kriterien bisher keinerlei bezahlbare Angebote in meiner Stadt.

    Aktuell habe ich nun etwas gefunden. Allerdings auch teuer.... nun wird das ganze konkreter und ich habe mich jetzt hier angemeldet, um vielleicht auch von euch eine Meinung dazu zu erhalten.

    - Haus mit 10 Parteien, erbaut 1908 - unter Denkmalschutz
    - 83m2 Altbau mit 4m hohe Decken, 3 Zimmer, Tageslichtbad (welches man sanieren müsste)
    - Garten mit alleinigem Nutzungsrecht (ca. 15 m2)
    - Fernwärme
    - Mietspiegel in dem Viertel 14,79 Euro/m2 kalt (Median)
    - Stuck-Decken und Parkettboden sowie Marmorboden
    - neue Fenster 2018
    - Lage ist im Gründerzeitviertel einer Universitätsstadt, verkehrsberuhigte Zone, kleine Geschäfte, schöne Plätzen und vereinzelten kleinen Cafés in der Nähe. Viele junge Familien, viele Akademiker.
    - fußläufig ist die Altstadt und Fußgängerzone erreichbar
    - Autobahn und Hbf in 5 Fahrminuten erreichbar, die Straßenbahnhaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe

    Ich war heute bei der Besichtigung, und die Wohnung hat mich wirklich umgehauen - emotional...unglaublich schön. Auch das ganze Haus wirkt sehr gepflegt, tolle Wohngegend.

    Jetzt zum negativen. Natürlich der Preis und die weiteren Investitionen die da kommen. Das Bad muss neu gemacht werden, ebenso die Küche.

    Preis ist aktuell 498.000 ink. Mwst + 4,76% Maklerprovision + Notar + 5% Grundsteuer in BW.
    Hausgeld 330 Euro. 7000 Euro an Rücklagen vom Vormieter kann ich übernehmen.

    Ich würde das nicht als Renditeobjekt betrachten, da ich mir gut vorstellen kann, selbst dort einzuziehen. Bisher habe ich mein Geld auf das Tagesgeldkonto gepackt, da ich bisher keine Angebote gefunden hatte.

    Finanzierung ist denke ich unproblematisch. Habe ca. 75.000 Eigenkapital und ein Bruttogehalt von 4200 Euro, welches jedes Jahr noch steigen wird.

    Miete zahle ich aktuell ca. 450 Euro im Monat.

    Bin gespannt, ob das völliger Unsinn ist, oder doch Sinn ergibt.

    Viele Grüße

    Jst4r
     
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  3. #2 immobiliensammler, 13.10.2018
    immobiliensammler

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    Zur Immobilie selbst kann ich nicht viel schreiben, da ich den Markt (z.B. vergleichbare Objekte) nicht kenne, aber wenn dort qm-Preise von ca. 6.000 € normal sind und es Dir das wert ist, dann gut, mir wäre es zu teuer.

    Bezogen auf diesen Kaufpreis deckt Dein Eigenkapital ja nicht einmal die Nebenkosten ab, ist also eigentlich viel zu gering. Du brauchst also eine 100 - 105%-Finanzierung.

    Du schreibst zwar von 4.200 Euro brutto im Monat, es kommt aber eigentlich eher auf Dein Netto-Einkommen an, also wohl 2.000 bis 2.500 Euro.

    Für die halbe Million zahlst Du bei 100 % geschätzt 2 - 2,5 % p.A., also rund 1.000 Euro Zinsen pro Monat. Wenn Du das Risiko eingehen willst solltest Du die Zinsfestschreibung mindestens auf 20 Jahre machen (dann wird es aber wohl nochmal teurer), ansonsten bricht diese Finanzierung Dir bei Auslauf der Zinsbindung das Genick. Ich rechne als Worst-Case gerne mit 5 % p.A. (das war noch 2008 völlig normal, ich kenne auch Zeiten mit 8 - 10 % p.A.), das wären dann nämlich über 2.000 Euro monatlich. Spätestens dann funktioniert das wohl nicht mehr.

    Ich persönlich würde aktuell nicht kaufen, da der Markt aktuell völlig überdreht ist. Ich würde abwarten, bis sich das wieder beruhigt (und das tut es spätestens bei Ende der Nullzins-Politik).
     
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  4. Pitty

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    Wenn ich verkaufe sollte wenigstens ein dummer morgens aufstehen, der meinen Wunschpreis bezahlt.

    Sorry der Preis ist alles andere als normal. Ist das in München?

    Du solltest lieber weiterhin bei 450€ wohnen bleiben und Dir Eigenkapital ansparen.
     
  5. #4 immobiliensammler, 13.10.2018
    immobiliensammler

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    Da München meines Wissens immer noch in Bayern liegt und Bayern mit BY abgekürzt würde erklärt sich dies wohl von selbst!
     
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  6. #5 ehrenwertes Haus, 13.10.2018
    Zuletzt bearbeitet: 13.10.2018
    ehrenwertes Haus

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    Welche Art von Denkmalschutz? Wirklich Denkmal- oder Ensembleschutz?

    Marmorboden und Gründerzeit (außer im Foyer mit original Fußbodenheizung als wirklich sehr seltene Ausnahme in absoluten Nobelvillen der damaligen Zeit und das passt nicht zu 10 WE jetzt).. Autsch, das tutet aber mehr als weh...
    passt nicht zu Denkmalschutz, oder ist das nur ein Ensembleschutz?

    Schau doch mal nach, was die Landesliste aller denkmalgeschützten Gebäude dazu sagt.
    Egal welche Variante von denkmalschutz da drauf ist, das ist öffentlich einsehbar, auch mit welcher Begründung das Gebäude unter Schutz gestellt wurde. Das ist für mich ein entscheidender Faktor ob interessant oder nicht.

    Denkmalschutz kann Vorteile haben, hat aber immer auch Nachteile.
    Wenn du nicht genau weißt was du für Auflagen mit kaufst, kann das schnell ein Groschengrab wegen Denkmalschutz werden - oder du willst zocken, weil du dich in das Haus verliebt hast.


    Für selbstgenutzten Wohneigentum finde ich den Preisvergleich mit Investmentanlagen nachrangig.
    Als Selbstnutzer hast du damit ja keine Einnahmen, nur Ausgaben ohne Gweinnerzielungsabsicht.
    Wenn dein Geldbeutel sagt das passt und dein Kopf und Herz auch, dann stimmt der Preis für dich.


    Zur Finazierung hat dir @immobiliensammler schon was gesagt, dem schließe ich mich an.
    Ich glaube auch, dass die Finanzierung nach deinem gedankengang auf sehr wackligen Füßen steht, zumal in Amiland die Zinsen bereits wieder steigen. Es ist nur eine Frage der Zeit, wann sie hier auch wieder anziehen.


    Ich gebe dir mal einen Preisvergleich ebenfalls in BW:
    2 Fam-Haus Gründerzeit mit ELW ohne Denkmalschutz
    Wohnfläche rund 600 qm
    Grunstücksfläche 3500 qm
    4 Garagen
    gesamter Keller maschinentauglicher Boden (d.h. das könnte ein Pool, eine Werkstatt oder eine im Haus liegende Garage draus gemacht werden)
    zusätzlich 3 geflieste Vorratskeller + klimatisierter Weinkeller
    voll wärmeisolierter Dachboden
    Solar- und PV-Anlage
    alter Baumbestand, Garten parkähnlich angelegt
    Küche, Bad, Hauswirtsraum Zementfliesen
    gesamte Wohnfläche mit Parkett aus wirklich edlen Tropenhölzern
    teilweise Echtholzvertäfelungen an Wänden/Decken mit Schnitzereien
    2 Autobahnen, sowie Großstadt und Uni in 10 min erreichbar
    alle Dinge des täglichen Bedarfs erhält man im Ort
    alle wichtigen Ärzte im Ort

    Besonderheiten zur Bauweise:
    gesamtes Haus steht in einer Wanne
    keine Fehlböden sondern Betondecken, außer oberste Geschoßdecke



    560.000 €
    Sanierungsstau ca. 50.000 - 80.000 €


    Ok, keine Ahnung wie weit das zu deiner Arbeitsstätte wäre... aber mir wäre der Preis für 3-Zi Altbau mit der Größe selbst in Stuttgart-City oder Heidelberg deutlich zu hoch.


    PS: erzielbare Miete laut Gutachter 3.500 - 4.000 € monatlich. Steht aber derzeit leer, war reiner 1-Fam-Wohnsitz.
     
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  7. Andres

    Andres
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    Genau das halte ich für den sinnvollen Einstieg in die Frage: Was für eine finanzielle Belastung ergibt sich hier eigentlich?

    Ich habe das mal eben selbst nachgerechnet: Selbst für eine anfängliche Tilgung von nur 1 % (das übliche Bauernfänger-Finanzierungsbeispiel, läuft auch bei jungen Leuten mindestens bis zur Rente) wäre schon eine monatliche Rate von 1200 € erforderlich. Dazu kommt ...
    ..., was natürlich die bisherigen Vorauszahlungen auf die bisherigen Betriebskosten enthält, aber eben auch einen Teil nichtumlagefähiger Kosten, die bisher in der Miete enthalten waren. Dann noch ggf. Instandhaltungsaufwand für die eigene Wohnung, die anfängliche Badsanierung, das Risiko von Sonderumlagen (unter 100 €/m² im Altbau reicht nicht lange) und so weiter.

    Das ist so, als würde man plötzlich die dreifache Kaltmiete zahlen. Mit den Betriebskosten macht die Position "Wohnen" mal eben drei Viertel des verfügbaren Einkommens aus. Das kann nicht gut gehen.

    Bei den wünschenswerten 3 % anfänglicher Tilgung (Laufzeit dann immer noch über 20 Jahre) liegt die Rate ungefähr in der Höhe des verfügbaren monatlichen Einkommens. Die Wohnung ist einfach völlig außerhalb der Reichweite der eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit. Solange nicht das eigene Einkommen drastisch steigt oder man einen erheblichen Kapitalstock erbt oder ähnliche Dinge passieren, ist das nicht machbar.


    Selbst mit einem allerersten Überschlag ohne Überlegungen zur Bewirtschaftung der Immobilie kann man ja direkt erkennen, dass diese Miete nicht einmal die Kreditrate bei 1 % anfänglicher Tilgung deckt. Bei einer Laufzeit von knapp 50 Jahren steht also auch hier direkt die Erkenntnis, dass die Wohnung zu diesem Preis auch nicht als Anlageobjekt funktioniert.

    Ganz abgesehen davon würde mich wirklich interessieren, wo in BW das sein soll. Solche Mieten werden z.B. in Stuttgart durchaus gezahlt, aber der Mietspiegel weist das nicht aus, zumindest nicht ohne erhebliche Zuschläge geltend zu machen - und hier soll das ja sogar der Median sein!
     
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  8. st4r

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    Diese Wohnung liegt in Heidelberg Weststadt - natürlich völlig überteuert - allerdings gibt es aktuell nichts "schönes" was man sich hier als Normalo kaufen kann.

    Zu Gehaltssprung - wenn es "normal" läuft wird mein Bruttogehalt in 4 Jahren ca. 6500 Euro betragen - und dann kommt es darauf an wie ich mich anstelle. 8k sind normal in meinem Berufsfeld ab einer gewissen Berufserfahrung. Netto habe ich aktuell ca. 2500 Euro.

    Allerdings kann ich in 10 Jahren dann ja auch noch kaufen.

    Vielen lieben Dank für die Antworten! Leider gibt es in Heidelberg unter 4000Euro/m2 keine anständigen Wohnungen...
     
  9. Andres

    Andres
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    Danke, damit lassen sich die Angaben besser nachvollziehen. Zum Glück gibt es den aktuellen Mietspiegel von Heidelberg kostenlos online.


    Macht einen Basispreis von 6,36 €/m².


    Dafür gibt es einen Zuschlag von 28 %. Wenn man nun alle weiteren Zuschläge annimmt (obwohl mindestens ein Merkmal nicht zutrifft - aber mir geht es nur um einen Überschlag), sind das weitere 31 %. Insgesamt also 59 %.

    Damit landet man bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 10,11 €/m². Das klingt in meinen Ohren schon deutlich realistischer. Solange nicht eine der zahlreichen Ausnahmen vorliegt, wäre die Vermietung zu ...
    ... sogar unzulässig, da für Heidelberg die Mietpreisbremse gilt. Außerdem weist der Mietspiegel von Heidelberg nicht ausdrücklich einen Median aus. Das alles führt mich wieder einmal zu der Vermutung, dass es sich bei diesem Wert um irgendeine Fantasie-Statistik eines Immobilienportals oder Maklers handelt. Solche Behauptungen würde ich immer selbst überprüfen.
     
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  10. jorgk

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    Woooooo????
    Im derzeitigen Markt nur Faktor 15 --- bei diesen Eigenschaften (inkl. 10 min zu Großstadt und Uni) ?
    Vielleicht bei Karlsruhe / Mannheim next door zu einem Chemie/Industrie Areal?

    OK, hilft nicht dem Weststadt Fan.
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 13.10.2018
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    Wo verrate ich nicht. Das ist auch mein neues Wunschobjekt :059sonst:
     
  12. #11 Hannoveraner, 14.10.2018
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    Hallo Jst4r, ich bin Eigenheim-Besitzerin, meine Freundin seit kurzer Zeit Wohnungs-Eigentümerin.
    Somit nehme ich an, dass wir die Unterschiede aus eigenen Erfahrungen ein wenig vergleichen können.
    Zum Bauobjekt selbst Denkmalschutz, Altbau, Fernwärme, Größe qm kein Problem bei hohen Decken. (z.B. in Kinderzimmern kann man eine zweite Ebene schaffen, somit hat man noch einige qm mehr usw.) Ich kenn diese Gebäude von meinen Großeltern, Opas Lieblingsgranitboden Blue Pearl völlig unempfindlich gegen meine dreckigen Stiefel, Hi, dagegen ist Marmor etwas empfindlicher)
    Du möchtest investieren, somit würde ich an deiner Stelle das Pferd nicht von hinten aufsatteln. Das geht in den meisten Fällen nicht gut aus. (Auch ein Spruch von Opa)
    Zum Gebäude. 2018 neue Fenster, topp gepflegt es hat dich wirklich umgehauen - emotional..
    Kratzen wir mal an der Oberfläche. Fenster natürlich nach Haus- Stil Kunststoff, Holz Alu? Wenn ja, Kunststoff ist das die billigste Variante, Bodenbelag Marmor grau? Echter Marmor beginnt ab 50€/qm und die Mehrzahl der Marmore kostet bis 130 Euro je Herkunft. Italienmarmor nicht immer der Teuerste.
    Bad? Aus deiner Sicht gefällt nicht? Oder aus anderen Gründen? Wenn ja bedeutet das, es betrifft den teuersten Raum, auch in einem neuen Einfamilienhaus. Wasserführende Leitungen, Fliesen usw. hört sich nicht so gut an. Vielleicht wissen die Verkäufer warum sie dieses nicht angegangen sind.
    Ist die Wohnung eingerichtet bzw. hat einen Vorbesitzer?
    Designe kann einen umhauen. Aber, es gibt auf den Markt Möbelhäuser? Oder ähliche Unternehmen die sich darauf speziealisiert haben, Verkaufswohnungen für wenig Geld mit Leih-Möblierung auszustatten, die dem Verkäufer tausende von € Mehreinnahmen verschaffen. Wäre auch ein Punkt.

    Wohnungs-Eigentümer-Gemeinschaft die WEG-dazu wirst du nach dem Kauf gehören.
    Nach unseren Erfahrungen müsstest du dich vorab unbedingt mit dieser Thematik WEG beschäftigen. Dazu findest du hier in Forum einige interessante Anhaltspunkte. Ja, jetzt mache ich einmal für dich ganz persönliche Werbung. Schau mal nach, womit ich mich hier Thema WEG/Verwaltung bzw. Bautechnik auseinander gesetzt haben.
    WEG- Was du kaufst ist einmal: Sondereigentum (dein ganz persönlicher Anteil, alle nicht konstruktiven Teile am Gebäude gehören dir. Konstruktive Teile Wand z.B. die mitten durch deine Wohnung führt ist zwingend Gemeinschaftseigentum, also ohne Zustimmung aller der Miteigentümer nicht antastbar. Welche Teile dein Sondereigentum sind, steht in der Teilungserklärung. Alles was nicht dort festgehalten wird, ist immer Gemeinschaftseigentum. Sind Wohnungseigentümer Zahlungsunfähig haftest du mit, ich glaube in Höhe deines Mengenanteils.
    Kurzbezeichnung MEA
    Gibt es eine Verwaltung und schon eine bestehende WEG?

    Infós auch hier unter genannte WEG Themen. Dort findest du Informationen wie du vergehen kannst um zu erfahren ob es Probleme in der WEG gibt, Sanierungen anstehen die dir nicht gesagt wurden. Wichtig Infos erfährst du, sollte schon WEG bestehen aus der Beschluss-Sammlung. Hier hat der Gesetzgeber in der Novelle 2007 endlich ins WEG Recht eingegriffen und die Führung der Beschluss-Sammlung gesetzlich vorgeschrieben. Weil viele leibe Wohnungseigentümer wunderschöne Wohnungen gekauft haben und nicht wussten oder wissen wollten, was sich unter der Oberfläche verbirgt.

    https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/

    Denke ich auch.
    Armer Oliver, Jst4r wird doch kein Fall für dich werden?:tröst
     
  13. #12 Benni.G, 14.10.2018
    Benni.G

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    Aha, wieder was dazu gelernt. Wenn du auf einer Eigentümerversammlung sagst, dass du die Stromkosten gefälligst ach Mengenanteilen aufgeteilt haben willst und nicht nach Personenzahl, wirst du sicherlich in zahlreiche irritierte Gesichter schauen.
    Für dich nochmal - MEA steht für MitEigentumsAnteilen - und gibt an, wie viele Anteile du hast und damit man damit was anfangen kann, wird in dem Zusammenhang auch angegeben, wie viele es insgesamt gibt. Ich habe zum Beispiel 263/1.000 MEA.

    Ich hoffe, dass ihr noch lernfähig seid.
     
  14. #13 immobiliensammler, 14.10.2018
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    Vielleicht versteht das Pferd das, bei den anderen beiden habe ich aufgegeben! Ansonsten sage ich nur: Rheinischer Sauerbraten!
     
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  15. #14 ehrenwertes Haus, 14.10.2018
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    Würdest du deinen Glauben bitte mit der entsprechenden Rechtsgrundlage dafür belegen?

    So weit mir bekannt, ist Glaube eher in religiösen Gemeinschaften gefragt und verbindlich als im WEG-Recht.
    MEA kann man dann auch interpretieren als Mehr Echte Ahnung oder Mehr Ehrliche Antworten.


    Bei lebendem Sauerbraten das Eingeständnis:
    Nur minimale Ahnung vom Thema zu haben gepaart mit massenhaften Falschinterpretration...
    Ich hoffe aus dieser Verpaarung entsteht kein Nachwuchs.
     
  16. st4r

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    Falls es jmd. interessiert - diese Wohnung ist noch immer zu haben. Anscheinend bezahlt hier niemand diesen Preis ;)

    Vielen Grüße
     
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  17. #16 Toastedblackcat, 01.11.2018
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    Wenn sie dir so gut gefällt, dann mache doch einfach ein Angebot. Wenn die Wohnung ansonsten gut ist und zu dir passt und einfach nur zu teuer ist, dann würde ich ein freundliches aber bestimmtes Angebot abgeben und schauen was passiert. Mehr als ein "Nein", kann nicht kommen.
    Habe es häufig erlebt, dass ich Wohnungen angeschaut habe, sie aber zu teuer fand, ein Angebot abgegeben habe und dann erstmal eine Absage bekommen habe. Nach Wochen oder Monaten (wenn dann die Einsicht des Verkäufers kommt) melden sich manchmal die Makler wieder und man kann auf einem gescheiten Level über den Preis sprechen.
    Muss nicht funktionieren, aber du brichst dir keinen Zacken aus der Krone und weh tut es auch nicht.
     
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  18. Pitty

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    Es muss jeden Tag nur ein Dummer aufstehen und dem Verkäufer den Kaufpreis bezahlen.

    Dann wartet er halt länger, aber einer wird schon kommen und den Kaufpreis zu zahlen.
     
  19. #18 Toastedblackcat, 02.11.2018
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    Es steht nicht jeden Tag ein Dummer auf und bis jetzt ist ja auch noch keiner aufgestanden. Und selbst wenn einer aufsteht- wo ist das Problem?? Es geht doch keinem was verloren?
     
  20. #19 immobiliensammler, 02.11.2018
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    Genau, wie bei den Spekulationsverlusten! Wie, mein Geld ist weg? Nein, es ist nicht weg, es ist jetzt nur woanders!
     
  21. st4r

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    Nach reichlicher Überlegung und weiterer Recherche habe ich dank der wunderbaren Beratung hier mich zu einem anderen Konzept entschlossen. Zum einen werde ich ab sofort meinen Verdienst erhöhen (bisher habe ich 70% gearbeitet, ich werde das auf 100% erhöhen), zum anderen nur noch nach einem Mehr- oder Einfamilienhaus Ausschau halten, allerdings ohne Zeitdruck. So lange wird das Tagesgeldkonto weiter monatlich mit 2000 Euro gefüttert...

    Die überteuerte Wohnung ist im übrigen noch immer zu haben - mein Angebot von 330.000 würde natürlich nicht als annähernd ausreichend betrachtet (auch nach Hinweis auf die oben, von euch genannten Argumente). Fenster sind im übrigen aus Kunststoff...auch sind die Räume mit Designstücken des Eigentümers eingerichtet (was wahrscheinlich auch dazu beigetragen hat, dass ich zunächst begeistert war).

    Vielen Dank für das öffnen meiner Augen liebe Community!
     
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