§ 574

Diskutiere § 574 im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, es geht um eine Eigenbedarfskündigung. Kündigungsfrist in diesem Fall 6 Monate. Ich lese, daß der Mieter sich bis zu zwei Monate...

  1. Ich-bin-es

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    Hallo zusammen,

    es geht um eine Eigenbedarfskündigung. Kündigungsfrist in diesem Fall 6 Monate. Ich lese, daß der Mieter sich bis zu zwei Monate vor Mietende auf § 574 berufen kann z.B. wenn er keine neue Wohnung findet.

    Ich vermute, daß die Mieter versuchen werden, sich der Kündigung zu widersetzen oder zumindest Zeit zu schinden bis sie das für sie optimale gefunden haben. Andererseits möchte meine Schwester, die dort einziehen will, auch gewisse Planungssicherheiten.

    Da ich mich freuen würde, wenn meine Schwester einzieht, überlege ich, welche Alternativen es gibt, sicherzustellen, daß die Wohnung dann auch tatsächlich frei ist.

    Hier im Forum ist öfter die Rede von einem Ziehgeld. Wäre es zulässig, ein solches Ziehgeld anzubieten, wenn der Mieter seinerseits versichert, bis xxxx auszuziehen? Kann er sich dann trotz dieser Vereinbarung noch auf die Sozialklausel berufen? Mir geht es letztlich darum, meiner Schwester die Sicherheit geben zu können, daß bis xxx die Wohnung frei ist. Sonst wird sie sich nämlich nicht drauf einlassen.

    Sicher würde ich das einen RA machen lassen. Nur mal vorab als Info, was geht und was nicht.

    Gruß
    Ich-bin-es
     
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  3. Wohnungskatz

    Wohnungskatz Benutzer

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    Wann wurde gekündigt und bis wann muss der Mieter raus sein?
    Vor der 2-Monatsfrist würde ich erst mal gar nichts tun. Nach einem schrifltichen! Einspruch kann man immer noch überlegen, was man am besten macht. Auch ein "Ziehgeld" würde ich noch nicht mal ansatzweise erwähnen. Damit lädt man manche Mieter erst dazu ein, länger zu bleiben.

    Achtung: Sollte wirklich ein Ziehgeld nötig sein, um den Mieter los zu werden, dann schriftlich vereinbaren, dass dieses im Moment der rechtzeitigen Schlüsselübergabe (also leere Wohnung am Ende der Kündigungsfrist!) übergeben wird. Auf keinen Fall vorher zahlen!

    Sollte keine Kaution hinterlegt worden sein, am besten davon dann Miet- oder NK-Schulden oder sonstige Außenstände des Mieters abziehen, auch wenn ihm das nicht gefällt.
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 15.09.2020 um 17:24 Uhr
    ehrenwertes Haus

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    Ja.
    Die Auszahlung des Ziehgelds sollte vom tatsächlichen Auszug bis zu einem frei wählbaren Stichtag und Zustimmung zu einem Aufhebungsvertrag des Mietverhältnisses abhängig gemacht werden.

    Kommt auf die Vereinbarungen an unter welchen Bedingungen ein Ziehgeld gezahlt wird.
    Eigentlich soll das eine Art Erfolgsprämie sein und keine Zahlung ohne Gegenleistung. Also aufpassen welche Konditionen für die Auszahlung vereinbart werden.



    Planungssicherheit gibt es bei Kündigungen seitens des Vermieters nie.
    Eine gewisse Planungssicherheit kann man nur durch fehlerfreie Kündigungen erreichen. Die Unsicherheit besteht immer in "Mieter zieht trotzdem nicht aus", der Klageweg muss beschritten werden, evtl. bis hin Zwangsräumung und der Mieter nutzt bis dahin jede zulässige Verzögerungsmaßnahme aus.

    Lass die Eigenbedarfskündigung besser von einem Fachanwalt schreiben. Damit sind Formfehler und unzureichende Begründung schon ziemlich sicher ausgeschlossen.
    Das kostet nicht viel und falls es vor Gericht gehen sollte, verliert man keine Zeit mit unwirksamen Kündigungen im Selbstversuch.
     
  5. Andres

    Andres
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    Dieses Ziel ist prinzipiell nicht erreichbar. Man kann zwar einiges tun, um die Wahrscheinlichkeit zu steigern, aber Sicherheit wird es nie geben, solange die Wohnung nicht tatsächlich zurückgegeben wurde.

    Selbst wenn man den Härtefall bei der Kündigung noch umgehen könnte, würde immer noch die Möglichkeit bleiben, die Räumung selbst im Rahmen eines Antrags auf Räumungsschutz aufzuschieben. Auch das könnte aber in einer individuellen Vereinbarung ausgeschlossen werden - auch eine Aufgabe für den Anwalt.

    Ich mache das übrigens bei längerer Kündigungsfrist so, dass ich das Ziehgeld zeitlich staffle. Bei 6 Monaten Kündigungsfrist könnte das z.B. bedeuteten, dass es für die Rückgabe innerhalb von 3 Monaten Betrag X gibt und nach 6 Monaten vielleicht noch die Hälfte. Das setzt entsprechende Anreize für den Mieter, aus dem Quark zu kommen.

    Außerdem ist es allgemein vorteilhaft, wenn man dem Mieter deutlich signalisiert, dass man den Vertrag auch zu jedem früheren Zeitpunkt beenden würde. Das erleichtert die Wohnungssuche für den Mieter. Der Nachteil ist, dass man eben nicht bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist die Miete kassieren kann. Das wäre dann der Preis für die erhöhte Planungssicherheit.
     
  6. Ich-bin-es

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    Vielen Dank für eure Hinweise.

    Ja, leuchtet mir ein, daß es absolute Sicherheit nie geben kann. Wenn jemand nicht geht, geht er nicht. Es scheint also darum zu gehen, die Anreize zu erhöhen und gleichzeitig die Hürden bei Nicht-Auszug zu erhöhen. Die Idee von Andres, das Ziehgeld zu staffeln, finde ich super. Kein Problem, wenn früher ausgezogen wird. Könnte es auch hilfreich sein, wenn ich einen Mietvertrag mit meiner Schwester direkt für den Anschluß nach dem Mietende mache? Auch wenn es meine Schwester ist, bin ich dann dort vertraglich in der Pflicht und erhöht vielleicht die Wahrscheinlichkeit, daß der Mieter geht, wenn da ein zeitlicher Druck mit evt. finanziellen Konsequenzen ist. Könnte das auch helfen?

    In welcher Höhe ist so ein Ziehgeld denn üblich?
     
  7. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Damit machst du dir nur selbst Druck, und auch Schadensersatzpflichtig wenn deine Schwester dann nicht einziehen kann.
    Dem Mieter wird das nicht interessieren, wenn er nicht ausziehen will und erstmal alle Register zieht.
     
  8. Ich-bin-es

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    Ich dachte, es erhöht den Druck auf den Mieter, weil wenn Schwester Schadensersatz will und sein Härtefall nicht durchkommt (was ich bezweifle, weil jung, solvent, festes Arbeitsverhältnis) würde ich es natürlich auch von ihm fordern. Aber Du hast auch Recht, ich kann mir nicht sicher sein, daß Schwesterlein das dann so einfach hinnimmt, wenn ein Vertrag existiert. Dann könnte es auch familiär eng werden.
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 16.09.2020 um 11:10 Uhr
    ehrenwertes Haus

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    Nimm einfach den Fall an, der Mieter macht einen Härtefall zu Recht geltend, der Umzug und die Wohnungrückgabe verschiebt sich auf unbestimmte Zeit.
    Dann hat dein jetztiger Mieter die Wohnungsrückgabe nicht schuldhaft verzögert und du bleibst auf allen Schadenersatzforderungen wegen Doppelvermietung allein sitzen.

    Nur bei schuldhaft verzögerter Wohnungsrückgabe vom Mieter kann man Schadenersatzforderungen wegen Doppelvermietung auch durchsetzen.

    Jung, solvent usw. erleichtert die Wohnungssuche zwar, das Coronathema nicht. Ich würde daher schon mit einer evtl. längeren Wohnungssuche rechnen, bis ein zumutbarer anderer Wohnraum gefunden ist. Das letzte Loch muss ein gekündigter Mieter i.d.R. nicht akzeptieren nur um schnellstmöglich die gekündigte Wohnung zurück geben zu können.
     
  10. dots

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    Ja, im Prinzip korrekt. Aber ...

    Glaubst du wirklich, dass jemand, der sich nicht an die Regeln hält, in dem er nicht auszieht, sich dann plötzlich doch an die Regeln hält - und dir ganz lieb den geforderten Geldbetrag zahlt?

    Dem Mieter wird scheißegal sein, ob der Nachmieter einziehen kann.
     
  11. #10 Ich-bin-es, 16.09.2020 um 21:52 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 16.09.2020 um 22:07 Uhr
    Ich-bin-es

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    Noch eine Frage:

    Der Umzug meiner Schwester ist nicht einfach. Es hängt ein Rattenschwanz dran ohne jetzt in die Details zu gehen. Also muß geplant werden. Sie sagt nun, daß sie die Wohnung sehr gern hätte, in dem Moment, wo der Mieter allerdings Widerspruch nach dem besagten Gesetz einlegen würde, würde sie parallel anderweitig suchen. Ist ihr schon klar, daß das dann dauern kann.

    Was bedeutet das aber für die Eigenbedarfskündigung? Angenommen, sie findet was. Wenn sie nichts findet, will sie natürlich weiterhin einziehen.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 16.09.2020 um 23:03 Uhr
    ehrenwertes Haus

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    Frag dich doch besser was das für dich bedeutet.

    Im Klartext sagt deine Schwester, dass sie die Wohnung gar nicht wirklich will und nur nimmt, wenn sie nichts anderes/besseres findet.
    Deine Schwester ist nicht auf diese Wohnung angewiesen, was gegen echten Eigenbedarf spricht.
    Warum will sie die Wohnung also wirklich haben? Welche Vorteile verspricht sie sich davon?
    Nicht umsonst wird in diesem Forum von Vermietung an Freunde und Verwandte abgeraten...

    Wer trägt nochmal die Anwalts- und Gerichtskosten, wenn deine Schwester ihre Meinung ändert während einem laufenden Gerichtsverfahren?
    Frag deine Schwester einfach mal, ob sie dieses Kostenrisiko übernimmt.
     
  13. #12 Ich-bin-es, 16.09.2020 um 23:56 Uhr
    Zuletzt bearbeitet: 17.09.2020 um 00:18 Uhr
    Ich-bin-es

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    Oh nein. Da muss ich widersprechen. Meine Schwester will die Wohnung. Sie möchte nur nicht, wenn sich abzeichnet, daß das Verfahren sich hinzieht, in einer ungewissen Warteschleife stehen.

    Und heißt Eigenbedarf wirklich, man muss bereit sein ewig zu warten, sonst liegt ja kein Bedarf vor?

    Natürlich findet meine Schwester was anderes. Aber Eigenbedarf heißt doch nicht, ich muss hier einziehen, weil ich sonst nichts anderes kriege? Dann wäre Notstand Voraussetzung. Es gibt hier genauso wenig Notstand wie bei dem Mieter, wenn er meint nichts zu finden Jung, solvent, gesund und in fester Anstellung sollte es wohl in einem halben Jahr möglich sein eine neue Wohnung in einer Kleinstadt zu finden. Wenn wir über Zumutbarkeit in der einen Richtung reden, dann bitte auch in der anderen.

    Es ist die Wohnung, wo sie aufgewachsen ist. Sie will im Ruhestand wieder zurück in die alte Heimat. Quer durch Deutschland. Mit viel Drumrum was zu organisieren ist und wo man nicht einfach alles schnell ummodeln kann, wenn der Mieter meint, nichts zu finden.

    Kriterium für Eigenbedarf wäre die Bereitschaft ewig zu warten und seine sämtlichen Lebenspläne genau auf diese eine Wohnung abzustellen? Da bin ich sehr gespannt, was andere dazu sagen.

    Vermietung an Verwandte ist natürlich nochmal ein anderes Thema mit ganz anderen Problematiken als der Eigenbedarf an sich. Ich sähe es gerne, wenn sie einzieht. MFH, wohne selber nicht dort und bin zu wenig präsent vor Ort, was immer wieder zu Problemen führt.
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 17.09.2020 um 00:39 Uhr
    ehrenwertes Haus

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    Und wer übernimmt dann die Kosten für ein solches Verfahren? Du oder deine Schwester?
    Wer profitiert von dieser Kündigung, du oder deine Schwester?
    Das wäre ein Grund mehr die Finger von dieser Kündigung zu lassen, wenn der Familienfrieden nur bei reibungslosem Ablauf gewahrt wird.
    Sollten Probleme auftauchen, bist du dir nicht sicher, was den Familienfrieden betrifft.


    "Ewig" warten nicht. Dich einen Prozeß mit Kostenrisiko anstreben lassen (du gehst ja von einer nicht friedlichen Trennung von deinem Mieter aus) und sich dann im laufenden Verfahren umentscheiden, bedeutet den Prozeß zu verlieren bzw. Klage zurückziehen, weil der Grund entfällt. Kostentragung beim Kläger.


    Frage dich selbst, ob es wirklich dein Interesse ist eine solche Kündighung auszusprechen, notfalls auch über eine Klage durchzusetzten, oder ob du dich nur zum Werkzeug deiner Schwester damit machst, die schon im Vorfeld durch "will nicht (oder nur kurz) warten", die ernsthafte Absicht die Kindheitswohnung zu beziehen in Frage stellt.


    Lass dich bitte von einem Fachanwalt beraten und die Kündigung schreiben. Eigenbedarfskündigungen müssen gut begründet werden.
    Ein "vielleicht zieht die Schwester ein" reicht nicht, ebensowenig wie ein sinngemäßes "Schwester will die Wohnung nur, wenn ihre Wartezeit max. x Monate ist". So geht das in die Hose.
     
  15. #14 Hutchinson Hatch, 17.09.2020 um 01:15 Uhr
    Hutchinson Hatch

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    Ich würde auch die Finger davon lassen. Die Wohnung scheint zur Zeit zumindest gut vermietet zu sein, und da kann eine Menge auf dich zukommen, rechtlich und familiär. Vielleicht ergibt sich aufgrund des jungen Alters des Mieters eine Veränderung, und er zieht von alleine aus. Dann kann man immer noch mit der Schwester reden, ob sie die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt haben möchte. Momentan ist diese Wohnung ohne Probleme nicht frei.

    Solange ich den Eigenbedarf nicht selber nicht Anspruch nehmen wollen würde, wäre ich generell sehr vorsichtig mit solchen Kündigungen. Wenn diejenige Person ihre Meinung ändert, kommt man selber Bedrängnis.

    Weiß sie eigentlich von Deinen Motiven, sie als eine Art von Verwalterin zu installieren? Vielleicht hat sie auf sowas keine Lust; nicht jeder Mensch ist dafür gemacht, mit anderen Mietern vernüftig und ruhig Probleme zu diskutieren, zumal sie finanziell wohl keinen direkten Vorteil davon hat. Da können noch ganz andere Probleme entstehen.
     
  16. Ich-bin-es

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    Ich merke das Thema ist zu komplex und gehört wirklich in Anwalts Hand. Es geht nicht nur um den Eigenbedarf. Der kommt mir sehr gelegen, Schwester würde leibhaftig und sehr gern einziehen, will sich nur nicht auf den zu erwartenden Widerstand einlassen. Sie kennt die Vorgeschichte mit dem Mieter.

    Dabei reicht es mir eigentlich, wenn der Mieter sich endlich mal an den Vertrag halten wurde. Das braucht individuelle Beratung. Aber dank euch allen
     
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