Ab wann darf man nach dem Kauf vermieten?

Diskutiere Ab wann darf man nach dem Kauf vermieten? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Folgende Situation: Kaufvertrag für ETW beim Notar ist unterschrieben, die Bank braucht jedoch aufgrund Corona und Personalnot derzeit einige...

  1. #1 Ziemlichmobil, 22.02.2021
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    Folgende Situation:
    Kaufvertrag für ETW beim Notar ist unterschrieben, die Bank braucht jedoch aufgrund Corona und Personalnot derzeit einige Wochen bis der Darlehensvertrag steht.
    Fristtechnisch alles im Kaufvertrag mit genug Zeit bis Kaufpreisfälligkeit abgsichert, nur möchte ich die leerstehende Wohnung möglichst bald vermieten.
    Ab wann darf man das genau?
    Ab Unterschrift des Kaufvertrags?
    Ab Abschluss Darlehensvertrag&Zahlung Kaufpreis?
    Ab Eintrag im Grundbuch?
    Ab einem anderen Status?

    Ist ziemlich blöd da ich potenziellen Miezern noch keinen konkreten Einzugstermin nennen kann.

    Vielen Dank!
     
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  3. #2 immobiliensammler, 22.02.2021
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    Ist dazu etwas im Kaufvertrag geregelt?

    Möglich ist eine Vollmacht des Verkäufers für die Zeit ab Hinterlegung Kaufpreis! Wenn nichts geregelt ist eigentlich erst ab Eintragung ins Grundbuch.

    Rein theoretisch darfst Du natürlich auch ein Objekt vermieten dass Dir überhaupt nicht gehört aber wie willst Du die Mietsache dann gegen den Widerstand des (Noch-)Eigentümers zur Verfügung stellen?
     
  4. #3 Ziemlichmobil, 23.02.2021
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    Alles klar, vielen Dank für deine Antwort. Im KV steht nur wann der Kaufpreis fällig ist jedoch keine weiteren Regelungen.

    Durchsetzen möchte ich gar nichts, jetzt steht die Wohnung nur einfach fertig renoviert unnötig leer und könnte ab 1.3. vermietet werden, geht aber nicht da die Bank so lange braucht.

    Jetzt sinds laut Bank noch 4 Wochen bis der Vertrag steht, danach noch Grundbucheintrag und wir sind Mitte April.

    Könnt man ja auch vermieten und 50/50 machen in meiner wohl naiven Vorstellung ;)

    Kaufvertrag ist ja unterschrieben und den Kaufpreis überweist ohnehin die Bank direkt an den noch-Eigentümer
     
  5. #4 immobiliensammler, 23.02.2021
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    Sehr optimistisch gerechnet, erst mal kommt vom Finanzamt der Bescheid über die Grunderwerbsteuer, wenn die bezahlt ist dauert es je nach Gericht noch circa 3 bis 6 Monate (Erfahrungswerte) bis Du als Eigentümer im Grundbuch stehst und somit Eigentümer bist! - Ich würde also eher von September/Oktober ausgehen!
     
  6. Ferdl

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    Autsch...
    hast du dich schon mal mit dem Thema Eigentum und Vermietung beschäftigt?
    Über die Kalkulation denke ich lieber nicht nach.
    was ist denn Vertraglich vereinbart? Und wieso gibt eine Bank unter diesen Umständen überhaupt Kredit?
     
  7. sara

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    Und da steht auch nichts zum Kosten / Nutzen Übergang?
     
  8. Andres

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    Wollen wir wetten? Ich habe schon einiges gesehen und lerne gerne dazu, aber auf einen Immobilienkaufvertrag, in dem der wirtschaftliche Übergang nicht geregelt ist, werde ich weiter warten müssen. Da steht irgendwo etwas vom Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahren, vielleicht auch Besitz, womöglich auch der schon genannte "wirtschaftliche Übergang" - ganz sicher. Und bevor dieses Ereignis eingetreten ist ...

    ... würden dem Verkäufer sämtliche Erträge zustehen. Und danach stehen sie dir zu. Vorher hast du überhaupt keine Motivation, einen Mieter zu suchen.

    Ob man direkt nach dem wirtschaftlichen Übergang vermietet, ist eine andere Frage. Ich kann verstehen, dass man die Wohnung nicht bis zur Umschreibung leerstehen lassen will. Je nach Auslastung des Grundbuchamts kann das ein halbes Jahr dauern - wenn's ganz schlimm kommt, sogar noch länger.

    Es geht um folgendes: Wenn du doch nicht Eigentümer wirst, aber schon ein Mietvertrag geschlossen ist, ist das kein Fall von "Kauf bricht nicht Miete". Dieses Mietverhältnis geht auf niemanden mehr über, d.h. du hast die geschuldete Leistung zu erbringen, was du nicht kannst, weil du über die Wohnung nicht verfügen kannst. Hier besteht die Gefahr sich schadenersatzpflichtig zu machen. Wenn man also vor Umschreibung vermieten will, sollte man sich absolut sicher sein, dass die Umschreibung auch wirklich erfolgen wird. Typische Szenarien:
    • Die eigene Bank lehnt Finanzierung doch noch ab, man kann den Kaufpreis nicht aufbringen. Der Verkäufer mahnt den Kaufpreis an, letztendlich tritt er vom Vertrag zurück. Kann man vermeiden, indem man die Auszahlung des Darlehens abwartet oder wenigstens eine Finanzierungszusage in der Tasche hat.
    • Die Immobilie ist noch belastet und der Verkäufer kann keine Löschungsbewilligung beibringen. Ähnlich der ersten Variante: Entweder man weiß, dass es keine Belastungen gibt, oder man wartet ab, bis die Löschungsbewilligung vorliegt.
    • Die Stadt oder Gemeinde übt ihr Vorkaufsrecht aus, sofern sie eines besitzt. Das passiert selten aus heiterem Himmel, d.h. man könnte sich informieren, ob die Wohnung in einem Gebiet liegt, in dem die öffentliche Hand für irgendwelche Maßnahmen versucht, Immobilien bzw. Grundstücke zu erwerben. Bei Unsicherheit würde ich die Ausübungsfrist abwarten: Der Notar soll dir sagen, wann er die Stadt oder Gemeinde über den Verkauf informiert hat - 2 Monate später kann ein Vorkaufsrecht nicht mehr ausgeübt werden.
    Das sind alles Dinge, die man sich nicht vorstellen mag, die aber trotzdem passieren. Außer wenn man sich ganz sicher ist, halte ich wenigstens die 2 Monate Ausübungsfrist für ein Vorkaufsrecht für eine äußerst sinnvolle Wartezeit. Das schont die Nerven.
     
  9. #8 Ziemlichmobil, 24.02.2021
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    Dass "nichts" sonst geregelt ist war darauf bezogen dass nichts geregelt ist dass ich schon früher vermieten darf o.ä.
    Es ist ein 10-seitiger Kaufvertrag, zu Besitz- und Gefahrenübergang steht:
    "Besitz, Nutzen und alle öffentlichen Lasten und Abgaben des Vertragsobjektes sowie die Gefahr und die Verkehrssicherungspflicht gehen mit Wirkung vom Tage der vollständigen Kaufpreiszahlung an auf den Käufer zu".
     
  10. #9 Ziemlichmobil, 24.02.2021
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    Klar hab ich ne feste Finanzierungszusage von der Bank; ohne die wäre der Makler mit mir nicht zum Notar bzw ich selbst auch nicht.

    Es geht einzig darum dass die Bank fürs Darlehensvertrag fertig machen so lange braucht.
     
  11. Duncan

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    Ah, du hast den Vertrag nur nicht richtig verstanden und weist nicht, was du da wie geregelt hast. Alles klar. Dazu ist übrigens der Notar da, dass man den neutral befragen kann und das der dir das erklärt was da in "juristisch" steht. Tumbe Gesellen gehen ja immer davon aus, dass diese Sprache, die dem Deutschen ähnelt, von ihnen schon irgendwie verstanden wird. Das irgendwie trifft es dann schon sehr umfassend.
     
  12. #11 Ziemlichmobil, 24.02.2021
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    Im Notartermin war die Verzögerung der Bank noch nicht absehbar bzw. wäre zwei Wochen nach Unterschrift der Darlehensvertrag da gewesen. Corona wirbelt halt auch hiet einiges durcheinander.
    Aber klar hast du Recht, diese Eventualität hätte ich auf dem Schirm haben müssen.
     
  13. Duncan

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    Diese Regelung ist zwar nicht unüblich, wird von vielen auch als gerecht empfunden, ist aber sehr unbequem und sorgt für erhöhten Rechenaufwand, den man sich sparen könnte, oder man nimmt es halt mit Abrechnungen nicht so genau....
     
  14. Duncan

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    Der im Vertrag bestimmte Termin nimmt darauf aber bereits Rücksicht, da der auf die erfolgte Handlung abzielt, nicht auf ein terminiertes Datum. Das ist übrigens so üblich und nichts Ungewöhnliches.
     
  15. #14 Ziemlichmobil, 24.02.2021
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    Die Frist zur Zahlung nach Zugang einer Meldung durch den Notar haben wir ja vor Ort vor der Unterschrift sicherheitshalber noch vier Wochen nach hinten geschoben.
    Ich wollte mich einfach informieren ob es eine Moglichkeit gibt, schon früher zu vermieten, was nicht der Fall zu sein scheint.
    Danke für euren Input!
     
  16. #15 immobiliensammler, 24.02.2021
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    Und wie kommst Du jetzt zu der Annahme, dass Du im April schon im Grundbuch stehst? Ich tippe eher auf September/Oktober!

    Siehe:

     
  17. Duncan

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    bezahl halt einfach den Kaufpreis, schon geht es schneller...
    Deshalb können Barzahler auch besser verhandeln, oder Leute die über eine Globalabsicherung immer über entsprechende Liquidität verfügen.
     
  18. #17 Ziemlichmobil, 24.02.2021
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    Hier hab ich meinen Makler zitiert.
     
  19. dots

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    Doch, du darfst durchaus vermieten!
    Nur sollte man sich vorher die Konsequenzen bewusst machen. Deine Aussage ist falsch, du darfst quasi jederzeit und alles vermieten. Das Problem besteht halt nur darin, dass du u. U. den Mietvertrag gar nicht erfüllen kannst.
     
  20. #19 immobiliensammler, 24.02.2021
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    Dann frag ihn doch mal ob er Dir garantiert, dass Du im April als EIGENTÜMER im Grundbuch stehst, oder wie er diese Zeitangabe begründen will. Danach siehst Du was Du von diesem Makler zu halten hast!
     
  21. #20 immobiliensammler, 24.02.2021
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    Und die anderen beiden von @Andres genannten Risiken kannst Du sicher ausschließen?
     
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