Ab wann darf verwalter gewählt werden?

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Jgo, 20.09.2015.

  1. Jgo

    Jgo Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.09.2015
    Beiträge:
    7
    Zustimmungen:
    0
    Hallo liebe Forengemeinschaft, ich habe schon seit längerer Zeit mich in das Thema Verwalterbestellung bei einer neuen WEG eingelesen,
    Leider finde ich auf folgende Frage keine detailierte Antwort:

    Ich würde gerne eine Hausverwaltung eines Bauträgerobjekts übernehmen, in der Teilungserklärung hat sich der teilende Bauträger keine Vollmacht eintragen lassen für die erste Verwalterbestellung.

    Somit liegt die Entscheidung bei den neuen Eigentümern bzw. werdenden Eigentümern, lieg ich richtig in der Annahme das erst ein Verwalter durch die faktische WEG bestellt werden kann wenn eine Wohnung neben Kaufvertrag und Eintragung der Auflassungsvormerkung auch an einen neuen Eigentümer mit Protokoll übergeben wurde?

    Meine zweite Frage ist dann wer die Einladung für die erste Eigentümerversammlung mit Tagesordnungspunkten (Verwalterbestellung,Verwaltervertrag etc. ) schreibt? Da ich zum Zeitpunkt der Einladungserstellung noch nicht Verwalter bin/sein kann?!

    Ebenso sollten ja Dinge wie Hausmeistervertrag und weitere Dinge in der ersten Eigentümerversammlung beschlossen werden, ich müsste ja im vorhinein schon mit den entsprechenden Firmen verhandeln ohne bestellt zu sein...

    Oder ist es dann üblich bei neuen WEG's 2-3 Versammlung im ersten Jahr durchzuführen?

    Vielen Dank schon mal,

    Die fachliche Eignung kann man sich aneignen aber so praktische Handlungsbeschreibungen findet man leider nicht so leicht
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Martens, 21.09.2015
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    das ist schlecht, da jeder Verwalter besser ist, als gar kein Verwalter...

    Genau das ist das Problem, es gibt niemanden, der dazu berechtigt ist.
    Der rechtssichere Weg ist für die Eigentümer der über das Amtsgericht, Antrag auf Bestellung einer Notverwaltung. Ansonsten den Bauträger und Noch-Eigentümer bitten, sofort einen Nachtrag zur Teilungserklärung mit der Bestellung eines Verwalters vorzunehmen.

    Das sollte man bereits getan haben, bevor man gegenüber seinen Miteigentümern in die Haftung geht. Das Thema WEG-Verwaltung ist breit, sehr breit, und hat im juristischen ein paar recht tiefe Stellen.

    Bei Neubauten hat man es in den ersten Jahren i.A. mit Baumängeln, deren Erkennung, sauberer Dokumentation und der Verfolgung von Ansprüchen der WEG an den Bauträger zu tun, da sollte der Verwalter zumindest mal eine Schulung gemacht haben.

    Christian Martens
     
  4. Jgo

    Jgo Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.09.2015
    Beiträge:
    7
    Zustimmungen:
    0
    Vielen Dank für die Antworten,

    Ich muss dazu sagen das ich in einer Bank/Immobilienabteilung arbeite und mich seit ca Anfang des Jahres auf die Hausverwaltertätigkeit inkl. Seminare in den nächsten Wochen vorbereite.

    Gibt es noch eine andere Möglichkeit bzgl der Einladung, die Verwaltung betrifft 16 Wohnungen was nur mit einem hohen zeitlichen und kostenintensiven Aufwand möglich ist.

    Sollte der teilende Eigentümer die erste Eigentümerversammlung einberufen?

    Sollte in der Praxis schon das eine oder andere mal vorgekommen sein das sich der teilende Eigentümer keine Vollmacht in derTeilungserklärung eintragen lassen hat.

    Wann sollte dann die erste Eigentümerversammlung stattfinden? Nach meinem Verständnis erst nach Übergabe von mind. einer Wohnung die nicht im Besitz des Bauträgers bleibt?
     
  5. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    Ja. Die Notverwaltung ist zwar eine Möglichkeit, aber für diesen Fall eigentlich etwas überzogen. Die Einladung kann auch durch einen der Eigentümer erfolgen, der sich dafür zuvor die gerichtliche Erlaubnis geholt hat - und natürlich nach Art eines Umlaufbeschlusses (es ist keiner, aber der Modus ist der gleiche) gemeinsam durch alle Eigentümer. Das geht besonders leicht, solange es noch möglichst wenige Eigentümer gibt.

    Zuletzt besteht noch die Möglichkeit, den Verwalter direkt per Umlaufbeschluss zu wählen. Sofern zuvor eine Aussprache gewünscht ist, kann man sich ja "inoffziell" treffen. Problem bei allen Beschlüssen im Umlaufverfahren: Sie müssen allstimmig gefasst werden.

    Übrigens: Wenn der Bauträger noch nicht einmal die Bestellung des ersten Verwalters auf die Reihe bekommen hat, darf man sich schon auf die weiteren Tretminen freuen, die im Objekt und seinem Umfeld hinterlassen wurden.
     
  6. #5 Martens, 21.09.2015
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    Das läuft letztlich auf die gerichtlich bestellte Notverwaltung hinaus... aber egal.

    Stimmt, solange sich alle einig sind (vereinfacht: solnage der Bauträger noch überall im Grundbuch steht), kann man den Verwalter auch per Umlaufbeschluß bestellen.

    Christian Martens
     
  7. Jgo

    Jgo Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.09.2015
    Beiträge:
    7
    Zustimmungen:
    0
    Im Grundbuch ist ja momentan noch der Bauträger eingetragen da nur die Auflassungsvormerkungen für die Käufer eingetragen sind. Solange noch keine Übergabe einer Wohnung stattgefunden hat und noch keine werdende Eigentümergemeinschaft entstanden ist, könnte der Bauträger einstimmig durch "Umlaufbeschluss" den Verwalter wählen/bestimmen den die Gemeinschaft für max. 3 Jahre anerkennen muss?

    Der Bauträger hat den die Vorlage vom Notar verwendet da ihm kein Verwalter zu diesem Zeitpunkt zugesagt hat, was aber natürlich im nachhinein nicht optimal ist...
     
  8. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    Vor allem spart man sich die Kosten für den Notverwalter.


    Nein, das geht jederzeit und unabhängig vom Status der WEG. Solange es nur einen Eigentümer gibt, ist ein Umlaufbeschluss nur besonders einfach herbeizuführen.
     
  9. Jgo

    Jgo Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.09.2015
    Beiträge:
    7
    Zustimmungen:
    0

    Wie sieht dann hier die konkrete Handlungsempfehlung aus?

    Verwaltervertrag vor Übergabe durch Bauträger unterschreiben lassen?

    Ab wann gilt dann die Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung, wo festgeschrieben ist das die Hausverwaltung in der Eigentümerversammlung gewählt werden muss!

    Es sind ja bereits die Wohnung notariell auf auf Basis der Teilungserklärung beurkundet.
     
  10. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.709
    Zustimmungen:
    1.248
    Und jetzt sind wir bei:
    Das mag sein, aber noch ist sie nicht vorhanden. Genau wegen solcher Themen in einer jungen WEG hätte ich persönlich keinen Bedarf, in meiner Investition in einen Neubau einen Frischling seine Erfahrungen sammlen zu lassen. Aber diese Idee wird dir wohl nicht auszureden sein ...


    Es geht nicht um den Verwaltervertrag, es geht um die Bestellung zum Verwalter. Den Vertrag kann jeder mit jedem jederzeit formlos abschließen, die Bestellung können nur die Eigentümer in zulässiger Form beschließen.

    Es geht nicht um die Übergabe, es geht um Eigentumsverhältnisse. Für den genannten Beschluss ist entscheidend, wer zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch steht.


    Sobald sie beschlossen ist. Damit der Beschluss auch nach der Umschreibung auf neue Eigentümer bindend bleibt, muss die Änderung dazu noch ins Grundbuch eingetragen werden.

    Mir fällt auch kein vernünftiger Grund ein, warum man sich solche Restriktionen überhaupt auferlegen sollte. Man steigert damit nur die Kosten, wenn man versehentlich verwalterlos geworden sein sollte.


    Wer steht aktuell im Grundbuch?
     
  11. Jgo

    Jgo Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.09.2015
    Beiträge:
    7
    Zustimmungen:
    0
    Im Grundbuch steht der teilende Eigentümer da der Besitzübergang noch nicht erfolgt ist.

    Habe oben versehentlich Verwaltervertrag anstatt Verwalterbestellung geschrieben es geht auch grundsätzlich um die Bestellung!
     
  12. #11 Martens, 21.09.2015
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    Ich wollte es oben schon schreiben, habe es dann gelassen, aber bei der erneuten Steilvorlage:

    Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen Eigentum und Besitz und im Grundbuch steht einzig der Eigentümer.
    Oft erfolgt der Besitzübergang lange vor Eigentumsübergang... manchmal erfolgt der Besitzübergang auch direkt an Dritte, die zudem nie Eigentümer werden und trotzdem hat es alles seine Richtigkeit.

    Christian Martens
     
  13. #12 Martens, 21.09.2015
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    Das steht vermutlich so nicht in der Teilungserklärung, denn es wäre eine unzulässige Einschränkung von §23, 3 WEG.

    Christian Martens
     
  14. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.388
    Zustimmungen:
    1.418
    Ort:
    Mark Brandenburg
    @Jgo: Da ich mich mit der Problematik mangels Interesse noch nicht auseinandergesetzt hatte, habe ich mich aus just aufflammendem Interesse mal etwas eingelesen, bisher kann ich mich den Äußerungen von Andres und Martens nur anschließen. Wenn man sich die Rechtsprechung mal ansieht wird deutlich, dass die werdende WEG weitestgehend wie eine fertige WEG behandelt wird. Es gipfelt nun mit dem Hinweis: jetzt aber schnell, es pressiert. Aber da bitte richtig.
    Ich habe übrigens dafür 1 Buch, aus diesem ca. 2 Seiten, und 20-30min. google, haufe m.w.Nw. und bgh -Webseiten dazu gebraucht.

    Du holst dir ganz schnell jemanden ins Boot der sich damit auskennt. Das kann ein erfahrener Verwalter sein, der das Spiel schon ein paar mal durch hat oder auch ein spezialisierter RA, den man auch durchaus schon vor "Grundsteinlegung" mit hätte einbeziehen sollen. Die Kosten dafür solltest du tragen. Lehrsatz Nr. 1 für Verwalter: Unwissen ist noch teurer als Fortbildungs- und Rechtsberatungskosten.
     
  15. Jgo

    Jgo Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.09.2015
    Beiträge:
    7
    Zustimmungen:
    0
    Vielen Dank für deine Meinung um die Uhrzeit!

    Ein entsprechendes Seminar für Erstverwaltung bei Bauträgern besuche ich Mitte Oktober, ich wollte nur vorab die für mich offenen Fragen versuchen zu klären, ich scheue auch nicht die Fortbildungskosten oder Rechtsberatungskosten, es ist nur immer schwierig das man Auskunft von einem anderen Verwalter bekommt da kenne ich zu wenig gute bei uns in der Gegend.

    Auf die werdende Eigentümergemeinschaft ist das WEG anzuwenden und die werdende Eigentümergemeinschaft entsteht wenn an den ersten Käufer der Besitzübergang stattfindet.


    In der Originalteilungserklärung steht zur Verwalterbestellung folgender Text:

    §11 Verwalter

    1. Der Verwalter wird von der Versammlung der Wohnungseigentümer bestellt und abberufen. Die Versammlung kann einen oder mehrere Wohnungseigentümer ermächtigen, mit dem gewählten Verwalter die Einzelheiten seines Verwaltervertrages zu vereinbaren.

    2. Der Verwaltervertrag ist so abzuschließen, dass die Verwaltervergütung von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen sind. Im Verwaltervertrag kann stattdessen auch festgelegt werden, dass die Vergütung nach Wohnungs- und Teileigentumseinheiten - gleichmäßig oder nach Größenklassen - verteilt wird.

    Wenn noch weitere Informationen, für eine in diesem Fall genaue Aussage, benötigt werden kann ich diese gerne noch einstellen.

    Lt. "Handbuch der Verwalterpraxis" von Haufe:

    "Das Amt des Verwalters beginnt mit der Entstehung der werdenden WEG, vorher kann er nicht für die Gemeinschaft tätig werden. Hier kommt allenfalls eine privatrechtliche Beziehung zwischen dem teilendem Eigentümer und dem beauftragten, aber noch nicht im Amt befindlichen Verwalter infrage."
     
  16. #15 Martens, 22.09.2015
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    und in §23, 3 WEG steht:
    Das ist das bereits mehrfach benannte schriftliche Umlaufverfahren zur Herstellung eines Beschlusses.
    Da das Gesetz in diesem Fall nicht abbedungen werden kann, ist die genannte Regelung in der Gemeinschaftsordnung mindestens überflüssig und irreführend (wenn nicht sogar falsch).

    Da sieht man erneut, daß der Notar keinen Plan hat.

    Erstens versucht er Regelungen zu implementieren, die an dieser Stelle völlig unnötig sind und
    zweitens läßt er trotz massivem Einsatz von Nebelbomben alle Möglichkeiten offen.

    Letztlich wird von ihm offenbar übersehen, daß seit 2007 die Kostenverteilung der Verwaltungskosten von den Eigentümern mit einfacher Beschlußmehrheit neu geregelt werden kann - dies eben auch unabhängig von den Regelungen in der Gemeinschaftsordnung und auch von der Berechnung der Kosten im Verwaltervertrag.

    Nur zur Veranschaulichung: Kabel Deutschland berechnet die Kosten nach Anschlüssen, meist identisch mit der Anzahl der Wohnungen. Solange die WEG nichts anderes beschließt, werden diese Kosten jedoch nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel z.B. Wohnfläche abgerechnet.
    Die Art der Kostenberechnung gegenüber der WEG (hier pro Stück) und die Art der Abrechnung gegenüber den einzelnen Eigentümern (z.B. nach Fläche oder MEA) muß nicht identisch sein.

    Solche Beurteilungen des Vorgefundenen sollte ein WEG-Verwalter selbst vornehmen können und zwar aus eigenem Vermögen.

    Christian Martens
     
  17. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.388
    Zustimmungen:
    1.418
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Und was machst du, wenn ein solcher nie stattfindet?
    Ein solcher ist zur Gründung einer WEG nicht nötig, es gibt sogar sehr viele nigelnagelneue wie auch schon seit Jahren bestehende WEG in denen es einen solchen nie gab.
    Ich bin Eigentümer an ETW in WEG und hab nie Besitz an denen inne gehabt. Es gibt Fehler die dürfen einem Verwalter einfach nicht passieren, egal um welche Uhrzeit.
     
    Syker gefällt das.
  18. Jgo

    Jgo Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.09.2015
    Beiträge:
    7
    Zustimmungen:
    0
    Besitz in diesem Sinne ist ja nicht das bewohnen gemeint, sondern Besitz und Lasten, die kann ich auch als Vermieter erlangen, sei es z.B. durch Übergabe der Schlüssel oder Abnahme mit Bauträger...
     
  19. #18 Martens, 22.09.2015
    Martens

    Martens
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    05.04.2006
    Beiträge:
    2.909
    Zustimmungen:
    157
    Ort:
    Berlin
    lieber Kollege in spe,

    Besitz ist Besitz und Eigentum ist Eigentum - das solltest Du inzwischen draufhaben.
    Wenn nicht, mach Dich halt schlau und versuche doch nicht, hier herumzudiskutieren, es wird dadurch ja nicht besser.
    Die entsprechende Formulierung heißt übrigens nicht "Besitz und Lasten" sondern "Nutzen und Lasten" und dieser Übergang hat mit einem Besitzübergang aber so gar nichts zu tun...

    Christian Martens
     
    Syker gefällt das.
  20. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    26.02.2010
    Beiträge:
    1.297
    Zustimmungen:
    91
Thema: Ab wann darf verwalter gewählt werden?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. ab wann gilt die Teilungerklärung weg

Die Seite wird geladen...

Ab wann darf verwalter gewählt werden? - Ähnliche Themen

  1. Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?

    Vermieter darf Gas Anbieter wechseln?: Guten Abend, ich bin Vermieter und habe das Gewerbe vom vor Besitzer übernommen. Der vor Besitzer hat Gas Vertrag von den Stadtwerke. Und Gewerbe...
  2. Mieter schließt Haustür ab.

    Mieter schließt Haustür ab.: In einem Miethaus schließen die Mieter einer Wohnung ständig die Haustür ab, sodass andere Mieter immer zur Haustür laufen müssen, wenn Besuch...
  3. WEG-Verwaltung muss Betriebsstrom Heizung korrekt abrechnen

    WEG-Verwaltung muss Betriebsstrom Heizung korrekt abrechnen: aktuelle BGH-Entscheidung dazu:...
  4. Wann kommt endlich der Sachkunde-Nachweis für Verwalter?

    Wann kommt endlich der Sachkunde-Nachweis für Verwalter?: Darauf warte ich wirklich brennend, in der Hoffnung, dass sich dann auch hier die Spreu vom Weizen trennt. Ich arbeite mit genügend...
  5. Verwalter für die eigene Mutter selbst machen

    Verwalter für die eigene Mutter selbst machen: Hallo zusammen, meine Mutter hat eine 3-Familienhaus in welchem Sie selbst wohnt und 2 Wohnungen vermietet sind. Sie ist inzwischen 72 und die...