Ab wann fallen Verzugszinsen bei gewerblicher Mieterin an?

[Melanie123]

Hallo zusammen

Meiner solventen gewerblichen Mieterin, die inzwischen gekündigt hat, renne ich grundsätzlich in allen Dingen hinterher (Totstellen), wozu ich keine Lust und Energie mehr habe.

Meine Frage ist, ab wann Verzugszinsen anfallen in folgenden Fällen:

1. Nachzahlung Nebenkostenabrechnung, die nicht angezweifelt wurde, Frist 14 Tage oder 1 Monat?
2. Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung. Nur auf Basis der letzten Abrechnung 2021 oder darf es im gewerblichen auch wegen der gestiegenen Kosten höher sein?
3. Ungerechtfertigte Mietminderung (mutmaßlich auch sachlich ungerechtfertigt), verrechnet mit unzweifelhaften Ansprüchen aus Indexmieterhöhung

Fallen die Zinsen ab Klageerhabung bzw. vereinfachtem Mahnverfahren an oder kann ich mich nach Mahnungen bequem zurück lehnen und irgendwann den Gesamtbetrag (da wird wohl noch mehr anfallen) einfordern und mich über die Zinsen ab Fälligkeit freuen?

Liebe Grüße
Melanie

 

[Andres]

Meine Frage ist, ab wann Verzugszinsen anfallen

Grundsätzlich: Sobald Verzug eingetreten ist und das bestimmt sich nach § 286 BGB. Die Forderung muss fällig sein und es muss einer der Gründe aus Abs. 2 vorliegen.

1. Nachzahlung Nebenkostenabrechnung, die nicht angezweifelt wurde, Frist 14 Tage oder 1 Monat?

Damit diese Forderung fällig wird, ist dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Prüfung einzuräumen. Nach überwiegender Meinung der Gerichte sind 2 Wochen dafür nicht ausreichend, 4 Wochen sind gut, 6 Wochen sind (soweit man das je sagen kann ...) sicher.

Der Verzug tritt dann (vorbehaltlich anderer, früher eintretender Bedingungen) 30 Tage nach Zugang der Abrechnung ein, und zwar ohne weiteres, da der Mieter in diesem Fall kein Verbraucher ist.

2. Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung. Nur auf Basis der letzten Abrechnung 2021 oder darf es im gewerblichen auch wegen der gestiegenen Kosten höher sein?

Grundsätzlich wäre § 556 BGB außerhalb des Wohnraummietrechts abdingbar. Ist vertraglich zu dieser Frage etwas vereinbart worden? (Da die Frage über der Aufzählung nach dem Verzug war: Fälligkeit setzt eine wirksame Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung voraus. Der Verzug wird dann meist dadurch eintreten, dass "für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist", weil die Vorauszahlung zusammen mit der restlichen Miete fällig ist.)

3. Ungerechtfertigte Mietminderung (mutmaßlich auch sachlich ungerechtfertigt), verrechnet mit unzweifelhaften Ansprüchen aus Indexmieterhöhung

Und auch hier handelt es sich um eine Leistung, für die "eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist", d.h. der Mieter hat schlicht die Mietzahlung nicht fristgerecht geleistet, also tritt auch hier der Verzug direkt mit der Fälligkeit ein.

Meiner solventen gewerblichen Mieterin, die inzwischen gekündigt hat, renne ich grundsätzlich in allen Dingen hinterher (Totstellen), wozu ich keine Lust und Energie mehr habe.

Die logische Schlussfolgerung aus diesem (m.E. guten) Vorsatz wäre, jetzt auch keine Mahnungen o.ä. mehr zu schreiben. Zwar ist eine Mahnung einer der einfachsten (im Sinn von: leicht nachvollziehbaren) Wege, um Verzug eintreten zu lassen, aber solange einer der anderen Gründe vorliegt, geht es auch ohne.

 

[Melanie123]

Riesengroßen Dank Andres, das hilft mir wirklich weiter.

Keine weiteren Mahnungen mehr. Dann kann ich mich ja zumindest bei einigen Sachen auf 9% über Basiszins freuen und muss mich da nicht mehr rumärgern und weitere Energie investieren.

Der Individualmietvertrag erlaubt mir zwar, die Betriebskosten angemessen neu festzusetzen, aber die Abrechnung der Heizkosten könnten angezweifelt werden, da sie nicht der Heizkostenverordnung entsprechen. Wie lange hätten sie dafür Zeit?

Hintergrund: die Spielhalle hatte umgebaut und statt der Wärmemengenzähler der Kalorimeta eine Klimaanlage eingebaut, die nach Aussagen eines Mitarbeiters auch Strom (bei Spielhalle wesentlich) über die Fernwärme bezieht. Dass Kalorimeta nicht mehr nach Heizkostenverordnung abrechnen kann, wurde mir erst klar, als ein ehemaliger Mieter das über seinen Anwalt gerügt hat.
Ich sehe ein Verschulden der Gewerbemieterin und habe die Fernwärme zu 100% auf die Mieterin übertragen (Rest des Hauses sind 2 leer stehende Wohnungen). Rechtmäßig?

Wesentlich ist für mich in dem Zusammenhang vor allem, was ich übergeben haben bzw. rückgebaut haben möchte. Macht da (ich werde das Haus als renovierungsbedürftig verkaufen, eher weniger als 200 k€) eine Klimaanlage mehr Sinn oder der Rückbau auf das alte System?
Da ich nicht glaube, dass sie den Umbau hinbekommen, stellt sich mir auch die Frage, ob man die kompliziertere Möglichkeit wählen sollte, um länger von dem Nutzungsentgelt (das ist verhältnismäßig sehr viel) zu profitieren.

Liebe Grüße, Melanie

ich habe es leider nicht geschafft, das als Anhang zu posten. Den Abrechnungszeitraum hatte ich zwischendurch auf kalendarisch geändert.

 

[Ferdl]

da sie nicht der Heizkostenverordnung entsprechen.

Meine, vüllig unwissende Frage dazu, gilt die HKV überhaupt für den Bereich?

Macht da (ich werde das Haus als renovierungsbedürftig verkaufen, eher weniger als 200 k€) eine Klimaanlage mehr Sinn oder der Rückbau auf das alte System?

Ich würde vermuten, dass ein funktionierendes System den meisten Sinn macht.

 

[Melanie123]

Meine, vüllig unwissende Frage dazu, gilt die HKV überhaupt für den Bereich?

In diesem Fall vertraglich vereinbart.

Ich würde vermuten, dass ein funktionierendes System den meisten Sinn macht.

Ich auch, ich weiß aber nicht, was ein funktionierendes System für dieses Objekt ist.
Duisburg Hochfeld ist inzwischen ein sehr herunter gekommenes Stadtviertel. Ich bin dort gutbürgerlich aufgewachsen und habe vor 20 Jahren zwischenzeitlich da wieder gewohnt. Da war alles ok. Aktuell beschweren sich aber die überwiegend ansässigen Türken über die Rumänen und Bulgaren, Deutsche gibt es kaum noch. Ich würde nicht von einem deutschen Käufer ausgehen, sondern von jemandem, der vorsichtig formuliert evt. nicht ganz so viel Wert auf die HKV legt und von einem "funktionierenden System" evt. ganz andere Vorstellungen als wir beide haben.

Deshalb will ich das Haus verkaufen und wäre froh, überhaupt einen Makler zu finden. Der auch noch einen 6stelligen Betrag heraus holt.

Das Objekt hat 400 qm Gewerbefläche und 2 Wohnungen a 55 und 85 qm, die leer stehen, weil ich da nach Mietnomadin in der einen, nach 20 Jahren heruntergekommen in der anderen Wohnung keinen akzeptablen Mieter für auch nur 5,5 €/qm finden würde.
Bei dem Renovierungsstau amortisiert sich keine Investition mehr.
Deshalb die Frage, ob und ggf. wie ich von der Versicherung für die beiden Schäden einfach Geld bekommen könnte.

Die Miete für die Spielhalle ist aber nach 42 Jahren Indexmiete im Verhältnis zum Objekt extrem hoch, so dass ich für jeden weiteren Monat Nutzungsentgelt sehr dankbar wäre.

 

[Andres]

Der Individualmietvertrag erlaubt mir zwar, die Betriebskosten angemessen neu festzusetzen, aber die Abrechnung der Heizkosten könnten angezweifelt werden, da sie nicht der Heizkostenverordnung entsprechen. Wie lange hätten sie dafür Zeit?

Grundsätzlich genau die gleichen 12 Monate, die auch im Wohnraum gelten - allgemein unterscheidet die HeizkostenV nicht zwischen Wohnraum und Gewerbe.

Hintergrund: die Spielhalle hatte umgebaut und statt der Wärmemengenzähler der Kalorimeta eine Klimaanlage eingebaut, die nach Aussagen eines Mitarbeiters auch Strom (bei Spielhalle wesentlich) über die Fernwärme bezieht. Dass Kalorimeta nicht mehr nach Heizkostenverordnung abrechnen kann, wurde mir erst klar, als ein ehemaliger Mieter das über seinen Anwalt gerügt hat.
Ich sehe ein Verschulden der Gewerbemieterin und habe die Fernwärme zu 100% auf die Mieterin übertragen (Rest des Hauses sind 2 leer stehende Wohnungen). Rechtmäßig?

Spätestens bei "Strom über Fernwärme" war ich raus. Ich verstehe nicht, was hier technisch abläuft, aber aufgrund der vertraglichen Vereinbarung bezweifle ich stark, dass das so zulässig ist. Eine Verbrauchserfassung findet nach deinen Angaben nicht (vollständig, abrechenbar) statt, also wird entweder vollständig oder anteilig (falls diese Vereinbarung unwirksam sein sollte) nach Fläche abgerechnet, woran der Mieter keine 100 % hält.

Ob der Mieter sich hier ggf. schadenersatzpflichtig gemacht hat, ist für mich schwer zu beurteilen.

Wesentlich ist für mich in dem Zusammenhang vor allem, was ich übergeben haben bzw. rückgebaut haben möchte. Macht da (ich werde das Haus als renovierungsbedürftig verkaufen, eher weniger als 200 k€) eine Klimaanlage mehr Sinn oder der Rückbau auf das alte System?

Das hängt von der geplanten Folgenutzung ab. Allgemein bin ich wenig begeistert von der Aussicht, dass der Mieter etwas in einer Immobilie umbaut, die er im Anschluss nicht mehr nutzt. Der Zustand mag bereits jetzt nicht so wahnsinnig toll sein, aber schlimmer geht immer.

 

[Ferdl]

sondern von jemandem, der vorsichtig formuliert evt. nicht ganz so viel Wert auf die HKV legt und von einem "funktionierenden System" evt. ganz andere Vorstellungen als wir beide haben.

In dem Zusammenhang wäre für mich funktionierend: im Sommer kühl und im Winter warm, so ungefähr bis circa. Hauptsache irgendwie.

Für mein Verständnis beißt sich dies

Eine Feststellungsklage auf Fortbestand des Mietverhältnisses könnte vor Gericht in Duisburg über ein Jahr dauern, bei mehreren Instanzen durchaus länger. In der Zwischenzeit würde das Gebäude komplett leer stehen, Kosten verursachen und realistischerweise könnte ich es ja auch nicht verkaufen

mit jenem

Die Miete für die Spielhalle ist aber nach 42 Jahren Indexmiete im Verhältnis zum Objekt extrem hoch, so dass ich für jeden weiteren Monat Nutzungsentgelt sehr dankbar wäre.

Da müsste nach meinem Empfinden, die Zielrichtung definiert werden.

 

[Melanie123]

Ferdl, das fasst den Zielkonflikt perfekt zusammen.
Ich wüßte gerne, ob es abgesehen von einer Feststellungsklage noch eine andere Möglichkeit gäbe, bevor ich eine mittlere 4stellige Summe in die Prüfung der rechtlichen Möglichkeiten investiere, die ich ohnehin nicht verfolgen würde, weil die 2. Möglichkeit besser, risikoärmer und nervenschonender für mich wäre.
Das wäre mein Wunsch an einen Anwalt gewesen, explizit an den Vereinskollegen gewesen. Nur ein mögliches Procedere zu klären.

Ich bin für mich zu dem Schluss gekommen, dass ich wenig weitere Energie mehr in die erste Variante investiere, sondern mich auf die zweite konzentriere. Auch da gibt es strategische Fragen, auf die ein Anwalt vielleicht überhaupt keinen Fokus/Wert legt.

 

[Melanie123]

Ich verstehe auch nicht, was da technisch abgelaufen und umgebaut worden ist. Alles mutmaßlich ohne Erlaubnis des Vermieters (vor meiner Zeit). Bei dem, was ich von Mitarbeitern mitbekommen habe, ist da sehr vieles im Argen.

Mir stellt sich die Frage, wie kann ich was veriifzieren kann. Und wo es sich lohnt weitere (Lebens-)Energie zu investieren.

Das hängt von der geplanten Folgenutzung ab. Allgemein bin ich wenig begeistert von der Aussicht, dass der Mieter etwas in einer Immobilie umbaut, die er im Anschluss nicht mehr nutzt. Der Zustand mag bereits jetzt nicht so wahnsinnig toll sein, aber schlimmer geht immer.

Es gibt keine geplante Folgenutzung. Ich verkaufe das Haus. Das kann und sollte ich realistischerweise erst nach der Übergabe tun.
Momentan gibt es auf 400 qm ganz viele Zwischenwände und Einbauten, die einen potenziellen Käufer eher abschrecken würden.

"Schlimmer geht immer" sehe ich hier so nicht. Weil solvent, weil Gewerbe, weil das Haus ohnehin weniger als 200 k€ wert ist. Weil sie die Umbauten, die ich evt. fordern könnte, nicht in der Zeit hinbekommen werden und es mir die Möglichkeit auf weiteres sehr willkommenes Nutzungsentgelt ermöglicht. Solange die Spielhalle zahlen muss, würde ich von einem Faktor unter 3 ausgehen.