ab wieviel mieteinnahmen zahlt man steuer

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von baka, 12.07.2010.

  1. baka

    baka Benutzer

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    `hallo,

    wir haben vor ein haus zu kaufen mit 20 wohnungen, die nettomiete bei vollvermietung der wohnungen beträgt pro jahr ca. 88 000 €.

    davon entfallen auf den kredit ca. 50 000 €, der rest wären dann einnahmen .

    da ich nur diese einnahmen habe ,und auch davon leben würde und auch etwas fürs haus zurückstellen würde ,müsste ich steuern auf diese restlichen 38 000 € zahlen ?

    gibt es da einen pi mal daumen regel, oder sowas ?


    danke
     
  2. AdMan

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  3. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Deinen Grundfreibetrag kannst du noch abziehen. Krankenversicherung, Altersvorsorge... So ca- 25.000 bis 30.000 musst Du dann wohl versteuern.
     
  4. #3 Michael_62, 12.07.2010
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Baka, das ist eine hoffnungslose Milchmädchenrechnung, die du da machst.

    Wenn du 88T bei Vollvermietung hast, dann musst du rechnen:

    88T
    ./. 20% Bewirtschaftungskosten
    =70,4T Rohertrag
    ./. Zinsen
    -50T (1T Tilgung)
    Bleiben 21T
    ./. 2% Afa des Anschaffungswertes (sei mal 1.000.000)
    -20T
    ===
    1

    Dann ist dein Steuerliches Ergebnis im ersten Jahr 1000,-e
    Da die AFA nur steuerlich wirkt, hast du 20,5T Liquidiätsüberschuss zum Leben.

    Aber.....

    Nach einigen Jahren dreht sich das Verhältnis Zins/Tilgung in der Annuität. Und da nur der Zins abzugsfähig ist, geht es jetzt rund - betrachten wir mal die letztne Perioden der Annuität

    88T
    ./.20% Bewirtschaftung
    70T
    -1T Zins (49T Tilgung)
    =69T
    ./.2% Afa
    -20T
    =49T Ergebnis
    Steuer=25T

    Jetzt musst du 50 an die Bank und 25 ans Finanzamt abdrücken, also 5T Bargeld zuschiessen....
     
  5. Andy

    Andy Erfahrener Benutzer

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    Das ist natürlich sehr ungünstig! Ich bin ja im Grunde dagegen, so große Summen per Kredit zu finanzieren... Sehe mich hier bestätigt.

    Und was macht man in solch einem Fall normalerweise?
     
  6. #5 Michael_62, 12.07.2010
    Michael_62

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    Das Modell Immobilie mit Fremdkapital ist nicht generell schlecht.

    Es gibt verschiedene Modelle, z.B. mit einem Verkauf nach 10 Jahren, oder der Immo in einer Zweckgesellschaft.

    Ein guter Wirtschafsberater sollte das mit einem Steuerberater hinbekommen. :wink
     
  7. #6 nobrett, 13.07.2010
    nobrett

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    Das nur prinzipiell. Du musst halt die Tilgung anpassen, um die entsprechende Liquidität zu behalten. Bei normalen Darlehenslaufzeiten zwischen 5 und 15 Jahren kannst Du ja bei Vertragsende und neuer Finanzierungsrunde immer wieder die Tilgung den Erfordernissen anpassen bis die Bude abbezahlt ist.
    Man könnte auch Planspielchen machen, ob man die Gesamtsumme nicht auf mehrere Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit splittet.

    Das mit der Zweckgesellschaft will gut überlegt sein. Du sparst zwar Steuern während der laufenden Bewirtschaftung, musst aber wenn Du alles, z.B. aus Altergründen, verkaufen willst dann heftig Steuern zahlen.

    Mir wäre das zu wackelig, so meinen Lebensunterhalt bestreiten zu wollen. Eine größere Reparatur kann Dir ganz schnell einen Strich durch die Rechnung machen und wenn Du kein weiteres Einkommen hast wird es schwierig. 25 Jahre sind eine lange Zeit...
     
  8. baka

    baka Benutzer

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    der gesamte kredit geht ja mindestens 20 jahre.
    das haus hat fernwärme und das dach wurde vor ca 10 jahren erneuert (flachdach)
    fasade sieht nicht so gut aus ,aber das haus ist normal gepflegt, nicht mehr und nicht weniger. schimmel und so sollte nicht vorkommen. eine neue fasade wird man in ca par jahren machen müssen, eventuell auch fenster. das haus hat so um die 20 wohnungen und 2 gewerbeflächen.

    im erdgeschoss ist ein computer-laden und der andere (kleinere) steht leer.

    es befindet sich nur 5-10 gehminuten vom zentrum einer 100 000 einwohnerstadt im süden deutschlands.

    wenn man also so um die 48000 € netto hat , davon ca 12 000 € steuern abzieht, dann bleiben so um die 35 000 € pro jahr . ich muss nicht davon leben aber kann , diesen betrag kann ich komplett auf die seite legen, wären dann in 5 jahren ca 170 000 € . wäre etwas mehr als das eigenlapital, das wir investiert haben.

    dann kann man die fassade für 100 000 € machen bleiben dann noch 70 000 .
    nach 2 jahren habe ich dann wieder 150 000 cash.

    also wo ist da das risiko , weniger risiko kann man nicht bekommen ?

    und ausserdem , ein geschäft ohne irgendein risiko gibts überhaupt nicht, sollte man auch bedenken.

    wo können da existenzbedrohende probleme aufkommen , was meint ihr ?
     
  9. #8 nobrett, 14.07.2010
    nobrett

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    Das sind jetzt aber völlig andere Vorausetzungen.

    Wenn Du Deinen Lebensunterhalt anderweitg bestreiten kannst und die Mieteinnahmen des Gewerbe vorsichtig und nur mit Abschlägen einkalkuliert hast, dann spricht imho so nichts dagegen.

    Die Miete des Computerladens würde ich nur zu 50% ansetzen, die des Leerstands zu 0%. Gewerbevermietung in solchen Lagen kann problematisch sein, Computerläden sind heutzutags nicht mehr gerade auf goldenem Boden gebaut und die Suche nach geeigneten Nachmietern kann sehr zäh und mit langem Leerstand und Zugeständnissen verbunden sein. Ich spreche aus Erfahrung. ;)
     
  10. #9 lostcontrol, 14.07.2010
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    überhaupt ladenvermietungen *augenroll*.
    ich kann nobrett da nur voll und ganz zustimmen. das kann enorm zäh sein.
    die einen eigentümer gleichen den (unweigerlichen) leerstand dann mit überhöhten mieten aus, was meist dazu führt dass die läden (sofern sie nicht zu einer grossen kette gehören, und die wollen halt immer die 1a-lage, die du nicht bieten kannst) innerhalb kürzester zeit pleite machen (dann stehst du da mit einer ladeneinrichtung, die du zwar nett pfänden kannst, aber was willste mit dem müll, wenn ihn danach niemand haben will?).
    die anderen eigentümer vermieten dann lieber unter wert, um so wenigstens kontinuierlich einnahmen zu haben. zu denen gehören wir. so sind wir wenigstens einigermassen sicher mit dem EG wenigstens keine miesen zu machen (und das ist 1a-lage, allerdings kleinstadt).
    mag sein in einer 100.000-einwohner-stadt ist das nicht so extrem, aber auch da muss die lage optimal sein, damit das nicht problembehaftet ist.
    ich würde mich da auf jeden fall vorab schlau machen, ob eine umnutzung des ladengeschäfts (z.b. kneipe, behörde, büro etc.) möglich ist - auf ladengeschäfte würde ich mich nicht mehr verlassen wollen. schon garnicht auf computerläden. ich find zwar geiz auch nicht geil, aber in den letzten jahren bin ich gerade bezüglich computern bei den kleinen lädchen in sachen kosten und service DEUTLICH schlechter gefahren als bei den grossen bzw. dem internet...
     
  11. baka

    baka Benutzer

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    ok, danke. ihr habt jetzt viel über gewerbe gesprochen, was ist mit dem rest ?
    und wenn ich nur die wohnungen kaufen würde `, könnte auch gehen .
    ich weiss natürlich auch dass das gewerbe allgemein immer ain potenzielles risiko darstellt. also ,das objekt bringt eigentlich gute rendite .

    würdet ihr sowas kaufen , natürlich nur mit entsprechend grossem eigenkapital von 20 % ,was bei mir der fall wäre ?
     
  12. #11 nobrett, 15.07.2010
    nobrett

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    Eine goldene Regel: Vermeide Teileigentum !
    Dann kauf lieber die Gewerbe billig mit als Dich bei jeder Entscheidung mit anderen Mieteigentümern rumärgern zu müssen.

    Ansonsten spricht nichts dagegen.
     
  13. #12 lostcontrol, 15.07.2010
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    also ich find 20% eigenkapital eigentlich nicht viel... aber das steht auf einem anderen blatt.

    teil-eigentum würde ich allerdings auch vermeiden, vor allem dann, wenn der andere eigentümer dann komplett das gewerbe hat, während du die privatwohnungen hast - da sind interessenskonflikte vorprogrammiert und die gefahr dass situationen entstehen, in denen man sich gegenseitig blockiert ist recht hoch.
     
  14. baka

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    naja , wären so um die 150 000 eigenkapital.
    ich habe natürlich noch anderweitig etwas vermögen , dazu bekomme ich ja von dem haus noch netto jährlich ca 35 000 .

    warum seit ihr so gegen teileigentum, ich entscheide doch was man macht und was nicht, da ich die mehrheit halte, wo können da probleme eintreten ?

    nochmal zu den steuern : kann man eine eigentümergemeinschaft bilden , so dass ich nur wenig bis garnicht steuern zahlen muss von den jährlich übrigbleibenden 48000 brutto ??
     
  15. #14 nobrett, 16.07.2010
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    Zum Thema Eigentümergemeinschaft: Klar können da Probleme eintreten. Und zwar dergestalt, dass Du jede Pillepalleentscheidung vor Gericht durchkämpfen musst und nur noch Stress mit den anderen Miteigentümern hast weil die verschiedene Dinge sehr anders sehen als Du.

    Zu den Steuern: Natürlich kannst Du noch andere Miteigentümer reinnehmen, so dass sich die Einnahmen auf mehrere verteilen und Du evtl. unter die Freigrenze kommst. Was hat das aber für einen Sinn? Erstens kannst Du dann nciht mehr alleine verfügen und zweitens stehen Dir dann die Einnahmen auch nur noch anteilig zu und wenn die Bude mal bezahlt ist gehört sie Dir auch nicht alleine. Egal ob in der Familie oder mit wem: Das kann nur schiefgehen, irgendwann gibt es da Theater, sei es in einem Erbfall oder wenn sich die Lebensumstände eines Miteigentümers durch Scheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, neuen Partner etc. ändern.

    ICH würde darum sowas NIE machen.
     
  16. baka

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    also bei uns in der familie kann ich sowas ausschliessen .
    ich würde natürlich deswegen nur mit bruder, schwester , mutter ,vater , sowas machen .

    der jetzige eigentümer würde nur das gewerbe behalten, somit hätten wir die mehrheit und könnten wichtige sachen alleien entscheiden.

    vor allen dingen würde ich eine eigentümergemeinschaft machen wegen der steuer, oder muss ich noch was dabei beachten ?
     
  17. #16 lostcontrol, 19.07.2010
    lostcontrol

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    worin der steuerliche vorteil bei einer eigentümergemeinschaft liegen sollte erschliesst sich mir jetzt ehrlich gesagt nicht.
    in jedem fall hast du bei eigentümergemeinschaften höhere ausgaben, und wenn's nur die hausverwaltung ist (du brauchst ja einen offiziellen verwalter).

    da bist du falsch gewickelt - vielleicht solltest du dich erstmal entsprechend ins WEG-recht einlesen?

    zwischen verwandten arten die streitereien immer am heftigsten aus. drum würde ich für meinen teil das noch nicht mal mit der verwandtschaft machen.

    was du noch beachten musst:
    gibt's denn überhaupt 'ne teilungserklärung? ohne die kannst du garkeine eigentümergemeinschaft machen.
     
  18. #17 nobrett, 19.07.2010
    nobrett

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    Soso, bei Euch in der Familie gibt es nicht die üblichen und auch bereits genannten Auslöser wie Tod, Scheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, neuen Partner etc. :?

    Ich sehe es wie Lost... Lies das WEG, mach Dich sachkundig und denk noch mal in Ruhe nach. Ich finde Deinen oben zitierten Standpunkt mindestens blauäugig.

    Irgendwann zahlst Du die Rechung, egal ob in Form von marginal höheren Steuern laufend oder wenns kracht in Form von Anwalts- und Gerichtskosten. Und je kleiner Dein Anteil wird, desto kleiner wird auch Dein Ertrag, deswegen verstehe ich eh nicht was es bringen soll noch zig Leute mit ins Boot zu holen.

    Mein persönliches Ziel ist es im Jahr mindestens 2 Millionen Einkommenssteuer zahlen zu müssen! Je mehr, desto besser! :rocks
     
  19. baka

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    das geld fliesst in einen topf , das haus würde inoffiziell einem eigentümer gehören , nur wegen der steuer , wenn es sich natürlich steuerlich lohnt ,würd ich eine gemeinschaft machen.
    und streiterein wegen dem haus würde ich bei uns ausschliessen , aus erfahrung u.a. auch mit anderen immos.

    (das haus erbringt ohne gewerbe schon 80 000 im jahr .)
     
  20. #19 nobrett, 22.07.2010
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    Dann frag am besten einen Steuerberater, der kann es Dir detailliert vorrechen was das in Heller und Pfennig bringt.

    Meine Gratulation zu so viel staatstragenden Denken (inoffiziell), vor allem aber dieser Familie in der es, auch wenn es richtig um viel Geld geht, auch in der Zukunft nie Streit geben kann. /Zyn off
     
  21. baka

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    ja, weil wir auch andere projekte zusammen gemacht haben, und wir nie grosse probleme untereinander hatten,dass uns die existenz gefährdet hätte , ja sowas gibts auch .


    zurück zum thema, war ein paar tage nicht da , war verreist.

    das haus würde ja nur einer person gehören , es ist ja nur offiziell eine gemeinschaft, dass haus wird mir garnicht gehören , dass weiss ich von vornherein, es geht nur darum ,dass man steuern spart.

    weiss jemand vielleicht ab wieviel mieteinahmen man steuern bezahlen muss ?

    DANKE
     
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