ab wieviel mieteinnahmen zahlt man steuer

Deinen Grundfreibetrag kannst du noch abziehen. Krankenversicherung, Altersvorsorge... So ca- 25.000 bis 30.000 musst Du dann wohl versteuern.

 

Baka, das ist eine hoffnungslose Milchmädchenrechnung, die du da machst.

Wenn du 88T bei Vollvermietung hast, dann musst du rechnen:

88T
./. 20% Bewirtschaftungskosten
=70,4T Rohertrag
./. Zinsen
-50T (1T Tilgung)
Bleiben 21T
./. 2% Afa des Anschaffungswertes (sei mal 1.000.000)
-20T
===
1

Dann ist dein Steuerliches Ergebnis im ersten Jahr 1000,-e
Da die AFA nur steuerlich wirkt, hast du 20,5T Liquidiätsüberschuss zum Leben.

Aber.....

Nach einigen Jahren dreht sich das Verhältnis Zins/Tilgung in der Annuität. Und da nur der Zins abzugsfähig ist, geht es jetzt rund - betrachten wir mal die letztne Perioden der Annuität

88T
./.20% Bewirtschaftung
70T
-1T Zins (49T Tilgung)
=69T
./.2% Afa
-20T
=49T Ergebnis
Steuer=25T

Jetzt musst du 50 an die Bank und 25 ans Finanzamt abdrücken, also 5T Bargeld zuschiessen....

 

Das ist natürlich sehr ungünstig! Ich bin ja im Grunde dagegen, so große Summen per Kredit zu finanzieren... Sehe mich hier bestätigt.

Und was macht man in solch einem Fall normalerweise?

 

Das Modell Immobilie mit Fremdkapital ist nicht generell schlecht.

Es gibt verschiedene Modelle, z.B. mit einem Verkauf nach 10 Jahren, oder der Immo in einer Zweckgesellschaft.

Ein guter Wirtschafsberater sollte das mit einem Steuerberater hinbekommen.

 

Das nur prinzipiell. Du musst halt die Tilgung anpassen, um die entsprechende Liquidität zu behalten. Bei normalen Darlehenslaufzeiten zwischen 5 und 15 Jahren kannst Du ja bei Vertragsende und neuer Finanzierungsrunde immer wieder die Tilgung den Erfordernissen anpassen bis die Bude abbezahlt ist.
Man könnte auch Planspielchen machen, ob man die Gesamtsumme nicht auf mehrere Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit splittet.

Das mit der Zweckgesellschaft will gut überlegt sein. Du sparst zwar Steuern während der laufenden Bewirtschaftung, musst aber wenn Du alles, z.B. aus Altergründen, verkaufen willst dann heftig Steuern zahlen.

Mir wäre das zu wackelig, so meinen Lebensunterhalt bestreiten zu wollen. Eine größere Reparatur kann Dir ganz schnell einen Strich durch die Rechnung machen und wenn Du kein weiteres Einkommen hast wird es schwierig. 25 Jahre sind eine lange Zeit...

 

Das sind jetzt aber völlig andere Vorausetzungen.

Wenn Du Deinen Lebensunterhalt anderweitg bestreiten kannst und die Mieteinnahmen des Gewerbe vorsichtig und nur mit Abschlägen einkalkuliert hast, dann spricht imho so nichts dagegen.

Die Miete des Computerladens würde ich nur zu 50% ansetzen, die des Leerstands zu 0%. Gewerbevermietung in solchen Lagen kann problematisch sein, Computerläden sind heutzutags nicht mehr gerade auf goldenem Boden gebaut und die Suche nach geeigneten Nachmietern kann sehr zäh und mit langem Leerstand und Zugeständnissen verbunden sein. Ich spreche aus Erfahrung.

 

überhaupt ladenvermietungen *augenroll*.
ich kann nobrett da nur voll und ganz zustimmen. das kann enorm zäh sein.
die einen eigentümer gleichen den (unweigerlichen) leerstand dann mit überhöhten mieten aus, was meist dazu führt dass die läden (sofern sie nicht zu einer grossen kette gehören, und die wollen halt immer die 1a-lage, die du nicht bieten kannst) innerhalb kürzester zeit pleite machen (dann stehst du da mit einer ladeneinrichtung, die du zwar nett pfänden kannst, aber was willste mit dem müll, wenn ihn danach niemand haben will?).
die anderen eigentümer vermieten dann lieber unter wert, um so wenigstens kontinuierlich einnahmen zu haben. zu denen gehören wir. so sind wir wenigstens einigermassen sicher mit dem EG wenigstens keine miesen zu machen (und das ist 1a-lage, allerdings kleinstadt).
mag sein in einer 100.000-einwohner-stadt ist das nicht so extrem, aber auch da muss die lage optimal sein, damit das nicht problembehaftet ist.
ich würde mich da auf jeden fall vorab schlau machen, ob eine umnutzung des ladengeschäfts (z.b. kneipe, behörde, büro etc.) möglich ist - auf ladengeschäfte würde ich mich nicht mehr verlassen wollen. schon garnicht auf computerläden. ich find zwar geiz auch nicht geil, aber in den letzten jahren bin ich gerade bezüglich computern bei den kleinen lädchen in sachen kosten und service DEUTLICH schlechter gefahren als bei den grossen bzw. dem internet...

 

Eine goldene Regel: Vermeide Teileigentum !
Dann kauf lieber die Gewerbe billig mit als Dich bei jeder Entscheidung mit anderen Mieteigentümern rumärgern zu müssen.

Ansonsten spricht nichts dagegen.

 

also ich find 20% eigenkapital eigentlich nicht viel... aber das steht auf einem anderen blatt.

teil-eigentum würde ich allerdings auch vermeiden, vor allem dann, wenn der andere eigentümer dann komplett das gewerbe hat, während du die privatwohnungen hast - da sind interessenskonflikte vorprogrammiert und die gefahr dass situationen entstehen, in denen man sich gegenseitig blockiert ist recht hoch.

 

Zum Thema Eigentümergemeinschaft: Klar können da Probleme eintreten. Und zwar dergestalt, dass Du jede Pillepalleentscheidung vor Gericht durchkämpfen musst und nur noch Stress mit den anderen Miteigentümern hast weil die verschiedene Dinge sehr anders sehen als Du.

Zu den Steuern: Natürlich kannst Du noch andere Miteigentümer reinnehmen, so dass sich die Einnahmen auf mehrere verteilen und Du evtl. unter die Freigrenze kommst. Was hat das aber für einen Sinn? Erstens kannst Du dann nciht mehr alleine verfügen und zweitens stehen Dir dann die Einnahmen auch nur noch anteilig zu und wenn die Bude mal bezahlt ist gehört sie Dir auch nicht alleine. Egal ob in der Familie oder mit wem: Das kann nur schiefgehen, irgendwann gibt es da Theater, sei es in einem Erbfall oder wenn sich die Lebensumstände eines Miteigentümers durch Scheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, neuen Partner etc. ändern.

ICH würde darum sowas NIE machen.

 

worin der steuerliche vorteil bei einer eigentümergemeinschaft liegen sollte erschliesst sich mir jetzt ehrlich gesagt nicht.
in jedem fall hast du bei eigentümergemeinschaften höhere ausgaben, und wenn's nur die hausverwaltung ist (du brauchst ja einen offiziellen verwalter).

da bist du falsch gewickelt - vielleicht solltest du dich erstmal entsprechend ins WEG-recht einlesen?

zwischen verwandten arten die streitereien immer am heftigsten aus. drum würde ich für meinen teil das noch nicht mal mit der verwandtschaft machen.

was du noch beachten musst:
gibt's denn überhaupt 'ne teilungserklärung? ohne die kannst du garkeine eigentümergemeinschaft machen.

 

Soso, bei Euch in der Familie gibt es nicht die üblichen und auch bereits genannten Auslöser wie Tod, Scheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, neuen Partner etc.

Ich sehe es wie Lost... Lies das WEG, mach Dich sachkundig und denk noch mal in Ruhe nach. Ich finde Deinen oben zitierten Standpunkt mindestens blauäugig.

Irgendwann zahlst Du die Rechung, egal ob in Form von marginal höheren Steuern laufend oder wenns kracht in Form von Anwalts- und Gerichtskosten. Und je kleiner Dein Anteil wird, desto kleiner wird auch Dein Ertrag, deswegen verstehe ich eh nicht was es bringen soll noch zig Leute mit ins Boot zu holen.

Mein persönliches Ziel ist es im Jahr mindestens 2 Millionen Einkommenssteuer zahlen zu müssen! Je mehr, desto besser! :rocks

 

Dann frag am besten einen Steuerberater, der kann es Dir detailliert vorrechen was das in Heller und Pfennig bringt.

Meine Gratulation zu so viel staatstragenden Denken (inoffiziell), vor allem aber dieser Familie in der es, auch wenn es richtig um viel Geld geht, auch in der Zukunft nie Streit geben kann. /Zyn off