Abbezahlte ETW vermieten oder verkaufen?

Diskutiere Abbezahlte ETW vermieten oder verkaufen? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Liebe Mitglieder, ich stehe gerade vor der Entscheidung, unsere abbezahlte ETW zu verkaufen oder zu vermieten, bin aber was Vermietung betrifft...

cabby

Neuer Benutzer
Dabei seit
08.06.2017
Beiträge
5
Zustimmungen
3
Liebe Mitglieder,

ich stehe gerade vor der Entscheidung, unsere abbezahlte ETW zu verkaufen oder zu vermieten, bin aber was Vermietung betrifft absoluter Neuling.

Hintergrund: wir besitzen eine 100m2 EG + Garten im Großraum München BJ 98, schuldenfrei, VK ca. 450.000,-, guter Zustand, relativ gute Lage.
Da wir keinen Garten mehr brauchen/wollen, überlegen wir, uns eine Neubauwohnung im gleichen Ort zu kaufen zum selbst bewohnen (110m2 + 80m2 Dachterrasse, KP ca. 700.000,-). Wir könnten jetzt natürlich die EG-Whg verkaufen, noch etwas Eigenkapital drauflegen und damit die neue Wohnung fast komplett finanzieren.
Ich hab mir aber überlegt, dass wir doch die aktuellen Preissteigerungsraten noch ein paar Jahre mitnehmen könnten, zumal die Zinsen ja auch gerade sehr niedrig sind.

Szenario: EG-Whg vermieten, netto Miete geschätzt ca. 1000,-
die DG-Whg mit 80% finanzieren (ca. 1000,- bei max. 1% Tilgung auf 5 Jahre)
Nach 5 Jahren die EG-Whg für ca. 500.000,- verkaufen und damit den Kredit der DG-Whg. tilgen

Steuerlich ist es natürlich ungünstig, dass wir die abbezahlte Whg. vermieten (Mieteinnahmen müssen voll versteuert werden) und in der neuen selber wohnen (Zinsen können nicht zum Abzug gebracht werden). D.h. Einnahmen und Ausgaben heben sich leider nicht auf.

Die Mietrendite liegt auch nur bei 2,3%, wenn ich richtig gerechnet habe, aber entscheidend ist m.E. die anzunehmende weitere Wertsteigerung der EG-Whg.

Macht das ganze Eurer Meinung nach Sinn?

Danke schon mal vorab,
cabby
 
BHShuber

BHShuber

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
12.12.2013
Beiträge
4.313
Zustimmungen
1.891
Ort
München
Hallo,

die Frage sollte man sich stellen wenn man mit der Vermietung so gar keine Erfahrung hat, möchte man sich das antun?

Dann, wird es schleichend ein Ende des Preisanstieges geben, die Chancen die Wohnung jetzt oder in absehbarer Zeit zu veräußern stehen momentan extrem gut.

Aber das muss jeder für sich entscheiden ob er sich die Vermietung antun möchte oder aber dem Ganzen ein Ende setzen und sich das gewünschte Objekt zu kaufen unter Umständen noch was drauf finanzieren und sich damit Ruhe erkauft.

Gruß
BHShuber
 

Benni.G

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
27.01.2016
Beiträge
864
Zustimmungen
186
BHShuber hat schonmal so die generellen Aspekte aufgezählt.

Dazu kommt noch, dass sich eine vermietete Wohnung in dieser Preisklasse schlechter verkaufen lässt.

Wenn diese leer steht, kann der Käufer sofort die kompletten Räume und mögliche Schäden sehen. Aber auch einziehen.
Wenn sie vermietet ist, stehen Möbel im Weg und der aktuelle Mieter muss auch erstmal ausziehen. Dieser wird sicherlich auch nicht erfreut sein, wenn er nach 5 Jahren erfährt, dass er wieder ausziehen muss.

Gerade bei deiner schlechten Mietrendite scheiden Kapitalanleger wohl eher aus.
 
immobiliensammler

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
8.434
Zustimmungen
4.479
Ort
bei Nürnberg
Gerade bei deiner schlechten Mietrendite scheiden Kapitalanleger wohl eher aus.

Ich wäre im Moment auch zwiegespalten, aber halt weil ich Erfahrung in der Vermietung habe.

Möglichkeit A): 2,3 % Rendite aus der Wohnung und auf weitere Preissteigerungen hoffen. Nachteil: eine vermietete ETW verkauft sich später schlechter als eine nicht vermietete.

Möglichkeit B): Verkaufen und das Geld mitnehmen. Nachteil: Wie soll das Geld angelegt werden, damit ich dann auch wieder 2,3 % Rendite erhalte, gibt es bei der aktuellen Zinssituation nicht viele Möglichkeiten.

Aber wenn Ihr für einen anderen Kauf sonst einen Kredit aufnehmen müsst dann relativert sich der "Verlust" aus der Anlage weiter auf die Differenz Kreditzins zu 2,3 %, dann würde ich evtl. lieber verkaufen, den höheren VK-Preis (da unvermietet) mitnehmen und mir den Ärger bzw. das Risiko der Vermietung nicht antun.
 
sara

sara

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
04.03.2013
Beiträge
2.797
Zustimmungen
824
Ort
NRW
Nach 5 Jahren die EG-Whg für ca. 500.000,- verkaufen

da die Whg. dann vermietet ist, ist ein Preisabschlag auf jeden Fall zu berücksichtigen. Also deine Wertsteigerung kannst du dir evtl. abschminken...
Verkauf ist kein Kündigungsgrund!
Kündigen kann nur der neue Eigentümer wg. Eigenbedarf und da gibt es wohl meist erst mal Probleme mit dem Zeitrahmen, denn die meisten Mieter sind da nicht gleich mit einverstanden...
Schlimmstenfalls bis zur Räumungsklage und das geht neben des zeitlichen Ablaufes ins Geld und wird beim Kauf einer solchen vermieteten Whg. vom Käufer berücksichtigt.

Ich würde lieber gleich verkaufen und das Geld in das neue Objekt stecken.
Vermietung ist auch nicht gerade Zuckerschlecken...
 
dots

dots

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
08.07.2014
Beiträge
7.112
Zustimmungen
2.852
Ort
Münsterland
... wobei das ja nicht in Stein gemeißelt ist, dass eine vermietete Wohnung für nicht so viel Geld verkauft werden kann wie eine "leere" Wohnung.

Man kann die Wohnung genau ein mal verkaufen, also benötigt man auch nur einen Käufer (und nicht mehrere). Und wenn dieser eine Käufer lieber die Wohnung mit Mietern kaufen möchte, ist das total irrelevant, dass alle anderen Käufer vom Mietvertrag abgeschreckt wurden.
 

Benni.G

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
27.01.2016
Beiträge
864
Zustimmungen
186
Die Mietrendite liegt auch nur bei 2,3%, wenn ich richtig gerechnet habe, aber entscheidend ist m.E. die anzunehmende weitere Wertsteigerung der EG-Whg.
Macht das ganze Eurer Meinung nach Sinn?

@dots
Wie viele Kapitalanleger gibt es denn, die mit einer Rendite von 2,3% zufireden sind?
Klar, sie können auf eine weitere Wertsteigerung setzen, aber diese Wertsteigerung wird nicht ewig so weitergehen.
Natürlich kann die Miete auch höher sein, aber wir nehmen einfach mal die angegebenen Werte.
So vergessen wir auch einfach mal das Risiko, dass die Wohnung leer steht oder was an der Wohnung gemacht werden muss.
 
AJ1900

AJ1900

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
20.01.2015
Beiträge
2.524
Zustimmungen
1.184
bin aber was Vermietung betrifft absoluter Neuling.
Das wäre für mich der entscheidende Punkt.
Es ist nämlich auch möglich das, wenn du an den falschen vermietest, du keine Rendite erzielst sondern erst mal 50.000€ Kosten hast.
Davon abgesehen, ist Vermietung ja nun auch nicht gerade eine Anlage wie jede andere, mit der man oft nicht viel zu tun hat, ausser Rendite oder Verluste zu verbuchen. Wenn man das korrekt machen will, bedeutet das schon auch Arbeit.
 
BHShuber

BHShuber

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
12.12.2013
Beiträge
4.313
Zustimmungen
1.891
Ort
München
... wobei das ja nicht in Stein gemeißelt ist, dass eine vermietete Wohnung für nicht so viel Geld verkauft werden kann wie eine "leere" Wohnung.

Man kann die Wohnung genau ein mal verkaufen, also benötigt man auch nur einen Käufer (und nicht mehrere). Und wenn dieser eine Käufer lieber die Wohnung mit Mietern kaufen möchte, ist das total irrelevant, dass alle anderen Käufer vom Mietvertrag abgeschreckt wurden.

Hallo,

in normalen Zeiten gäbe ich dir vollkommen Recht, doch haben wir momentan das historisch niedrigste Zinsniveau aller Zeiten und so kommt es, dass sich derzeit ausschließlich Eigennutzer auf dem Kaufmarkt tummeln und die möchten nicht erst eine Eigenbedarfskündigung aussprechen bevor man das neue eigene Domizil beziehen kann, das Risiko schreckt viele ab.

Ich habe seit Anfang des Jahres bereits 3 leere Wohnungen verkauft die bei weitem nicht in dem Zustand und Lage sind wie die vermietete Wohnung in meinem Bestand, hier schrecken alle eigennutzenden Interessenten vor der Eigenbedarfskündigung zurück, Kapitalanleger haben bislang nicht angefragt.

Gruß
BHShuber
 
Andres

Andres

Moderator
Dabei seit
04.09.2013
Beiträge
12.759
Zustimmungen
6.311
Bei Faktor 38 jetzt oder 42 in ein paar Jahren findet man doch keinen Käufer, der vermieten will. Aus meiner Sicht sind die zwei sinnvollen Möglichkeiten entweder vermieten und (dauerhaft) halten oder sofort verkaufen.


Steuerlich ist es natürlich ungünstig, dass wir die abbezahlte Whg. vermieten (Mieteinnahmen müssen voll versteuert werden)

Warum sollte hier keine AfA mehr anzusetzen sein? Ok, die Schuldzinsen können nicht abgezogen werden, aber steuerlich "tot" ist die aktuelle Wohnung noch lange nicht.

Die steuerliche Seite sehe ich nicht als großes Problem. Für mich ist die zentrale Frage: Wollt ihr wirklich Vermieter sein?
 
Duncan

Duncan

Moderator
Dabei seit
19.01.2014
Beiträge
7.336
Zustimmungen
4.070
Ort
Mark Brandenburg
Vermietung einer einzelnen WE in einer WEG mit guter Verwaltung die auch gleich die SEV mit übernimmt kann eine sehr entspannte Geldanlage sein. Es kann aber auch ein hoch defizitärer Vollzeitjob sein.
Verkaufen und den Erlös für die neue Wohnung zu verwenden ist die sichere Variante.
Die Querfinanzierung über die Vermietung mit einer solchen errechneten Rendite, die meiner Erfahrung nach nie die investierte Zeit berücksichtigt, kann man auch durchaus als exzentrisches Hobby ansehen. Wenn man dann noch bei der Mieterauswahl vom Samaritersyndrom befallen wird tendiert es gen galoppierender Wahnsinn.

Ich würde zu solchem Faktor und Preis sofort verkaufen und mir an anderer Stelle was suchen. Hier ist man wohl örtlich abhängig.
Wenn nicht, z.B. da man eh in den Ruhestand geht, lässt sich da viel machen. In Sonneberg, Anklam oder Forst wohnt es sich auch sehr angenehm.
 

Bovary

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
22.10.2016
Beiträge
410
Zustimmungen
254
Ich frage mich ja auch immer, wer die Immos aktuell noch als Kapitalanlage kauft. Die Preise sind von Region zu Region zwar noch verschieden, aber gemessen am Einkommen der mietenden Bevölkerung und dem daraus resultierenden Potential der Miethöhen eigentlich fast überall deutlich überhitzt (Ausnahmen wie uckermärkische Naturschutzgebiete mögen die Regel bestätigen).

Trotzdem scheint der Drang zu Schulden und unbeweglichem Sacheigentum und das damit zum Ausdruck gebrachte grundsätzliche Misstrauen gegenüber dem Euro ungebrochen. Es gibt nicht wenige Betongoldanleger, die scheinbar gar keine Gewinne mehr erwirtschaften wollen, sondern nur noch ihr Geld irgendwie unterbringen wollen, damit es nicht weniger wird...(oder zumindest daran glauben).

Es hängt natürlich von der konkreten Immobilie ab, aber hier scheint mir ein Eigennutzer prädestiniertes Objekt wahrscheinlich (Garten...usw.). Und wer in dieser Größenordnung in Wohneigentum investiert, dem kommt es auf 10% mehr wohl weniger an, wenn er sich umständliche Eigenbedarfskündigungen ersparen kann. Zumal es am Ende des Tages für den Käufer wohl in etwa auf die gleiche Summe hinaus läuft, das eine halt wesentlich stressfreier.

Man muss halt abwägen, ob man auf weiter deutlich steigende Preise spekulieren will, einen mögliche Verkaufserschwerung wegen eines bestehenden Mietverhältnisses in Kauf nehmen kann / will und sich zwischenzeitlich noch mit den Problemen des Vermieteralltags beschäftigen will oder jemanden bezahlt, der das für einen macht.
 

cabby

Neuer Benutzer
Dabei seit
08.06.2017
Beiträge
5
Zustimmungen
3
Hallo,
vielen Dank für die zahlreichen Meinungen!
Der 'Stress' als Vermieter gibt mir tatsächlich schon zu denken, man stellt sich als Laie natürlich vor, dass das alles von alleine läuft. Ich habe schon auch Bedenken, weil man einen Mieter ja nicht einfach so zum Wunschtermin raus bekommt. Zeitmietvertrag geht ja glaub ich auch nicht. Vielleicht wäre eine Eigenbedarfskündigung möglich, wenn unser Sohn die Whg. übernehmen wollen würde, aber der ist 18 und steht nicht auf eine familiengerechte Whg. sondern auf die schicke DT-Whg.

Tatsächlich steht auch noch im Raum, dass wir in ca. 5 Jahren in Ruhestand gehen wollen und ggf. auch an einen anderen schönen Ort ziehen, wo man vielleicht für einen Bruchteil eine schöne Wohnung bekommt und noch viel Geld über hat zum ausgeben...

Ich muss mir das alles noch mal durchdenken, sage aber schon mal Danke, eure Meinungen waren sehr hilfreich!

@Duncan: vielleicht kannst du mir noch sagen, was du mit dem Hinweis aufs FA meinst
 
Duncan

Duncan

Moderator
Dabei seit
19.01.2014
Beiträge
7.336
Zustimmungen
4.070
Ort
Mark Brandenburg
...

@Duncan: vielleicht kannst du mir noch sagen, was du mit dem Hinweis aufs FA meinst
die Region in der die oben angedeuteten Blöcke stehen wird zunehmend von Polen bevölkert, da der Weg kurz und die Immobilienpreise günstiger sind als in Polen. Ähnlich wie an der Grenze zu Frankreich, Belgien, Holland usw. in dem einem Land wohnen, im anderen Arbeiten. Des Weiteren entwickelt sich polnisch immer mehr zur Lingua Franka der Baustellen, auch Bulgaren, Rumänen usw. lernen/können zunehmend polnisch. Dazu lebt in Berlin eine sehr erhebliche Anzahl von Polen. Die Paketdienste z.B. sind hier fast vollständig in polnischer Hand. Dazu ist der durchschnittliche Pole ein fleißiger, ruhiger und zuverlässiger Mieter, wenn auch selten Spitzenverdiener. In B-Lagen also der perfekte Mieter.

Für den Pensionär bietet die Gegend halt den Vorteil geringer Immobilienpreise und Lebenshaltungskosten bei doch hohem Komfort.
 
Pitty

Pitty

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
30.12.2012
Beiträge
4.559
Zustimmungen
578
Ich würde die Wonung behalten. Was willst du mit dem Geld machen? Auf dem Konto wird es immer weniger, da lohnt es sich vielleicht eine Verwaltung für die Wohnung zu suchen, die mit der Verwaltung beauftragt wird.

Mieter zu finden ist in Müchen wohl eher kein Problem, da kann es auch Spaß machen diese aus zu sortieren und den richtigen zu finden.

Man muss es aber wollen, Vermieter zu sein.
 

Nanne

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
06.02.2014
Beiträge
6.717
Zustimmungen
1.418
Mieter zu finden ist in Müchen wohl eher kein Problem, da kann es auch Spaß machen diese aus zu sortieren und den richtigen zu finden.

Ich kenne die Wohnverhältnisse in München recht gut, hatte viel in München zu tun. Ich kann Dir nur sagen, aussortieren und den richtigen Mieter finden macht auch in München keinen Spass. Dort gibt es genau so viel Spitzbuben wie überall sonst. Den richtigen, passenden, anständigen, zahlungsfähigen und zahlungs-willigen usw.Mieter zu finden ist auch in München Glückssache. Trotzdem wird vermietet.
 
Jobo45

Jobo45

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
26.02.2010
Beiträge
1.787
Zustimmungen
403
..... den richtigen Mieter finden macht auch in München keinen Spass. Dort gibt es genau so viel Spitzbuben wie überall sonst. Den richtigen, passenden, anständigen, zahlungsfähigen und zahlungs-willigen usw.Mieter zu finden ist auch in München Glückssache..........
Jetzt muss ich doch mal eine Lantze für die "Anständigen, usw" Mieter brechen. Unter Glücksache würde ich verstehen, dass nur gut gerechnet 20 % der Mieter (oder weniger) die gefunden werden, als Glücksache zu bezeichnen wären und demnach 80 % keine solche wäre.

Das glaube ich nicht. Wenn ich meine Erfahrung aus München ansetze, so habe ich 100 % meiner Mieter als Glücksache erwischt, und das über 20 Jahre hinweg.

Nur mal so für die passende Einschätzung!
 

Nanne

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
06.02.2014
Beiträge
6.717
Zustimmungen
1.418
Jetzt muss ich doch mal eine Lantze für die "Anständigen, usw" Mieter brechen

Ich würde sagen zu 98 % der Menschen die eine Wohnung mieten sind anständige Leute, auch meine Erfahrung als VM. Nur diese wirklich zu finden ist die Crux. Nach allem was ich miterlebt und nach wie vor höre, auch in München Glückssache. Ich wollte damit nur zum Ausdruck bringen, dass man auch in München - trotz Wohnungsmangel und akribischer Auswahl - Pech haben kann. ( Meine Verwandtschaft vermietet in München und Umgebung).

In meinem Miethaus hier am südlichsten Zipfel Deutschlands habe ich seit geraumer Zeit mit der Auswahl meiner Mieter nur Glück gehabt. Meine Erfahrung -und das seit über 45 Jahren- ist, dass bei noch so sorgfältiger Auswahl ein guter Mieter überwiegend "Glückssache'" ist. Kommt natürlich drauf an wie man "guter Mieter" definiert.
 
Thema:

Abbezahlte ETW vermieten oder verkaufen?

Abbezahlte ETW vermieten oder verkaufen? - Ähnliche Themen

Kaufen, Vermieten, Selbstnutzung / Einschätzung: Hallo, folgende Situation: Meine Partnerin und ich (beide 28) möchten uns ein Einfamilienhaus kaufen. Wir haben aktuell ein passendes Objekt...
EFH verkaufen und MFH finanzeren: Machbarkeit - Meinungen: Hallo zusammen, ich stehe vor der Entscheidung ein Einfamilienhaus zu vermieten oder zu verkaufen und den Ertrag als EK für die Finanzierung...
Bald Vermieter ohne Plan: Hallo, vielen Dank schon einmal für das Lesen des Beitrags. Ich bin momentan in einer eher für mich Unglücklichen Situation. Ich werde sehr bald...
Altbau verkaufen oder vermieten: Liebe Forums-Gemeinde, da ich leider nicht viel Ahnung von Themen der Vermietung habe, hoffe ich hier Hilfe oder Hinweise zu erhalten...
Wohnung Beleihen oder Verkaufen?: Hi, ich philosophiere mit einem Freund der sich selbständig machen will und ca. 30-40.000€ braucht. Das Kaffe das er eröffnetn will teilt er...

Sucheingaben

abbezahlte wohnung vermieten oder verkaufen

,

abbezahlte eigentumswohnung

,

abbezahlte eigentumswohnung vermieten

,
abbezahlte immobilie vermieten
, abbezahlte wohung vermieten, mieteinnahmen versteuern abbezahlte wohnung, abbezahlte wohnung vermieten steierm, preise für etw i berlin im vergleich vermietet unvermietet, abbezahlte wohnung nachteile, wohnung vermieten oder verkaufen, abbezahlte wohnung vermieten steuer beispiel, immobilie vermieten forum, abbezahlte eigentumswohnung verkaufen oder vermieten, eigentumswohnung vermieten oder verkaufen, anbbezahlte wohnung vermieten, schuldenfreie wohnung vermieten forum, abbezahlte mietwohnung verkaufen oder vermieten?
Oben