Abenteuer Vermietung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Rahipa, 12.02.2015.

  1. Rahipa

    Rahipa Neuer Benutzer

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    Guten Tag,
    ich habe mich eben (auf den Rat einer Freundin) hier angemeldet, weil mein Freund und ich (eigentlich ist es sein Haus, aber er kann aus beruflichen Gründen nicht so leicht immer ans Internet wie ich und es eilt grad etwas) absolute Neulinge im Bereich Vermietung sind.

    Nach einer Ewigkeit des Pendelns hat mein Freund irgendwann beschlossen zu mir zu ziehen und sein Haus in Nordhessen zu vermieten.
    Es hat sich auch bald ein Ehepaar mit Hunden gemeldet (wir haben selbst Hunde) und hat einen “guten Eindruck” gemacht.

    Es handelt sich bei dem Haus um ein etwa 100 Jahre altes Bauernhaus mit Scheune, Garage und Nebengebäude sowie etwas Garten. Schon beim ersten Kennenlernen hat mein Freund den Mietern gesagt, dass es ihm finanziell nicht möglich ist, das Haus technisch 1a auf Vordermann zu bringen.
    Dies schien für die Mieter kein Problem zu sein und nachdem er im letzten Jahr noch einen neuen Öltank für über 2000 installieren ließ, dachten wir, es sei erstmal alles ok.

    Kurz zu den Daten: Einzug: 10/2013 (2 Monate kostenloser Renovierungszeitraum vereinbart)
    Erste Mietzahlung (wie vereinbart): 12/2013
    Erste Nebenkostenabrechnung (für 2014): 02/2015

    Nun war zu Beginn nur eine sehr niedrige Abschlagszahlung von nur etwa 60,- Euro vereinbart und da wir vollkommen unbedarft an die Sache rangegangen sind, haben wir nun also die erste Nebenkostenabrechnung gemacht und die Mieter haben 850,- nachzuzahlen.
    Nachdem sie auf die (zuerst per email versendete) Abrechnung nicht reagiert haben, haben sie bei der diesmonatigen Mietzahlung nicht nur nicht die neue (erhöhte) Abschlagszahlung gezahlt, sondern auch “unter Vorbehalt” auf der Überweisung vermerkt.

    Heute kam Post mit einer langen Liste an Mängeln, die sie mündlich geäußert hatten (nur einige davon, bei anderen war – leider ebenfalls mündlich – abgesprochen dass es so bleibt und okay für die Mieter ist.) und wegen denen sie eine Mietminderung in betracht ziehen, sollten sie nicht binnen 4 Wochen behoben sein.

    Dies scheint eine unmittelbare Reaktion auf die Nebenkostenabrechnung zu sein.

    Lange Rede, kurzer Sinn: Wir können uns das nicht leisten. Weder finanziell noch haben wir zeitlich (aufgrund der Entfernung) die Möglichkeit da irgendwas selbst zu machen.

    Nun ist die Frage: wie gehen wir damit um bzw wie können wir den Mietern am schnellsten und einfachsten kündigen? Unter diesen Umständen können wir uns diese Mieter leider nicht leisten und müssen (mit Verlust und schweren Herzens) das Haus verkaufen oder Mieter finden, mit denen wir bessere (schriftliche) Vereinbarungen treffen.

    Ist es dabei hilfreich, dass sie ihre Miete NOCH NIE pünktlich zum Monatsersten gezahlt haben? NATÜRLICH deckt die Rechtschutzversicherung meines Freundes auch GENAU DAS nicht ab, also sind wir hier wirklich auf ein paar gute Tipps angewiesen… Ich hoffe, hier kann uns jemand helfen…

    Vielen Dank vorab und viele Grüße, Cora
     
  2. AdMan

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  3. #2 Modernfamily, 12.02.2015
    Modernfamily

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    Was sind das für Mängel?

    Und waren sie beim Einzug vorhanden und somit Vertragsbestandteil, z.B. auch niedrige Miete?
     
  4. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Dauerhaft verspätete Mietzahlungen sind ein Kündigungsgrund. Voraussetzung sind aber Abmahnung und das Termin zur Zahlung im Mietvertrag vereinbart wurden.
    Insofern würde ich mal schleunigst anfangen diese Verspätungen abzumahnen.
    Habt ihr eine Kaution vereinbart und wurde die vieleicht nicht bezahlt? Auch das wäre so ein Grund.
    Grundsätzlich kann der Mieter nur das abstellen von Mängeln fordern, die es zum Zeitpunkt des Einzugs noch nicht gab.
    Quietschende Dielen oder Altbaufenster sind kein Mangel, ein undichtes Dach und eine kaputte Heizung aber schon.
     
  5. Rahipa

    Rahipa Neuer Benutzer

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    Mängelliste

    Also, die Mängel waren fast alle bereits beim Einzug da und das war einer der Gründe warum ausgesprochen günstig vermietet wurde, aber wir dummen Anfänger haben das natürlich so nicht im Vertrag eingetragen.

    habe auszüge aus dem mietvertrag hier hochgeladen... hoffe das klappt...

    Die Mängel...
    Mein Freund hat mir den Brief abfotografiert, bevor er zur Arbeit gefahren ist...
    Hab ich mir eben von whatsapp auf meine email Adresse geschickt, aber das scheint irgendwie zu dauern... würde ich dann auch gleich nochmal hier mit anhängen...

    Vielen Dank schonmal
    und
    viele Grüße,
    Cora
     

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  6. Rahipa

    Rahipa Neuer Benutzer

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    Abmahnung

    Vielen Dank AJ1900 ! Das wäre ja schonmal ein Ansatz.

    Eine Kaution war damals leider nicht vereinbart

    Die Formulierung zur Mietzahlung im Vertrag lautet:
    [...]Vorschüssig mit Wertstellung zum 3. Werktag des Monats[...]

    Gibt es irgendwo so eine Art "Muster-Abmahnung" für diesen Fall ?

    1000 Dank
    Cora
     
  7. Rahipa

    Rahipa Neuer Benutzer

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    Mängelliste

    Hoffe, man kann es erkennen...
     

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  8. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Hallo Cora!

    Unabhängig von allem anderen:

    Das reicht. Mängel müssen dem Vermieter bekannt sein, damit der Mieter mindern darf. Vielleicht hätten die Mieter nicht mal mündlich oder schriftlich melden müssen. Sei froh, dass sie es trotzdem schriftlich gemacht haben.

    Wenn es sich wirklich um Mängel handelt, und du von den Mängeln weißt (weißt du ja spätestens jetzt durch die Liste), darf die Miete ab sofort gemindert werden - egal, wie schnell du reagieren kannst und/oder wirst.
    Sei froh, dass die Mieter dir noch 4 Wochen Gnadenfrist geben!

    Um kündigen zu können, brauchst du einen GÜLTIGEN Kündigungsgrund. Den sehe ich so noch nicht.
     
  9. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Heijeijemine. Also die Mängelliste hat teilweise schon Sustanz denke ich. Speziell die Sache mit Wassereinbruch und nicht funktionierender Heizung wird euch vor Gericht wohl auf die Füsse fallen.
    Und das man von Garagentoren und Schneelawienen begraben werden könnte, wird wohl vor Gericht auch nicht gut ankommen.
    Immer mal unter der Vorraussetzung es gibt diese Mängel tatsächlich.
    Um es mal kurz zusammenzufassen, Sie können niemandem ein Auto vermieten und sich mittels schlau oder auch weniger schlau formulierten Verträgen aus der Tatsache herauslavieren das die Bremsen nicht funktionieren. Sie verstehen was ich damit meine?
     
  10. Rahipa

    Rahipa Neuer Benutzer

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    ja, verstehe...

    Also, von dem Wassereinbruch wussten wir bisher nichts. Kommt uns auch etwas merkwürdig vor, da über der Küche noch ein Zimmer ist.

    Und die Heizung funktioniert - nur wurde der Holzbetrieb (aufgrund der Abgaswerte) abgeschaltet. Der Ölbetrieb ist tadellos.

    Was wir machen können, machen wir natürlich schnellstmöglich.
    Aber gerade z.b. die zerfressene Tür war ihnen damals völlig egal...

    Aber nun mal von der Mietminderung abgesehen befreit sie das doch sicher nicht von der Zahlung der Nebenkosten, oder ?

    Vielen Dank
    und
    viele Grüße,
    Cora
     
  11. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Wenn eure Mieter eine Bude mit Holzheizung gemietet haben, muss die Holzheizung auch funktionieren (betreibbar sein). Also ist das ein Mangel, wegen dem die Miete gekürzt werden kann.
     
  12. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Wenn die Tür dem Zustand bei Anmietung/Vertragsabschluss entspricht, d.h. sich der Zustand seit dem nicht verändert hat, so ist das kein Mangel!
    War die Tür damals schon genau so zerfressen wie sie es heute ist?

    Der Mieter kann keine Bruchbude sehenden Auges anmieten und dann was im Topzustand verlangen!
     
  13. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Nein die Nebenkosten haben mit einer Mietminderung erst mal nichts zu tun, und eine Mietminderung kann auch nicht Rückwirkend für irgend etwas erhoben oder verrechnet werden.
    Der erste Schritt wäre wohl erst mal hinfahren und sich anschauen was da tatsächlich Substanz hat, und das auch dokumentieren.
    Und zerkratzte Türen sind auch kein Mangel wenn die Mietsache so übernommen wurde.
     
  14. Andres

    Andres
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    Unsinn. Die Fälligkeit der Miete ist gesetzlich geregelt. Eine vertragliche Vereinbarung ist nur nötig (und auch nur dann zulässig), wenn davon zu Gunsten des Mieters abgewichen werden soll, z.B. wenn die Miete erst zur Monatsmitte verlangt wird.

    Das einzige, was ich in dieser Hinsicht schleunigst tun würde, ist die Recherche, wann die Miete eigentlich fällig ist. Wenn ich sowas lese:

    ... könnte damit ein echter Erkenntnisgewinn verbunden sein. Meine Mieter hatten letzten Monat z.B. bis zum 7. Zeit.


    Auch das ist falsch. Entscheidend ist die Kenntnis bei Übergabe bzw. höchstens einfach fahrlässige Unkenntnis bei Vertragsschluss, § 536b BGB.


    Fehler 1: Bauchgefühl ist eine feine Sache, aber nicht für den Neuvermieter, der den ersten Mieter an Land zieht. Woher soll denn die Erfahrung kommen, die für eine Bauchentscheidung nötig ist?


    Fehler 2: Das sagt man nicht. Es geht den Mieter nichts an (er mietet das Haus, nicht das Girokonto) und es erlaubt "Querulanten" (ich vermeide das böse N-Wort, weil das hier m.E. nicht zutrifft) Rückschlüsse darauf, ob der Vermieter in der Lage ist, ein Prozesskostenrisiko einzugehen.


    Fehler 3: Für Problemmieter gibt es vor Vertragsschluss prinzipiell nie irgendwelche Probleme. Sollte man wissen.


    Fehler 4, letztens hier schonmal geschrieben: Für Immobilieneigentümer gibt es keine unvorhergesehenen Ausgaben, weil Ausgaben jederzeit zu erwarten sind. Die Annahme hinter deiner Aussage ist grundsätzlich falsch. Wenn ich nicht in der Lage bin, notwendige Instandhaltungen auch unerwartet zu bezahlen, ist vermieten generell kein guter Plan.


    Fehler 5: Von kostenlosen Leistungen werden Pleitegeier angezogen wie Motten vom Licht. Mit solchen Nummern sollte man immer extrem vorsichtig sein.


    Fehler 6: Warum keine Abrechnung für 2013? Das wäre die Chance gewesen, die zu niedrige BK-Vorauszahlung zu korrigieren.


    Fehler 7: Welches EFH kommt denn mit 60 € BK pro Monat aus? Das "funktioniert" vielleicht, wenn sich ein Häuslebauer sein Eigenheim schönrechnet. Der Ärger bei der Abrechnung ist dann vorprogrammiert: Erstens wegen der sofort fälligen, happigen Nachzahlung und zweitens weil immer die Chance besteht, dass die angemessene Vorauszahlung die Wohnung insgesamt zu teuer für den Mieter macht.


    Im äußersten Fall: gar nicht. Den Zugang der Abrechnung könnt ihr nicht beweisen, eine Anpassung der Vorauszahlung ist ohne Abrechnung nicht zulässig, bis heute haben die Mieter keinen Zahlungsrückstand bei der Miete.

    Jedenfalls ist "ich kann mir notwendige Reparaturen nicht leisten" kein zulässiger Kündigungsgrund.


    Oder ihr macht endlich, was ihr schon von Tag 1 an hättet tun sollen: Macht euch schlau. Vermieten ist kein Hobby.

    Die Abrechnung kommt nicht per E-Mail, sondern per Post. Macht der Mieter Anstalten, den Zugang bestreiten zu wollen, kommt die Abrechnung per Bote oder Gerichtsvollzieher.

    Tatsächliche Mängel (wozu nicht alle genannten Punkte gehören - wurde ja schon erwähnt) müssen beseitigt werden, egal ob ihr Zeit oder Geld habt. Wenn das Haus von den Mietzahlungen nicht dauerhaft erhalten werden kann, wäre ein Verkauf zu prüfen.

    Die Zahlung der BK ist unabhängig von Mängeln und Mietminderungen - auch das sollte dem Mieter unmissverständlich mitgeteilt werden.
     
  15. Rahipa

    Rahipa Neuer Benutzer

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    Wow ! Vielen Dank schonmal für die vielen Infos !
    Leider kann ich nicht gleich auf alles eingehen, weil ich jetzt los muss zu einem Termin, werde mich aber zu einzelnen Punkten nochmal äußern.

    Nur so viel: Ich persönlich war damals schon für einen Verkauf. Allerdings sagten zwei voneinander unabhängige Makler dass mein Freund da mit startkem Verlust rausgeht. Das hat ihn abgeschreckt und er ist das "Abenteuer Vermietung" eingegangen.
    Ich denke ja, dass sich für jedes Haus ein Liebhaber findet aber Nordhessen ist nicht der Nabel der Welt (obwohl das Haus super liegt und in der Nähe von Willingen).

    Was würdet ihr als nächsten Schritt empfehlen ?
    Mein Freund konnte am 21.02. frei bekommen (is ja so ne Sache in der Gastronomie mit freien Tagen) und wir werden hinfahren um schonmal zu reparieren was wir selbst reparieren können und uns ein Bild zu machen.

    Ich würde jetzt mit den Vermietern einen Termin dafür machen und bei der Gelegenheit auch nochmal die Nebekostenabrechnung persönlich übergeben.
    Spricht da etwas dagegen ? Lässt man sich das quittieren, oder reicht es wenn ich als Zeuge dabei bin?

    Viele Grüße,
    Cora
     
  16. AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Was vieleicht noch mal ganz interessant wäre, ist die Frage, über wieviel Miete reden wir hier überhaupt? 2,50€ netto kalt?Oder was wäre eine realistische Miete nach möglichst preiswerter Sanierung.
    Kann sich das überhaupt rechnen?
    Wenn das so wäre, würden sich alle Ratschläge bezgl. Anwalt und Sanierung Nebenkosten usw. wohl nahezu erledigen, denn dann versenken Sie ja geradezu zwangsläufig Geld.
     
  17. #16 dots, 12.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 12.02.2015
    dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Andersrum: Erst ein Bild machen.

    Wenn ihr euch mit den Mietern versteht, telefoniert mit denen, lasst euch die Mängel beschreiben und evtl. Fotos per mail schicken. Dann könnt ihr vor der großen Fahrt das passende Werkzeug einpacken. Und dann nicht wild drauflosreparieren, sondern erst klare Verhältnisse schaffen. Was muss alles repariert werden, was nicht (weils kein Mangel ist)? Was sage ich dem Mieter wann und wie zu? Überlegt euch das vorher, nicht daß einer Hü und der andere Hott sagt.

    Ihr müsst nur das reparieren, was seit Mietbeginn kaputt gegangen ist (oder sich vom Zustand her verschlechtert hat).

    Klar, warum nicht? Wenn der Mieter das quittieren will, kann er das gerne machen. Er muss es aber m.E. nivht quittieren, wenn er keinen Bock darauf hat.

    Der Verkauf ist erst mal komplett unabhängig, der Mieter hat da wenig bis gar nix zu melden und das hat den Mieter auch nicht zu interessieren, dass ihr verkaufen wollt und/oder keine Kohle habt. Aber vielleicht will er ja kaufen?
     
  18. Rahipa

    Rahipa Neuer Benutzer

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    Eins noch schnell:

    empfiehlt es sich vielleicht zu vereinbaren, dass die Nebenkosten der Stadt (Müll, Grundsteuer, Wasser) direkt mit dem Mieter verhackstückt wird und wir nur noch die Versicherung belasten ? So für die zukunft...
     
  19. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Diese Vereinbarung wäre eine Änderung des (oder zum) bestehenden Mietvertrag. Wenn beide Parteien das so wollen: Okay. Wenn nicht, hast du Pech gehabt, da niemand den Vertrag einseitig ändern darf.
     
  20. Andres

    Andres
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    Man muss sich halt fragen, warum der erzielbare Preis so ist, wie er ist. Und anschließend muss man sich fragen, welche Auswirkungen das auf eine Vermietung hat. Das ist einfach eine völlig andere Situation als die Selbstnutzung. Zugespitzt formuliert: Wenn ich im eigenen Haus wohne, es regnet durch's Dach in mein Wohnzimmer und mich stört das nicht - naja, dann ist alles in Ordnung. Mit Mietern läuft das aber nicht so.

    Thema "mit Verlust verkaufen": Jetzt verkauft ihr wirklich mit Verlust. Erstens bringt ein klassisches Selbstnutzer-Objekt vermietet weniger, zweitens wäre auch für einen Anleger die Gestaltung des Mietvertrages und vermutlich auch die vereinbarte Miete nicht so attraktiv. Aber ok, das ist jetzt nicht zu ändern.
     
  21. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Bloß nicht. Wenn Sie dort nicht zahlen, dann kommen die Schulden der letzten Jahre auf Dich zu, wenn die Stadt/ der Versorger nicht vorher gemahnt hat. Du haftest dort immer mit Deinem privatem Vermögen. Da kommst Du nicht raus.
    Wenn Sie monatlich an Dich zählen, siehst Du jeden Monat, ob die Nebenkosten kommen oder nicht.

    Wenn Ihr den Termin bei den Mietern habt, dann holt Euch gleich einen Sanitärfachmann, der die Heizkörper in Eurem Beisein anschaut und überprüft. Da gibt es immer Mietminderung, das kannst Du nicht ausschließen.
     
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